Le 18 juin 2026, la Cour de cassation a rendu un arrêt important pour les copropriétaires qui découvrent qu’une assemblée générale a été convoquée par un syndic dont la désignation est ensuite annulée.
La question est très pratique. Une assemblée générale désigne un syndic. Ce syndic convoque ensuite une nouvelle assemblée. Plus tard, la première assemblée, celle qui l’avait désigné, est annulée. Les copropriétaires peuvent alors se demander si la seconde assemblée reste valable, si les décisions votées doivent être exécutées, et s’il faut prouver un préjudice particulier pour agir.
La Cour de cassation répond clairement : lorsque le syndic n’avait plus le pouvoir de convoquer l’assemblée par l’effet rétroactif de l’annulation de sa désignation, la convocation et l’assemblée ainsi convoquée peuvent être annulées. Le copropriétaire qui agit dans le délai de deux mois n’a pas à démontrer un grief ou une faute du syndic.
Cette solution intéresse directement les copropriétés en conflit, les conseils syndicaux, les copropriétaires opposants ou défaillants et les propriétaires bailleurs dont les charges, travaux ou appels de fonds reposent sur une assemblée contestable.
La réponse rapide : quand l’assemblée peut être contestée
L’assemblée générale peut être contestée lorsque trois conditions se retrouvent dans le dossier.
D’abord, une première assemblée a désigné le syndic.
Ensuite, cette désignation est annulée par une décision de justice.
Enfin, entre-temps, ce syndic a convoqué une autre assemblée générale.
Dans ce cas, le copropriétaire doit agir dans le délai applicable à la contestation des décisions d’assemblée générale. Ce délai est de deux mois à compter de la notification du procès-verbal pour les copropriétaires opposants ou défaillants.
Le point nouveau de l’arrêt du 18 juin 2026 tient à la preuve. Le copropriétaire n’a pas à expliquer en quoi la convocation lui a causé un préjudice personnel. Il n’a pas non plus à démontrer une faute du syndic. Le défaut de pouvoir du syndic suffit à ouvrir la voie de l’annulation, si l’action est engagée dans le délai.
Source : Cour de cassation, 3e chambre civile, 18 juin 2026, n° 24-19.231.
Pourquoi le mandat du syndic est central
Dans une copropriété, le syndic n’est pas un simple prestataire administratif. Il représente le syndicat des copropriétaires, exécute les décisions d’assemblée, convoque les assemblées et assure la gestion courante de l’immeuble.
Le décret du 17 mars 1967 prévoit que le contrat de mandat du syndic fixe sa durée, ses dates de prise d’effet et d’échéance, ainsi que les éléments essentiels de sa rémunération. Le même texte précise que la décision qui désigne le syndic et approuve son contrat est votée par l’assemblée générale.
Source : article 29 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967.
Cette règle explique l’enjeu. Si l’assemblée qui a désigné le syndic disparaît juridiquement, son pouvoir de convoquer l’assemblée suivante peut disparaître avec elle. La difficulté ne porte donc pas seulement sur une erreur de forme. Elle touche à l’autorité même de la personne qui a convoqué les copropriétaires.
Pour un copropriétaire, la différence est majeure. Une irrégularité mineure de convocation peut parfois imposer de démontrer une atteinte concrète à ses droits. Ici, la Cour de cassation raisonne autrement : le syndic était privé du pouvoir de convoquer. Le débat ne se limite donc pas à savoir si le copropriétaire aurait voté autrement ou s’il a manqué une information.
Le délai de deux mois reste décisif
L’arrêt du 18 juin 2026 ne supprime pas le délai de contestation.
L’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 impose aux copropriétaires opposants ou défaillants d’agir dans les deux mois suivant la notification du procès-verbal d’assemblée générale. La notification du procès-verbal est donc le point de départ à contrôler immédiatement.
Source : loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.
En pratique, le copropriétaire doit reconstituer quatre dates.
La date de l’assemblée qui a désigné le syndic.
La date de la décision qui a annulé cette désignation.
La date de convocation et de tenue de l’assemblée contestée.
La date de notification du procès-verbal de cette assemblée.
Cette chronologie permet de savoir si l’action est encore possible. Elle permet aussi d’éviter une erreur fréquente : attendre la fin de tous les débats sur la première assemblée avant d’agir contre la seconde. Si le délai de contestation de la seconde assemblée court déjà, l’inaction peut fermer la voie contentieuse.
