La contestation du congé pour motifs graves et légitimes comme acte interruptif de la prescription de l’action en indemnité d’éviction : la construction prétorienne de la troisième chambre civile
Le contentieux de la prescription de l’action en paiement de l’indemnité d’éviction constitue l’une des matières les plus techniques du droit des baux commerciaux. La brièveté du délai de deux ans institué par l’article L. 145-60 du Code de commerce, conjuguée à la multiplicité des configurations procédurales que peut emprunter un congé, engendre une insécurité juridique persistante pour le preneur. La troisième chambre civile de la Cour de cassation a rendu, le 4 juin 2026, un arrêt qui enrichit significativement l’arsenal des mécanismes de protection du locataire, en reconnaissant que la contestation des motifs graves et légitimes du congé constitue un acte interruptif autonome du délai de prescription de l’action en indemnité d’éviction. Cette décision s’insère dans une série d’arrêts rendus depuis le début de l’année 2026, dont plusieurs publiés au Bulletin, qui redessinent les contours du régime de la prescription biennale. L’analyse de cette construction prétorienne révèle une dialectique entre la rigueur du délai abrégé et la plasticité des causes d’interruption, dont l’équilibre détermine la protection effective du droit du preneur à l’indemnité d’éviction.
I. La dualité des régimes de prescription de l’action en indemnité d’éviction
A. Le délai de deux ans et son point de départ : une rigueur constante
L’article L. 145-60 du Code de commerce pose une règle d’une simplicité redoutable : « Toutes les actions exercées en vertu du présent chapitre se prescrivent par deux ans. » Cette prescription biennale s’applique à l’ensemble du contentieux du statut des baux commerciaux, sans distinction entre les actions du bailleur et celles du preneur. L’action en paiement de l’indemnité d’éviction, qui constitue la contrepartie financière du refus de renouvellement opposé par le bailleur, n’échappe pas à ce délai abrégé. La troisième chambre civile de la Cour de cassation l’a rappelé avec une netteté particulière dans une série d’arrêts du 12 février 2026, dont quatre publiés au Bulletin.
Le délai court à compter de la date d’effet du congé. Ce principe a été formulé de manière constante par la jurisprudence. L’arrêt du 12 février 2026 (n° 24-10.578, FS-B) énonce ainsi que « le congé délivré par le bailleur met fin au bail et le locataire qui entend demander le paiement d’une indemnité d’éviction doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné » (Civ. 3e, 12 févr. 2026, n° 24-10.578). Le même jour, l’arrêt n° 24-18.382 (FS-B) précise que « il résulte des articles L. 145-9 et L. 145-60 du code de commerce qu’en cas de délivrance par le bailleur d’un congé avec refus de renouvellement et offre d’indemnité d’éviction, le point de départ de la prescription biennale de l’action du locataire en paiement de cette indemnité court à compter de la date d’effet du congé » (Civ. 3e, 12 févr. 2026, n° 24-18.382).
Cette rigueur procédurale place le preneur dans une situation de vigilance active. Dès la réception du congé, qu’il soit assorti ou non d’une offre d’indemnité d’éviction, le locataire doit anticiper le risque de forclusion. L’arrêt n° 24-10.578 censure d’ailleurs un arrêt d’appel qui avait écarté la prescription au motif que « la mauvaise foi du bailleur n’est pas une cause d’interruption ou de suspension de la prescription biennale de l’action en paiement de l’indemnité d’éviction ». La Cour de cassation affirme, au paragraphe 9 de cette décision, que « la mauvaise foi du bailleur n’est pas une cause d’interruption ou de suspension de la prescription biennale de l’action en paiement de l’indemnité d’éviction, laquelle court à compter de la date d’effet du congé même lorsqu’il est délivré avec offre d’indemnité d’éviction, et que le locataire est occupant sans droit ni titre des locaux à compter de la date de prescription de son action en fixation d’une indemnité d’éviction ». Par cette formulation sévère, la Haute juridiction rappelle que le caractère abrégé de la prescription biennale ne souffre d’aucune exception fondée sur l’équité ou le comportement de la partie adverse.
