Le droit d’option du preneur à bail commercial : la construction prétorienne d’un mécanisme entre renonciation au renouvellement, indemnité d’occupation et valeur locative
Le statut des baux commerciaux, régi par les articles L. 145-1 et suivants du Code de commerce, organise un équilibre singulier entre la protection du fonds de commerce du preneur et les prérogatives du bailleur. Au cœur de cet équilibre figure le droit au renouvellement du bail, véritable attribut de la propriété commerciale, dont l’exercice ouvre une phase d’incertitude que le législateur a encadrée par un dispositif procédural spécifique : le droit d’option. Prévu au second alinéa de l’article L. 145-57 du Code de commerce (Legifrance), ce mécanisme permet au preneur, dans le délai d’un mois suivant la signification de la décision définitive fixant le prix du bail renouvelé, de renoncer au renouvellement, ou au bailleur de le refuser. La simplicité apparente du texte dissimule une construction prétorienne dense qui, depuis plusieurs décennies, précise les conditions, les effets et les conséquences contentieuses de l’exercice de ce droit. La troisième chambre civile de la Cour de cassation a, en particulier par trois arrêts marquants rendus en formation de section entre 2023 et 2026, significativement précisé l’articulation entre le droit d’option et l’indemnité d’occupation due par le preneur ayant renoncé au renouvellement, tant dans ses modalités de fixation que dans le régime de prescription applicable à l’action en paiement. Ces précisions, combinées à la réaffirmation de l’absence de condition de forme de l’option et à l’identification de la taxe foncière comme facteur de diminution de la valeur locative, dessinent les contours d’un mécanisme dont la technicité ne doit pas masquer l’importance pratique pour les praticiens du droit des baux commerciaux.
I. La construction prétorienne du droit d’option
A. Le fondement textuel et la liberté d’exercice
L’article L. 145-57 du Code de commerce dispose, en son second alinéa, que dans le délai d’un mois suivant la signification de la décision définitive ayant fixé le prix du bail renouvelé, les parties dressent un nouveau bail dans les conditions fixées judiciairement, à moins que le locataire renonce au renouvellement ou que le bailleur refuse celui-ci. Ce texte, d’apparence procédurale, constitue le siège d’un droit substantiel dont la nature et l’étendue ont été précisées par la jurisprudence. Le droit d’option, qu’il soit exercé par le preneur ou par le bailleur, s’inscrit dans une phase transitoire ouverte par la demande de renouvellement et close par la fixation judiciaire du loyer. Le preneur qui, ayant accepté le principe du renouvellement, se trouve confronté à un loyer judiciairement fixé à un niveau qu’il estime incompatible avec la rentabilité de son exploitation, peut ainsi choisir de renoncer au renouvellement et de quitter les lieux. Le bailleur, de son côté, peut refuser le renouvellement auquel il avait d’abord consenti, à charge pour lui de supporter l’indemnité d’éviction prévue à l’article L. 145-14 du même code.
La jurisprudence a très tôt reconnu que le droit d’option constitue une faculté unilatérale, dont l’exercice n’est subordonné à aucune motivation particulière. La Cour de cassation a ainsi jugé que le bailleur peut exercer son droit d’option tant que l’action en fixation du loyer n’est pas prescrite, et que l’acte par lequel il exerce ce droit n’a pas à être motivé. Cette solution, affirmée avec netteté dans un arrêt du 27 mars 2025, consacre une liberté d’exercice étendue : « la bailleresse avait la faculté d’exercer son droit d’option tant que l’action en fixation du loyer n’était pas prescrite » (Cass. 3e civ., 27 mars 2025, n° 23-20.030, FS-B, courdecassation.fr). La Cour a, en outre, précisé que l’acte emportant exercice du droit d’option n’était soumis à aucune condition de forme et n’avait pas à mentionner, à peine de nullité, le délai de prescription applicable pour le contester en justice.
Cette liberté d’exercice connaît toutefois une limite temporelle essentielle. Le droit d’option ne peut être exercé que pendant la durée de l’instance relative à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, et jusqu’à l’expiration du délai d’un mois suivant la signification de la décision définitive. La Cour de cassation a, dès 2003, jugé que l’indemnité d’occupation due par un locataire pour la période ayant précédé l’exercice de son droit d’option trouvait son origine dans l’application de l’article L. 145-57 du Code de commerce (Cass. 3e civ., 5 févr. 2003, n° 01-16.882, Bull. 2003, III, n° 26, courdecassation.fr). Cet arrêt fondateur, constamment réaffirmé depuis lors, pose le principe selon lequel le droit d’option constitue une prérogative autonome, distincte du congé et de la résiliation, dont l’exercice produit des effets juridiques spécifiques qui ne se confondent avec aucune autre institution du statut des baux commerciaux.
