Le projet de loi Relance logement présenté en Conseil des ministres le 24 juin 2026 remet au premier plan une question très concrète : un propriétaire peut-il remettre en location un logement classé G ou F, ou signer un bail en attendant que la loi change ?
La réponse doit être prudente. Un projet de loi n’est pas encore une loi applicable. Tant que le texte n’est pas adopté, promulgué et entré en vigueur, les règles actuelles continuent de s’appliquer. Un bailleur ne doit donc pas raisonner comme si les annonces sur les passoires thermiques autorisaient déjà une remise en location. Un locataire ne doit pas non plus signer sans vérifier le DPE, l’état réel du logement et les recours possibles.
L’enjeu est fort, parce que la réforme annoncée intervient dans un marché tendu. Le ministère indique que le projet de loi vise notamment à construire, rénover et remettre des logements sur le marché. Mais pour un bailleur ou un locataire, la bonne question n’est pas seulement politique : c’est de savoir si le bail peut être signé aujourd’hui, avec quels documents, et quels risques naissent si le logement reste non décent.
Ce qui est déjà applicable au 24 juin 2026
Le droit en vigueur distingue plusieurs situations.
D’abord, le DPE doit être fourni lors de la mise en location. Le ministère rappelle que le diagnostic de performance énergétique est obligatoire lors de la signature d’un contrat de location d’un logement d’habitation, sauf exceptions prévues par les textes. Il doit aussi être tenu à disposition du candidat locataire dès la mise en location. Le DPE n’est donc pas un document secondaire que l’on ajoute après la signature.
Ensuite, depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G les plus énergivores ne peuvent plus être nouvellement loués lorsqu’ils ne respectent pas le critère de décence énergétique. Cette règle est rappelée par Service Public dans sa page sur les passoires thermiques. Elle s’ajoute aux obligations classiques du bailleur : délivrer un logement décent, assurer la jouissance paisible et effectuer les réparations nécessaires.
Enfin, le gel des loyers des logements classés F ou G reste un point distinct de l’interdiction de louer. Un bailleur peut se tromper en pensant que, parce qu’un logement est déjà occupé, il peut appliquer automatiquement une révision annuelle. Or le gel des loyers interdit certaines hausses pour les passoires énergétiques. La page ministérielle sur la décence énergétique et le gel des loyers détaille ce mécanisme.
Le projet de loi ne permet pas encore de signer n’importe quel bail
Le 24 juin 2026, le ministère de la Ville et du Logement a publié le dossier de presse du projet de loi Relance logement. Le texte est présenté comme un levier pour remettre des logements sur le marché, rénover et simplifier certaines règles. Mais une annonce gouvernementale ne suffit pas à modifier immédiatement les clauses d’un bail ni les critères de décence.
Concrètement, un bailleur qui veut relouer un logement classé G ou F doit raisonner en deux temps.
Première question : le logement peut-il légalement être loué aujourd’hui ? Il faut regarder le DPE, la classe énergétique, la date du diagnostic, les éventuels travaux réalisés, la surface, le mode de chauffage et les règles de décence applicables. Si le logement entre dans une interdiction actuelle, la signature expose à un litige.
Deuxième question : que changera éventuellement la loi si elle est adoptée ? À ce stade, il faut éviter les promesses trop catégoriques. Le Parlement peut modifier le texte. Les décrets d’application peuvent préciser des conditions. Une mesure peut aussi être différée dans le temps. Un bail signé aujourd’hui ne doit donc pas reposer sur une règle future incertaine.
Propriétaire bailleur : les vérifications à faire avant de remettre le logement sur le marché
Avant toute annonce ou signature, le bailleur doit réunir un dossier simple mais solide.
