Le bail à usage mixte à l’épreuve du statut des baux commerciaux : la détermination du régime applicable entre le chapitre V du titre IV du livre Ier du Code de commerce et la loi du 6 juillet 1989
I. La qualification du bail à usage mixte : une opération de rattachement commandée par l’objet principal du contrat
A. Le critère de l’usage principal comme clé de répartition des régimes concurrents
Le bail à usage mixte se caractérise par une dualité fonctionnelle : le local loué est affecté à la fois à une activité économique et à l’habitation principale du preneur. Cette configuration, fréquente en pratique, confronte l’interprète à une alternative dont les conséquences sont considérables. Le rattachement au statut des baux commerciaux emporte application du chapitre V du titre IV du livre Ier du Code de commerce, dont les articles L. 145-1 et suivants confèrent au preneur un droit au renouvellement, une indemnité d’éviction et un loyer réglementé selon des règles spécifiques. Le rattachement à la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs soumet au contraire le contrat à un régime protecteur de l’habitation, mais privé des prérogatives attachées à la propriété commerciale. La détermination du régime applicable ne saurait résulter de la seule volonté des parties lorsque les caractéristiques objectives du local contredisent la qualification retenue au contrat. La jurisprudence a progressivement élaboré un critère de rattachement fondé sur l’objet principal du bail, apprécié au regard de la destination économique des lieux et non de la seule étiquette contractuelle.
L’article L. 145-1 du Code de commerce, dans sa version applicable aux litiges récents, dispose que les dispositions du chapitre V « s’appliquent aux baux des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds est exploité, que ce fonds appartienne, soit à un commerçant ou à un industriel immatriculé au registre du commerce et des sociétés, soit à un chef d’une entreprise du secteur des métiers et de l’artisanat immatriculée au registre national des entreprises, accomplissant ou non des actes de commerce ». La Cour de cassation rattache à ce texte les locaux d’habitation accessoires à l’exploitation commerciale lorsqu’ils appartiennent au propriétaire du local principal et que leur privation est de nature à compromettre l’exploitation du fonds (L. 145-1, I, 1° du Code de commerce). Cette disposition, introduite par la loi n° 2008-776 du 4 août 2008, consacre une conception extensive du périmètre du statut, qui ne se limite plus aux seuls locaux abritant le fonds de commerce lui-même mais englobe les dépendances fonctionnellement liées à son exploitation.
La Cour d’appel de Caen en a fait une application remarquée dans un arrêt du 16 janvier 2025 en retenant que « l’objet principal du bail conclu entre les parties est la fourniture de locaux à usage commercial et l’article L145-1 du code de commerce prévoit que le statut des baux commerciaux s’applique aussi aux locaux constituant l’accessoire de l’activité commerciale tels des locaux d’habitation » (CA Caen, 2e ch. civ., 16 janv. 2025, RG n° 24/00560). Cette solution illustre l’approche téléologique du juge : lorsque le bail mixte porte principalement sur des locaux à usage commercial, le statut absorbe la partie habitation par le jeu de la théorie de l’accessoire. Le critère de l’objet principal, dégagé par cet arrêt, permet d’éviter le dépeçage du contrat en deux régimes distincts qui coexisteraient sur un même local, source d’insécurité juridique et de complexité procédurale. Il s’agit là d’une solution pragmatique qui répond à la réalité économique de nombreux petits commerces, où l’exploitant réside sur place ou à proximité immédiate du fonds.
La Cour de cassation a, de longue date, confirmé que le statut des baux commerciaux « s’applique aux baux de locaux accessoires à l’exploitation d’un fonds de commerce, quand leur privation est de nature à compromettre l’exploitation du fonds ». La troisième chambre civile l’a rappelé dans un arrêt du 16 mars 2023 par lequel elle a rejeté le pourvoi formé contre un arrêt de la cour d’appel de Douai ayant dénié cette qualité à des locaux de stationnement, faute pour le preneur d’établir le caractère indispensable de ce local à l’exploitation d’une discothèque (Cass. 3e civ., 16 mars 2023, n° 21-24.830). L’accessoire n’est donc pas automatique : il suppose la démonstration d’un lien fonctionnel entre le local d’habitation et l’activité commerciale, lien dont la preuve incombe au preneur qui s’en prévaut.
