L’effet rétroactif de l’annulation de la désignation du syndic sur les assemblées générales ultérieures
I. La reconnaissance d’une nullité en cascade sans exigence de grief
A. L’effet rétroactif de l’annulation de la désignation du syndic
L’arrêt rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation le 18 juin 2026 inscrit dans le marbre une solution dont les conséquences pratiques sont considérables pour l’ensemble des copropriétés françaises. Publié au Bulletin, cet arrêt énonce un principe de portée générale : le syndic dont la désignation a été annulée par l’effet rétroactif d’une décision de justice se trouve privé, ab initio, du pouvoir de convoquer l’assemblée générale. La convocation qu’il a délivrée entre-temps et l’assemblée générale tenue à sa suite sont, par voie de conséquence, susceptibles d’annulation (Civ. 3e, 18 juin 2026, n° 24-19.231, FS-B).
La Cour de cassation affirme ainsi, dans un attendu dépourvu de toute ambiguïté : « le syndic étant dépourvu du pouvoir de convoquer l’assemblée générale par l’effet rétroactif de l’annulation de l’assemblée générale qui l’a désigné, la convocation à une assemblée générale qu’il a délivrée et l’assemblée générale ainsi convoquée sont susceptibles d’être annulées à la demande d’un copropriétaire agissant dans le délai de deux mois précité, sans qu’il soit tenu de justifier d’un grief ou d’une faute du syndic » (Civ. 3e, 18 juin 2026, n° 24-19.231, FS-B). Cette formulation dépouille le débat contentieux de toute considération subjective : l’absence de pouvoir du syndic, constatée a posteriori, vicie rétroactivement l’ensemble des actes accomplis dans l’intervalle.
L’effet rétroactif de l’annulation n’est pas, en lui-même, une innovation. La jurisprudence antérieure avait déjà posé que l’annulation d’une décision d’assemblée générale produit un effet rétroactif absolu, de sorte que la décision est réputée n’avoir jamais existé. La Cour de cassation l’avait déjà affirmé dans un arrêt du 24 novembre 2021, par lequel elle avait censuré une cour d’appel ayant refusé d’annuler une désignation irrégulière de syndic au motif que le mandat avait été exécuté : « l’exécution d’une décision d’assemblée générale ne fait pas obstacle à son annulation » (Civ. 3e, 24 nov. 2021, n° 20-22.487). En d’autres termes, le fait que le syndic ait exercé ses fonctions pendant plusieurs mois, voire plusieurs années, ne purge pas le vice originaire.
Or, l’arrêt du 18 juin 2026 va plus loin : il ne se contente pas de réaffirmer le principe de l’effet rétroactif, il en tire la conséquence logique sur les actes postérieurs à la décision annulée. Le syndic, privé rétroactivement de son titre, était incompétent pour convoquer toute assemblée générale. Cette incompétence vicie la convocation elle-même, puis, par cascade, la tenue de l’assemblée et les décisions qui y sont adoptées. La troisième chambre civile avait déjà esquissé cette solution dans un arrêt du 15 décembre 2021, en censurant une cour d’appel qui, après avoir constaté l’irrégularité de la désignation du syndic, s’était bornée à déclarer cette désignation irrégulière sans l’annuler dans son dispositif (Civ. 3e, 15 déc. 2021, n° 20-17.079). L’arrêt de juin 2026 parachève cette construction en énonçant, de manière détachée et générale, la règle de la nullité en cascade.
La portée pratique de cette solution est immédiate. Lorsqu’une assemblée générale ayant désigné le syndic est annulée, toutes les assemblées convoquées par ce syndic entre la date de l’assemblée annulée et la date du jugement d’annulation sont susceptibles d’être à leur tour annulées. Cette cascade peut s’étendre sur plusieurs exercices et concerner des décisions essentielles : approbation des comptes, vote du budget prévisionnel, autorisation de travaux, désignation d’un nouveau syndic. La sécurité juridique des copropriétés s’en trouve profondément affectée.
B. L’absence d’exigence de grief ou de faute
L’apport le plus remarquable de l’arrêt du 18 juin 2026 réside dans la dispense explicite de toute démonstration d’un grief ou d’une faute du syndic. La cour d’appel de Riom avait, dans l’arrêt censuré, considéré que la demande d’annulation de la convocation et de l’assemblée générale du 9 décembre 2019 relevait du régime de la nullité relative, soumis à l’établissement de griefs et de fautes. La Cour de cassation censure ce raisonnement avec une netteté particulière : le copropriétaire qui agit dans le délai de deux mois prévu à l’article 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965 n’a pas à établir que l’irrégularité lui a causé un préjudice personnel, ni que le syndic a commis une faute.
