Le bail commercial à l’épreuve du démembrement de propriété : l’articulation des articles 595 et 815-3 du Code civil avec le statut des baux commerciaux
Le statut des baux commerciaux, régi par les articles L. 145-1 et suivants du Code de commerce, constitue un corps de règles d’ordre public protecteur du preneur. La propriété commerciale, droit au renouvellement du bail ou, à défaut, au paiement d’une indemnité d’éviction, forme le socle de cette protection. Or, lorsque le bien loué fait l’objet d’un démembrement de propriété entre usufruitier et nu-propriétaire, ou se trouve détenu en indivision par plusieurs propriétaires, l’application du statut se heurte à une difficulté singulière : à qui le preneur doit-il s’adresser pour solliciter le renouvellement de son bail ? Qui peut valablement délivrer un congé ? Et qui supporte, in fine, la charge de l’indemnité d’éviction ? Ces interrogations, loin d’être théoriques, commandent la validité même des actes accomplis et la pérennité du fonds de commerce exploité dans les lieux loués.
Le Code civil apporte des réponses dont la portée a été précisée, au cours des dernières années, par la troisième chambre civile de la Cour de cassation. L’article 595 du Code civil dispose, en son quatrième alinéa, que l’usufruitier ne peut, sans le concours du nu-propriétaire, donner à bail un immeuble à usage commercial. L’article 815-3 du même code subordonne le renouvellement des baux portant sur un immeuble indivis à usage commercial au consentement de tous les indivisaires. La jurisprudence récente, de 2023 à 2026, a entrepris de délimiter avec une précision croissante le périmètre de ces exigences, distinguant les actes qui requièrent l’unanimité de ceux qui peuvent être accomplis à la majorité qualifiée. La présente analyse se propose d’examiner, d’une part, l’incidence de l’indivision et du démembrement de propriété sur la conclusion et le renouvellement du bail commercial, et, d’autre part, les conséquences de ces situations sur la vie du contrat, du congé à l’obligation de délivrance.
I. La dualité des régimes de l’indivision et du démembrement dans la conclusion et le renouvellement du bail commercial
A. Le renouvellement du bail commercial dans l’indivision : entre acte de disposition et acte d’administration
L’article 815-3 du Code civil distingue, au sein des actes relatifs aux biens indivis, ceux qui peuvent être accomplis par le ou les indivisaires titulaires d’au moins deux tiers des droits indivis et ceux qui requièrent le consentement de l’ensemble des indivisaires. La qualification de l’acte envisagé détermine ainsi le seuil de majorité applicable et, partant, sa validité. Le texte exclut expressément, en son quatrième alinéa, la conclusion ou le renouvellement des baux portant sur un immeuble à usage commercial de la catégorie des actes d’administration pouvant être décidés à la majorité des deux tiers. Il en résulte que le renouvellement d’un bail commercial sur un bien indivis constitue, par nature, un acte qui requiert l’unanimité des indivisaires.
La troisième chambre civile a eu l’occasion de rappeler cette règle avec fermeté. Dans un arrêt du 23 janvier 2025, elle a cassé une décision de la cour d’appel d’Aix-en-Provence qui avait validé un congé pour vendre délivré par une SCI à son locataire, au motif que les autres indivisaires étaient les principaux associés de cette société. La Cour de cassation a jugé que « les actes de disposition relatifs aux biens indivis requièrent le consentement de tous les indivisaires » et que, « le congé valant offre de vente au profit du locataire », il convenait de constater le consentement de chaque indivisaire à cette délivrance. En se déterminant « sans constater le consentement de chaque indivisaire à la délivrance d’un congé pour vente au locataire, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision » (Cass. 3e civ., 23 janv. 2025, n° 23-21.610).
Par ailleurs, la jurisprudence a précisé que le congé avec refus de renouvellement pour motif grave et légitime, prévu par l’article L. 145-17 du Code de commerce, peut être délivré par des propriétaires indivis, dès lors que la mise en demeure préalable exigée par ce texte est régulièrement adressée au preneur. La Cour de cassation a en effet jugé que « le juge, saisi d’une demande de déchéance du droit du locataire au paiement d’une indemnité d’éviction sur le fondement de l’article L. 145-17 du code de commerce, et tenu de trancher le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables », vérifie l’existence de la mise en demeure, « laquelle peut figurer dans le même acte que le refus de renouvellement » (Cass. 3e civ., 25 janv. 2024, n° 17-31.538).