En conséquence, ni la négociation amiable engagée entre les parties, ni l’espoir légitime du locataire de percevoir une indemnité que le bailleur a reconnue dans le congé lui-même, ni la lenteur des opérations d’expertise diligentées à l’initiative du bailleur, ne suspendent le cours du délai. La sécurité juridique commande une saisine du tribunal dans le délai de deux ans à compter de la date d’effet du congé, faute de quoi le droit à l’indemnité d’éviction est irrémédiablement perdu.
B. L’interruption de la prescription : entre reconnaissance du bailleur et contestation du preneur
Si le délai ne peut être suspendu par la seule mauvaise foi du bailleur, il peut en revanche être interrompu par plusieurs mécanismes que l’arrêt n° 24-18.382 énumère méthodiquement au paragraphe 8 de ses motifs. La Cour y rappelle que « cette prescription est susceptible d’être interrompue ou suspendue, en application de l’article 2240 du code civil, en vertu duquel le délai de prescription peut être interrompu par la reconnaissance par le bailleur du droit à indemnité d’éviction de son locataire, de l’article 2241 du même code selon lequel la demande en justice, même en référé, interrompt le délai de prescription, et de l’article 2239 du même code, selon lequel la prescription est suspendue lorsque le juge fait droit à une demande de mesure d’instruction présentée avant tout procès ». L’énumération est exhaustive : reconnaissance du débiteur, demande en justice et mesure d’instruction sont les trois seuls modes de paralysie du délai que le code civil met à la disposition du créancier de l’indemnité.
La reconnaissance par le bailleur du droit du preneur à indemnité d’éviction constitue le premier levier interruptif. Encore faut-il que cette reconnaissance soit non équivoque, comme le rappelle l’arrêt n° 24-18.382 qui approuve les juges du fond d’avoir écarté l’effet interruptif de dires adressés à l’expert judiciaire par le bailleur qui « ne comportait aucune reconnaissance dénuée d’équivoque de son obligation à payer l’indemnité d’éviction ». La délivrance même d’un congé avec offre d’indemnité d’éviction ne saurait, à elle seule, constituer une reconnaissance interruptive de prescription si le bailleur accompagne cette offre de réserves ou de formulations dubitatives dans la suite de la procédure.
La suspension de la prescription résultant d’une mesure d’instruction ordonnée avant tout procès, prévue par l’article 2239 du Code civil, est soumise à une condition procédurale stricte que l’arrêt n° 24-18.382 expose au paragraphe 10 : « le locataire à bail commercial, défendeur à l’instance de référé introduite par le bailleur sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile tendant au prononcé d’une expertise judiciaire pour déterminer le montant de l’indemnité d’éviction, ne bénéficie de l’effet suspensif de la prescription attaché à la mesure d’instruction que s’il s’associe expressément à la demande ou présente, même à titre subsidiaire, une demande tendant à compléter ou modifier la mission de l’expert ». Cette exigence d’une implication active du preneur dans la procédure d’expertise illustre la philosophie générale du régime : l’inertie du créancier n’est jamais protégée, seule sa diligence procédurale le préserve de la forclusion.
Par ailleurs, l’interruption de la prescription ne s’étend pas automatiquement d’une action à une autre. L’arrêt du 10 avril 2025 (n° 23-19.847) le rappelle en écartant l’argument tiré de ce que des conclusions antérieures du preneur auraient interrompu la prescription de l’action en paiement d’une indemnité d’éviction, au motif que cette prétention, nouvelle en cassation, n’avait pas été soutenue devant les juges du fond (Civ. 3e, 10 avr. 2025, n° 23-19.847). Le principe de l’indépendance des effets interruptifs demeure un verrou procédural que le preneur ne saurait sous-estimer. La simple saisine du tribunal aux fins d’obtenir la réparation de désordres affectant les locaux loués, même si cette action est connexe au contentieux du congé, n’interrompt pas la prescription de l’action en indemnité d’éviction dès lors que les deux demandes ne tendent pas au même but au sens de la jurisprudence de la Cour de cassation.