Quelles décisions d’assemblée peuvent être remises en cause ?
L’annulation peut avoir des conséquences fortes, car une assemblée générale ne vote pas seulement sur le syndic.
Elle peut approuver les comptes. Elle peut voter des travaux. Elle peut autoriser une procédure judiciaire. Elle peut décider d’appels de fonds. Elle peut modifier des contrats, valider des travaux de sécurité, autoriser une action contre un copropriétaire ou refuser une demande d’autorisation.
Si l’assemblée elle-même est annulée, les décisions votées pendant cette assemblée peuvent tomber avec elle. Le dossier doit alors être examiné résolution par résolution.
Il ne faut pas raisonner de manière abstraite. Une annulation peut être utile si les décisions ont produit un effet financier ou juridique réel : travaux importants, appels de fonds, désignation d’un nouveau syndic, approbation de comptes contestés, quitus, engagement d’une action judiciaire ou refus d’inscrire une demande à l’ordre du jour.
À l’inverse, si l’assemblée n’a voté que des points sans portée pratique ou si les décisions ont été reprises correctement par une assemblée ultérieure, l’intérêt contentieux peut être plus limité. L’action reste juridiquement possible dans son délai, mais la stratégie doit mesurer l’effet concret recherché.
Faut-il prouver un préjudice ?
La réponse est le point fort de l’arrêt.
La cour d’appel avait rejeté la demande en considérant que la nullité supposait de démontrer des griefs et des fautes. La Cour de cassation censure ce raisonnement. Lorsque le syndic est privé du pouvoir de convoquer l’assemblée du fait de l’annulation rétroactive de sa désignation, le copropriétaire qui agit dans le délai n’a pas à prouver un préjudice particulier.
En clair, il ne faut pas confondre deux débats.
Le premier porte sur le pouvoir de convoquer. Si le syndic n’avait pas ce pouvoir, la convocation est atteinte à sa base.
Le second porte sur les conséquences pratiques de l’annulation. C’est là que le copropriétaire doit expliquer ce qu’il demande : annulation de l’assemblée, annulation de certaines décisions, restitution de charges, remise à plat d’appels de fonds, nouvelle convocation régulière, ou sécurisation des décisions nécessaires à la copropriété.
Cette distinction rend l’action plus lisible. Elle évite de perdre du temps à démontrer artificiellement que le copropriétaire a subi un dommage personnel alors que le vice porte d’abord sur la qualité de l’auteur de la convocation.
Quelles pièces réunir avant d’agir ?
Le dossier doit être préparé rapidement, car le délai est court.
Il faut d’abord obtenir le procès-verbal de l’assemblée qui a désigné le syndic, avec la résolution de désignation et le contrat de syndic.
Il faut ensuite réunir la décision ou l’acte qui annule cette assemblée, ou au minimum les éléments établissant que la désignation du syndic est sérieusement contestée.
Il faut aussi conserver la convocation de l’assemblée suivante, l’ordre du jour, les annexes, la preuve de notification, le procès-verbal et l’enveloppe ou le justificatif de réception lorsque ces éléments existent.
Enfin, il faut isoler les résolutions qui posent problème : comptes, budget, travaux, appels de fonds, désignation du syndic, mandat donné pour agir en justice, autorisations de travaux, décisions touchant aux parties communes ou à la répartition des charges.
Cette préparation permet de saisir le tribunal judiciaire avec une demande ciblée. Elle évite un recours trop général, qui demanderait l’annulation de toute l’assemblée sans expliquer quelles décisions posent une difficulté réelle pour la copropriété ou pour le copropriétaire.
Copropriétaire opposant, défaillant ou présent : qui peut agir ?
L’action prévue par l’article 42 vise les copropriétaires opposants ou défaillants.
Le copropriétaire opposant est celui qui a voté contre la résolution contestée.
Le copropriétaire défaillant est celui qui n’était ni présent ni représenté à l’assemblée.
Le copropriétaire présent qui a voté pour une résolution ne peut pas, en principe, se retourner ensuite contre cette même décision comme s’il y était opposé. Il faut donc vérifier précisément la feuille de présence, les pouvoirs, les votes et le procès-verbal.
