Une copropriété peut se retrouver brutalement paralysée lorsqu’une assemblée générale qui avait désigné le syndic est annulée.
Le problème n’est pas théorique. Dans un arrêt du 18 juin 2026, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a rappelé une règle sévère : lorsque la désignation du syndic tombe, le pouvoir de ce syndic de convoquer une assemblée générale peut tomber avec elle. La convocation et l’assemblée qui suit peuvent alors être contestées dans le délai légal, sans que le copropriétaire ait à prouver un préjudice concret.
Source : Cass. 3e civ., 18 juin 2026, n° 24-19.231, publié au Bulletin.
Pour les copropriétaires, la conséquence pratique est immédiate : qui convoque la prochaine assemblée ? Qui paie les fournisseurs ? Les appels de fonds restent-ils dus ? Faut-il saisir le tribunal pour faire désigner un administrateur provisoire ?
La réponse dépend du stade exact du dossier. Mais une chose est sûre : lorsqu’il existe un doute sérieux sur le mandat du syndic, il faut sécuriser très vite la gouvernance de l’immeuble.
Pourquoi l’annulation de l’AG peut priver le syndic de pouvoir
En copropriété, l’assemblée générale désigne le syndic et approuve son contrat de mandat. L’article 29 du décret du 17 mars 1967 précise que cette désignation et cette approbation sont votées par l’assemblée générale à la majorité applicable.
Source officielle : article 29 du décret du 17 mars 1967 sur Légifrance.
L’article 7 du même décret prévoit, sauf exception, que l’assemblée générale est convoquée par le syndic.
Source officielle : article 7 du décret du 17 mars 1967 sur Légifrance.
Le raisonnement de la Cour de cassation est donc logique : si l’assemblée qui a désigné le syndic est annulée, le syndic est réputé ne pas avoir eu le pouvoir qui fondait ensuite ses convocations. La décision du 18 juin 2026 dit, en substance, que le syndic peut être dépourvu du pouvoir de convoquer par l’effet rétroactif de l’annulation de l’assemblée qui l’a désigné.
La Cour ajoute que le copropriétaire qui agit dans le délai de deux mois n’a pas à démontrer un grief ou une faute du syndic. Le point est essentiel, car beaucoup de syndics ou de syndicats soutiennent encore que l’irrégularité ne suffit pas si personne ne prouve un dommage concret.
Ici, le risque est plus radical : le défaut de pouvoir du syndic atteint la convocation elle-même.
Le délai de contestation reste très court
L’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 encadre l’action en contestation des décisions d’assemblée générale.
Les copropriétaires opposants ou défaillants doivent agir dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée générale, sans ses annexes.
Source officielle : article 42 de la loi du 10 juillet 1965 sur Légifrance.
Ce délai est un piège fréquent. Le copropriétaire qui a voté pour la résolution contestée n’a pas la même position que celui qui a voté contre ou qui était absent. De même, un simple courrier au syndic ne remplace pas une action devant le tribunal judiciaire.
En pratique, si vous recevez un procès-verbal d’assemblée générale et que vous découvrez que le syndic était irrégulièrement désigné, il faut immédiatement vérifier :
- la date de notification du procès-verbal ;
- votre qualité de copropriétaire opposant ou défaillant ;
- la résolution qui a désigné ou renouvelé le mandat du syndic ;
- les assemblées suivantes convoquées par ce même syndic ;
- les appels de fonds ou travaux votés pendant cette période.
Si le délai de deux mois est en train de courir, il ne faut pas attendre la prochaine réunion de copropriété. La contestation relève du tribunal judiciaire.
Copropriété sans syndic : que faire tout de suite ?
Une copropriété ne peut pas fonctionner durablement sans représentant.
Sans syndic valable, l’immeuble peut se retrouver sans interlocuteur capable de signer un contrat, d’ouvrir ou gérer le compte bancaire du syndicat, de représenter la copropriété en justice, d’appeler les charges, de payer l’assurance, de gérer un sinistre ou de convoquer une assemblée régulière.