Une distinction fondamentale a été opérée par l’arrêt du 2 avril 2026, publié au Bulletin, qui a jugé que le congé pour atteinte de l’âge de la retraite, dans le cadre d’un bail rural, relève de la catégorie des actes d’administration. La Cour a retenu que « le congé pour atteinte de l’âge de la retraite […] relevait de la catégorie des actes d’administration que les indivisaires disposant d’au moins deux tiers des droits indivis pouvaient effectuer, une telle demande relevant de l’exploitation normale des biens indivis, peu important l’absence alléguée de péril de l’intérêt commun » (Cass. 3e civ., 2 avr. 2026, n° 24-22.613, FS-B). Cette solution, rendue en matière de bail rural, dessine une ligne de partage qui pourrait trouver à s’appliquer, par analogie, aux baux commerciaux : le congé fondé sur un motif légal objectif, qui ne remet pas en cause l’existence même du droit au bail, relèverait de l’administration, tandis que le refus de renouvellement, qui anéantit la propriété commerciale du preneur, demeurerait un acte de disposition soumis à l’unanimité.
En conséquence, la qualification du congé — selon qu’il est assorti ou non d’une offre de renouvellement, selon qu’il est motivé par un motif légal objectif ou par une appréciation de l’opportunité de maintenir le bail — détermine le seuil de majorité applicable et, partant, conditionne sa validité. Le preneur confronté à des bailleurs indivis dispose d’un intérêt manifeste à vérifier, avant d’accepter un renouvellement ou de contester un congé, que l’acte émane bien de l’ensemble des indivisaires ou, à tout le moins, d’une majorité habilitée à l’accomplir.
B. Le bail commercial consenti par l’usufruitier : l’exigence du concours du nu-propriétaire érigée en condition de validité
Le régime du démembrement de propriété obéit à une logique distincte. L’article 595 du Code civil régit les prérogatives de l’usufruitier en matière de conclusion et de renouvellement des baux. Son quatrième alinéa pose une règle impérative : « L’usufruitier ne peut, sans le concours du nu-propriétaire, donner à bail un fonds rural ou un immeuble à usage commercial, industriel ou artisanal. À défaut d’accord du nu-propriétaire, l’usufruitier peut être autorisé par justice à passer seul cet acte. » Cette disposition, qui déroge au principe général de libre jouissance de l’usufruitier, traduit la volonté du législateur de protéger le nu-propriétaire contre les actes susceptibles d’entraver la récupération de la pleine propriété du bien à l’extinction de l’usufruit.
La portée de cette règle a été précisée par la jurisprudence. L’absence de concours du nu-propriétaire à la conclusion ou au renouvellement du bail commercial n’est pas sanctionnée par une nullité relative qui serait susceptible de confirmation : elle affecte la validité même de l’acte et peut être invoquée tant par le nu-propriétaire que par le preneur qui entendrait s’en prévaloir. En pratique, la demande de renouvellement doit être adressée à la fois à l’usufruitier et au nu-propriétaire, sous peine d’être déclarée inefficace. Cette exigence a été rappelée de longue date par la troisième chambre civile, qui a jugé que le congé avec offre de renouvellement devait être notifié « aux nus-propriétaires et aux usufruitiers de l’immeuble » (Cass. 3e civ., 4 févr. 2009, n° 07-15.740).
Par ailleurs, la Cour de cassation a rappelé, dans un arrêt du 21 mai 2026, que le nu-propriétaire possède par l’intermédiaire de l’usufruitier et peut, à ce titre, invoquer le bénéfice de la prescription acquisitive. La Cour a jugé que « le nu-propriétaire possède par l’intermédiaire de l’usufruitier et que, par suite, on ne saurait faire grief à un arrêt, qui constate les actes de possession exercés par l’usufruitier, d’avoir déclaré acquise au bénéfice du nu-propriétaire la prescription trentenaire d’une parcelle, sans avoir relevé d’actes de possession accomplis personnellement par ce dernier » (Cass. 3e civ., 21 mai 2026, n° 24-21.014). Cette décision, qui consacre la théorie de la possession corpore alieno, confirme que le nu-propriétaire n’est pas un tiers passif dans le démembrement : il demeure titulaire de prérogatives juridiques substantielles que l’usufruitier ne saurait méconnaître.
En conséquence, le bail commercial conclu ou renouvelé par l’usufruitier seul, sans le concours du nu-propriétaire, encourt une sanction radicale. À cet égard, il a été jugé de manière constante que l’usufruitier ne peut consentir un bail commercial ou le renouveler sans le concours du nu-propriétaire. La Cour de cassation a ainsi précisé, par un arrêt du 13 avril 2023, que « le droit d’accession du nu-propriétaire du fonds sur lequel l’usufruitier édifie une construction nouvelle est régi, en l’absence de convention réglant le sort de cette construction, par l’article 555 du même code et n’opère, ainsi, qu’à la fin de l’usufruit » (Cass. 3e civ., 13 avr. 2023, n° 22-10.487, FS-B).
