La frontière entre la sous-location et le contrat de prestation de services dans le bail commercial : la construction prétorienne de la troisième chambre civile
La sous-location commerciale constitue l’une des opérations les plus paradoxales du statut des baux commerciaux. Prohibée par principe, elle est néanmoins couramment pratiquée, soit avec l’accord du bailleur, soit à travers des montages contractuels qui en dissimulent la réalité. L’essor contemporain des centres d’affaires, des espaces de coworking et des bureaux équipés a profondément renouvelé cette dialectique, en confrontant le juge à une question redoutable : à partir de quel moment un contrat de prestation de services dissimule-t-il une sous-location prohibée ? La troisième chambre civile de la Cour de cassation a, par un arrêt de formation de section du 27 juin 2024, posé un critère inédit de distinction qui éclaire l’ensemble du régime.
L’enjeu est considérable. Pour le bailleur, la sous-location irrégulière constitue un manquement grave susceptible d’entraîner la résiliation du bail et, plus immédiatement, ouvre droit à un réajustement du loyer principal lorsque le loyer de la sous-location lui est supérieur. Pour le preneur, la qualification de sous-location conditionne l’application de l’ensemble des mécanismes protecteurs du statut, qu’il s’agisse du droit au renouvellement du sous-locataire ou de l’obligation pour le bailleur de concourir à l’acte. Pour le sous-occupant enfin, elle détermine l’étendue de ses droits et la pérennité de son installation. L’articulation entre l’article L. 145-31 du Code de commerce et l’article 1709 du Code civil trace une ligne de partage dont la précision est essentielle à la sécurité juridique des opérations immobilières commerciales.
Si la prohibition de principe est ancienne et solidement ancrée dans le code, la construction prétorienne récente en a précisé les contours avec une acuité renouvelée. Il convient dès lors d’examiner, dans un premier temps, le régime légal de la sous-location et les sanctions qui s’y attachent (I), avant d’analyser, dans un second temps, la démarcation que la jurisprudence trace entre la sous-location prohibée et le contrat de prestation de services licite (II).
I. Le régime légal de la sous-location commerciale : une prohibition tempérée par la liberté contractuelle
A. Le principe d’interdiction et ses aménagements conventionnels
L’article L. 145-31 du Code de commerce pose une règle dont la simplicité apparente masque une richesse d’application considérable : « Sauf stipulation contraire au bail ou accord du bailleur, toute sous-location totale ou partielle est interdite. » Le texte ouvre ainsi deux voies distinctes de régularisation : la stipulation contractuelle, insérée dans le bail dès l’origine, et l’accord du bailleur, obtenu en cours d’exécution. Dans cette seconde hypothèse, le preneur doit faire connaître son intention de sous-louer par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, le bailleur disposant alors d’un délai de quinze jours pour faire connaître sa position.
L’article 1709 du Code civil fournit la définition matricielle du contrat de louage, dont la sous-location est une déclinaison : « Le louage des choses est un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer. » Cette définition, inchangée depuis 1804, demeure la clé de voûte de toute qualification, car elle impose la réunion de deux éléments cumulatifs que la jurisprudence a progressivement affinés : la mise à disposition d’un local déterminé et le paiement d’un prix en contrepartie d’une jouissance continue.
La troisième chambre civile a rappelé l’importance de l’autorisation expresse du bailleur dans un arrêt du 15 février 2023, par lequel elle a jugé que le bailleur ne pouvait se prévaloir d’une irrégularité de la sous-location lorsque le bail contenait une clause l’autorisant expressément, peu important que les formalités de notification aient été accomplies postérieurement à la conclusion du sous-bail (Cass. 3e civ., 15 févr. 2023, n° 22-10.187, publié au Bulletin). Cette décision illustre la primauté de la volonté contractuelle sur le formalisme procédural, dès lors que le bailleur a, par avance, consenti à l’opération.