Il convient de souligner la portée de l’arrêt de principe rendu par la deuxième chambre civile le 31 janvier 2019 (pourvoi n° 18-10.011, publié au Bulletin), auquel la troisième chambre civile se réfère expressément dans l’arrêt n° 24-18.382 du 12 février 2026. Selon cette jurisprudence, « la suspension de la prescription, prévue à l’article 2239 du code civil, lorsque le juge accueille une demande de mesure d’instruction présentée avant tout procès, qui fait, le cas échéant, suite à l’interruption de cette prescription au profit de la partie ayant sollicité cette mesure en référé et tend à préserver les droits de la partie ayant sollicité celle-ci durant le délai de son exécution, ne joue qu’à son profit ». Dès lors, le preneur qui n’a pas sollicité lui-même l’expertise, ni ne s’y est associé expressément, ne saurait bénéficier de la suspension du délai pendant la durée des opérations d’expertise, quand bien même cette expertise aurait pour objet de déterminer le montant de sa propre créance. Cette rigueur procédurale contraint le preneur à une stratégie contentieuse anticipée, qui ne peut se satisfaire d’une attitude passive ou simplement expectative.
II. La consécration prétorienne de la contestation des motifs du congé comme acte interruptif autonome
A. L’arrêt du 4 juin 2026 et l’émancipation de l’effet interruptif de la contestation
L’arrêt rendu par la troisième chambre civile le 4 juin 2026 (n° 24-21.573) marque une étape importante dans la construction du régime de la prescription de l’action en indemnité d’éviction. La Cour y consacre, par un attendu de principe dénué d’ambiguïté, un mécanisme interruptif autonome qui émancipe la contestation des motifs du congé de la démonstration d’un lien procédural formel avec la demande de paiement de l’indemnité.
Les faits de l’espèce illustrent la complexité procédurale dans laquelle les parties se trouvent souvent plongées. Un bailleur avait délivré, le 18 décembre 2019, un congé avec refus de renouvellement sans indemnité d’éviction, pour motifs graves et légitimes, à effet au 30 juin 2020. Le 30 juillet 2020, il avait assigné la locataire en validation du congé, expulsion et fixation d’une indemnité d’occupation. Ultérieurement, la société cessionnaire du fonds de commerce, intervenue volontairement à l’instance, avait réclamé le paiement d’une indemnité d’éviction. La cour d’appel de Versailles, par arrêt du 4 juillet 2024, avait déclaré cette demande irrecevable comme prescrite, au motif que la demande en paiement d’une indemnité d’éviction « devait être formée avant le 30 juin 2022, soit deux ans après la date pour laquelle le congé avait été donné ».
La Cour de cassation censure cette analyse pour défaut de base légale, au visa des articles L. 145-9 et L. 145-60 du Code de commerce. Le paragraphe 14 de l’arrêt énonce clairement le vice de raisonnement : la cour d’appel s’est déterminée « sans rechercher, comme il le lui était demandé, si les contestations émises, en première instance, par la société Sabrina sur les motifs graves et légitimes invoqués dans le congé pour justifier le refus de payer une indemnité d’éviction, n’avaient pas interrompu le délai de prescription » (Civ. 3e, 4 juin 2026, n° 24-21.573). L’arrêt pose ainsi le principe selon lequel la contestation par le preneur des motifs graves et légitimes articulés dans le congé constitue un acte interruptif du délai de prescription de l’action en paiement de l’indemnité d’éviction.