Par ailleurs, s’agissant du preneur, la renonciation au renouvellement produit des effets immédiats sur la qualification de son occupation postérieure. Il est jugé de manière constante que la renonciation par le preneur au renouvellement du bail, effectuée postérieurement au jugement ayant fixé le prix, emporte caducité de ce jugement et extinction de l’instance d’appel. La Cour de cassation a, dès 2020, rappelé cette conséquence procédurale : la renonciation du preneur prive de fondement la décision de fixation du loyer, de sorte qu’aucune demande nouvelle ne peut être formée devant la cour d’appel (Cass. 3e civ., 9 juill. 2020, n° 19-18.302, courdecassation.fr). Cette règle, protectrice du preneur, garantit que celui-ci ne soit pas lié par une décision dont l’objet même a disparu.
B. L’absence de condition de forme et l’information du preneur
L’arrêt du 27 mars 2025, déjà cité, a tranché une question récurrente en pratique : celle de savoir si l’acte par lequel le bailleur exerce son droit d’option devait comporter des mentions obligatoires, à l’instar du congé délivré en application de l’article L. 145-9 du Code de commerce. La Cour de cassation a répondu par la négative, en énonçant que les mentions obligatoires exigées par l’article L. 145-9 du Code de commerce « ne concernaient que le congé délivré par le bailleur et non l’exercice par ce dernier de son droit d’option, lequel n’était soumis à aucune condition de forme et n’avait pas à mentionner à peine de nullité le délai de prescription applicable pour le contester en justice ni à être motivé » (Cass. 3e civ., 27 mars 2025, n° 23-20.030, FS-B). Cette solution, qui s’inscrit dans la continuité de la jurisprudence antérieure, confirme que le droit d’option s’exerce librement, sans formalisme imposé par la loi.
La Cour a également écarté l’argument tiré de la violation alléguée du principe d’égalité devant la loi, invoqué par le preneur qui estimait devoir bénéficier d’une protection équivalente à celle du destinataire d’un congé. Elle a considéré que le droit d’option, mécanisme distinct du congé, obéit à un régime propre, justifié par le contexte dans lequel il intervient : la phase postérieure à la fixation judiciaire du loyer, dans laquelle les parties disposent déjà d’une information complète sur les conditions financières du renouvellement. Dès lors, l’absence d’obligation d’information sur le délai de prescription ne constitue ni une rupture d’égalité ni une méconnaissance de l’exigence de bonne foi contractuelle.
En pratique, cette solution impose aux praticiens une vigilance particulière. Le preneur qui reçoit notification de l’exercice du droit d’option par le bailleur doit être informé par son conseil du délai de prescription biennale applicable à l’action en contestation de cette option, quand bien même l’acte notifié n’en fait pas mention. La jurisprudence de la Cour de cassation, en refusant d’imposer un formalisme que le législateur n’a pas prévu, fait prévaloir la rapidité et la simplicité du mécanisme sur la protection du preneur, dont elle considère qu’elle est suffisamment assurée par l’intervention de son avocat dans le cadre de la procédure de fixation du loyer.
II. Les effets du droit d’option sur l’indemnité d’occupation
A. La substitution rétroactive et la fixation à la valeur locative
L’exercice du droit d’option par le preneur, qui renonce au renouvellement, produit un effet juridique central : il substitue rétroactivement une indemnité d’occupation au loyer qui était dû depuis la date d’expiration du bail. Ce mécanisme de substitution rétroactive, consacré par la jurisprudence, trouve son fondement dans l’article L. 145-57 du Code de commerce et constitue la conséquence logique de l’anéantissement rétroactif du droit au renouvellement. La Cour de cassation a, dans un arrêt de principe du 27 février 2025, énoncé que « lorsque le bailleur exerce son droit d’option, le locataire devient redevable d’une indemnité d’occupation, égale à la valeur locative, qui se substitue rétroactivement au loyer dû, et ce à compter de la date d’expiration du bail dont le bailleur avait d’abord accepté le principe du renouvellement » (Cass. 3e civ., 27 févr. 2025, n° 23-18.219, FS-B, courdecassation.fr). Cette formulation, qui reprend et affine la jurisprudence antérieure, fixe avec précision le point de départ de l’obligation au paiement de l’indemnité d’occupation : la date d’expiration du bail, et non la date de l’exercice du droit d’option.