B. Les limites de la soumission volontaire et l’office du juge dans la qualification du contrat
La qualification contractuelle retenue par les parties ne lie pas le juge. Les parties à un bail mixte ne sauraient, par une stipulation artificielle, soustraire le contrat au régime légal impératif qui correspond à sa véritable nature. La Cour de cassation a rappelé ce principe dans un arrêt du 25 janvier 2023 en énonçant que la renonciation au statut des baux commerciaux, pour être valable, doit être dénuée d’équivoque au moment de la conclusion du contrat (Cass. 3e civ., 25 janv. 2023, n° 21-24.394). La renonciation équivoque ne produit aucun effet et le contrat demeure soumis au statut impératif si ses conditions d’application sont objectivement réunies.
L’arrêt rendu par la troisième chambre civile le 12 février 2026 fournit une illustration topique de cette difficulté. La bailleresse avait donné à bail « un local à usage commercial et d’habitation pour neuf ans à compter du 1er juillet 2008, pour un loyer annuel d’un montant de 9 600 euros ». En fin de bail, les preneurs avaient quitté les lieux en se prévalant « d’un congé adressé le 21 avril 2016 au visa de la loi du 6 juillet 1989 régissant les baux d’habitation ». La bailleresse leur avait alors fait signifier un commandement visant la clause résolutoire du bail « qu’elle considérait comme soumis au statut des baux commerciaux » (Cass. 3e civ., 12 fév. 2026, n° 22-23.221). Cet arrêt, bien que statuant sur les règles d’imputation des paiements, met en évidence le conflit de régimes qui éclate au moment de la rupture du contrat : chaque partie invoque le régime qui lui est le plus favorable, l’une la loi de 1989 pour un congé simplifié, l’autre le statut commercial pour une résiliation sanctionnée par la clause résolutoire.
Par ailleurs, la troisième chambre civile a sanctionné le 2 avril 2026 une cour d’appel ayant dénaturé les pièces produites par une bailleresse pour dénier aux preneurs le bénéfice du statut des baux commerciaux. La cour d’appel de Lyon avait retenu que la bailleresse produisait « un extrait Kbis du 19 décembre 2013 qui indique que Mme [I] est immatriculée pour l’exercice d’un commerce de détail de maroquinerie et d’articles de voyage », activité non prévue au bail. La Cour de cassation a relevé que « la pièce n° 4 produite par la bailleresse n’était pas un extrait Kbis mais une fiche d’information du site internet Infogreffe indiquant seulement le code de rattachement de la nomenclature d’activités française » (Cass. 3e civ., 2 avr. 2026, n° 24-15.435). La cassation prononcée illustre l’exigence de rigueur probatoire dans la qualification du contrat : la dénaturation d’un écrit exclut la possibilité d’écarter le statut légal sur le fondement d’une preuve erronée. La charge de la preuve de l’absence d’immatriculation conforme pèse sur le bailleur qui conteste l’application du statut. En pratique, seul un extrait Kbis fait foi de l’immatriculation au registre du commerce et des sociétés ; les fiches Infogreffe, simples documents de synthèse, sont dépourvues de valeur probante pour établir l’étendue exacte de l’activité déclarée par le preneur.
II. Les conséquences contentieuses de la dualité de régimes sur l’action en justice et la fin du contrat
A. La prescription de l’action : la distinction fondamentale entre l’action fondée sur le statut et l’action de droit commun
La dualité de régimes applicables au bail à usage mixte emporte des conséquences procédurales déterminantes. L’article L. 145-60 du Code de commerce dispose que « toutes les actions exercées en vertu du présent chapitre se prescrivent par deux ans » (L. 145-60 du Code de commerce). Cette prescription abrégée, dérogatoire au droit commun, est d’interprétation stricte : elle ne s’applique qu’aux actions qui trouvent leur fondement dans les dispositions du statut des baux commerciaux. Les actions fondées sur le droit commun des contrats ou sur des stipulations contractuelles autonomes demeurent soumises à la prescription quinquennale de l’article 2224 du Code civil.
La chambre commerciale comme la troisième chambre civile ont consacré cette distinction dans des termes désormais constants. L’arrêt du 9 mars 2023 énonce, au visa des articles L. 110-4 et L. 145-60 du Code de commerce, que « l’action en paiement d’une indemnité de rupture stipulée à un bail commercial en cas de résiliation anticipée n’a pas son fondement dans les dispositions du statut des baux commerciaux » (Cass. 3e civ., 9 mars 2023, n° 21-20.358). En l’espèce, la cour d’appel avait soumis à la prescription biennale l’action en paiement de l’indemnité de résiliation anticipée au motif que « le fait de conditionner le paiement d’un dédit à une durée immédiatement liée à la durée du bail commercial, qui est statutaire, aboutissait à rattacher ladite clause au statut des baux commerciaux ». La Cour de cassation casse cette analyse : l’action qui trouve sa source dans une clause contractuelle, et non dans une disposition légale du statut, échappe à la prescription abrégée. La distinction est d’importance pratique : un bailleur qui invoque une clause de dédit insérée dans un bail à usage mixte dispose de cinq ans pour agir, quelle que soit la qualification finalement retenue pour le contrat principal.