Par ailleurs, l’extinction de l’usufruit par le décès de l’usufruitier produit des effets immédiats sur les instances en cours. La troisième chambre civile a jugé, dans un arrêt du 16 mai 2024, que « ni l’usufruit ni une action qui en est l’accessoire ne sont transmissibles à cause de mort, et que l’instance introduite […] afin d’être autorisée, en qualité d’usufruitière, à conclure seule un bail […] s’est éteinte au jour de son décès » (Cass. 3e civ., 16 mai 2024, n° 23-13.426). Il en résulte que le preneur qui se trouve dans l’attente d’une décision relative à son bail, alors que l’usufruitier décède, doit impérativement veiller à la consolidation de la propriété et à la reprise de l’instance par les nouveaux titulaires des droits.
II. Les effets du démembrement et de l’indivision sur la vie du bail commercial : congé, indemnité d’éviction et obligations des parties
A. Le congé et le refus de renouvellement à l’épreuve du pluralisme des titulaires du droit de propriété
La délivrance du congé, qu’il soit assorti d’une offre de renouvellement ou qu’il emporte refus de renouvellement avec ou sans indemnité d’éviction, constitue un acte unilatéral du bailleur dont la régularité conditionne la pérennité du fonds de commerce du preneur. En présence d’une indivision ou d’un démembrement de propriété, la détermination du titulaire du pouvoir de délivrer valablement cet acte constitue une difficulté pratique récurrente.
Dans l’hypothèse du démembrement, la Cour de cassation a dégagé une solution nuancée. S’agissant de la faculté de mettre fin au bail commercial, la jurisprudence a reconnu à l’usufruitier le pouvoir de délivrer un congé avec offre de renouvellement, cette prérogative relevant de l’administration du bien. En revanche, le refus de renouvellement sans indemnité d’éviction, fondé sur un motif grave et légitime imputable au preneur, suppose que l’usufruitier agisse avec le concours du nu-propriétaire, dès lors que cet acte affecte durablement la substance du bien. La doctrine a souligné cette dualité : l’usufruitier peut mettre fin au bail commercial mais ne peut, sans le nu-propriétaire, priver le preneur de son droit à indemnité d’éviction.
Dans l’hypothèse de l’indivision, la qualification des différents types de congé détermine le seuil de majorité requis. Le congé avec offre de renouvellement, qui ne prive pas le preneur de la propriété commerciale, pourrait relever de la majorité des deux tiers, à l’instar du congé pour âge de la retraite analysé par l’arrêt du 2 avril 2026. En revanche, le congé avec refus de renouvellement et offre de paiement d’une indemnité d’éviction, qui constitue un acte engageant financièrement l’indivision, requiert l’unanimité. La Cour de cassation l’a rappelé dans l’arrêt du 23 janvier 2025 : le congé pour vendre, qui « vaut offre de vente au profit du locataire », est un acte de disposition nécessitant « le consentement de tous les indivisaires » (Cass. 3e civ., 23 janv. 2025, n° 23-21.610).
Par ailleurs, la question de l’indemnité d’éviction en présence d’un démembrement de propriété a suscité des interrogations doctrinales. La Cour de cassation, par un arrêt du 4 septembre 2025, a rappelé que les bailleurs, usufruitiers et nue-propriétaire, qui invoquent la clause résolutoire d’un bail commercial, doivent au préalable s’être acquittés de leurs propres obligations de délivrance. L’arrêt énonce que « les bailleurs ne pouvaient se prévaloir d’une clause de prise des lieux en l’état pour se décharger de leur obligation de délivrance » et constate que les travaux nécessaires pour assurer l’étanchéité du bâtiment « relevaient des grosses réparations », de sorte que « la locataire, qui ne pouvait réaliser les travaux mis à sa charge par le bail tant que ceux mis à la charge des bailleurs par ce même contrat n’étaient pas exécutés, n’avait pas commis le manquement qui lui était reproché » (Cass. 3e civ., 4 sept. 2025, n° 23-14.257).
En conséquence, le preneur confronté à un congé émanant de propriétaires en indivision ou en situation de démembrement doit examiner avec vigilance la régularité de l’acte au regard des règles de majorité ou de concours énoncées par les articles 595 et 815-3 du Code civil. Un congé irrégulier peut être annulé, ce qui permet au preneur de se maintenir dans les lieux et de solliciter, le cas échéant, la fixation du loyer du bail renouvelé.