Le premier réflexe est d’identifier la cause exacte de la vacance.
Il peut s’agir d’un mandat expiré, d’une démission, d’un défaut de renouvellement, d’une annulation de l’assemblée de désignation, d’une erreur dans le contrat de syndic, ou d’une assemblée qui n’a pas réussi à désigner un nouveau syndic.
Le deuxième réflexe est de distinguer deux situations.
Si une assemblée régulièrement convoquée n’a pas nommé de syndic, le mécanisme peut relever de l’article 46 du décret de 1967.
Si le syndicat est plus généralement dépourvu de syndic, l’article 47 du décret permet au président du tribunal judiciaire, statuant par ordonnance sur requête, de désigner un administrateur provisoire à la demande de tout intéressé.
Source officielle : article 47 du décret du 17 mars 1967 sur Légifrance.
Cet administrateur provisoire a notamment vocation à récupérer les informations bancaires, les documents et archives de la copropriété, puis à convoquer une assemblée générale pour faire désigner un syndic.
Ce n’est pas une formalité décorative. C’est souvent la seule manière de débloquer une copropriété lorsque le mandat du syndic est sérieusement contesté.
Faut-il continuer à payer les appels de fonds ?
Il ne faut pas confondre contestation de l’assemblée et refus automatique de payer toutes les charges.
Le copropriétaire doit participer aux charges de copropriété selon la loi et le règlement de copropriété. Mais le syndicat qui réclame un arriéré doit pouvoir justifier sa créance.
La Cour de cassation l’a rappelé le 29 janvier 2026 dans une affaire d’arriéré de charges : il fallait rechercher si les charges réclamées avaient été appelées, au moins pour partie, en exécution de décisions d’approbation de comptes ou de budgets prévisionnels non annulées.
Source : Cass. 3e civ., 29 janvier 2026, n° 24-13.309.
Concrètement, un copropriétaire ne doit pas arrêter brutalement tous les paiements sans analyse. Cette stratégie peut aggraver le dossier, créer des pénalités, déclencher une procédure de recouvrement et fragiliser l’immeuble.
En revanche, il peut être nécessaire de contester certains appels de fonds lorsqu’ils reposent sur une assemblée annulée, une résolution irrégulière ou un budget dont la base juridique est discutée.
La bonne méthode consiste généralement à :
- demander le détail des sommes appelées ;
- identifier les décisions d’assemblée qui fondent chaque appel ;
- distinguer charges courantes, travaux urgents et travaux exceptionnels ;
- payer ce qui n’est pas sérieusement contestable ;
- contester par écrit les sommes litigieuses ;
- préparer, si nécessaire, une action ou une défense devant le tribunal judiciaire.
L’objectif n’est pas de bloquer la copropriété. L’objectif est d’éviter de payer des sommes dont la base juridique est viciée, tout en protégeant le copropriétaire contre une procédure de recouvrement.
Administrateur provisoire : quand saisir le tribunal ?
La désignation d’un administrateur provisoire devient utile lorsque la copropriété ne peut plus fonctionner normalement faute de syndic valable.
C’est le cas lorsque personne ne peut convoquer une assemblée fiable, lorsque le compte bancaire n’est plus géré correctement, lorsque les archives sont bloquées, lorsqu’un sinistre doit être déclaré, lorsque les fournisseurs ne sont plus payés, ou lorsqu’un contentieux nécessite une représentation claire du syndicat.
La requête se prépare avec soin. Elle doit expliquer pourquoi le syndicat est dépourvu de syndic, produire les procès-verbaux, les convocations, les contrats de syndic, les décisions judiciaires déjà obtenues le cas échéant, et démontrer l’urgence ou l’intérêt pratique de la désignation.
L’article 47 vise une mission de remise en route : récupérer les pièces, sécuriser la gestion courante et convoquer une assemblée pour désigner un syndic.