Dans un arrêt remarqué du 30 mai 2024, publié au Bulletin, la troisième chambre civile a franchi un pas supplémentaire en consacrant le principe selon lequel « la fraude suspend le délai de prescription biennale applicable aux actions au titre d’un bail commercial » (Cass. 3e civ., 30 mai 2024, n° 23-10.184, FS-B). Cet arrêt, rendu au visa des articles L. 145-5 et L. 145-60 du Code de commerce et du principe selon lequel la fraude corrompt tout, censure l’arrêt de la cour d’appel d’Aix-en-Provence qui avait déclaré prescrite l’action en requalification de baux dérogatoires successifs en bail commercial, sans rechercher si les fraudes invoquées n’étaient pas de nature à suspendre le délai. La combinaison de cette jurisprudence avec la problématique du bail mixte est directe : un bailleur qui, par une qualification trompeuse du contrat, chercherait à éluder le statut des baux commerciaux verrait la prescription biennale suspendue par l’effet de sa propre fraude, laissant au preneur un délai indéterminé pour agir en reconnaissance du statut.
B. Le congé, la clause résolutoire et la fin du contrat : l’enjeu crucial de la qualification préalable
La qualification du contrat détermine le régime du congé, de la clause résolutoire, de l’expulsion et des délais applicables. Dans un bail à usage mixte, le choix du régime applicable conditionne la validité même des actes de procédure. La Cour d’appel de Caen, dans l’arrêt précité du 16 janvier 2025, en fournit une démonstration éclatante. La société preneuse soutenait que le bail mixte portant pour partie sur des locaux d’habitation constituant la résidence principale de son gérant, la procédure d’expulsion devait respecter le formalisme protecteur de la loi du 6 juillet 1989, notamment la notification de l’assignation au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience. La Cour d’appel a écarté l’argument au motif que « les parties ont conclu un bail commercial, le contrat de bail étant qualifié de « bail commercial », ne se référant qu’aux dispositions du code de commerce ». Elle ajoute que « les dispositions relatives à la notification de l’assignation au représentant de l’Etat dans le département ne sont pas applicables dans le cadre d’un bail commercial » (CA Caen, 2e ch. civ., 16 janv. 2025, RG n° 24/00560).
La solution est d’une rigueur implacable : dès lors que l’objet principal du bail est commercial, l’accessoire d’habitation est absorbé par le statut, et le formalisme protecteur de la loi de 1989 est inapplicable. Le preneur ne peut invoquer alternativement les deux régimes au gré de ses intérêts. En l’espèce, la société Maël, qui avait bénéficié du statut commercial pendant l’exécution du bail, ne pouvait, au moment de l’expulsion, se prévaloir des protections de la loi du 6 juillet 1989. La cohérence du régime commande cette solution : le rattachement au statut des baux commerciaux est exclusif de l’application de la loi de 1989, même pour la partie habitation du bail mixte.
L’arrêt de la Cour de cassation du 12 février 2026, déjà évoqué, confirme cette lecture. Les preneurs avaient donné congé au visa de la loi du 6 juillet 1989, mais la bailleresse avait « considéré le bail comme soumis au statut des baux commerciaux » et leur avait fait signifier un commandement visant la clause résolutoire. La cour d’appel avait implicitement validé l’application du statut commercial en statuant sur les demandes de la bailleresse, sans que la Cour de cassation ne remette en cause cette qualification (Cass. 3e civ., 12 fév. 2026, n° 22-23.221). De manière plus générale, la troisième chambre civile a rappelé dans un arrêt de principe du 29 juin 2023, publié au Bulletin, que le champ d’application du statut des baux commerciaux est circonscrit par l’article L. 145-1 aux « baux des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds est exploité, que ce fonds appartienne, soit à un commerçant ou à un industriel immatriculé au registre du commerce et des sociétés, soit à un chef d’une entreprise du secteur des métiers et de l’artisanat immatriculée au répertoire des métiers » (Cass. 3e civ., 29 juin 2023, n° 22-16.034, FS-B). Cet arrêt, qui définit par ailleurs la notion de local à usage industriel pour l’application du droit de préemption du preneur, réaffirme le principe selon lequel le statut s’applique en considération de l’activité effectivement exercée dans les lieux, et non de la destination contractuelle stipulée.