Cette rétroactivité a des conséquences financières considérables. Le preneur qui s’est maintenu dans les lieux pendant plusieurs années en acquittant le loyer ancien, dans l’attente de la fixation judiciaire du prix, peut se trouver rétroactivement débiteur d’un complément d’indemnité d’occupation égal à la différence entre le loyer ancien et la valeur locative, sur l’intégralité de la période écoulée depuis l’expiration du bail. La Cour de cassation l’a rappelé avec fermeté dans son arrêt du 16 mars 2023, en précisant que « l’indemnité d’occupation, due par un locataire pour la période ayant précédé l’exercice de son droit d’option, trouve son origine dans l’application de l’article L. 145-57 du code de commerce » (Cass. 3e civ., 16 mars 2023, n° 21-19.707, FS-B, courdecassation.fr). Elle a également jugé que cette indemnité, à défaut de convention contraire, doit être fixée à la valeur locative déterminée selon les critères de l’article L. 145-33 du Code de commerce.
L’arrêt le plus récent, rendu le 29 janvier 2026, a apporté une précision déterminante sur les modalités de fixation de cette valeur locative. La Cour de cassation y a jugé que « si le bail met à la charge du locataire, sans contrepartie, le paiement de la taxe foncière qui incombe normalement au bailleur, ce transfert constitue un facteur de diminution de la valeur locative à laquelle doit être fixée l’indemnité d’occupation statutaire » (Cass. 3e civ., 29 janv. 2026, n° 24-17.227, FS-B, courdecassation.fr). Cette solution, fondée sur les articles L. 145-33 et R. 145-8 du Code de commerce (Legifrance), met fin à une incertitude pratique récurrente. Le transfert conventionnel de la taxe foncière au preneur, clause fréquente dans les baux commerciaux, constitue une obligation incombant normalement au bailleur dont ce dernier s’est déchargé sur le locataire. Dès lors, ce transfert sans contrepartie doit être pris en compte dans la détermination de la valeur locative, pour la diminuer à due concurrence. La cour d’appel de renvoi, désignée par la Cour de cassation, devra appliquer ce principe et recalculer l’indemnité d’occupation en tenant compte du facteur de diminution constitué par le transfert de la charge de la taxe foncière.
Ces trois décisions, qui s’échelonnent de mars 2023 à janvier 2026, illustrent la cohérence de la construction prétorienne relative aux effets du droit d’option sur l’indemnité d’occupation. La substitution rétroactive, le principe de fixation à la valeur locative et la prise en compte des facteurs de diminution de cette valeur forment un ensemble de règles dont la logique est celle de la restauration de l’équilibre contractuel, perturbé par l’exercice unilatéral du droit d’option. Le preneur qui renonce au renouvellement ne saurait tirer profit de son maintien dans les lieux en ne payant que le loyer ancien, pas plus que le bailleur ne saurait s’enrichir en percevant une indemnité d’occupation majorée par la prise en compte d’une charge qui lui incombait normalement.
La valeur locative de référence, déterminée selon les critères de l’article L. 145-33 du Code de commerce (Legifrance), prend en compte les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage. L’article R. 145-8 du même code (Legifrance) précise que « les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative ». C’est sur ce fondement textuel que la Cour de cassation a, dans l’arrêt du 29 janvier 2026, censuré la cour d’appel de Grenoble pour n’avoir pas déduit de la valeur locative le montant correspondant au transfert de la taxe foncière, pourtant expressément stipulé au bail. Cette solution s’inscrit dans le prolongement de l’arrêt du 25 janvier 2023 par lequel la Cour de cassation avait déjà jugé que le lissage de l’augmentation du loyer déplafonné n’entre pas dans l’office du juge des loyers commerciaux mais dans celui des parties (Cass. 3e civ., 25 janv. 2023, n° 21-21.943, courdecassation.fr), rappelant ainsi la distinction entre la fixation du quantum de la valeur locative, qui relève du juge, et les modalités de son paiement, qui relèvent de la convention des parties.
B. La prescription de l’action en paiement et l’articulation des régimes
La question de la prescription applicable à l’action en paiement de l’indemnité d’occupation consécutive à l’exercice du droit d’option a donné lieu à une jurisprudence nuancée, que l’arrêt du 16 mars 2023 a synthétisée avec une grande précision. La Cour de cassation y a distingué deux régimes de prescription, selon que l’indemnité d’occupation est due pour la période antérieure ou postérieure à l’exercice du droit d’option. Pour la période antérieure, « l’indemnité d’occupation […] trouve son origine dans l’application de l’article L. 145-57 du code de commerce et l’action en paiement de cette indemnité est, comme telle, soumise à la prescription biennale édictée par l’article L. 145-60 de ce code » (Cass. 3e civ., 16 mars 2023, n° 21-19.707, FS-B). Le délai de prescription biennale, qui constitue la règle de principe pour toutes les actions exercées en vertu du statut des baux commerciaux, s’applique ainsi à l’action en paiement de l’indemnité d’occupation statutaire.