Cette solution s’inscrit dans une ligne jurisprudentielle constante qui distingue, en matière de copropriété, les nullités textuelles des nullités virtuelles. La Cour de cassation avait déjà jugé, par un arrêt du 17 septembre 2020, qu’« un copropriétaire ne peut demander l’annulation en son entier d’une assemblée générale dès lors qu’il a voté en faveur de certaines résolutions » (Civ. 3e, 17 sept. 2020, n° 19-20.730), posant ainsi une condition relative à la qualité du demandeur plutôt qu’à la démonstration d’un préjudice. L’arrêt du 18 juin 2026 franchit une étape supplémentaire : il écarte purement et simplement l’exigence de grief lorsque l’irrégularité affecte le pouvoir même du syndic de convoquer l’assemblée.
Par ailleurs, la Cour de cassation avait déjà admis, dans un arrêt du 25 mars 2021 publié au Bulletin, que le défaut d’habilitation du syndic par l’assemblée générale des copropriétaires constitue une irrégularité de nature à entraîner la nullité des actes accomplis sans cette habilitation (Civ. 3e, 25 mars 2021, n° 20-15.307, PB). Ce courant jurisprudentiel révèle une lecture exigeante du formalisme protecteur de la copropriété : le syndic n’agit pas en son nom propre, mais en qualité de mandataire du syndicat. Si le mandat fait défaut, l’acte est privé de son fondement juridique.
La dispense de grief consacrée par l’arrêt du 18 juin 2026 s’explique par la nature même du vice qui affecte la convocation. Le défaut de pouvoir du syndic constitue une irrégularité objective, indépendante des circonstances de l’espèce et de la situation personnelle du copropriétaire demandeur. Dès lors que le syndic était juridiquement incapable de convoquer l’assemblée, la régularité de la convocation ne peut être sauvée par la démonstration que le copropriétaire n’a subi aucun dommage. Le vice est dans l’acte lui-même, non dans ses conséquences.
II. La sécurisation du régime par la combinaison des textes et de la jurisprudence antérieure
A. L’articulation des articles 42 de la loi de 1965, 7 et 29 du décret de 1967
La solution de l’arrêt du 18 juin 2026 repose sur une lecture combinée de plusieurs textes fondamentaux du droit de la copropriété. Aux termes de l’article 42, alinéa 2, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 : « Les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée, sans ses annexes. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d’un mois à compter de la tenue de l’assemblée générale » (art. 42, al. 2, loi n° 65-557 du 10 juillet 1965). Ce texte constitue le cadre procédural de toute action en contestation : le délai de deux mois est bref, et sa méconnaissance est sanctionnée par la déchéance.
L’article 7 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 dispose quant à lui que « sauf s’il en est disposé autrement dans la loi du 10 juillet 1965 ou le présent décret, l’assemblée générale est convoquée par le syndic » (art. 7, décret n° 67-223 du 17 mars 1967). Cette disposition attribue au syndic un monopole de principe sur la convocation de l’assemblée générale. Si le syndic est dépourvu de pouvoir, la convocation est nécessairement irrégulière, puisqu’elle émane d’une personne qui n’avait pas qualité pour la délivrer.
Enfin, l’article 29 du même décret précise que « la décision qui désigne le syndic et qui approuve le contrat de mandat est votée par l’assemblée générale à la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 » (art. 29, décret n° 67-223 du 17 mars 1967). La désignation du syndic obéit ainsi à des conditions de majorité renforcées. Une irrégularité dans le processus de vote peut entraîner l’annulation de la décision de désignation, avec les conséquences en cascade que l’on vient de décrire.
L’arrêt du 18 juin 2026 réalise la synthèse de ces trois textes. De l’article 7 du décret, il déduit que le syndic annulé est privé du pouvoir de convoquer. De l’article 42 de la loi, il déduit que le copropriétaire dispose d’un délai de deux mois pour agir. De l’article 29 du décret, il déduit que la désignation du syndic obéit à un formalisme protecteur dont la violation justifie l’annulation en cascade. Cette lecture combinée confère au dispositif une cohérence qui le rend particulièrement difficile à contester.
Le visa de l’arrêt est, à cet égard, significatif : la Cour de cassation vise expressément « les articles 42, alinéa 2, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, 7 et 29 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 ». Cette triple référence ancre la solution dans le droit positif et lui confère une autorité qui dépasse le cas d’espèce. Il ne s’agit pas d’une solution d’équité ou d’opportunité, mais d’une application mécanique de textes dont la combinaison produit un effet obligatoire.