La Cour d’appel de Douai, dans un arrêt du 23 mars 2023, a été confrontée à une configuration analogue portant sur un « immeuble loué à usage commercial et d’habitation » et a rappelé que « la solution du présent litige dépend de l’interprétation de l’article L145-1 du code de commerce » (CA Douai, ch. 2 sect. 1, 23 mars 2023, RG n° 20/05233). Cette formule, qui subordonne explicitement l’issue du litige à l’interprétation du texte, confirme que la qualification du contrat constitue un préalable nécessaire à la résolution de tout contentieux relatif au bail mixte. Elle commande le régime du congé, l’applicabilité de la clause résolutoire, le calcul des délais de prescription et le formalisme de l’expulsion. La Cour d’appel de Paris, dans une décision du 23 mars 2023, a également rappelé que le contrat portant sur un local à « usage d’habitation et de commerce » demeurait soumis au « statut des baux commerciaux défini par les dispositions des articles L145-1 et suivants du code de commerce », confirmant la primauté du critère de l’objet principal sur la destination mixte des lieux (CA Paris, pôle 5 ch. 3, 29 mars 2023, RG n° 17/12114).
Conclusion
Le bail à usage mixte se situe à la croisée de deux régimes juridiques dont l’articulation est source d’un contentieux nourri. La jurisprudence de la troisième chambre civile, éclairée par les décisions récentes des cours d’appel, a dégagé une méthode de qualification en deux temps. Le premier temps consiste à identifier l’objet principal du contrat, apprécié au regard de la destination économique des lieux et de l’activité qui y est effectivement exercée. Si l’usage commercial prédomine, le statut des baux commerciaux s’applique dans son intégralité, y compris aux locaux d’habitation accessoires, par le jeu du 1° du I de l’article L. 145-1 du Code de commerce. Le second temps, subsidiaire, consiste à vérifier que la qualification contractuelle n’est pas contredite par les caractéristiques objectives du local, le juge n’étant pas lié par la dénomination retenue par les parties. La charge de la preuve pèse sur celui qui conteste l’application du statut, et la rigueur probatoire est de mise, ainsi que l’illustre la cassation du 2 avril 2026 sanctionnant la dénaturation d’une fiche Infogreffe en extrait Kbis.
Les conséquences de la qualification sont considérables et se déploient sur l’ensemble de la vie contractuelle. La prescription biennale de l’article L. 145-60 ne s’applique qu’aux actions fondées sur le statut, à l’exclusion des actions de droit commun ; la suspension du délai pour fraude, consacrée par l’arrêt du 30 mai 2024, offre un tempérament notable à la rigueur de la prescription abrégée. La procédure d’expulsion obéit à des formalités distinctes selon que le contrat est rattaché au statut commercial ou à la loi du 6 juillet 1989, et le preneur ne saurait cumuler les protections des deux régimes en invoquant alternativement l’un ou l’autre selon l’étape procédurale. La Cour d’appel de Caen a clairement tranché cette question en 2025 : le rattachement au statut des baux commerciaux par l’effet de l’objet principal du contrat est exclusif de l’application des dispositions protectrices de la loi de 1989, même pour la partie habitation du bail mixte.
La rédaction du contrat de bail à usage mixte requiert en définitive une vigilance particulière quant à la qualification retenue et à la clause de destination, dont dépendront les droits respectifs du bailleur et du preneur tout au long de la relation contractuelle et, surtout, à son terme. L’anticipation du conflit de régimes par une clause expresse déterminant l’objet principal du contrat, combinée à une vérification rigoureuse de l’immatriculation du preneur par la production d’un extrait Kbis à jour, constitue la meilleure garantie contre l’insécurité juridique qu’engendre inévitablement la dualité fonctionnelle du bail à usage mixte. La vigilance doit être redoublée en présence de baux dérogatoires successifs, dont la succession est de nature à faire naître un bail commercial statutaire par l’effet de la tacite prolongation, ainsi que la Cour de cassation l’a rappelé dans l’arrêt du 25 mai 2023 (Cass. 3e civ., 25 mai 2023, n° 21-23.007, FS-B).
Transmettez les pièces de votre dossier au cabinet. Maître Reda KOHEN vous répond personnellement sous 24 heures avec une première analyse stratégique.