Par ailleurs, la troisième chambre civile a précisé, dans un arrêt du 18 janvier 2023, que la notification tardive d’une copie du contrat de sous-location au bailleur est sans effet sur la régularité de la sous-location lorsque la clause du bail ne prévoit ni délai ni sanction. En l’espèce, la société Locaposte, preneur, avait sous-loué les locaux à La Poste sans en notifier immédiatement la copie au bailleur, la formalité n’ayant été accomplie que postérieurement au congé. La Cour a retenu que « la notification à la bailleresse d’une copie de l’acte de sous-location, prévue à l’article 10.14.2 du contrat du bail, était, en l’absence de tout délai ou sanction, informative » et que « peu important que cette formalité ait été faite postérieurement à la délivrance du congé, la sous-location était régulière et opposable à la bailleresse » (Cass. 3e civ., 18 janv. 2023, n° 21-22.209). L’arrêt énonce, en outre, une règle essentielle relative à l’indemnité d’éviction : les modalités de calcul de cette indemnité, même lorsqu’elles prennent en considération la situation du sous-locataire, ne sont pas contraires à l’ordre public dès lors qu’elles n’ont pas pour effet de priver le preneur évincé de son indemnisation ou de la limiter forfaitairement.
La sous-location régulièrement autorisée produit des effets juridiques étendus. L’article L. 145-32 du Code de commerce dispose que « le sous-locataire peut demander le renouvellement de son bail au locataire principal dans la mesure des droits que ce dernier tient lui-même du propriétaire » et que « le bailleur est appelé à concourir à l’acte, comme il est prévu à l’article L. 145-31 ». Le sous-locataire bénéficie ainsi d’un droit propre, bien que dérivé, au renouvellement, à la condition que le bailleur ait expressément ou tacitement autorisé ou agréé la sous-location.
B. Les sanctions de la sous-location irrégulière : entre réajustement du loyer et résiliation du bail
La sous-location prohibée expose le preneur à un double péril. D’une part, le bailleur peut solliciter la résiliation judiciaire du bail pour manquement à une obligation essentielle du contrat. D’autre part, et indépendamment de cette action, l’article L. 145-31, alinéa 3, du Code de commerce lui confère une faculté de réajustement du loyer : « Lorsque le loyer de la sous-location est supérieur au prix de la location principale, le propriétaire a la faculté d’exiger une augmentation correspondante du loyer de la location principale, augmentation qui, à défaut d’accord entre les parties, est déterminée selon une procédure fixée par décret en Conseil d’Etat. » Ce mécanisme, inspiré de l’idée d’enrichissement sans cause, permet au bailleur de capter le profit que le preneur tire indûment de la mise en sous-location du bien.
La troisième chambre civile a rappelé, dans un arrêt du 9 mars 2023, que la sous-location ne confère pas au sous-locataire de droits à l’égard du bailleur principal au-delà de ceux du preneur : « la sous-location dure autant que le bail principal, à défaut de retrait de l’autorisation par le bailleur » (Cass. 3e civ., 9 mars 2023, n° 21-16.680). Cette décision rappelle que le sous-locataire, en dépit de la protection que lui accorde le statut, demeure tributaire de la pérennité du bail principal, dont l’extinction entraîne, par voie de conséquence, celle de la sous-location.
La jurisprudence du 27 mars 2025 est venue préciser que le preneur titulaire d’un bail commercial bénéficie, en vertu de l’article L. 145-31, d’un droit de sous-louer dès lors que le bail le permet, et que ce droit ne saurait être arbitrairement restreint par le bailleur. L’arrêt énonce que « le preneur a le droit de sous-louer et même de céder son bail à un autre, si cette faculté lui a été expressément accordée » (Cass. 3e civ., 27 mars 2025, n° 23-17.963). La Cour affirme ainsi le caractère pleinement consensualiste du mécanisme : la prohibition de principe peut toujours être levée par la volonté des parties, et le bailleur qui a accordé une autorisation ne peut ensuite en limiter unilatéralement l’exercice.
Un arrêt du 10 avril 2025 a confirmé la validité des clauses autorisant expressément la sous-location d’une partie des locaux, en refusant la résiliation sollicitée par le bailleur au motif que l’autorisation contractuelle ôtait tout caractère fautif à la sous-location litigieuse (Cass. 3e civ., 10 avr. 2025, n° 23-14.359). Cette décision rappelle que l’autorisation, une fois accordée, est irrévocable et que le bailleur ne peut revenir sur son consentement sans invoquer un manquement distinct du preneur à ses obligations.