B. La confirmation d’une jurisprudence constante sur les nullités en cascade
Loin de constituer une rupture, l’arrêt du 18 juin 2026 s’inscrit dans une continuité jurisprudentielle dont il constitue l’aboutissement logique. La Cour de cassation avait déjà eu l’occasion de connaître des conséquences de l’annulation d’une désignation de syndic sur les actes postérieurs. Dans l’arrêt précité du 24 novembre 2021, la cassation de l’arrêt ayant rejeté la demande d’annulation de la désignation du syndic entraînait, par voie de conséquence et en application de l’article 624 du code de procédure civile, l’annulation de l’assemblée générale postérieure (Civ. 3e, 24 nov. 2021, n° 20-22.487). Ce mécanisme de la cassation par voie de conséquence préfigurait la solution générale que l’arrêt du 18 juin 2026 énonce désormais en termes exprès.
De même, l’arrêt du 15 décembre 2021 avait déjà posé que la cour d’appel ne peut se borner à déclarer irrégulière la désignation du syndic sans l’annuler dans son dispositif : « en statuant ainsi, sans annuler, dans le dispositif de sa décision, ni l’assemblée générale du 21 mai 2015 ni la désignation en qualité de syndic de la société de gestion immobilière, la cour d’appel a violé le texte susvisé » (Civ. 3e, 15 déc. 2021, n° 20-17.079). L’exigence d’un dispositif clair, qui prononce effectivement l’annulation, constitue une condition indispensable à la mise en œuvre de la cascade.
L’arrêt du 17 septembre 2020 avait, pour sa part, rappelé que la désignation d’un syndic judiciaire sur le fondement de l’article 46 du décret du 17 mars 1967 est de nul effet lorsqu’un syndic a déjà été désigné par l’assemblée générale (Civ. 3e, 17 sept. 2020, n° 19-20.730). Cette solution, qui protège la primauté de la décision collective des copropriétaires, participe de la même logique : la désignation du syndic est un acte solennel, dont l’irrégularité rejaillit sur l’ensemble des actes subséquents.
Le droit de la copropriété est ainsi traversé par un principe de cohérence verticale : la validité de chaque acte dépend de la régularité de l’acte qui le précède. La désignation du syndic conditionne la régularité de la convocation, laquelle conditionne la régularité de l’assemblée, laquelle conditionne la validité des décisions adoptées. Ce chaînage logique, que l’arrêt du 18 juin 2026 porte à son plein accomplissement, impose aux copropriétés une vigilance particulière dès le stade de la convocation.
Cette construction jurisprudentielle trouve son fondement dans l’idée que le statut de la copropriété est un régime d’ordre public, dont les prescriptions formelles ne sont pas de simples recommandations mais des conditions de validité des actes. La Cour de cassation le rappelle avec constance : l’inobservation d’une formalité substantielle, telle que la convocation par un syndic régulièrement désigné, affecte la régularité même de la délibération collective. Le syndicat des copropriétaires et les tiers qui contractent avec lui doivent intégrer ce risque dans leur gestion quotidienne.
En conséquence, l’arrêt du 18 juin 2026 ne crée pas un droit nouveau ; il explicite une règle qui était déjà en germe dans la jurisprudence antérieure. Son apport réside dans la clarté de sa formulation et dans la généralité de son attendu de principe. En publiant cet arrêt au Bulletin, la troisième chambre civile lui confère une autorité particulière et invite les juridictions du fond à en faire une application systématique. Les praticiens du droit de la copropriété — syndics, avocats, notaires — doivent désormais intégrer ce risque de nullité en cascade dans l’évaluation de la régularité des assemblées générales.
Dès lors, l’annulation d’une assemblée générale ayant désigné le syndic constitue un événement dont les effets ne se limitent pas à cette seule décision. Elle emporte, par l’effet rétroactif que lui attache la jurisprudence, la privation du pouvoir de convocation du syndic pour toute la période comprise entre l’assemblée annulée et le jugement d’annulation. Les assemblées générales tenues pendant cette période sont exposées à une action en nullité que tout copropriétaire opposant ou défaillant peut exercer dans le délai de deux mois, sans avoir à démontrer l’existence d’un grief particulier. La sécurité juridique commande donc, pour les syndicats de copropriétaires, de veiller avec un soin particulier à la régularité des décisions de désignation du syndic, sous peine de voir l’ensemble des décisions postérieures fragilisées.
Conclusion
L’arrêt de la troisième chambre civile du 18 juin 2026 consacre, avec l’autorité d’une publication au Bulletin, le principe de la nullité en cascade des assemblées générales convoquées par un syndic dont la désignation a été rétroactivement annulée. En dispensant le copropriétaire demandeur de toute démonstration d’un grief ou d’une faute du syndic, la Cour de cassation renforce la protection des droits des copropriétaires tout en imposant aux syndicats une exigence accrue de régularité formelle. Cette solution, qui s’inscrit dans le prolongement d’une jurisprudence déjà abondante, invite à une vigilance renforcée dans la tenue des assemblées générales et dans la vérification des conditions de désignation du syndic. Elle rappelle que le formalisme du droit de la copropriété n’est pas un vain apparat, mais la garantie d’une délibération collective régulière et légitime.
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