Un logement classe E au DPE peut encore etre loue en 2026. Mais cette reponse courte ne suffit pas a securiser un bail, une relocation ou une vente. Depuis l’entree en vigueur progressive des interdictions liees aux passoires energetiques, beaucoup de proprietaires confondent trois questions differentes : le logement est-il decent, le loyer peut-il encore etre revise, et le bail peut-il etre signe ou renouvele sans risque ?
En 2026, le vrai sujet n’est pas seulement de savoir si le DPE E est interdit. Il faut regarder la date du bail, le type d’operation, la classe exacte du logement, la validite du diagnostic, la possibilite de travaux, les regles de copropriete et le risque de contestation par le locataire. Un appartement E n’est pas traite comme un F ou un G, et un bail en cours ne se gere pas comme une nouvelle mise en location.
La prudence est d’autant plus necessaire que le calendrier est deja fixe : les logements G sont sortis du seuil minimal de performance depuis le 1er janvier 2025, les logements F le seront au 1er janvier 2028, puis les logements E au 1er janvier 2034. En pratique, un bailleur qui reloue aujourd’hui un logement E doit deja anticiper 2034, surtout si des travaux lourds, une copropriete ou une vente sont en discussion.
DPE E en 2026 : le logement reste louable
En France metropolitaine, le logement classe E n’est pas encore exclu du seuil de decence energetique. L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 impose au bailleur de remettre au locataire un logement decent, en precisant le calendrier de performance energetique minimale. Depuis le 1er janvier 2025, le logement doit etre compris entre les classes A et F. A compter du 1er janvier 2028, il devra etre compris entre les classes A et E. A compter du 1er janvier 2034, il devra etre compris entre les classes A et D.
La consequence est claire : un logement E peut etre loue en 2026, sous reserve de respecter toutes les autres exigences de decence, de securite et d’usage normal. Il ne faut donc pas presenter automatiquement un DPE E comme une interdiction immediate de louer.
En revanche, le bailleur ne doit pas en deduire que le sujet peut etre ignore. Un DPE E place le bien sur une trajectoire de risque. Si le bail est conclu pour plusieurs annees, si le logement est en copropriete, si les travaux dependent d’une assemblee generale, ou si le proprietaire envisage une vente, le calendrier energetique devient un element central de decision.
La situation est differente pour les logements F et G. Les logements G sont deja directement exposes a la non-decence energetique depuis 2025. Les logements F restent louables en 2026, mais leur echeance de 2028 est proche. Pour ces classes, il faut aussi tenir compte du gel des loyers : l’article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989 interdit la revision et la majoration du loyer pour les logements classes F ou G.
Bail en cours, renouvellement, relocation : les risques ne sont pas les memes
Le premier reflexe consiste a identifier l’etape du bail.
Si le bail est en cours et que le logement est classe E, le locataire ne peut pas exiger des travaux au seul motif que le seuil de 2034 n’est pas encore atteint. Il peut en revanche agir si le logement presente d’autres manquements : humidite, chauffage insuffisant, infiltrations, installation dangereuse, surface insuffisante, trouble de jouissance ou diagnostic errone.
Si le bail arrive a renouvellement, le dossier de diagnostic technique doit etre traite avec attention. L’article 3-3 de la loi du 6 juillet 1989 prevoit que le dossier de diagnostic technique, comprenant notamment le DPE, est annexe au contrat de location lors de sa signature ou de son renouvellement. Un bailleur qui renouvelle sans document clair cree une fragilite probatoire, surtout si la classe energetique est discutee.
Si le logement est remis en location apres le depart d’un locataire, le risque augmente encore. La relocation oblige le bailleur a presenter un DPE valide, a verifier la decence, a purger les incoherences du dossier et a anticiper les travaux. C’est souvent a cette etape que les contestations apparaissent : annonce incomplete, DPE ancien, locataire qui decouvre une facture energetique tres elevee, ou bien classe F/G presente comme un logement ordinaire.