Le montant du loyer de la sous-location, lorsqu’il est supérieur au loyer principal, constitue l’élément déclencheur du mécanisme de réajustement. L’article L. 145-33 du Code de commerce rappelle que le loyer, qu’il soit renouvelé ou révisé, « doit correspondre à la valeur locative », elle-même déterminée d’après les caractéristiques du local, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage. Cette référence à la valeur locative objective constitue le principe directeur de toute fixation judiciaire du loyer, y compris dans l’hypothèse d’un réajustement consécutif à une sous-location irrégulière.
II. La construction prétorienne de la distinction entre sous-location et prestation de services
A. Le critère du prix fixé globalement et la réfutation du critère de l’accessoire
La pratique contemporaine des centres d’affaires et des espaces de coworking a placé la troisième chambre civile face à une difficulté de qualification inédite. Le preneur qui met des bureaux équipés à la disposition de tiers en contrepartie d’un prix forfaitaire incluant l’accès à des services (accueil, sécurité, entretien, connexion internet, salles de réunion) conclut-il une sous-location ou un contrat de prestation de services ? La réponse à cette question détermine l’application du mécanisme de réajustement du loyer et, plus largement, la soumission de l’opération au statut des baux commerciaux.
Par un arrêt de formation de section du 27 juin 2024, la troisième chambre civile a posé un critère tranché, en censurant l’arrêt de la cour d’appel de Rennes qui avait retenu la qualification de sous-location pour des contrats de mise à disposition de bureaux équipés. La Cour énonce que « la qualification de sous-location, au sens de l’article L. 145-31 du code de commerce, est exclue lorsque le locataire met à disposition de tiers les locaux loués moyennant un prix fixé globalement, qui rémunère indissociablement tant la mise à disposition des locaux que des prestations de service spécifiques recherchées par les clients » (Cass. 3e civ., 27 juin 2024, n° 22-22.823, publié au Bulletin).
L’apport de cet arrêt est considérable et se déploie sur deux plans. En premier lieu, il substitue au critère de l’accessoire, traditionnellement employé par les juges du fond pour qualifier de sous-location tout contrat dont la prestation essentielle était la mise à disposition des locaux, un critère de l’indissociabilité du prix. Ce qui importe n’est plus que les prestations de services soient ou non accessoires, mais que le prix rémunère globalement et de manière indissociable la jouissance des lieux et les services fournis. En second lieu, l’arrêt exige que les prestations de service soient « spécifiques » et « recherchées par les clients », ce qui introduit une appréciation téléologique de l’opération : il faut se demander ce que le sous-occupant est venu chercher, au-delà de la simple mise à disposition d’un espace.
En l’espèce, la société Modulobox avait conclu avec des tiers des contrats intitulés « prestations de services et mises à dispositions de bureaux » prévoyant le paiement d’un prix forfaitaire incluant l’ameublement, l’entretien, le chauffage, l’accès internet, la téléphonie, l’assurance, l’accès à des espaces partagés, un service d’accueil et la sécurisation des bâtiments. La cour d’appel de Rennes avait qualifié ces contrats de sous-locations, en retenant que « la prestation essentielle du contrat est la mise à disposition de bureaux à des tiers, de manière exclusive et sans limitation dans le temps », les prestations fournies n’étant qu’accessoires. La Cour de cassation censure cette analyse au motif qu’il résultait des constatations de l’arrêt attaqué que « la redevance fixée globalement rémunérait indissociablement tant la mise à disposition de bureaux équipés que les prestations de service spécifiques recherchées par les clients », rendant ainsi « impropres à caractériser des contrats de sous-location » les motifs retenus par les juges du fond.
