L’action en requalification d’un contrat en bail commercial : la construction prétorienne d’un régime procédural autonome
I. Le verrou procédural de la prescription biennale
A. Le domaine et le point de départ du délai de deux ans
Le statut des baux commerciaux, régi par les articles L. 145-1 et suivants du Code de commerce, constitue un régime d’ordre public auquel les parties ne sauraient déroger par convention. Or, l’action par laquelle le preneur sollicite en justice la reconnaissance de l’application de ce statut à une convention qui ne le prévoit pas expressément se heurte à un premier obstacle procédural : la prescription biennale édictée par l’article L. 145-60 du Code de commerce. Cet article dispose que « Toutes les actions exercées en vertu du présent chapitre se prescrivent par deux ans ».
La troisième chambre civile de la Cour de cassation a, par une construction prétorienne constante, étendu le domaine de cette prescription à l’action en requalification. Dans un arrêt du 17 septembre 2020, publié au Bulletin, elle a jugé que « l’action en requalification d’un bail saisonnier en bail commercial est soumise à la prescription biennale » (Cass. 3e civ., 17 sept. 2020, n° 19-18.435, Publié au Bulletin). Par cette affirmation, la Cour de cassation a fait entrer dans le champ de l’article L. 145-60 l’ensemble des actions tendant à l’application du statut, quelle que soit la qualification initiale du contrat contesté. L’arrêt concernait une hypothèse dans laquelle la bailleresse avait conclu successivement deux baux saisonniers puis un bail dérogatoire avec la même locataire, qui revendiquait l’application du statut à compter du troisième contrat. La Cour a censuré l’arrêt d’appel qui avait accueilli la demande sans constater la prescription de l’action en requalification des baux saisonniers antérieurs.
Par ailleurs, la jurisprudence a précisé le point de départ de ce délai. Le principe, rappelé par l’arrêt du 22 octobre 2020, est que « l’action aux fins de requalification des relations contractuelles en contrat de bail commercial est soumise à la prescription biennale de l’article L. 145-60 du code de commerce et le délai de prescription court à compter de la conclusion du contrat » (Cass. 3e civ., 22 oct. 2020, n° 19-13.229). Dans cette affaire, une société exploitant un fonds de commerce de brasserie avait conclu une convention de sous-location qualifiée de « convention d’occupation précaire » pour une durée de quinze ans. La cour d’appel de Caen avait déclaré irrecevable comme prescrite l’action en requalification formée le 30 juin 2015, soit plus de onze années après la conclusion du contrat le 25 mars 2004. La Cour de cassation a approuvé cette décision, confirmant que la prescription biennale ne souffrait d’aucune exception tirée de la durée anormalement longue de la convention litigieuse. Cette solution, rigoureuse pour le preneur, impose une vigilance particulière dès la signature de l’acte dont la qualification est contestée.
En conséquence, la Cour de cassation a apporté une nuance décisive en présence d’une succession de contrats distincts. Dans un arrêt du 25 mai 2023, publié au Bulletin, la troisième chambre civile a censuré une cour d’appel qui avait fait courir le délai à compter du premier contrat, alors que la locataire demandait la requalification du dernier contrat conclu entre les parties. En l’espèce, une société exploitant un piano-bar-restaurant avait conclu avec une commune sept conventions qualifiées de « convention d’occupation précaire » entre 2009 et 2014. La cour d’appel de Chambéry avait fait courir la prescription à compter du 9 novembre 2009, date du premier contrat. La Cour de cassation a cassé cette décision en posant que « le délai de prescription biennale applicable à l’action en requalification d’un contrat en bail commercial court, même en présence d’une succession de contrats distincts dérogatoires aux dispositions du statut des baux commerciaux, à compter de la conclusion du contrat dont la requalification est recherchée » (Cass. 3e civ., 25 mai 2023, n° 22-15.946, Publié au Bulletin).
Cette précision, d’une importance pratique considérable, tempère la rigueur du principe en permettant au preneur de faire revivre son action à chaque nouvelle convention. Le praticien du bail commercial doit donc identifier avec soin le contrat dont la requalification est sollicitée, et faire courir le délai à compter de sa conclusion, et non de celle de la première convention liant les parties. Dès lors, le point de départ du délai biennal s’avère déterminant : il conditionne la recevabilité même de l’action et impose au praticien une analyse minutieuse de la chronologie contractuelle avant toute assignation.