Une decision de la cour d’appel d’Aix-en-Provence du 15 janvier 2026 illustre cette distinction. La cour rappelle que le DPE devait etre annexe aux nouveaux contrats de location depuis le 1er juillet 2007, tout en relevant que l’obligation de faire realiser un DPE dans un bail ancien et toujours en cours pouvait etre serieusement contestable lorsque le DPE est surtout exige en cas de nouvelle mise en location ou de changement de locataire. La decision ne neutralise pas les regles de decence energetique, mais elle montre qu’il faut raisonner a partir du calendrier contractuel exact.
Peut-on relouer un logement DPE E en 2026 ?
Oui, un logement classe E peut etre reloue en 2026. Le bailleur doit toutefois respecter plusieurs conditions pratiques.
Le DPE doit etre disponible, coherent et encore valable. Il doit correspondre au logement loue, et non a une ancienne configuration avant travaux, division, reunion de lots ou changement de systeme de chauffage. Si le diagnostic parait incoherent, il faut le faire verifier avant de signer. Un DPE conteste apres l’entree dans les lieux peut alimenter une demande de diminution de loyer, de travaux ou d’indemnisation si le locataire demontre un prejudice.
L’annonce et le bail doivent etre alignes. Le bailleur ne doit pas minimiser la classe energetique, promettre des travaux inexistants ou laisser croire que le logement sera prochainement renove si aucune decision n’est prise. En copropriete, une renovation depend parfois d’un vote collectif. Une promesse imprudente dans les echanges avec le locataire peut ensuite etre opposee au proprietaire.
Le loyer doit aussi etre traite separement. Le fait qu’un logement E reste louable ne permet pas de contourner l’encadrement des loyers lorsqu’il s’applique, notamment a Paris et dans plusieurs communes d’Ile-de-France. Pour un logement F ou G, la question de la revision du loyer est encore plus sensible, car la loi interdit la revision et la majoration du loyer dans ces classes.
Enfin, il faut anticiper la duree. Un bail nu conclu en 2026 avec un logement E peut courir plusieurs annees et se renouveler tacitement. Si le proprietaire attend 2033 pour s’interroger sur les travaux, il risque de se retrouver face a un calendrier impossible : audit, devis, financement, vote de copropriete, autorisations, chantier, relocation et contestation du locataire.
Que peut demander le locataire ?
Le locataire doit d’abord verifier la classe DPE, la date du diagnostic et l’etat reel du logement. Un DPE E en 2026 ne suffit pas, a lui seul, a rendre le logement indecent. En revanche, il peut etre le point de depart d’une discussion plus large si le logement est tres difficile a chauffer, si les factures explosent, si l’humidite persiste, ou si les equipements ne permettent pas une occupation normale.
Lorsque le logement ne respecte pas les criteres de decence, l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 permet au locataire de demander la mise en conformite. A defaut d’accord, il peut saisir la commission departementale de conciliation, puis le juge. Le juge peut notamment fixer la nature des travaux, reduire le loyer ou en suspendre le paiement, selon les circonstances.
Le locataire doit proceder methodiquement. Il faut eviter de cesser de payer le loyer sans decision de justice. Le bon ordre consiste a reunir les pieces, ecrire au bailleur, demander les diagnostics, signaler les desordres, proposer une visite contradictoire, puis engager la conciliation ou la procedure si la situation reste bloquee.
Les pieces utiles sont les suivantes :
- bail et avenants ;
- DPE transmis a la signature ou au renouvellement ;
- etat des lieux ;
- photos datees des desordres ;
- factures d’energie ;
- courriers au bailleur ou a l’agence ;
- devis ou rapports techniques ;
- attestations de voisins ou d’occupants, si elles sont pertinentes ;
- decisions de copropriete concernant les travaux energetiques.
Le locataire doit aussi distinguer le contentieux du DPE et le contentieux du logement indecent. Un DPE errone peut engager la responsabilite du diagnostiqueur dans certaines situations. Un logement indecent engage d’abord la responsabilite du bailleur. Les deux sujets peuvent se rejoindre, mais les preuves et les demandes ne sont pas exactement les memes.
Que doit faire le bailleur avant de signer ou renouveler ?
Le bailleur doit d’abord verifier le diagnostic. Si le DPE est ancien, etabli avant des travaux ou incoherent avec l’etat actuel du bien, il faut envisager un nouveau diagnostic. L’objectif n’est pas seulement d’obtenir une meilleure note, mais de signer un bail sur une information fiable.
