Les départs de logement se concentrent souvent avant l’été, au moment où les locataires rendent les clés et où les bailleurs veulent relouer vite. C’est aussi le moment où les litiges apparaissent : peinture facturée intégralement, ménage contesté, parquet rayé, électroménager usé, dépôt de garantie conservé sans devis, état des lieux signé dans la précipitation ou non remis au locataire.
La règle de départ est simple : l’état des lieux de sortie ne sert pas à faire payer un logement neuf au locataire. Il sert à comparer l’état du logement à l’entrée et à la sortie. Le bailleur peut retenir des sommes si une dégradation imputable au locataire est constatée et justifiée. En revanche, il ne peut pas faire supporter au locataire la vétusté normale, une malfaçon, un vice de construction, un dégât causé par un tiers non introduit par le locataire ou une somme non expliquée.
L’état des lieux de sortie se joue au moment de la remise des clés
L’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que l’état des lieux est établi lors de la remise et de la restitution des clés, dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties. Il doit être contradictoire : bailleur et locataire, ou leurs représentants, doivent pouvoir constater l’état du logement ensemble.
En pratique, le point de départ du litige est souvent la date de restitution des clés. Cette date déclenche aussi le délai de restitution du dépôt de garantie. Il faut donc garder une preuve claire de cette remise : état des lieux signé, reçu de clés, courrier recommandé, mail de l’agence, photographie des clés déposées avec accord écrit, ou tout échange prouvant que le bailleur ou son mandataire les a récupérées.
Le locataire doit éviter de quitter les lieux sans document. Le bailleur doit éviter de récupérer les clés sans organiser un constat exploitable. En cas de désaccord ou d’absence de rendez-vous contradictoire, l’article 3-2 permet de faire établir l’état des lieux par un commissaire de justice, avec convocation des parties au moins sept jours à l’avance.
Source officielle : article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 sur Légifrance.
Ce que le bailleur peut vraiment retenir sur le dépôt de garantie
Le dépôt de garantie n’est pas une réserve automatique pour refaire l’appartement. L’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 autorise la déduction des sommes restant dues et des sommes dont le bailleur pourrait être tenu à la place du locataire, à condition qu’elles soient dûment justifiées.
Trois conditions doivent donc être réunies.
D’abord, il faut une différence entre l’état d’entrée et l’état de sortie. Un mur noté « bon état » à l’entrée et « trou important non rebouché » à la sortie peut justifier une retenue. En revanche, une mention vague comme « logement sale » ou « peinture à refaire » est fragile si elle n’est pas circonstanciée pièce par pièce.
Ensuite, il faut que la dégradation soit imputable au locataire. L’article 7 de la loi de 1989 oblige le locataire à répondre des dégradations et pertes survenues pendant la location, sauf force majeure, faute du bailleur ou fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit. Il met aussi à sa charge l’entretien courant et les menues réparations, mais pas les réparations dues à la vétusté, à une malfaçon ou à un vice de construction.
Enfin, le montant doit être justifié. Le bailleur doit pouvoir produire un devis, une facture, une grille de vétusté applicable, un relevé de charges ou un document précis. Une retenue forfaitaire sans explication est contestable.
Source officielle : article 22 de la loi du 6 juillet 1989 sur Légifrance et article 7 de la loi du 6 juillet 1989 sur Légifrance.
Usure normale ou dégradation : la frontière à vérifier
La difficulté vient rarement d’un meuble cassé ou d’une vitre brisée. Elle vient plutôt des zones grises : traces de tableaux, joints noircis, peinture jaunie, parquet marqué, moquette usée, trous de chevilles, plaques de cuisson fatiguées, calcaire, rayures, nettoyage.
L’usure normale correspond au vieillissement du logement et des équipements malgré un usage raisonnable. Un bailleur ne peut pas facturer au locataire la remise à neuf d’un équipement déjà ancien. Si une peinture avait plusieurs années, la retenue ne peut pas être calculée comme si elle venait d’être posée la veille de l’entrée dans les lieux.
La dégradation suppose au contraire un dommage anormal : choc, casse, trou important, brûlure, transformation non autorisée, défaut d’entretien manifeste ou disparition d’un équipement. Même dans ce cas, le montant doit rester proportionné. Un plan de travail ancien abîmé ne justifie pas nécessairement le remplacement intégral d’une cuisine.
Le bon réflexe consiste à demander au bailleur le détail de chaque retenue : pièce concernée, mention de l’état des lieux d’entrée, mention de l’état des lieux de sortie, devis ou facture, calcul de vétusté, montant finalement retenu. Sans ce tableau, la contestation part souvent dans des échanges confus.
Le délai de restitution : un mois ou deux mois selon le cas
Lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, le dépôt de garantie doit être restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés.
Lorsque des différences justifiées existent, le délai maximal est de deux mois. Le bailleur peut déduire les sommes dues, mais il doit pouvoir les expliquer. Dans un immeuble collectif, il peut aussi conserver une provision maximale de 20 % du dépôt de garantie jusqu’à l’arrêté annuel des comptes, si cette provision est justifiée.