B. La suspension du délai de prescription par la fraude du bailleur
À la rigueur du principe, la Cour de cassation a opposé un correctif essentiel par l’arrêt du 30 mai 2024, rendu en formation de section et publié au Bulletin. Cet arrêt a consacré la suspension du délai de prescription biennale en présence d’une fraude commise par le bailleur, en application de l’adage selon lequel la fraude corrompt tout.
En l’espèce, les consorts G., propriétaires d’un local commercial, avaient conclu successivement trois conventions de bail dérogatoire avec des entités distinctes : un premier bail précaire de vingt-trois mois avec Mme S. le 15 novembre 2011, un deuxième bail dérogatoire de vingt-trois mois avec la société Yoni le 9 octobre 2013, et un troisième bail dérogatoire de trente-six mois avec la société Gabi le 2 septembre 2015, société dont Mme S. était la présidente et l’actionnaire. Les preneurs invoquaient une fraude des bailleurs consistant à avoir artificiellement fractionné la location entre plusieurs entités pour échapper au statut. La cour d’appel d’Aix-en-Provence avait déclaré l’action prescrite sans examiner le moyen tiré de la fraude. La Cour de cassation a censuré cette décision en énonçant avec une clarté remarquable : « Il résulte de la combinaison du second [L. 145-60] et du principe cité [fraus omnia corrumpit] que la fraude suspend le délai de prescription biennale applicable aux actions au titre d’un bail commercial » (Cass. 3e civ., 30 mai 2024, n° 23-10.184, Publié au Bulletin).
Cet arrêt marque une étape décisive dans la construction prétorienne du régime de la requalification. Il consacre l’application du principe fraus omnia corrumpit au contentieux des baux commerciaux, et permet au preneur qui démontre que le bailleur a organisé une succession frauduleuse de contrats dérogatoires afin d’éluder le statut d’invoquer la suspension du délai de prescription pendant toute la durée de la fraude. Cette construction constitue un tempérament majeur à la prescription biennale et renforce substantiellement la protection du preneur face aux montages contractuels artificiels conçus pour le priver du bénéfice du statut.
Au surplus, la Cour de cassation a également admis, dans un arrêt du 9 septembre 2021, que la question de la qualification du contrat puisse être soulevée à titre reconventionnel par le bailleur lui-même. En l’espèce, une société bailleresse, assignée en annulation d’un commandement de payer, sollicitait reconventionnellement qu’il soit jugé que la convention d’occupation précaire du 1er septembre 2005 constituait un bail dérogatoire non soumis au statut. La cour d’appel d’Orléans avait accueilli cette demande. Le preneur, qui invoquait la prescription de l’action reconventionnelle du bailleur, a été débouté, la cour d’appel ayant relevé que ce dernier « avait sollicité, non pas que la convention du 1er septembre 2005 soit requalifiée en bail commercial, mais qu’il soit jugé qu’il s’agissait d’un bail dérogatoire, non soumis au statut des baux commerciaux » (Cass. 3e civ., 9 sept. 2021, n° 20-18.036).
Cette décision témoigne de la diversité des configurations procédurales dans lesquelles la question de la qualification du contrat peut surgir. Le bailleur lui-même peut avoir intérêt à faire trancher la nature juridique de la convention qui le lie au preneur, notamment pour échapper aux obligations du statut. En tout état de cause, la prescription biennale de l’article L. 145-60 s’applique avec une rigueur tempérée par le double correctif du point de départ glissant et de la suspension pour fraude, dessinant ainsi un régime procédural à la fois strict et équitable.
II. Les conditions de fond de l’action en requalification
A. L’exigence d’immatriculation du preneur à la date de la demande en justice
Au-delà du verrou procédural de la prescription, l’action en requalification se heurte à une condition de fond tirée de l’article L. 145-1 du Code de commerce, qui réserve le bénéfice du statut des baux commerciaux aux « commerçants ou industriels immatriculés au registre du commerce et des sociétés » ou aux « chefs d’entreprises immatriculées au répertoire des métiers ». Cette condition, qui définit le champ d’application personnel du statut, a été interprétée avec une rigueur particulière par la jurisprudence.
La Cour de cassation a tiré les conséquences procédurales de cette exigence légale dans un arrêt du 24 novembre 2021. Elle a jugé que « le preneur qui revendique le statut des baux commerciaux doit justifier d’une immatriculation à la date de sa demande en justice » (Cass. 3e civ., 24 nov. 2021, n° 19-25.251). En l’espèce, un exploitant de café-restaurant au sommet d’une station de ski avait conclu avec le syndicat mixte propriétaire trois « contrats d’occupation de locaux appartenant au domaine public » successifs, le dernier ayant été signé le 10 octobre 2007. Après que le syndicat n’eut pas retenu sa candidature lors d’une procédure d’appel d’offres en mai 2010, l’exploitant, radié du registre du commerce et des sociétés depuis le 7 décembre 2010, avait assigné le syndicat le 30 décembre 2013 en requalification des conventions d’occupation en bail commercial et en paiement d’une indemnité d’éviction.