Dans un dossier de syndic sans mandat, la question peut devenir plus délicate si le copropriétaire demande l’annulation de toute l’assemblée et pas seulement d’une résolution déterminée. La stratégie doit alors être arrêtée au regard du vote, de la qualité pour agir et du délai exact de notification du procès-verbal.
Et si la copropriété doit quand même fonctionner ?
Une copropriété ne peut pas rester paralysée.
Si une assemblée est contestée parce qu’elle a été convoquée par un syndic dont le mandat tombe, il faut souvent prévoir une régularisation. Une nouvelle assemblée peut être nécessaire pour désigner régulièrement un syndic, reprendre certaines décisions et sécuriser les actes indispensables.
Le conseil syndical doit éviter deux excès.
Le premier consiste à ignorer la difficulté et à exécuter coûte que coûte des décisions fragiles.
Le second consiste à suspendre toute gestion, y compris les mesures nécessaires à la conservation de l’immeuble.
La bonne approche dépend du contenu des résolutions contestées. Des travaux urgents de sécurité ne se traitent pas comme une décision de confort. Une désignation de syndic ne se traite pas comme une simple approbation de devis. Un appel de fonds contesté ne se traite pas comme une information sans vote.
Dans les immeubles situés à Paris et en Île-de-France, l’enjeu est souvent très concret : travaux de ravalement, sécurité incendie, infiltrations, ascenseurs, chauffage collectif, appels de fonds élevés ou contentieux déjà engagé contre un copropriétaire. Une contestation bien préparée doit donc préserver les droits du copropriétaire sans créer une impasse de gestion.
Comment agir en pratique ?
La première étape consiste à calculer le délai de deux mois à partir de la notification du procès-verbal.
La deuxième consiste à vérifier si le syndic qui a convoqué l’assemblée tenait son pouvoir d’une désignation ensuite annulée.
La troisième consiste à identifier les résolutions à attaquer et l’intérêt concret de l’annulation.
La quatrième consiste à saisir le tribunal judiciaire compétent. En matière de copropriété, le tribunal du lieu de situation de l’immeuble est généralement le point de départ de l’analyse territoriale.
Avant toute assignation, il est utile d’adresser une demande écrite au syndic ou au conseil syndical pour obtenir les pièces manquantes : contrat de syndic, procès-verbaux, notifications, justificatifs de convocation, feuille de présence et pouvoirs.
Il faut aussi anticiper la défense adverse. Le syndicat des copropriétaires soutiendra souvent que le copropriétaire ne démontre aucun grief, que les décisions ont été utiles à l’immeuble, ou qu’une assemblée ultérieure a régularisé la situation. Depuis l’arrêt du 18 juin 2026, l’absence de grief n’est plus l’obstacle principal lorsque le vice tient au pouvoir même du syndic de convoquer.
Les erreurs à éviter
La première erreur consiste à laisser passer le délai de deux mois.
La deuxième consiste à attaquer une assemblée sans vérifier sa propre qualité d’opposant ou de défaillant.
La troisième consiste à confondre une irrégularité de convocation ordinaire avec l’absence de pouvoir du syndic.
La quatrième consiste à demander l’annulation de l’assemblée sans préparer les conséquences pratiques : nouvelle assemblée, reprise des décisions nécessaires, contestation des appels de fonds et articulation avec les travaux déjà engagés.
La cinquième consiste à oublier les pièces. En copropriété, le juge tranche sur des dates, des convocations, des votes, des notifications et des mandats. Un dossier incomplet affaiblit une action pourtant fondée en droit.
Ce qu’il faut retenir
Un syndic dont la désignation est annulée peut être considéré comme privé du pouvoir de convoquer l’assemblée suivante.
Le copropriétaire qui agit dans le délai de deux mois peut demander l’annulation de la convocation et de l’assemblée sans avoir à prouver un préjudice particulier.
Le délai de contestation reste impératif.
La stratégie doit être ciblée : vérifier la chronologie, les votes, les résolutions utiles, les effets financiers et la possibilité d’une régularisation.
Sur ce type de dossier, la rapidité compte autant que le fond juridique. Il faut réunir les pièces, calculer le délai et décider vite si l’assignation est nécessaire.
Pour approfondir les contentieux liés aux assemblées générales et aux charges, vous pouvez consulter notre page sur le droit de la copropriété, ainsi que nos pages dédiées au contentieux des assemblées générales de copropriété et aux charges de copropriété.
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