Il faut d’abord vérifier le DPE. Depuis le 1er janvier 2026, le coefficient de conversion de l’électricité pris en compte dans le DPE a changé : Service Public explique que le coefficient est passé de 2,3 à 1,9, et que certains DPE peuvent être mis à jour gratuitement via l’Observatoire DPE-Audit de l’Ademe si le nouveau calcul améliore le classement. Pour un logement chauffé à l’électricité, cette vérification peut être décisive.
Il faut ensuite contrôler les autres diagnostics et l’état réel du logement. Un bon classement DPE ne suffit pas si le logement présente des désordres graves : humidité, infiltrations, installation électrique dangereuse, absence de ventilation, chauffage insuffisant, nuisibles ou pièces impropres à l’habitation. Le débat sur les passoires thermiques ne remplace pas l’obligation générale de décence.
Il faut enfin garder les preuves. Factures de travaux, échanges avec le diagnostiqueur, photos datées, devis refusés par la copropriété, procès-verbaux d’assemblée générale, attestations d’entretien et correspondances avec le locataire peuvent devenir essentiels. En cas de contentieux, le bailleur doit pouvoir expliquer ce qui a été fait, ce qui reste à faire, et pourquoi le logement pouvait être loué.
Locataire : que vérifier avant de signer ?
Le locataire ne doit pas se contenter d’une promesse orale du type « la loi va changer » ou « le logement va bientôt sortir du classement G ». Avant de signer, il faut demander le DPE complet, pas seulement l’étiquette affichée dans l’annonce. Il faut regarder la date du diagnostic, le numéro d’enregistrement, la classe énergie, la classe climat et les recommandations de travaux.
Il faut aussi visiter le logement avec méthode. La question énergétique se voit souvent dans les détails : radiateurs défectueux, fenêtres très anciennes, traces d’humidité, absence d’aération, sensation de froid ou de chaleur excessive, tableau électrique vétuste, chauffe-eau instable. Ces éléments doivent être photographiés avant l’entrée dans les lieux et repris dans l’état des lieux.
Si le bail est déjà signé et que le logement se révèle non décent, le locataire doit agir par écrit. La première étape consiste souvent à mettre en demeure le bailleur de réaliser les travaux nécessaires, en décrivant précisément les désordres. Selon le cas, il peut ensuite saisir la commission départementale de conciliation, signaler la situation aux services compétents ou engager une procédure judiciaire. Il ne faut pas arrêter de payer le loyer seul, sans cadre juridique, car cela peut créer un risque d’impayé et d’expulsion.
Que faire si le DPE change au 1er janvier 2026 ?
Le changement du coefficient électrique peut faire sortir certains logements du statut de passoire thermique, mais il ne produit pas automatiquement toutes les conséquences pratiques espérées par le bailleur.
Si le logement est chauffé à l’électricité, il faut vérifier si le DPE peut être actualisé. Service Public précise que les DPE déjà réalisés restent valables pendant dix ans, mais qu’une mise à jour peut être possible sans nouvelle visite lorsque le nouveau mode de calcul améliore le classement. Un bailleur a donc intérêt à obtenir l’attestation ou la mise à jour avant de publier l’annonce ou de signer.
Si le logement reste classé F ou G, il faut distinguer les restrictions. La classe G peut poser un problème de décence pour une nouvelle location. Les classes F et G peuvent aussi bloquer la hausse du loyer. Les travaux promis ne suffisent pas toujours : il faut vérifier si le logement est juridiquement louable au jour de la signature, puis sécuriser le calendrier des travaux et l’information du locataire.
L’arrêt de la Cour de cassation du 4 juin 2026 rappelle le risque de contentieux
La Cour de cassation a rendu le 4 juin 2026 un arrêt publié au Bulletin sur l’obligation de délivrance d’un logement décent. Elle rappelle que cette obligation est continue pendant toute la durée du bail. La formule vérifiée est claire : « L’obligation de délivrance d’un logement décent, continue, est exigible pendant toute la durée du bail. »
Cette décision ne concerne pas seulement le DPE. Elle rappelle un principe plus large : lorsque le logement n’est pas décent, le bailleur peut être exposé à une demande de travaux, à une indemnisation du trouble de jouissance et, selon les cas, à des demandes sur les loyers. Pour un bailleur, attendre une éventuelle réforme sans traiter les désordres réels est donc dangereux. Pour un locataire, le DPE est un point d’entrée, mais l’état concret du logement reste central.