Il ne faut pas confondre cette procédure avec l’administration provisoire des copropriétés en grande difficulté financière. Dans cette autre hypothèse, l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 peut donner à l’administrateur des pouvoirs plus larges.
La Cour de cassation a d’ailleurs jugé le 13 avril 2022 que, lorsque l’administrateur provisoire reçoit des pouvoirs normalement dévolus à l’assemblée générale, les copropriétaires ne peuvent pas remettre en cause ses décisions comme s’il s’agissait de simples résolutions ordinaires.
Source : Cass. 3e civ., 13 avril 2022, n° 21-15.923, publié au Bulletin.
Avant de saisir le tribunal, il faut donc bien calibrer la demande : administrateur provisoire pour sortir d’une absence de syndic, syndic judiciaire après échec d’une désignation, ou procédure plus lourde si la copropriété est en difficulté structurelle.
Que doit contenir le dossier ?
Un dossier solide commence par les pièces de gouvernance.
Il faut rassembler les convocations, feuilles de présence, pouvoirs, procès-verbaux, notifications des procès-verbaux, contrats de syndic, appels de fonds, relevés de compte, courriers du conseil syndical, éventuelles mises en demeure et décisions de justice déjà rendues.
Il faut ensuite établir une chronologie simple :
- date de l’assemblée qui a désigné le syndic ;
- date de notification du procès-verbal ;
- date de l’action en annulation, si elle existe ;
- date des assemblées suivantes convoquées par le syndic contesté ;
- décisions financières prises pendant la période ;
- travaux, contrats ou contentieux engagés sur cette base.
Cette chronologie permet de répondre à trois questions :
- Le syndic avait-il encore un mandat valable lorsqu’il a convoqué l’assemblée ?
- Le délai de contestation est-il encore ouvert ?
- La copropriété doit-elle être sécurisée par un administrateur provisoire ?
Sans cette chronologie, le débat devient confus. Avec elle, le juge peut comprendre rapidement le risque de blocage et la mesure utile.
Paris et Île-de-France : agir vite quand l’immeuble est bloqué
À Paris et en Île-de-France, les copropriétés sont souvent exposées à des enjeux pratiques immédiats : travaux de toiture, ravalement, ascenseur, sinistre, dégât des eaux, impayés, procédure contre un prestataire, ou vente bloquée faute de documents.
Une vacance de syndic peut donc avoir un coût très concret.
Si l’immeuble se situe à Paris, Nanterre, Bobigny, Créteil, Versailles, Évry, Pontoise ou Meaux, la stratégie doit tenir compte du tribunal compétent, de l’urgence, du volume des copropriétaires et de la capacité du conseil syndical à réunir les pièces.
Le cabinet intervient en contentieux de copropriété, notamment pour analyser la régularité des assemblées générales, contester les décisions dans le délai, défendre un copropriétaire poursuivi en paiement de charges, ou préparer une requête en désignation d’administrateur provisoire.
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Les erreurs à éviter
La première erreur consiste à croire qu’une assemblée irrégulière disparaît toute seule. Si le délai de contestation n’est pas utilisé, la situation peut se cristalliser.
La deuxième erreur consiste à refuser tous les appels de fonds sans distinguer les sommes. Certaines charges peuvent rester dues même si d’autres décisions sont contestables.
La troisième erreur consiste à convoquer une nouvelle assemblée sans vérifier qui a réellement le pouvoir de le faire. Une nouvelle convocation irrégulière peut créer une nouvelle cascade de contestations.
La quatrième erreur consiste à confondre syndic bénévole, conseil syndical et administrateur provisoire. Le conseil syndical n’est pas automatiquement habilité à remplacer le syndic pour tous les actes.
La cinquième erreur consiste à attendre qu’un fournisseur, un assureur ou un autre copropriétaire prenne l’initiative. Si l’immeuble est dépourvu de syndic, tout intéressé peut avoir intérêt à saisir rapidement le président du tribunal judiciaire.
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