La proposition de loi deposee a l’Assemblee nationale le 23 juin 2026 sur les activites commerciales dans les immeubles d’habitation remet un sujet tres concret au centre des coproprietes : que faire lorsqu’un commerce installe au rez-de-chaussee transforme la vie de l’immeuble en suite de livraisons, odeurs, bruit, dechets ou passages incessants ?
Le texte n’est pas encore une loi. Il ne permet donc pas, a lui seul, d’imposer immediatement de nouvelles contraintes a un commerçant ou a un coproprietaire. Mais il est utile, des maintenant, parce qu’il montre la direction du debat : la copropriete ne peut pas interdire arbitrairement un commerce autorise par le reglement, mais elle doit pouvoir reagir lorsque l’activite porte une atteinte concrete a la tranquillite, a la salubrite ou a la jouissance des occupants.
La bonne question n’est donc pas seulement : « peut-on interdire ce commerce ? » La vraie question est : quelles preuves reunir, quelle decision faire voter, quelle mise en demeure envoyer, et quel recours engager si les nuisances continuent ?
Ce que dit le texte depose le 23 juin 2026
La proposition de loi vise les immeubles a usage principalement residentiel dans lesquels une activite commerciale cree des flux repetes de clients, de livreurs, de manutention ou de collecte. Elle part d’une situation devenue frequente : un local commercial est juridiquement present dans l’immeuble, mais son exploitation reelle provoque des nuisances que le reglement de copropriete ancien n’avait pas anticipees.
Le mecanisme envisage serait progressif. L’assemblee generale pourrait d’abord imposer des conditions particulieres d’exploitation : horaires de livraison, gestion des dechets, utilisation des parties communes, modalites d’acces, prevention des odeurs, du bruit ou des troubles sanitaires. L’interdiction d’une activite determinee ne serait envisagee qu’en dernier recours, si ces conditions sont insuffisantes ou manifestement inadaptees.
Le texte officiel de la proposition de loi est consultable sur le site de l’Assemblee nationale. Pour une copropriete deja confrontee a un commerce bruyant, odorant ou envahissant, l’interet pratique est clair : il faut construire un dossier objectif, gradue et proportionne. Une decision vague du type « le commerce gene les habitants » sera fragile. Une decision fondee sur des constats, plaintes datees, photos, rapports sanitaires, courriers du syndic et mesures prealables aura beaucoup plus de poids.
Aujourd’hui, quels leviers existent deja ?
Avant toute action, il faut relire trois documents : le reglement de copropriete, l’etat descriptif de division et, si possible, le bail commercial ou les informations disponibles sur l’activite declaree. Le reglement peut autoriser les commerces, les limiter a certains lots, interdire certaines activites ou poser des restrictions liees aux odeurs, au bruit, aux dechets, a la securite ou a l’utilisation des parties communes.
L’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 pose la regle de base : chaque coproprietaire use librement de ses parties privatives et des parties communes, mais a condition de ne pas porter atteinte aux droits des autres coproprietaires ni a la destination de l’immeuble. Cette formule est centrale. Elle signifie qu’un local commercial n’est pas une zone hors copropriete. Son proprietaire, son locataire et l’exploitant doivent composer avec les droits des habitants.
L’article 26 de la meme loi encadre, lui, les modifications importantes du reglement de copropriete. Il rappelle notamment qu’une assemblee ne peut pas, a n’importe quelle majorite, imposer a un coproprietaire une modification de la destination de ses parties privatives ou de leurs modalites de jouissance lorsque ces droits resultent du reglement. C’est un point de vigilance : une copropriete ne doit pas voter une interdiction generale qui reviendrait a supprimer purement et simplement un droit commercial existant, sauf base juridique solide et procedure adaptee.
Enfin, l’article 42 fixe le delai de contestation des decisions d’assemblee generale : deux mois a compter de la notification du proces-verbal pour les coproprietaires opposants ou defaillants. Une decision mal preparee peut donc etre attaquee rapidement. Il faut anticiper la contestation au moment de rediger la resolution.
Commerce autorise ne veut pas dire nuisances autorisees
Beaucoup de litiges naissent d’une confusion. Le commercant affirme : « mon local est commercial, donc j’ai le droit d’exercer ». Les voisins repondent : « l’immeuble est d’habitation, donc ce commerce doit partir ». En pratique, aucune de ces deux affirmations ne suffit.