La Cour de cassation a, en outre, précisé le point de départ de ce délai. Le bailleur n’ayant connaissance des faits lui permettant d’agir en paiement de cette indemnité qu’à compter du jour où il est informé de l’exercice par le locataire de son droit d’option, le délai de prescription biennale ne court qu’à compter de cette date. Cette solution, protectrice des droits du bailleur, évite que la prescription ne soit acquise avant même que le créancier ait pu avoir connaissance de sa créance. Elle s’inscrit dans la logique de l’article 2224 du Code civil, qui fait courir le délai de prescription à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.
Par ailleurs, pour la période postérieure à l’exercice du droit d’option, le régime de prescription diffère. La Cour de cassation a jugé que « lorsque le locataire se maintient dans les lieux après l’exercice de son droit d’option, il est redevable d’une indemnité d’occupation de droit commun soumise à la prescription quinquennale, dont le délai court à compter de ce même jour » (Cass. 3e civ., 16 mars 2023, n° 21-19.707, FS-B). Cette dualité de régimes, qui peut paraître complexe, se justifie par la différence de nature juridique entre l’indemnité d’occupation statutaire, qui trouve son fondement dans le statut des baux commerciaux, et l’indemnité d’occupation de droit commun, qui sanctionne un maintien dans les lieux sans droit ni titre postérieur à l’extinction du rapport statutaire.
L’articulation entre ces deux régimes de prescription a des conséquences pratiques déterminantes. Le praticien doit identifier avec précision la date d’exercice du droit d’option, qui constitue la ligne de partage entre les deux périodes et, partant, entre les deux prescriptions. Il doit également veiller à ce que l’assignation en paiement soit délivrée dans le délai approprié, sous peine d’irrecevabilité. La Cour de cassation a, à cet égard, censuré un arrêt de cour d’appel qui avait écarté la prescription biennale au motif que l’occupation du preneur, postérieure au congé, était irrégulière et échappait au statut des baux commerciaux, alors même que le preneur s’était maintenu dans les lieux dans l’attente de la fixation du loyer du bail renouvelé, ce qui caractérisait une occupation relevant du champ de l’article L. 145-57 du Code de commerce.
Enfin, la Cour de cassation a rappelé, dans un arrêt du 5 mars 2026, que l’action en contestation de la validité du droit d’option obéit au même régime de prescription biennale que les autres actions fondées sur le statut des baux commerciaux (Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 23-23.489, courdecassation.fr). Le preneur qui entend contester l’exercice du droit d’option par le bailleur doit donc agir dans le délai de deux ans à compter de la notification de cet exercice, à défaut de quoi son action sera déclarée irrecevable. Cette solution, qui s’inscrit dans la continuité de la jurisprudence relative à la prescription des actions fondées sur le statut, confirme l’unité du régime procédural applicable à l’ensemble des contestations nées de l’application de l’article L. 145-57.
Conclusion
Le droit d’option du preneur à bail commercial, mécanisme en apparence procédural, constitue en réalité un instrument juridique dont la mise en œuvre commande l’ensemble des relations financières post-expiration entre le bailleur et le preneur. La construction prétorienne de la troisième chambre civile de la Cour de cassation, enrichie par les arrêts rendus entre 2023 et 2026, a progressivement précisé les contours de ce droit, en affirmant la liberté de son exercice, en consacrant le principe de la substitution rétroactive du loyer par une indemnité d’occupation fixée à la valeur locative, et en articulant avec rigueur les régimes de prescription applicables. L’arrêt du 29 janvier 2026, en identifiant le transfert conventionnel de la taxe foncière comme un facteur de diminution de la valeur locative, parachève cet édifice en y intégrant les exigences de l’équilibre contractuel. Ces solutions, dont la technicité ne dispense pas d’une application rigoureuse, imposent aux praticiens une vigilance accrue dans la détermination de la date d’exercice du droit d’option, dans le calcul de l’indemnité d’occupation et dans le respect des délais de prescription. L’intervention d’un avocat spécialisé en droit des baux commerciaux est, à cet égard, indispensable pour sécuriser l’exercice de ce droit et prévenir les risques contentieux qui en découlent.
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