Cette jurisprudence opère un renversement de perspective par rapport au droit antérieur. La même affaire Modulobox avait déjà donné lieu à une première cassation le 9 septembre 2021, la troisième chambre civile ayant alors censuré un arrêt de la cour d’appel de Rennes qui avait rejeté la demande de réajustement sans caractériser suffisamment l’absence de sous-location (Cass. 3e civ., 9 sept. 2021, n° 20-19.631). La cour de renvoi ayant cette fois retenu la qualification de sous-location, le second pourvoi a permis à la Cour de cassation de poser le critère de principe rappelé ci-dessus, tranchant ainsi le débat de qualification dans un sens qui, paradoxalement, contredit partiellement sa propre décision de 2021. Jusqu’alors, l’analyse se focalisait sur la nature de la prestation principale pour en déduire la qualification. L’arrêt du 27 juin 2024 déplace le centre de gravité de l’analyse vers la structure du prix, seul élément objectif permettant de déterminer si le contrat relève des articles 1709 du Code civil et L. 145-31 du Code de commerce. Il en résulte une distinction nette entre deux catégories de contrats : d’une part, le contrat de sous-location, dans lequel le prix rémunère exclusivement ou principalement la jouissance des lieux ; d’autre part, le contrat de prestation de services, dans lequel le prix, fixé globalement, englobe indissociablement la jouissance des lieux et les services associés.
La portée pratique de cette distinction est immédiate. Le bailleur ne peut exercer l’action en réajustement du loyer principal que si les contrats conclus par le preneur avec des tiers sont qualifiés de sous-locations. La cassation prononcée le 27 juin 2024 s’étend au chef de dispositif ordonnant le réajustement, la Cour relevant que ce chef « se rattache par un lien de dépendance nécessaire » à la qualification de sous-location censurée. L’enjeu financier est considérable : dans l’affaire jugée, le loyer réajusté avait été fixé à 94 018,15 euros hors taxes par an, soit une augmentation substantielle par rapport au loyer principal.
B. Les conséquences pratiques de la distinction pour les opérateurs de l’immobilier commercial
La distinction prétorienne entre sous-location et prestation de services emporte des conséquences pratiques de premier ordre pour l’ensemble des acteurs de l’immobilier commercial. Pour les exploitants de centres d’affaires et d’espaces de coworking, l’arrêt du 27 juin 2024 constitue une forme de sécurisation juridique de leur modèle économique. Dès lors que le contrat conclu avec le sous-occupant prévoit un prix forfaitaire global rémunérant indissociablement la mise à disposition des locaux et des prestations de services spécifiques, la qualification de sous-location est exclue, ce qui prémunit le preneur contre l’action en réajustement du loyer principal.
Cette sécurisation n’est toutefois pas absolue. La Cour de cassation n’a pas énoncé une présomption de non-qualification mais un critère, dont l’application est laissée à l’appréciation souveraine des juges du fond. Or, la frontière entre le prix global indissociable et le prix principalement affecté à la jouissance des lieux est poreuse. La rédaction des contrats de mise à disposition revêt, à cet égard, une importance décisive : il appartient au preneur de structurer le prix de manière à rendre manifeste l’indissociabilité des composantes locative et servicielle de la prestation.
Pour les bailleurs, la décision du 27 juin 2024 doit inciter à une vigilance accrue dans la rédaction des clauses d’autorisation de sous-location. L’interdiction de principe posée par l’article L. 145-31 du Code de commerce leur permet, en l’absence de stipulation contraire, de s’opposer à toute sous-location, quelle qu’en soit la forme. Mais lorsqu’ils y consentent, ils doivent mesurer que l’autorisation de « sous-louer » n’équivaut pas nécessairement à l’autorisation de « mettre à disposition de tiers moyennant un prix global incluant des prestations de services », ces deux opérations étant désormais clairement distinguées par la jurisprudence.
Le bailleur qui entend prévenir les montages de type « centre d’affaires » dispose, en pratique, de plusieurs leviers. Il peut, tout d’abord, insérer dans le bail une clause interdisant expressément toute mise à disposition des locaux à des tiers autrement que par un contrat de sous-location soumis aux articles L. 145-31 et suivants du Code de commerce. Il peut, ensuite, subordonner son autorisation à la communication préalable des projets de contrats et se réserver un droit d’opposition en cas de rémunération globalisée. Il peut, enfin, prévoir que le loyer principal sera révisé en fonction du chiffre d’affaires généré par les mises à disposition, quel que soit le régime juridique de ces opérations.
Pour les sous-occupants eux-mêmes, la distinction importe quant à l’étendue de leurs droits. Le cocontractant d’un contrat de prestation de services ne bénéficie pas du statut protecteur accordé au sous-locataire par l’article L. 145-32 du Code de commerce, notamment en ce qui concerne le droit au renouvellement. Sa situation juridique est plus précaire, mais aussi plus souple, ce qui correspond généralement aux besoins des utilisateurs d’espaces de coworking, pour lesquels la flexibilité prime sur la stabilité.
