L’imprévision dans le bail commercial : l’articulation entre l’article 1195 du Code civil et le statut des baux commerciaux
I. La primauté de principe des règles spéciales du statut des baux commerciaux sur le mécanisme général de l’imprévision
A. Le caractère supplétif de l’article 1195 confronté à l’économie correctrice du statut
L’article 1195 du Code civil, issu de l’ordonnance du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations, dispose que « si un changement de circonstances imprévisible lors de la conclusion du contrat rend l’exécution excessivement onéreuse pour une partie qui n’avait pas accepté d’en assumer le risque, celle-ci peut demander une renégociation du contrat à son cocontractant. Elle continue à exécuter ses obligations durant la renégociation. En cas de refus ou d’échec de la renégociation, les parties peuvent convenir de la résolution du contrat, à la date et aux conditions qu’elles déterminent, ou demander d’un commun accord au juge de procéder à son adaptation. A défaut d’accord dans un délai raisonnable, le juge peut, à la demande d’une partie, réviser le contrat ou y mettre fin, à la date et aux conditions qu’il fixe » (article 1195 du Code civil).
Ce texte constitue l’une des innovations majeures de la réforme de 2016. Il consacre, au dixième anniversaire de son entrée en vigueur, une rupture avec le principe traditionnel d’intangibilité du contrat hérité de l’arrêt Canal de Craponne. Le mécanisme qu’il instaure se déploie en trois temps : une phase de renégociation imposée à la partie qui subit le déséquilibre, une phase de résolution ou d’adaptation conventionnelle, et une phase judiciaire subsidiaire dans laquelle le juge peut réviser le contrat ou y mettre fin. Ce pouvoir de révision accordé au juge constitue une dérogation significative à la force obligatoire du contrat consacrée à l’article 1103 du Code civil. Toutefois, l’article 1195 n’est pas d’ordre public : son caractère supplétif autorise les parties à l’écarter conventionnellement, ce que la pratique des clauses de hardship ou d’exclusion expresse de l’imprévision illustre abondamment.
L’application de ce mécanisme au contrat de bail commercial se heurte à une difficulté de principe tenant à l’existence d’un corps de règles spéciales qui prétend régir exhaustivement les mécanismes de rééquilibrage du contrat. L’article 1105 du Code civil, dans sa rédaction issue de la même ordonnance du 10 février 2016, pose le principe d’articulation selon lequel les contrats soumis à des règles spéciales demeurent régis par ces dernières pour ce qui en fait l’objet spécifique, les règles générales du droit des contrats n’intervenant qu’à titre supplétif (article 1105 du Code civil). Le statut des baux commerciaux (baux commerciaux), codifié aux articles L. 145-1 et suivants du Code de commerce, constitue un régime d’ordre public qui encadre de manière impérative les relations entre bailleur et preneur. Ce dispositif prévoit ses propres mécanismes correcteurs. Parmi ceux-ci, la révision triennale du loyer, régie par l’article L. 145-38 du Code de commerce, permet à l’une ou l’autre des parties de demander, tous les trois ans, un ajustement du loyer à la valeur locative. La variation ne peut excéder celle de l’indice trimestriel des loyers commerciaux, « à moins que ne soit rapportée la preuve d’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative » (articles L. 145-34 et L. 145-38 du Code de commerce).
Le statut prévoit également le mécanisme du déplafonnement lors du renouvellement, encadré par l’article L. 145-34 du même code (article L. 145-34 du Code de commerce), qui subordonne l’écart à la règle du plafonnement à une modification notable des éléments de la valeur locative énumérés à l’article L. 145-33, à savoir « les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties et les facteurs locaux de commercialité » (article L. 145-33 du Code de commerce). À ces instruments légaux s’ajoutent les clauses d’indexation conventionnelles, qui permettent une adaptation mécanique du loyer à l’évolution d’un indice de référence. Ces mécanismes, spécifiquement conçus pour le bail commercial, offrent des voies de rééquilibrage périodique du contrat qui, dans l’esprit du législateur de 1953, étaient réputées suffisantes pour absorber les aléas économiques affectant la relation contractuelle.