La cour d’appel de Lyon avait écarté la fin de non-recevoir tirée du défaut d’immatriculation, en considérant que le non-renouvellement de l’exploitation par le syndicat constituait une fraude ayant contraint le preneur à se radier. La Cour de cassation a censuré cette décision avec une netteté particulière, énonçant que ces motifs étaient inopérants, et a statué au fond pour déclarer l’action irrecevable. La portée de cet arrêt est considérable. Il signifie que l’immatriculation au registre du commerce et des sociétés doit être effective au jour de l’assignation, et que cette condition ne saurait être écartée, même en présence d’une fraude avérée du bailleur ayant contraint le preneur à se radier.
Cette solution, qui peut apparaître sévère, se justifie par la nature même du statut des baux commerciaux, lequel est réservé aux commerçants et artisans immatriculés. Le preneur qui a cessé son activité et s’est radié du registre du commerce ne peut plus prétendre au bénéfice d’un statut dont il ne remplit plus la condition personnelle d’application. Le praticien du contentieux commercial veillera donc à vérifier, avant toute assignation en requalification, que son client est bien immatriculé au registre du commerce et des sociétés, ou qu’il a été en mesure de se réimmatriculer avant d’agir.
A cet égard, la condition d’immatriculation constitue un préalable substantiel qui se superpose à la condition procédurale de la prescription biennale. Le preneur qui laisse expirer le délai de deux ans depuis la conclusion du contrat, ou qui n’est plus immatriculé à la date de sa demande, se trouve privé de la faculté d’invoquer le statut protecteur des baux commerciaux. Ces deux conditions, l’une procédurale et l’autre substantielle, opèrent comme un double verrou dont la rigueur témoigne de la volonté du législateur et du juge de réserver le statut à ceux qui en remplissent effectivement les conditions.
B. La distinction entre l’action en requalification et l’action en réputé non écrit
La construction prétorienne de la Cour de cassation s’est également attachée à distinguer l’action en requalification d’un contrat en bail commercial de l’action tendant à faire réputer non écrite une clause du bail sur le fondement de l’article L. 145-15 du Code de commerce. Cette distinction est fondamentale, car elle commande l’application ou non de la prescription biennale, l’action en réputé non écrit étant, selon la jurisprudence constante de la Cour de cassation, imprescriptible.
Dans un arrêt du 7 décembre 2022, publié au Bulletin, la troisième chambre civile a rappelé que « l’article L. 145-15 du code de commerce réputant non écrites certaines clauses d’un bail, n’est pas applicable à une demande en requalification d’un contrat en bail commercial » (Cass. 3e civ., 7 déc. 2022, n° 21-23.103, Publié au Bulletin). En l’espèce, le 16 juillet 2009, une société bailleresse avait donné en location à la société Valbanet un terrain nu supportant une station de lavage pour une durée de sept années. Le 24 novembre 2015, la bailleresse avait délivré un congé, puis assigné la locataire en expulsion le 27 juin 2017. À titre reconventionnel, la locataire, par conclusions du 12 décembre 2018, se prévalait du caractère non écrit de la clause fixant à sept ans la durée du contrat, sur le fondement de l’article L. 145-15 issu de la loi du 18 juin 2014, et sollicitait l’annulation du congé.
La cour d’appel de Pau avait déclaré la demande prescrite, en retenant que l’article L. 145-15 n’était pas applicable à une demande en requalification et que la prescription biennale, qui courait depuis le 16 juillet 2009, était acquise. La Cour de cassation a rejeté le pourvoi en énonçant que la cour d’appel avait retenu « à bon droit » cette solution. Cette décision précise utilement la frontière entre deux régimes procéduraux distincts. L’action en réputé non écrit, qui sanctionne l’insertion dans le bail de clauses prohibées par le statut, n’est pas soumise à prescription. En revanche, l’action qui tend à conférer à une convention la qualification de bail commercial relève, quant à elle, de la prescription biennale.