La construction prétorienne de la troisième chambre civile, si elle a clarifié le critère de distinction, laisse subsister une zone d’incertitude sur laquelle les praticiens doivent rester attentifs. La notion de « prestations de service spécifiques recherchées par les clients », introduite par l’arrêt du 27 juin 2024, n’a pas encore fait l’objet d’une déclinaison jurisprudentielle exhaustive. Les contours de cette spécificité — et notamment la question de savoir si des prestations standardisées peuvent y satisfaire — seront sans doute précisés dans les prochaines années, à mesure que le contentieux du coworking et des centres d’affaires se développera devant les juridictions du fond.
L’émergence des plateformes de mise en relation entre bailleurs et occupants temporaires ajoute une dimension supplémentaire à cette dialectique. Si la jurisprudence relative à la sous-location de locaux commerciaux via des plateformes numériques est encore embryonnaire, la troisième chambre civile a, dans un arrêt du 7 janvier 2026, rappelé que la qualification de sous-location prohibée ne dépend pas du vecteur par lequel l’occupant a été trouvé, mais de la nature de la convention liant le preneur à l’occupant et de la réunion des éléments constitutifs du contrat de louage définis à l’article 1709 du Code civil. La digitalisation des relations locatives ne modifie pas les catégories juridiques fondamentales, mais elle en rend l’application plus délicate en raison de la fugacité et de la multiplicité des opérations concernées.
En définitive, la frontière entre sous-location et prestation de services dépend moins de l’intitulé du contrat ou des prestations accessoires qui l’accompagnent que de la structure économique de la rémunération convenue. Le critère du prix fixé globalement, en ce qu’il interdit de dissocier la part locative de la part servicielle, prive le juge de la faculté de requalifier sur la seule foi de l’importance relative des mètres carrés par rapport aux services fournis. Il impose, au contraire, une analyse concrète de la commune intention des parties, telle qu’elle se reflète dans le mécanisme de tarification qu’elles ont adopté. C’est à cette condition que le régime de la sous-location, pilier du statut des baux commerciaux depuis la loi du 30 juin 1926, peut continuer à remplir sa fonction de protection de l’équilibre contractuel sans entraver le développement de formes nouvelles d’occupation des locaux commerciaux.
La construction prétorienne récente, et singulièrement l’arrêt du 27 juin 2024, invite ainsi à une réflexion renouvelée sur la notion même de jouissance des lieux, dont l’article 1709 du Code civil fait l’essence du contrat de louage. Dans un environnement économique où la prestation de services tend à se substituer à la simple mise à disposition d’un espace, la notion de jouissance exclusive et continue se trouve confrontée à des formes hybrides d’occupation qui ne cadrent plus parfaitement avec les catégories héritées du XIXe siècle. La troisième chambre civile, en déplaçant le critère de qualification vers la structure du prix plutôt que vers la nature de la jouissance, a esquissé une réponse pragmatique à cette évolution, sans pour autant remettre en cause les fondements du statut. Il appartiendra aux prochaines décisions d’en préciser les implications, notamment en ce qui concerne la charge de la preuve de l’indissociabilité du prix et l’office du juge dans l’appréciation des contrats de mise à disposition de locaux équipés.
Conclusion
La troisième chambre civile de la Cour de cassation a, par l’arrêt du 27 juin 2024, posé une règle de qualification qui clarifie de manière décisive le régime de la sous-location commerciale à l’ère du coworking et des centres d’affaires. En substituant au critère traditionnel de la prestation essentielle celui du prix fixé globalement et indissociable, la Cour a opéré un recentrage de l’analyse sur la structure économique du contrat, seule à même de rendre compte de la réalité des relations d’affaires contemporaines. Cette jurisprudence, combinée au rappel constant de la prohibition de principe et de ses aménagements conventionnels, dessine un cadre juridique qui, pour être exigeant, offre désormais une prévisibilité appréciable aux opérateurs de l’immobilier commercial. L’avenir dira si le critère du prix global indissociable résistera à l’épreuve des montages contractuels que la pratique ne manquera pas d’imaginer pour en contourner les effets.
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