B. L’obligation de délivrance et la charge des réparations face à la dissociation des prérogatives du propriétaire
La dissociation des prérogatives du propriétaire entre usufruitier et nu-propriétaire, ou entre co-indivisaires, affecte également la répartition des obligations pesant sur le bailleur au cours de l’exécution du bail. L’obligation de délivrance, définie par les articles 1719 et 1720 du Code civil, impose au bailleur de délivrer un local conforme à la destination contractuelle et de l’entretenir pendant toute la durée du bail. En présence d’un démembrement, cette obligation pèse conjointement sur l’usufruitier, tenu des réparations d’entretien en vertu de l’article 605 du Code civil, et sur le nu-propriétaire, tenu des grosses réparations au sens de l’article 606 du même code.
La troisième chambre civile a illustré, dans l’arrêt du 4 septembre 2025 précité, les conséquences pratiques de cette dissociation. En l’espèce, les usufruitiers et la nue-propriétaire d’un immeuble donné à bail commercial à une pâtisserie avaient délivré un commandement visant la clause résolutoire, reprochant à la locataire de ne pas avoir remis en état d’habitabilité les appartements situés aux étages. La cour d’appel, dont l’arrêt a été confirmé, avait constaté que l’escalier et l’appartement du troisième étage étaient en mauvais état en raison d’une absence d’entretien de la structure de l’immeuble, que le remplacement des menuiseries et la réfection de l’étanchéité relevaient des grosses réparations, et que ces travaux incombaient aux bailleurs. La Cour de cassation a approuvé la cour d’appel d’avoir retenu « que la locataire, qui ne pouvait réaliser les travaux mis à sa charge par le bail tant que ceux mis à la charge des bailleurs par ce même contrat n’étaient pas exécutés, n’avait pas commis le manquement qui lui était reproché » (Cass. 3e civ., 4 sept. 2025, n° 23-14.257).
Cette solution met en lumière un principe essentiel : la dissociation des qualités de propriétaire ne saurait faire obstacle au droit du preneur d’obtenir du bailleur, quel que soit le titulaire effectif de la prérogative, l’exécution des obligations de délivrance et d’entretien qui constituent la contrepartie du paiement du loyer. Le preneur qui se voit opposer une clause résolutoire pour inexécution de ses propres obligations peut toujours invoquer, par voie d’exception, le manquement du bailleur à ses obligations, sans avoir à déterminer lequel des co-bailleurs, de l’usufruitier ou du nu-propriétaire, est personnellement défaillant.
Par ailleurs, le conflit entre usufruitier et nu-propriétaire peut avoir des répercussions directes sur la situation du preneur. La Cour de cassation a eu à connaître, dans un arrêt du 12 décembre 2024, d’un litige opposant un nu-propriétaire et une usufruitière sur l’attribution des bénéfices de la coupe de bois. Bien que cet arrêt porte sur un bail rural, il illustre la manière dont le juge résout les conflits entre titulaires de droits concurrents sur le bien loué : « le produit de la coupe des bois de haute futaie […] revient au nu-propriétaire » lorsque la coupe n’a pas été réalisée dans le cadre d’une exploitation réglée (Cass. 3e civ., 12 déc. 2024, n° 23-15.100). Cette logique, transposée au bail commercial, confirme que la répartition des prérogatives entre usufruitier et nu-propriétaire obéit à des règles précises qui s’imposent au preneur comme aux bailleurs.
En définitive, l’indivision et le démembrement de propriété ne constituent pas de simples modalités d’exercice du droit de propriété sans incidence sur le bail commercial : ils déterminent, au contraire, la validité des actes accomplis par les bailleurs et, par voie de conséquence, l’étendue des droits du preneur. La jurisprudence récente de la troisième chambre civile a entrepris de clarifier ces règles, en distinguant, au sein de l’indivision, les actes de disposition soumis à l’unanimité et les actes d’administration pouvant être décidés à la majorité des deux tiers, et en rappelant, en matière de démembrement, l’exigence impérative du concours du nu-propriétaire à la conclusion et au renouvellement du bail commercial.
Conclusion
Le bail commercial ne se réduit pas à une relation bilatérale entre un bailleur et un preneur. Lorsque la propriété du bien loué est éclatée entre plusieurs titulaires — indivisaires, usufruitier et nu-propriétaire —, le statut protecteur du preneur se double d’une exigence procédurale supplémentaire : celle de déterminer avec exactitude l’identité du ou des interlocuteurs habilités à consentir au renouvellement du bail, à délivrer un congé ou à percevoir l’indemnité d’éviction. La Cour de cassation, par une série d’arrêts rendus entre 2023 et 2026, a apporté des réponses graduées à ces questions, distinguant l’acte conservatoire ou d’administration, qui peut être accompli sans l’unanimité, de l’acte de disposition, qui requiert le consentement de l’ensemble des titulaires du droit de propriété. Le preneur commercial, informé de cette architecture, dispose des moyens juridiques de contester les actes irréguliers et de préserver la pérennité de son fonds de commerce.
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