Or, selon une jurisprudence désormais établie, ces règles spéciales prévalent sur les dispositions générales du Code civil relatives au contrat. La cour d’appel de Versailles, par un arrêt du 12 décembre 2019, a ainsi jugé que les dispositions de l’article 1195 du Code civil doivent être écartées au profit des règles spéciales du statut des baux commerciaux. Cette solution a été confirmée par un arrêt du 3 juillet 2025 de la même cour, qui a expressément rappelé que les mécanismes propres au bail commercial, parmi lesquels la révision triennale et les clauses d’indexation, excluent le recours au droit commun des contrats (CA Versailles, 3 juillet 2025, n° 24/06006). La motivation retenue par la cour d’appel s’articule autour de l’idée que le statut constitue un ensemble complet et cohérent, dont les dispositions spéciales ne sauraient être doublées par des mécanismes généraux qui en altéreraient la prévisibilité.
Cette position s’appuie sur le principe général d’articulation des normes énoncé à l’article 1105 du Code civil, aux termes duquel les contrats soumis à des règles spéciales demeurent régis par ces dernières pour ce qui en fait l’objet spécifique, les règles générales n’intervenant qu’à titre supplétif. Le statut des baux commerciaux, en ce qu’il prévoit un ensemble cohérent de mécanismes de révision et d’adaptation du contrat aux circonstances économiques, constitue précisément l’une de ces législations spéciales dont l’application exclut, en principe, le recours aux dispositions générales du droit des contrats. La Cour de cassation n’a pas eu à ce jour l’occasion de se prononcer expressément sur l’applicabilité de l’article 1195 au bail commercial, mais sa jurisprudence sur les mécanismes généraux du Code civil dans le contexte de la crise sanitaire fournit des indications précieuses sur la méthode d’analyse qu’elle retient.
B. La confirmation jurisprudentielle du rejet des mécanismes généraux du Code civil
La crise sanitaire liée à l’épidémie de covid-19 a fourni un banc d’essai à la question de l’articulation entre les mécanismes correcteurs généraux du Code civil et le droit spécial du bail. La Cour de cassation, par une série d’arrêts rendus le 30 juin 2022, a fermement écarté l’ensemble des tentatives des preneurs d’invoquer les dispositions générales du Code civil pour se soustraire au paiement des loyers durant les périodes de fermeture administrative.
Ainsi, la troisième chambre civile a jugé que « l’effet de cette mesure générale et temporaire, sans lien direct avec la destination contractuelle du local loué, ne peut donc être assimilé à la perte de la chose, au sens de l’article 1722 du code civil » (Cass. 3e civ., 30 juin 2022, n° 21-19.889). Elle a également écarté l’exception d’inexécution, retenant que « la mesure générale de police administrative portant interdiction de recevoir du public n’était pas constitutive d’une inexécution par le bailleur de son obligation de délivrance » (même arrêt).
L’arrêt publié au Bulletin et au Rapport du même jour a précisé ces principes avec une particulière netteté. La Cour y énonce que « le créancier qui n’a pu profiter de la contrepartie à laquelle il avait droit ne peut obtenir la résolution du contrat ou la suspension de son obligation en invoquant la force majeure », et que la locataire, débitrice des loyers, n’était pas fondée à invoquer à son profit la force majeure. Elle y ajoute que la cour d’appel a pu souverainement déduire que le bailleur avait tenu compte des circonstances exceptionnelles et ainsi manifesté sa bonne foi, écartant ainsi le grief tiré de l’article 1104 du Code civil (Cass. 3e civ., 30 juin 2022, n° 21-20.190, FS-B).
