La fin de la treve hivernale a remis les expulsions au centre des urgences locatives. Dans le logement social, la situation est souvent plus sensible encore : le locataire peut avoir une dette ancienne, une APL versee directement au bailleur, un dossier CCAPEX, une demande de relogement en cours, ou des difficultes familiales et de sante qui rendent le depart brutalement impossible.
Pour autant, un logement social n’est pas un logement impossible a perdre. Un bailleur social peut demander la resiliation du bail et l’expulsion, notamment en cas de loyers impayes, de defaut d’assurance, de troubles graves de voisinage, de sous-location interdite ou d’occupation sans droit apres la fin du bail.
La vraie question n’est donc pas seulement : « peut-on etre expulse d’un HLM ? »
La vraie question est : a quel stade de la procedure se trouve le dossier, quelles preuves existent, quelles demarches ont ete faites, et quel recours peut encore produire un effet utile avant l’intervention du commissaire de justice.
Le bailleur social peut-il resilier le bail pour loyers impayes ?
Oui. Le logement social ne bloque pas la procedure d’expulsion lorsque la dette locative n’est pas regularisee.
Service-Public rappelle que, pour un logement social, le bailleur peut engager une procedure de resiliation et d’expulsion en cas d’impayes. Lorsque la dette est inferieure ou egale a 5 000 euros, une tentative de conciliation ou de mediation peut etre necessaire avant la saisine du juge. Lorsque la dette depasse ce seuil, le bailleur peut saisir directement le juge pour demander la resiliation du bail et l’expulsion.
Source officielle : logement social et expulsion du locataire sur Service-Public.
En pratique, le dossier se joue souvent avant l’audience. Il faut verifier :
- le montant exact de la dette ;
- les paiements recents non imputes ;
- les charges contestees ;
- les aides sollicitees ;
- la saisine de la CCAPEX ;
- les echanges avec le bailleur ;
- la possibilite d’un plan d’apurement realiste.
Si le juge estime que la dette peut etre apuree, il peut suspendre les effets de la clause resolutoire et accorder des delais de paiement. Mais si le locataire ne respecte pas l’echeancier, la resiliation reprend effet et l’expulsion peut repartir sans nouvelle procedure au fond.
Une decision recente du tribunal judiciaire de Paris du 12 juin 2026 illustre ce mecanisme : dans un dossier CDC Habitat Social, le juge a constate la resiliation du bail, condamne le locataire au paiement de l’arriere, mais a aussi suspendu les effets de la clause resolutoire pendant l’execution d’un plan d’apurement. Source : TJ Paris, 12 juin 2026, n° 25/05202.
Cette logique est importante : meme lorsque le bail est juridiquement menace, le dossier n’est pas toujours perdu si un plan credible est propose et respecte.
Que faire apres un commandement de payer ?
Le commandement de payer est un signal d’alerte majeur.
Il faut reagir tout de suite, car les delais sont courts. Le locataire doit demander un decompte detaille, comparer les sommes reclamees avec ses paiements, verifier les aides au logement, solliciter le FSL ou les services sociaux si le dossier le permet, puis formaliser une proposition de paiement par ecrit.
Le bailleur, de son cote, doit securiser la preuve de la dette, les courriers, la notification aux organismes utiles et la regularite de l’assignation. Une erreur de procedure peut ralentir ou fragiliser le dossier.
Pour les impayes classiques, la fiche Service-Public sur les loyers impayes rappelle les grandes etapes : decision du juge, signification, commandement de quitter les lieux, puis poursuite eventuelle de l’expulsion. Source : loyers impayes et expulsion du locataire.
Si l’APL est en jeu, il faut aussi verifier si l’aide personnelle au logement peut etre maintenue pour alleger la dette et eviter l’expulsion. Source officielle : APL et loyers impayes.
Le point pratique est simple : plus le locataire attend, plus le juge risque de voir un dossier subi plutot qu’un dossier traite.
Un locataire de logement social peut-il etre expulse pour troubles de voisinage ?
Oui, meme s’il paie son loyer.
Le paiement du loyer ne suffit pas si le locataire ne respecte pas son obligation d’usage paisible du logement. Les troubles graves et repetes peuvent justifier une resiliation du bail : violences, menaces, tapage nocturne repete, degradations, nuisances dans les parties communes, comportement dangereux, ou troubles imputables aux personnes hebergees dans le logement.
La preuve est centrale. Un bailleur social ne devrait pas se contenter de plaintes vagues. Il lui faut des mains courantes ou plaintes, attestations de voisins, constats, courriers de mise en demeure, rapports internes, echanges avec la police ou le syndic lorsque l’immeuble est en copropriete.