La distinction repose sur l’objet de la demande : la première tend à purger le contrat d’une stipulation illicite, tandis que la seconde vise à en changer la nature juridique. Dans le premier cas, le contrat est déjà un bail commercial, et le juge est appelé à en expurger une clause contraire à l’ordre public du statut. Dans le second, le contrat n’est pas encore qualifié de bail commercial, et le juge est invité à lui conférer cette qualification. Cette différence d’objet justifie pleinement la différence de régime procédural, et la Cour de cassation veille à ce que les parties ne contournent pas la prescription biennale en invoquant artificiellement l’imprescriptibilité de l’action en réputé non écrit pour obtenir en réalité une requalification du contrat.
L’articulation entre ces deux actions a donné lieu à un contentieux nourri, que la troisième chambre civile a progressivement clarifié par des arrêts de principe successifs. L’arrêt du 7 décembre 2022 constitue à cet égard une décision de référence, en ce qu’il affirme sans ambiguïté que l’article L. 145-15, qui a substitué depuis la loi du 18 juin 2014 le mécanisme du réputé non écrit à l’ancienne nullité des clauses prohibées, ne saurait être détourné de sa finalité pour échapper à la prescription biennale qui gouverne les actions en requalification. Cette rigueur jurisprudentielle répond à une préoccupation légitime de sécurité juridique, que le législateur a consacrée par la brièveté du délai de prescription de l’article L. 145-60.
Par ailleurs, l’action en requalification se distingue également du mécanisme du bail dérogatoire prévu par l’article L. 145-5 du Code de commerce. Ce texte permet aux parties de déroger au statut pour une durée n’excédant pas deux ans, mais prévoit que si le preneur est laissé en possession à l’issue de cette période, il s’opère un nouveau bail soumis au statut. L’action en constatation de ce nouveau bail statutaire n’est pas une action en requalification à proprement parler, mais une action en reconnaissance de l’application de plein droit du statut par l’effet de la loi. La distinction est subtile mais décisive, car elle détermine le délai de prescription applicable. La Cour de cassation l’a rappelé à de nombreuses reprises, et le praticien doit être en mesure d’identifier avec précision le fondement de son action avant d’engager la procédure.
En conséquence, le praticien confronté à un contrat dont la qualification est incertaine doit déterminer avec précision la nature de l’action à engager. S’il entend contester la qualification même du contrat pour lui substituer celle de bail commercial, il se place sur le terrain de la requalification et se heurte à la prescription biennale. S’il entend, dans le cadre d’un bail déjà qualifié de commercial, faire réputer non écrite une clause prohibée, il bénéficie de l’imprescriptibilité de l’action. Cette dualité des régimes procéduraux constitue l’un des apports majeurs de la jurisprudence récente de la troisième chambre civile et impose une rigueur d’analyse que tout conseil en droit des baux se doit d’observer.
Conclusion
La construction prétorienne de la troisième chambre civile de la Cour de cassation a érigé l’action en requalification d’un contrat en bail commercial en un régime procédural autonome, articulé autour de trois principes directeurs. Le premier est celui de la prescription biennale, qui enferme l’action dans un délai de deux ans à compter de la conclusion du contrat dont la requalification est demandée. Le deuxième est celui du point de départ glissant, qui permet au preneur de faire courir un nouveau délai à chaque convention successive, écartant ainsi le risque d’une prescription consolidée par l’accumulation des contrats. Le troisième est celui de la suspension pour fraude, qui neutralise le cours de la prescription lorsque le bailleur a organisé un montage contractuel destiné à éluder le statut des baux commerciaux. À ces trois principes procéduraux s’ajoute une condition de fond exigeante : l’immatriculation du preneur au registre du commerce et des sociétés à la date de la demande en justice, dont la Cour de cassation a rappelé le caractère impératif dans l’arrêt du 24 novembre 2021.
Au terme de cette analyse, il apparaît que l’action en requalification constitue un instrument procédural à la fois puissant et périlleux pour le preneur. Puissant, car il lui permet d’accéder au statut protecteur des baux commerciaux en dépit des stipulations contractuelles contraires. Périlleux, car les conditions de sa mise en œuvre, notamment le délai de prescription et l’exigence d’immatriculation, sont appliquées avec une rigueur qui ne laisse que peu de place à l’équité. La Cour de cassation a néanmoins introduit des correctifs significatifs, par la règle du point de départ glissant et par la suspension pour fraude, qui rétablissent un équilibre entre la sécurité juridique attendue par le bailleur et la protection due au preneur. Le preneur avisé veillera donc à agir dans les deux ans de la conclusion du contrat litigieux et à maintenir son immatriculation au registre du commerce, sous peine d’irrecevabilité de son action.
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