En cas de retard, le dépôt de garantie restant dû est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n’est toutefois pas due si le retard vient de l’absence de transmission par le locataire de sa nouvelle adresse.
Le locataire a donc intérêt à inscrire sa nouvelle adresse lors de la remise des clés ou à l’envoyer immédiatement par écrit. Le bailleur a intérêt à restituer au moins la part non contestée dans le délai, avec un décompte clair.
Service-public rappelle aussi ces règles pratiques sur la page dédiée au dépôt de garantie dans un bail d’habitation.
Si l’état des lieux est signé, peut-on encore contester ?
Oui, mais la contestation devient plus technique. Une signature ne signifie pas que toutes les retenues futures sont acceptées. Elle prouve surtout que les constats matériels ont été relevés à la sortie.
Il faut distinguer trois situations.
Première situation : le locataire conteste une mention avant de signer. Il peut demander que ses réserves soient ajoutées au document : « trace déjà présente », « usure normale », « devis contesté », « désaccord sur l’imputabilité ». Si le désaccord est important, le recours à un commissaire de justice est souvent plus propre qu’une signature sous tension.
Deuxième situation : le document est signé, mais le bailleur réclame ensuite des dégradations non mentionnées. C’est beaucoup plus fragile pour le bailleur. La comparaison se fait en principe avec l’état des lieux de sortie signé ou avec le constat régulièrement établi.
Troisième situation : le document est signé, mais la retenue est excessive ou non justifiée. Le locataire peut contester le montant, demander les justificatifs et réclamer la restitution du solde. Le débat ne porte plus seulement sur l’existence d’une trace, mais sur son coût, son imputabilité et la prise en compte de la vétusté.
Que faire si aucun état des lieux de sortie n’a été établi ?
L’absence d’état des lieux de sortie ne règle pas tout, mais elle fragilise celui qui veut prouver une dégradation.
Si le bailleur a empêché l’établissement de l’état des lieux ou n’a pas remis d’exemplaire, il ne peut pas se prévaloir facilement de la présomption défavorable au locataire. Si le locataire refuse le rendez-vous, quitte les lieux sans organiser la remise des clés ou empêche le constat, sa position devient au contraire risquée.
En cas d’impossibilité amiable, le commissaire de justice permet d’éviter une impasse. La partie la plus diligente le saisit, les parties sont convoquées, et le constat remplace l’état des lieux amiable. C’est souvent utile lorsque le dépôt de garantie est important, lorsque des travaux lourds sont allégués ou lorsque le logement doit être reloué rapidement.
Comment contester une retenue sur dépôt de garantie
La contestation doit rester factuelle. Un courrier efficace ne se limite pas à dire « je ne suis pas d’accord ». Il reprend chaque ligne de retenue et demande les preuves.
Il faut généralement demander :
- une copie lisible de l’état des lieux d’entrée et de sortie ;
- les photographies datées si elles sont invoquées ;
- les devis ou factures correspondant à chaque retenue ;
- le calcul de vétusté appliqué ;
- le décompte des charges restant dues ;
- la date exacte retenue pour la remise des clés ;
- la restitution immédiate de la somme non justifiée.
Si le litige ne se règle pas, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation lorsque le différend relève du bail d’habitation, puis le juge compétent si nécessaire. Le bailleur peut aussi agir si les dégradations dépassent le montant du dépôt de garantie, mais il devra prouver le dommage, son imputabilité et le montant réclamé.
Service-public met à disposition des informations pratiques sur l’état des lieux de sortie pour un bail d’habitation.
À Paris et en Île-de-France : pourquoi le litige monte vite
À Paris et en Île-de-France, le dépôt de garantie représente souvent une somme significative, même lorsqu’il est limité à un mois de loyer en location vide. Les relocations rapides, les agences très sollicitées et les logements anciens créent aussi des litiges fréquents sur la peinture, l’humidité, les parquets, les joints, les meubles de cuisine et les retenues de ménage.
Le point sensible est la preuve. Dans un logement ancien, il faut distinguer ce qui relève de la vétusté de ce qui relève d’un défaut d’entretien. Dans une colocation, il faut vérifier qui a signé l’état des lieux et à qui le dépôt doit être restitué. Dans un immeuble collectif, il faut contrôler si la provision de charges conservée dans la limite de 20 % est réellement justifiée.
Un accompagnement peut être utile lorsque le dépôt est entièrement conservé, lorsque le bailleur réclame un supplément, lorsque l’agence refuse de communiquer les devis, ou lorsque le locataire a signé un état des lieux sans comprendre les conséquences.
Pour les litiges plus larges de bail et de preuve, vous pouvez aussi consulter notre page sur l’avocat en droit immobilier à Paris et notre analyse sur l’absence d’état des lieux d’entrée et la preuve des dégradations.
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