Cette solution est cohérente avec la logique du statut des baux commerciaux. Le congé sans offre d’indemnité d’éviction pour motifs graves et légitimes repose sur l’article L. 145-17 du Code de commerce, qui exige du bailleur qu’il démontre l’existence d’une infraction aux clauses du bail suffisamment grave pour le dispenser du versement de toute indemnité. La contestation de ces motifs par le preneur tend nécessairement à établir qu’il a droit au paiement de l’indemnité d’éviction prévue à l’article L. 145-14 du Code de commerce. Il existe donc entre la contestation des motifs et la demande ultérieure de paiement une connexité objective que la Cour de cassation consacre en reconnaissant à la première un effet interruptif sur la prescription de la seconde.
La même analyse procédurale sous-tend l’arrêt rendu le même jour par la troisième chambre civile (n° 24-19.120), dans lequel la locataire soutenait que « la prescription de l’action de la Société Carigil en contestation du congé avec refus de renouvellement du bail commercial, et partant celle de l’action en paiement d’une indemnité d’éviction, a donc été interrompue » (Civ. 3e, 4 juin 2026, n° 24-19.120). Bien que la cassation intervienne sur un motif de procédure tiré de la violation des articles 455 et 954 du Code de procédure civile, l’argumentaire développé par les parties et discuté par la Cour illustre la montée en puissance de cette théorie de l’interruption par contestation, qui s’affirme comme un mécanisme procédural central du contentieux du bail commercial.
B. Les conséquences procédurales : maintien dans les lieux et office du juge
La reconnaissance de l’effet interruptif de la contestation des motifs du congé emporte des conséquences procédurales majeures pour les parties et pour l’office du juge.
En premier lieu, le preneur qui conteste les motifs graves et légitimes d’un congé sans offre d’indemnité d’éviction conserve la possibilité de former sa demande en paiement de l’indemnité à toute hauteur de la procédure, y compris pour la première fois en cause d’appel. La Cour de cassation, dans l’arrêt n° 24-21.573, valide implicitement cette analyse en écartant l’argument du bailleur selon lequel la demande d’indemnité d’éviction serait nouvelle et irrecevable. L’interruption de la prescription par la contestation des motifs permet au preneur de différer la formulation explicite de sa demande en paiement, sans risquer la forclusion.
En deuxième lieu, l’effet interruptif de la contestation est étroitement lié au droit au maintien dans les lieux garanti par l’article L. 145-28 du Code de commerce. Ce texte dispose que le locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue. L’arrêt n° 24-10.578 rappelle la sanction de la prescription de l’action en paiement à cet égard : le locataire « est occupant sans droit ni titre des locaux à compter de la date de prescription de son action en fixation d’une indemnité d’éviction ». Dès lors que la contestation des motifs du congé a interrompu la prescription et que la demande en paiement a été formée avant l’expiration du nouveau délai de deux ans, le maintien dans les lieux est préservé. Inversement, l’inertie du preneur, qui laisserait le délai s’écouler sans contester les motifs ni demander le paiement, le priverait à la fois de l’indemnité et du droit au maintien dans les lieux.
En troisième lieu, l’office du juge s’en trouve enrichi d’une obligation de recherche. La Cour de cassation, en reprochant à la cour d’appel de Versailles de n’avoir pas recherché si les contestations émises en première instance sur les motifs graves et légitimes n’avaient pas interrompu le délai de prescription, impose au juge saisi d’une fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action en indemnité d’éviction de procéder à une analyse complète de la chronologie procédurale. Il ne suffit pas de constater, comme l’avait fait la cour d’appel, que le délai de deux ans à compter du congé était expiré à la date des conclusions formant la demande. Il faut encore examiner si, au cours de ce délai, des actes interruptifs ont été accomplis, parmi lesquels figure désormais, de manière autonome, la contestation des motifs du congé.