Un commerce peut etre autorise en principe, mais interdit ou limite dans ses modalites si son exploitation cause des nuisances anormales. A l’inverse, une copropriete ne peut pas bloquer un commerce seulement parce qu’il deplait aux residents ou parce qu’il attire davantage de passage qu’un logement.
La distinction utile est la suivante :
- si le reglement interdit clairement l’activite exercee, l’action portera sur la violation du reglement de copropriete ;
- si le reglement autorise le commerce mais interdit les nuisances, l’action portera sur les conditions d’exploitation ;
- si le reglement est ambigu, il faudra demontrer l’atteinte a la destination de l’immeuble ou le trouble anormal de voisinage ;
- si l’activite est nouvelle ou modifiee, il faut verifier si elle correspond toujours a la destination du lot et aux autorisations obtenues.
Un restaurant sans extraction suffisante, une epicerie qui transforme le hall en zone de livraison, un commerce alimentaire qui stocke ses dechets dans un passage commun, une activite de nuit dans un immeuble familial ou une dark kitchen generant des livreurs en continu peuvent justifier une reaction. Mais la reaction doit etre calibree : d’abord faire constater, puis mettre en demeure, puis faire voter ou saisir le juge selon l’urgence.
Quelles preuves reunir avant d’agir ?
Le dossier de preuve fait souvent la difference. Des plaintes orales ou des messages de voisins ne suffisent pas toujours. Il faut documenter les nuisances de maniere exploitable.
Les pieces utiles sont notamment :
- le reglement de copropriete et ses modificatifs ;
- les proces-verbaux d’assemblee generale ayant deja traite du local ou des nuisances ;
- les courriers du syndic, du conseil syndical, du bailleur ou de l’exploitant ;
- les constats de commissaire de justice sur les odeurs, le bruit, l’occupation des parties communes ou les dechets ;
- les photographies datees, videos courtes et releves d’horaires ;
- les attestations de residents conformes aux exigences de procedure ;
- les rapports de police municipale, services d’hygiene, mairie ou prefecture de police lorsqu’ils existent ;
- les plaintes sanitaires ou signalements relatifs aux nuisibles, graisses, fumee, salete ou encombrements ;
- les devis ou factures de remise en etat des parties communes.
Le but n’est pas d’empiler des griefs. Il faut montrer une repetition, une intensite et un lien clair avec l’activite commerciale. Un juge sera plus sensible a dix constats precis sur trois mois qu’a une petition generale sans dates ni faits verificables.
Quelle decision faire voter en assemblee generale ?
Si l’urgence ne commande pas une action immediate en refere, la voie normale consiste a inscrire une resolution a l’ordre du jour de la prochaine assemblee generale. La resolution doit eviter les formules excessives.
Une bonne resolution peut, selon le dossier :
- constater les nuisances documentees ;
- rappeler les clauses du reglement de copropriete ;
- demander au syndic d’adresser une mise en demeure au coproprietaire du lot et a l’exploitant ;
- imposer ou demander des mesures correctives precises lorsqu’elles sont juridiquement possibles ;
- autoriser le syndic a agir en justice si les nuisances persistent ;
- prevoir une action en refere en cas de trouble manifestement illicite ou de dommage imminent ;
- demander une expertise judiciaire si la preuve technique des odeurs, bruits ou installations est insuffisante.
La resolution doit viser les faits, pas seulement le ressenti. Par exemple, il est plus solide d’ecrire que des livraisons ont lieu entre 5 h 30 et 7 h dans la cour commune, que des cartons et graisses sont stockes dans le passage B et que trois constats ont ete dresses, que de voter une interdiction generale de « toute activite genante ».
Si la copropriete veut interdire une activite, la prudence est maximale. Il faut verifier si l’activite est contraire au reglement, si elle porte atteinte a la destination de l’immeuble, si des mesures moins radicales ont ete tentees, et si l’interdiction demandee est proportionnee. Une interdiction mal fondee expose le syndicat a une annulation et, parfois, a une demande indemnitaire.
Peut-on agir en refere ?
Le refere est utile lorsque la nuisance exige une reponse rapide : bruit nocturne, odeurs importantes, encombrement dangereux, atteinte aux parties communes, travaux non autorises, absence de dispositif d’extraction, risque sanitaire ou trouble manifestement contraire au reglement.
