Un congé pour vente ne ferme pas toujours définitivement les droits du locataire.
Lorsque le propriétaire donne congé pour vendre un logement vide, le congé vaut offre de vente au profit du locataire. Le locataire peut refuser, ne pas répondre ou quitter les lieux. Mais si le bien est ensuite vendu à un tiers à un prix plus bas, ou à des conditions plus avantageuses que celles indiquées dans le congé, une nouvelle offre peut devoir être notifiée au locataire.
Ce mécanisme est souvent oublié au moment de signer le compromis ou l’acte définitif. Il expose pourtant la vente à un risque sérieux : l’absence de notification peut entraîner la nullité de la vente.
La fiche Service-Public vérifiée le 1er juin 2026 rappelle le cadre général du congé donné par le propriétaire bailleur. L’enjeu pratique est plus précis : que faire lorsque le locataire découvre que le prix a baissé après son refus ou après son départ ?
Le congé pour vente doit donner une vraie information au locataire
En location vide, le propriétaire ne peut donner congé au locataire qu’à l’échéance du bail, sauf cas particuliers liés à l’acquisition d’un logement déjà occupé.
Le congé pour vendre doit être délivré au moins six mois avant l’échéance du bail. Il doit indiquer le motif du congé, le prix et les conditions de la vente projetée. Il doit aussi être adressé dans les formes prévues par la loi : lettre recommandée avec avis de réception, acte de commissaire de justice ou remise en main propre contre récépissé ou émargement.
L’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que, lorsqu’il est fondé sur la vente du logement, le congé vaut offre de vente au profit du locataire. L’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis.
Le texte officiel est consultable sur Légifrance : article 15 de la loi du 6 juillet 1989.
Service-Public détaille également les formalités applicables au congé donné par le propriétaire : préavis et formalités du congé donné par le propriétaire.
Le locataire doit donc pouvoir comprendre exactement ce qui lui est proposé : logement, annexes, prix, conditions essentielles, délai de réponse et modalités d’acceptation.
Si le prix est flou, si les annexes sont mal décrites, si tous les titulaires du bail n’ont pas reçu le congé, ou si le congé ne contient pas les mentions imposées, le dossier doit être vérifié.
La baisse du prix peut ouvrir une seconde offre au locataire
Le point central tient à la suite de l’opération.
Si le propriétaire décide finalement de vendre à un prix ou à des conditions plus avantageuses pour l’acquéreur, le bailleur ou le notaire doit notifier ces nouvelles conditions au locataire.
Cette notification vaut nouvelle offre de vente. Elle est valable pendant un mois à compter de sa réception.
Le mécanisme vise la situation suivante : le congé indiquait un prix de 430 000 euros. Le locataire n’a pas acheté. Quelques mois plus tard, le bien est vendu à un tiers pour 395 000 euros. Le locataire doit alors pouvoir acheter aux nouvelles conditions, sauf exception légale.
Il ne faut pas raisonner seulement sur le prix affiché.
Des conditions plus avantageuses peuvent aussi résulter d’une modification de l’économie de la vente : frais pris en charge différemment, annexe incluse, calendrier plus favorable, clause financière nouvelle, commission d’agence traitée autrement.
Le dossier se juge donc pièce par pièce. Il faut comparer le congé, le mandat, l’annonce, le compromis et l’acte de vente.
Le locataire parti du logement peut encore être concerné
Le départ du locataire ne suffit pas toujours à éteindre le risque.
Lorsque le locataire a quitté les lieux après le congé, mais que le propriétaire vend ensuite à de meilleures conditions, la nouvelle notification peut encore devoir lui être faite.
La notification est effectuée à l’adresse indiquée par le locataire au bailleur. Si le locataire n’a pas donné d’adresse, elle est effectuée à l’adresse du logement loué.
Ce point est décisif en pratique.
Un locataire qui soupçonne une vente moins chère doit conserver la preuve de sa nouvelle adresse : courrier, courriel, état des lieux de sortie, message adressé au bailleur ou à l’agence, échange avec le notaire.
À l’inverse, le bailleur doit archiver précisément les échanges de fin de bail. Une vente contestée plusieurs mois après le départ se gagne ou se perd souvent sur ce type de preuve.
Le notaire ne doit pas ignorer le congé pour vente
Le notaire intervient au coeur du dispositif.
Lorsque le bailleur n’a pas préalablement notifié les nouvelles conditions au locataire, le notaire doit le faire si la vente se conclut à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l’acquéreur.
Il doit donc vérifier l’existence du bail, le congé pour vente, le prix initialement proposé au locataire, la réponse ou l’absence de réponse du locataire, l’adresse de notification et les conditions du compromis envisagé.
Une vente signée sans cette vérification peut devenir fragile.
Le vendeur peut être recherché parce qu’il a omis une information importante. Le notaire peut être mis en cause si son contrôle a été insuffisant. L’acquéreur peut se retrouver dans une vente contestée alors qu’il pensait acheter un logement libre.
L’arrêt de la cour d’appel de Douai du 4 juin 2026, n° 24/01792, illustre l’actualité contentieuse des congés pour vendre, des notifications et de leur opposabilité. La décision est accessible sur la source officielle : CA Douai, 4 juin 2026, n° 24/01792.
Que faire si vous découvrez une vente moins chère ?