Cette obligation de recherche s’inscrit dans une tendance plus large de la troisième chambre civile à encadrer rigoureusement la prescription biennale sans en faire un instrument de déni de justice. L’arrêt n° 24-18.382 en témoigne : si la Cour y approuve le rejet de l’action en paiement, c’est après avoir vérifié méthodiquement qu’aucune cause d’interruption ou de suspension n’était caractérisée. L’arrêt n° 24-21.573 ajoute à ce contrôle un critère supplémentaire : l’existence d’une contestation du congé formée dans le délai de deux ans. La convergence de ces jurisprudences dessine un régime dans lequel la rigueur du délai biennal est tempérée par la plasticité des causes d’interruption, à condition que le preneur ait manifesté, dans le délai, son opposition au congé qui lui a été délivré.
Par ailleurs, la distinction des configurations procédurales est essentielle. L’arrêt du 12 février 2026 (n° 24-10.427) rappelle que « il résulte des articles L. 145-9 et L. 145-60 du code de commerce qu’en cas de délivrance par le bailleur d’un congé avec refus de renouvellement et offre d’indemnité d’éviction, le point de départ de la prescription biennale » ne se confond pas avec celui applicable au congé sans offre d’indemnité d’éviction pour motifs graves et légitimes (Civ. 3e, 12 févr. 2026, n° 24-10.427). Dans le premier cas, le preneur sait que le bailleur ne conteste pas le principe de son droit à indemnité ; dans le second, il doit simultanément contester les motifs du congé pour établir l’existence même de ce droit. La dualité des régimes procéduraux que la Cour de cassation a construite entre le 12 février et le 4 juin 2026 témoigne d’une prise en compte affinée des situations contentieuses.
Enfin, la portée pratique de cette jurisprudence ne saurait être sous-estimée. Dans le cadre d’un congé avec refus de renouvellement pour motifs graves et légitimes sans offre d’indemnité d’éviction, le preneur dispose désormais d’une faculté procédurale étendue. Il lui est loisible de concentrer sa défense, dans un premier temps, sur la contestation des motifs articulés par le bailleur, sans avoir nécessairement à former simultanément une demande reconventionnelle en paiement de l’indemnité d’éviction. Cette stratégie de temporisation, qui permet au preneur de différer la formulation de ses prétentions indemnitaires jusqu’à ce que la question du bien-fondé du congé soit tranchée, est légitimée par la reconnaissance de l’effet interruptif de la contestation des motifs. La prescription biennale, dont la brièveté avait pu conduire certains praticiens à recommander une saisine systématique du juge des loyers commerciaux dès la réception du congé, se trouve ainsi tempérée par un mécanisme qui respecte la progressivité naturelle de l’instruction du dossier contentieux.
Conclusion
La construction prétorienne qui se déploie, de l’arrêt du 12 février 2026 à celui du 4 juin 2026, dessine un équilibre procédural dont la cohérence mérite d’être soulignée. La prescription biennale de l’action en paiement de l’indemnité d’éviction demeure gouvernée par un principe de rigueur : le délai court à compter de la date d’effet du congé et ni la mauvaise foi du bailleur ni les négociations amiables ne le suspendent. La charge de la diligence pèse exclusivement sur le preneur. Mais cette rigueur est contrebalancée par l’extension des causes d’interruption que la jurisprudence reconnaît désormais. La contestation des motifs graves et légitimes du congé, dès lors qu’elle est formée dans le délai de deux ans, interrompt la prescription de l’action en indemnité d’éviction et préserve, par voie de conséquence, le droit au maintien dans les lieux du preneur. La troisième chambre civile impose au juge du fond de rechercher d’office l’existence de tels actes interruptifs avant de prononcer l’irrecevabilité de la demande en paiement. Cette jurisprudence, qui s’inscrit dans la continuité des arrêts du 12 février 2026 portant sur le point de départ et l’interruption de la prescription, constitue une avancée significative pour la protection des droits du preneur à bail commercial, en consacrant une articulation cohérente entre la contestation du congé, l’interruption de la prescription et le droit au maintien dans les lieux qui est au coeur de l’économie du statut des baux commerciaux.
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