Le juge des referes peut ordonner des mesures conservatoires ou de remise en etat, sous astreinte si necessaire. Il peut aussi imposer la communication de documents techniques ou la cessation provisoire de certains comportements. En revanche, le refere suppose une evidence suffisante. Si le debat est trop complexe ou si les preuves sont faibles, le juge peut renvoyer les parties au fond.
Avant de saisir, il faut donc se poser quatre questions simples :
- Le reglement de copropriete contient-il une clause claire ?
- Les nuisances sont-elles recentes, repetitives et objectivement constatees ?
- Le syndic ou les coproprietaires ont-ils mis en demeure le bon interlocuteur ?
- La mesure demandee est-elle proportionnee au trouble ?
Lorsque ces conditions sont reunies, le refere peut etre un levier tres efficace, notamment pour obtenir rapidement la cessation d’un usage des parties communes, la remise en etat d’une installation ou la production de documents.
Que doit faire le coproprietaire du local commercial ?
Le proprietaire du local ne doit pas attendre que le litige se durcisse. Meme si l’exploitation est realisee par un locataire commercant, il peut etre mis en cause lorsque l’activite trouble l’immeuble ou viole le reglement. Il doit donc verifier le bail, les clauses de destination, les autorisations donnees au locataire, les travaux realises et les plaintes deja reçues.
S’il est bailleur, il peut devoir mettre son locataire en demeure de respecter le reglement, de cesser certaines nuisances ou de realiser les mises en conformite necessaires. Si le bail autorise une activite plus large que ce que le reglement de copropriete permet reellement, le bailleur peut se retrouver au centre du contentieux.
L’exploitant, de son cote, a interet a proposer rapidement des correctifs mesurables : horaires de livraison limites, local poubelle adapte, nettoyage renforce, extraction conforme, fermeture de terrasse, consignes aux livreurs, reduction des nuisances sonores, modification du flux client ou du stockage. Une solution amiable documentee coute souvent moins cher qu’une procedure avec astreinte.
Paris et Ile-de-France : pourquoi agir vite
A Paris et en Ile-de-France, les immeubles mixtes sont nombreux : commerces en rez-de-chaussee, logements au-dessus, cours interieures et cages d’escalier partagees. Les nuisances deviennent vite probatoires : il faut constater les passages, les odeurs ou le bruit au bon moment, souvent tot le matin, tard le soir ou les jours de forte activite.
Le syndic doit aussi identifier le bon canal. Certaines nuisances relevent d’abord de la copropriete. D’autres peuvent justifier un signalement a la mairie, aux services d’hygiene, a la prefecture de police ou a l’administration competente selon la nature de l’activite. Un dossier immobilier solide articule ces canaux sans les confondre : le signalement administratif aide a documenter, mais il ne remplace pas toujours l’action du syndicat ou du coproprietaire devant le tribunal judiciaire.
Pour les coproprietaires, le risque est d’attendre la prochaine assemblee sans preparer la resolution. Pour le commerçant, le risque est de penser que l’autorisation commerciale suffit a neutraliser toute plainte. Dans les deux cas, le dossier doit etre traite rapidement, car les preuves se perdent et les positions se crispent.
En cas de blocage durable avec le syndic, le coproprietaire du local ou l’exploitant, l’accompagnement par un avocat en copropriete a Paris permet de calibrer la mise en demeure, la resolution d’assemblee generale et l’action judiciaire sans fragiliser le vote.
La checklist avant mise en demeure ou procedure
Avant d’envoyer une mise en demeure ou de lancer une procedure, verifiez ces points :
- le lot est-il bien commercial dans l’etat descriptif de division ?
- le reglement autorise-t-il l’activite exacte exercee, ou seulement un commerce plus general ?
- les nuisances viennent-elles de l’activite elle-meme, des travaux, des livraisons, des dechets ou de l’usage des parties communes ?
- existe-t-il des constats objectifs, dates et repetes ?
- le coproprietaire du local, le locataire et l’exploitant ont-ils tous ete identifies ?
- le syndic a-t-il deja envoye une mise en demeure ?
- la prochaine assemblee peut-elle voter une autorisation d’agir ?
- faut-il agir en refere avant l’assemblee en raison de l’urgence ?
- la mesure demandee est-elle une condition d’exploitation, une remise en etat, une cessation de nuisance ou une interdiction d’activite ?
- le delai de contestation d’une decision d’assemblee generale est-il anticipe ?
Cette methode evite deux erreurs frequentes : demander trop peu, ce qui laisse les nuisances continuer, ou demander trop large, ce qui fragilise la procedure.
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