Le premier réflexe consiste à reprendre la chronologie.
Il faut identifier la date du bail, la date d’échéance, la date de réception du congé, le prix indiqué, les conditions proposées, la réponse du locataire, la date de départ et la date de vente au tiers.
Il faut ensuite réunir les preuves de la baisse de prix ou des meilleures conditions.
Les preuves utiles peuvent être une annonce immobilière archivée, une capture d’écran datée, un courriel de l’agence, une information donnée par le notaire, un compromis communiqué, un acte de vente, un relevé de publicité foncière ou un échange avec le bailleur.
Il faut aussi conserver la preuve de l’absence de notification.
Le locataire doit pouvoir expliquer qu’il n’a jamais reçu de nouvelle offre, ou que la notification a été envoyée à une mauvaise adresse, ou qu’elle ne reproduisait pas les mentions obligatoires.
Une mise en demeure peut être envoyée au bailleur, au notaire ou à l’acquéreur selon l’état du dossier. Elle doit rester précise : prix initial, prix final, texte applicable, absence de notification, demande de communication des pièces et réserve d’action.
Si la vente n’est pas encore signée, l’objectif peut être d’obtenir la notification régulière ou de suspendre la signature.
Si la vente est déjà signée, la stratégie change. Il faut examiner l’action en nullité, les délais applicables, l’intérêt à agir, la preuve du préjudice et les responsabilités possibles.
La commission d’agence ne doit pas fausser la comparaison
La baisse du prix n’est pas le seul sujet.
La commission d’agence peut modifier artificiellement l’équilibre économique de l’opération. Le locataire ne doit pas être traité comme un acquéreur présenté par l’agence lorsque son droit d’acheter résulte directement de la loi.
La Cour de cassation a rappelé, dans un arrêt du 1er mars 2023, que le locataire exerçant son droit de préemption subsidiaire n’est pas redevable de la commission d’agence mise à la charge de l’acquéreur. La décision est consultable sur le site de la Cour de cassation : Cass. 3e civ., 1er mars 2023, n° 21-22.073.
En pratique, il faut comparer le prix net vendeur, les frais mis à la charge de chaque partie, le mandat de vente et la notification adressée au locataire.
Un écart de quelques milliers d’euros peut suffire à rendre l’exercice du droit d’achat plus difficile. Dans certains dossiers, il peut aussi révéler une présentation construite pour dissuader le locataire.
Les erreurs fréquentes à éviter
La première erreur consiste à croire que le silence du locataire sur l’offre initiale ferme définitivement toute discussion.
Ce n’est pas exact lorsque le prix ou les conditions changent ensuite au profit d’un tiers.
La deuxième erreur consiste à oublier le locataire parce qu’il a quitté le logement.
La sortie des lieux ne suffit pas à effacer l’obligation de notifier une nouvelle offre lorsque les conditions légales sont réunies.
La troisième erreur consiste à notifier à la mauvaise adresse.
Si le locataire a indiqué une nouvelle adresse, elle doit être utilisée. Si aucune adresse n’a été donnée, le texte prévoit une notification à l’adresse du logement anciennement loué.
La quatrième erreur consiste à ne regarder que le prix.
Les conditions de vente comptent aussi. Une cave, un parking, une prise en charge de frais ou une clause financière peuvent changer l’analyse.
La cinquième erreur consiste à confondre bail vide et bail meublé.
Le droit de préemption attaché au congé pour vente concerne le bail d’habitation vide soumis à la loi du 6 juillet 1989. En bail meublé, le régime est différent et le locataire ne bénéficie pas du même droit légal d’acheter le logement.
Paris et Île-de-France : un risque fréquent dans les ventes rapides
À Paris et en Île-de-France, le sujet revient souvent parce que les prix évoluent vite selon l’arrondissement, le DPE, l’état de la copropriété, le financement des acquéreurs et la tension du marché.
Un prix indiqué six mois avant l’échéance du bail peut paraître soutenable au moment du congé, puis devenir trop élevé après plusieurs semaines de commercialisation.
Le vendeur peut alors accepter une baisse pour signer avec un tiers. C’est précisément dans cette situation que la nouvelle offre au locataire doit être vérifiée.
Les ventes franciliennes passent aussi fréquemment par agence, avec plusieurs baisses de prix successives. Le dossier doit donc reconstituer toute la chaîne : prix du congé, prix du mandat, prix de l’annonce, prix du compromis et prix de l’acte.
Pour une approche plus large des ventes avec locataire en place, vous pouvez consulter l’article du cabinet consacré à la vente d’un appartement loué : vendre un appartement loué en 2026 : locataire en place, préemption et risque pour l’acheteur.
Les pièces à préparer avant de consulter
Préparez le bail complet, les avenants, le congé pour vente, l’accusé de réception ou l’acte du commissaire de justice, la notice jointe au congé, les échanges avec le bailleur, l’agence ou le notaire, ainsi que les preuves de votre nouvelle adresse.
Ajoutez les annonces immobilières, les captures d’écran datées, les courriels de visite, les messages concernant le prix, les éléments de publicité foncière et tout document mentionnant le prix final.
Le dossier doit être chronologique.
L’objectif est simple : montrer ce que le locataire a reçu, ce qu’il n’a pas reçu, ce qui a été vendu, à quel prix, à quelles conditions et à quelle date.
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