Cette position a été réaffirmée le 15 juin 2023, la Cour de cassation cassant un arrêt de la cour d’appel de Paris qui avait déduit des provisions allouées aux bailleurs le montant des loyers correspondant aux périodes de fermeture administrative. Au visa de l’article 1722 du Code civil, la troisième chambre civile rappelle le principe posé le 23 novembre 2022 selon lequel « l’effet de la mesure gouvernementale d’interdiction de recevoir du public, générale et temporaire et sans lien direct avec la destination contractuelle du local loué, ne peut être assimilé à la perte de la chose » (Cass. 3e civ., 23 novembre 2022, n° 21-21.867, FS-B ; Cass. 3e civ., 15 juin 2023, n° 22-15.368). La portée de cette jurisprudence dépasse le seul contentieux de la crise sanitaire : elle consacre une méthode d’analyse qui subordonne l’application des mécanismes généraux du Code civil à l’existence d’un lien direct entre l’événement perturbateur et la destination contractuelle du local loué.
La Cour de cassation a par ailleurs écarté l’invocation de la bonne foi contractuelle comme fondement d’une obligation de renégociation, jugeant que le bailleur qui avait proposé de différer le règlement du loyer n’avait pas manqué à son devoir de bonne foi, alors même qu’il avait pratiqué une saisie-attribution quelques semaines après la fin du confinement (Cass. 3e civ., 30 juin 2022, n° 21-20.190, précité). Cette solution, qui refuse d’ériger la bonne foi en vecteur d’une obligation générale de renégociation en cas de circonstances exceptionnelles, conforte a fortiori l’idée que l’article 1195, mécanisme spécifique de renégociation, ne saurait prospérer dans un contentieux du bail commercial sauf à méconnaître la logique d’ensemble du système. La cohérence de cette jurisprudence, qui écarte successivement la perte de la chose, la force majeure, l’exception d’inexécution et la bonne foi comme fondements d’une exonération ou d’une suspension du loyer, dessine une conception restrictive de l’articulation entre le droit commun et le droit spécial du bail qui n’est guère favorable à l’introduction de l’imprévision dans le contentieux des baux commerciaux.
II. L’émergence d’un débat doctrinal sur l’articulation des deux corps de règles
A. La controverse doctrinale et les arguments en faveur d’une application raisonnée de l’article 1195
Le dixième anniversaire de l’ordonnance du 10 février 2016 a suscité un regain d’intérêt doctrinal pour la question de l’imprévision dans les contrats spéciaux. Une étude parue à la Gazette du Palais en janvier 2026, sous le titre « L’imprévisible application de l’imprévision au contrat de bail commercial », a rouvert le débat en suggérant que le rejet de principe de l’article 1195 dans le bail commercial n’est peut-être pas aussi absolu qu’il y paraît. L’auteur y explore les hypothèses dans lesquelles les mécanismes correcteurs du statut seraient insuffisants à rétablir l’équilibre contractuel, et s’interroge sur la possibilité pour le juge de mobiliser l’article 1195 à titre subsidiaire, lorsque les voies propres au statut ont été épuisées sans résultat.
Par ailleurs, une contribution publiée sur le Village de la Justice le 13 mai 2026, sous la plume de Karande Mendes, a dressé un bilan contrasté de la première décennie d’application de l’article 1195, relevant que « le juge n’est pas devenu le maître du contrat mais son protecteur exceptionnel, à condition que le demandeur franchisse un parcours procédural exigeant et justifie d’un péril économique caractérisé ». Cette analyse, bien que ne portant pas exclusivement sur le bail commercial, met en lumière la philosophie générale qui anime la jurisprudence en matière d’imprévision : une application parcimonieuse, réservée aux cas de rupture caractérisée de l’équilibre contractuel.