Il doit ensuite classer le logement dans une strategie simple :
- classe E : location encore possible en 2026, mais travaux a planifier avant 2034 ;
- classe F : location encore possible en 2026, mais risque fort a l’echeance 2028 et gel du loyer ;
- classe G : risque immediat depuis 2025 au titre de la decence energetique ;
- classe D ou mieux : risque energetique plus faible, sous reserve des autres criteres de decence.
Si le bien est en copropriete, le proprietaire doit regarder les proces-verbaux d’assemblee generale, le diagnostic technique global, le plan pluriannuel de travaux, les travaux votes et les possibilites d’isolation individuelle. Le bailleur ne peut pas toujours decider seul, mais il doit pouvoir prouver les demarches utiles.
En cas de vente, le DPE E change aussi la negociation. L’acquereur regardera le cout des travaux, la possibilite de relouer, le calendrier 2034 et l’impact sur le prix. Pour un investisseur locatif, un logement E peut rester interessant, mais seulement si le budget travaux et le calendrier sont integres des le compromis.
Paris et Ile-de-France : pourquoi le sujet est plus sensible
A Paris et en Ile-de-France, la question du DPE E est souvent liee a trois contraintes supplementaires : la copropriete, l’encadrement des loyers et le cout des travaux.
De nombreux logements parisiens sont situes dans des immeubles anciens. L’isolation par l’exterieur, le changement de fenetres, la ventilation ou le chauffage collectif dependent parfois de decisions collectives. Le proprietaire d’un lot ne peut pas toujours transformer seul la performance energetique du logement. Cela ne le dispense pas de gerer le risque, mais cela impose une preuve rigoureuse des demarches realisees.
L’encadrement des loyers ajoute une autre limite. Meme si le logement E reste louable, le bailleur ne peut pas fixer librement un loyer au motif qu’il devra financer des travaux. Les complements de loyer, les revisions et les majorations doivent etre examines a part. Lorsque le bien est F ou G, le gel legal du loyer rend la marge de manoeuvre encore plus faible.
Pour le locataire, le bon reflexe est de ne pas se limiter a la lettre du DPE. Il faut verifier le bail, la date d’entree dans les lieux, le renouvellement, les factures, l’etat reel du logement et les travaux promis. Pour le bailleur, le bon reflexe est de documenter le calendrier : DPE, devis, decisions de copropriete, plan de financement et information loyale du locataire.
Lorsque le desaccord devient contentieux, la strategie doit etre rattachee au bail et aux preuves disponibles. Le cabinet intervient en droit immobilier a Paris pour analyser le bail, les diagnostics, les demandes de travaux et les recours possibles.
Faut-il faire des travaux maintenant ?
Pour un logement E, attendre 2034 peut sembler possible. C’est souvent une mauvaise methode. Plus le logement est proche de la classe F, plus le risque d’aggravation existe lors d’un nouveau diagnostic. Un changement de methode, une erreur corrigee, une degradation du logement ou une renovation mal coordonnee peut faire basculer le bien.
Le proprietaire doit donc demander une analyse pragmatique : quels travaux permettent un gain reel de classe, lesquels dependent de la copropriete, lesquels sont finançables, et lesquels peuvent etre faits entre deux locations ? Dans certains cas, une intervention limitee ne changera pas la classe. Dans d’autres, un bouquet de travaux est indispensable.
Le locataire, lui, doit eviter les demandes trop generales. Ecrire seulement « le DPE est mauvais » est moins efficace que de viser des obligations concretes : chauffage insuffisant, ventilation defaillante, humidite, fenetres defectueuses, absence de reponse du bailleur, promesse de travaux non tenue, ou diagnostic non remis.
Dans un dossier contentieux, la question devient probatoire. Celui qui agit doit pouvoir expliquer ce qu’il demande, sur quel texte, avec quelles pieces, et dans quel delai.
Sources juridiques utiles
- Article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989
- Article 3-3 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989
- Article 17-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989
- Article 20-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989
- Cour d’appel d’Aix-en-Provence, 15 janvier 2026, sur l’articulation entre bail en cours et DPE : decision consultable sur le site de la Cour de cassation
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