Paris et Île-de-France : pourquoi la prudence est renforcée
À Paris et en Île-de-France, la tension locative rend ces questions encore plus sensibles. Un locataire peut accepter vite un logement mal isolé par peur de perdre l’offre. Un bailleur peut vouloir relouer rapidement après un départ. C’est précisément dans ces situations que les erreurs coûtent cher.
À Paris, il faut aussi tenir compte de l’encadrement des loyers, du complément de loyer, des règles de décence et des diagnostics. Un logement énergivore ne se traite pas seulement par une clause dans le bail. Il faut vérifier le loyer de référence, l’état du logement, le DPE, les diagnostics annexés et les éventuels travaux votés en copropriété.
En copropriété, le blocage peut venir de l’immeuble : isolation, chauffage collectif, ventilation, vote de travaux ou DPE collectif. Le ministère rappelle que le DPE collectif devient obligatoire selon un calendrier échelonné, avec une étape au 1er janvier 2026 pour les copropriétés d’au maximum 50 lots. Si le problème dépend de l’immeuble, le bailleur doit documenter ses démarches auprès du syndic et de l’assemblée générale.
Les pièces à conserver en cas de litige
Pour le bailleur, les pièces utiles sont notamment le DPE complet, l’attestation de mise à jour éventuelle, les diagnostics obligatoires, les factures de travaux, les devis, les échanges avec le syndic, les procès-verbaux d’assemblée générale, les photos avant location, l’annonce publiée et les échanges avec le locataire.
Pour le locataire, les pièces importantes sont l’annonce, le bail, le DPE, l’état des lieux d’entrée, les photos datées, les factures d’énergie, les courriers envoyés au bailleur, les réponses reçues, les constats éventuels et les certificats ou rapports techniques disponibles.
Dans les deux cas, la chronologie compte. Il faut dater les demandes, garder les preuves d’envoi et éviter les échanges uniquement téléphoniques. Un dossier bien classé permet souvent d’obtenir une solution plus rapide, avant même l’audience.
En pratique : peut-on relouer maintenant ?
Oui, si le logement respecte les règles applicables au jour de la signature, si le DPE et les diagnostics sont complets, et si le bailleur peut prouver que le logement est décent.
Non, ou pas sans risque, si le logement entre dans une interdiction actuelle, si le DPE est absent ou incohérent, si les travaux essentiels sont seulement promis, ou si l’état réel du logement révèle une indécence. Le projet de loi Relance logement peut annoncer des évolutions, mais il ne doit pas servir de justification à une signature fragile.
La bonne méthode consiste donc à vérifier le droit en vigueur, actualiser le DPE si c’est possible, chiffrer les travaux, informer loyalement l’autre partie et conserver toutes les preuves. C’est cette méthode qui protège le bailleur contre une contestation et le locataire contre une location subie dans un logement non conforme.
Pour une analyse plus large des litiges de bail et de logement, vous pouvez consulter notre page de droit immobilier ou notre page dédiée au bail d’habitation à Paris.
Sources utiles
- Ministère de la Ville et du Logement, présentation du projet de loi Relance logement du 24 juin 2026.
- Service Public, calcul du DPE : les nouveautés applicables au 1er janvier 2026.
- Ministère de la Transition écologique, diagnostic de performance énergétique.
- Service Public, passoires thermiques et interdiction de mise en location.
- Ministère de la Transition écologique, décence énergétique et gel des loyers.
- Cour de cassation, 3e chambre civile, 4 juin 2026, n° 24-11.437, décision officielle.
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