Plusieurs arguments militent en faveur d’une application raisonnée du mécanisme de l’imprévision au bail commercial. En premier lieu, le texte de l’article 1195 ne comporte, dans sa lettre, aucune exclusion expresse des contrats soumis à un statut spécial, contrairement à d’autres dispositions du droit des contrats qui réservent expressément l’application des lois particulières. En deuxième lieu, les mécanismes correcteurs du statut des baux commerciaux, pour aussi perfectionnés soient-ils, ne couvrent pas toutes les hypothèses de bouleversement économique : la révision triennale ne peut être invoquée que tous les trois ans, le déplafonnement n’intervient qu’au moment du renouvellement, et l’indexation conventionnelle peut s’avérer insuffisante face à une variation brutale et imprévisible des circonstances économiques dont l’ampleur excède la simple correction indiciaire.
En troisième lieu, un événement tel qu’une crise sanitaire majeure, un conflit armé aux répercussions énergétiques massives ou une dégradation soudaine et irréversible de la commercialité d’un secteur entier pourrait, dans certaines configurations, excéder les capacités correctrices du statut sans pour autant relever de la force majeure, laquelle suppose une impossibilité totale d’exécution. L’exemple de l’envolée de 316 % du prix du gaz à la suite du conflit ukrainien, qui a justifié l’intervention du juge de l’imprévision dans une affaire jugée par le tribunal de commerce de Paris le 14 décembre 2022, montre que des circonstances économiques exceptionnelles peuvent justifier une révision judiciaire du contrat que les mécanismes conventionnels ou légaux ordinaires ne permettent pas d’atteindre.
Il a été soutenu, au soutien de cette analyse, que l’office du juge des loyers commerciaux, s’il est spécialisé dans la fixation du prix du bail renouvelé ou révisé, n’est pas exclusif de toute appréciation de l’équilibre contractuel sous l’angle du droit commun. La compétence d’attribution du juge des loyers, définie par les articles R. 145-23 et suivants du Code de commerce, ne priverait pas le juge de droit commun de la faculté de connaître d’une demande fondée sur l’article 1195 du Code civil, dès lors que cette demande ne se confond pas avec une action en révision ou en fixation du loyer au sens du statut et qu’elle poursuit une finalité distincte.
B. La frontière entre imprévision économique et mécanismes statutaires
La véritable difficulté réside dans la délimitation du domaine respectif de l’imprévision de droit commun et des mécanismes correcteurs du statut. Les deux dispositifs obéissent à des logiques distinctes qu’il importe de ne pas confondre. La révision triennale et le déplafonnement visent à ajuster le loyer à la valeur locative, c’est-à-dire à le faire correspondre au prix du marché, selon une logique objective qui prend en compte l’évolution des facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage, conformément aux critères de l’article L. 145-33 du Code de commerce (article L. 145-33 du Code de commerce). L’imprévision, quant à elle, poursuit une finalité différente : elle tend à remédier au déséquilibre excessif d’un contrat singulier provoqué par un événement imprévisible, indépendamment de toute référence au marché. Elle ne vise pas à aligner le contrat sur les conditions du marché mais à corriger un déséquilibre interne à la relation contractuelle.
La Cour de cassation, par sa jurisprudence sur la crise sanitaire, a fourni un critère de distinction qui pourrait éclairer l’articulation entre les deux régimes. Dans l’arrêt du 30 juin 2022 (n° 21-20.190, FS-B, précité), elle a considéré que l’interdiction de recevoir du public ne pouvait être assimilée ni à la perte de la chose, ni à l’inexécution, ni à la force majeure, au motif qu’elle constituait une « mesure générale et temporaire, sans lien direct avec la destination contractuelle du local loué ». Cette analyse place le critère de distinction non pas dans la nature de l’événement perturbateur, mais dans son lien avec l’objet même du contrat. On peut en déduire, par analogie, que l’article 1195 ne pourrait être invoqué avec succès que si le changement de circonstances invoqué affecte directement et spécifiquement les prestations convenues entre les parties, et non le seul environnement économique général du contrat.