La jurisprudence recente est ferme sur ce point. Dans une decision du 11 mars 2025 concernant CDC Habitat Social, le tribunal judiciaire de Dijon a prononce la resiliation du bail et autorise l’expulsion apres des nuisances et troubles de jouissance rapportes par plusieurs pieces. Source : TJ Dijon, 11 mars 2025, n° 25/00004.
Pour le locataire, la defense consiste a distinguer ce qui est prouve de ce qui est seulement affirme, a contester l’imputabilite des faits, a montrer les mesures prises pour faire cesser les troubles, et a produire les elements personnels utiles : suivi social, soins, depot de plainte inverse, changement de situation, depart d’une personne hebergee, ou proposition de mutation lorsque le conflit est localise.
Le juge peut-il accorder des delais pour quitter les lieux ?
Oui, mais ce n’est pas automatique.
Apres une decision d’expulsion, le locataire peut demander des delais au juge de l’execution. Les articles L. 412-3 et L. 412-4 du code des procedures civiles d’execution permettent d’accorder des delais lorsque le relogement ne peut pas avoir lieu dans des conditions normales. Le juge tient compte notamment de la bonne ou mauvaise volonte du locataire, de l’age, de l’etat de sante, de la situation familiale, de la situation financiere et des demarches de relogement.
Source officielle : conditions de l’expulsion, articles L. 411-1 a L. 412-8 du code des procedures civiles d’execution.
Le delai n’est plus un simple argument humanitaire. Il doit etre documente :
- demandes de logement social actualisees ;
- numero unique de demande ;
- dossier DALO ou recours en cours ;
- rendez-vous avec les services sociaux ;
- paiements partiels ;
- justificatifs medicaux utiles ;
- scolarisation des enfants ;
- ressources et charges ;
- recherches de relogement.
Dans une decision du 8 septembre 2025, le juge de l’execution de Valenciennes a accorde six mois de delai a des occupants d’un logement social, en tenant compte de leurs demarches sociales, de paiements effectues, d’une situation financiere fragile et d’un element de handicap. Source : TJ Valenciennes, JEX, 8 septembre 2025, n° 25/02188.
Cette decision ne signifie pas que tout locataire obtient six mois. Elle montre surtout qu’un dossier documente vaut mieux qu’une demande generale de « comprehension ».
La treve hivernale bloque-t-elle une expulsion en logement social ?
La treve hivernale suspend en principe l’execution materielle de l’expulsion du 1er novembre au 31 mars. Elle ne supprime pas la dette, n’efface pas le jugement et n’empeche pas toujours le juge de statuer.
Source officielle : quand s’applique la treve hivernale ?.
Le code des procedures civiles d’execution prevoit aussi que l’expulsion d’un lieu habite ne peut en principe intervenir qu’apres un delai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux. Source : article L. 412-1 du code des procedures civiles d’execution.
La treve hivernale est prevue par l’article L. 412-6 du meme code. Source : article L. 412-6 du code des procedures civiles d’execution.
Attention : la fin de la treve ne signifie pas que la police arrive automatiquement le 1er avril. Mais elle permet la reprise des mesures d’execution lorsque les conditions sont reunies : jugement, signification, commandement, eventuelle demande de concours de la force publique et absence de delai judiciaire encore applicable.
Paris et Ile-de-France : pourquoi ces dossiers doivent etre anticipes
A Paris, en Seine-Saint-Denis, dans le Val-de-Marne, les Hauts-de-Seine ou le Val-d’Oise, les dossiers d’expulsion en logement social se croisent souvent avec une tension extreme sur le relogement. Les delais d’attribution sont longs, les commissions sont saturees, et les situations familiales peuvent evoluer vite.
Pour un locataire, il faut donc eviter d’arriver devant le juge sans dossier de relogement actualise. Pour un bailleur social, il faut eviter de demander une expulsion avec un dossier probatoire incomplet, surtout en cas de troubles de voisinage contestes.
En pratique, les pieces utiles sont les suivantes :
- bail et avenants ;
- decompte locatif mois par mois ;
- commandement de payer ou mise en demeure ;
- convocations et avis CCAPEX ;
- justificatifs CAF ou APL ;
- decision du juge et acte de signification ;
- commandement de quitter les lieux ;
- preuve des recherches de relogement ;
- attestations et plaintes en cas de troubles ;
- certificats et justificatifs sociaux si un delai est demande.
Le dossier doit ensuite etre classe chronologiquement. C’est souvent cette chronologie qui permet de voir s’il faut negocier un plan, demander des delais, contester la dette, traiter les troubles de voisinage, ou preparer une audience d’expulsion.
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