En pratique, la combinaison des règles spéciales du statut et de l’article 1195 suppose de vérifier que les premières ont été épuisées avant d’envisager l’application du second. Si le preneur dispose d’une faculté de révision triennale, il lui appartient d’abord de l’exercer. Si le bail arrive à échéance, le déplafonnement constitue la voie naturelle d’ajustement. L’article 1195 n’interviendrait alors qu’à titre véritablement subsidiaire, dans les hypothèses où le déséquilibre allégué ne peut être absorbé ni par la révision, ni par l’indexation, ni par le déplafonnement, et où le maintien du contrat aux conditions initiales deviendrait excessivement onéreux pour l’une des parties.
Cette subsidiarité stricte est conforme à l’économie générale du statut, qui ne prohibe pas toute intervention correctrice mais en détermine lui-même les modalités et la temporalité. La Cour de cassation a d’ailleurs rappelé, dans un arrêt du 5 mars 2026, que l’obligation de délivrance du bailleur est continue pendant toute la durée du bail, ce qui confirme que le droit du bail commercial ne constitue pas un système clos et figé mais un corps de règles dynamique, capable d’intégrer des correctifs ponctuels lorsque les circonstances l’exigent. Cette ouverture mesurée suggère que la troisième chambre civile, sans renoncer à la primauté des règles spéciales, n’entend pas condamner par avance toute forme d’adaptation judiciaire du contrat de bail commercial à des circonstances économiques imprévisibles.
Le débat reste néanmoins ouvert. La Gazette du Palais, dans sa livraison de janvier 2026, relève que « rien ne permet d’affirmer de manière péremptoire que l’article 1195 serait radicalement inapplicable au bail commercial », tout en reconnaissant que « les mécanismes propres du statut constituent un obstacle sérieux à son invocation ». Cette incertitude doctrinale reflète une tension plus profonde entre la volonté de préserver la cohérence interne du statut, pilier du droit des affaires immobilier depuis le décret du 30 septembre 1953, et la nécessité de doter le contrat de bail d’instruments d’adaptation aux crises contemporaines qui n’étaient pas envisagées par le législateur de 1953.
La pratique contractuelle a d’ores et déjà anticipé cette tension en développant des clauses de hardship ou d’exclusion expresse de l’article 1195. La liberté d’exclusion connaît toutefois sa limite dans les contrats d’adhésion, où la clause écartant l’article 1195 peut, de manière casuistique, être réputée non écrite sur le fondement de l’article 1171 du Code civil lorsqu’elle crée un déséquilibre significatif en faisant peser l’intégralité du risque conjoncturel sur le contractant le plus vulnérable. Cette réserve, qui tempère la liberté d’éviction de l’imprévision, pourrait trouver un écho particulier dans le contentieux des baux commerciaux, où le déséquilibre structurel entre les parties est parfois significatif.
Conclusion
L’applicabilité de l’article 1195 du Code civil (article 1195 du Code civil) au contrat de bail commercial demeure, au 23 juin 2026, une question doctrinale disputée que la Cour de cassation n’a pas encore tranchée expressément. La jurisprudence de la troisième chambre civile, tout en écartant fermement les mécanismes généraux du Code civil dans le contentieux de la crise sanitaire, n’a pas fermé définitivement la porte à l’imprévision, dès lors que la haute juridiction n’a pas eu à statuer sur une hypothèse de déséquilibre économique structurel étranger à la destination contractuelle du local. La solution la plus conforme à l’état du droit positif consiste à reconnaître la primauté des mécanismes correcteurs du statut, tout en admettant la possibilité d’une application subsidiaire de l’article 1195 dans les cas où ces mécanismes s’avèrent structurellement inopérants. Le contentieux à venir dira si la troisième chambre civile entend consacrer une étanchéité absolue entre le statut et le droit commun des contrats ou si, au contraire, elle ouvre une brèche mesurée en faveur d’une adaptation du contrat de bail commercial aux bouleversements économiques imprévisibles qui caractérisent ce premier quart de siècle.
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