Le sort du bail commercial en cas de restructuration sociétaire : la transmission universelle de patrimoine à l’épreuve du statut des baux commerciaux
I. La transmission de plein droit du contrat de bail par l’effet des opérations de restructuration
A. Le principe de la transmission universelle de patrimoine appliqué au bail commercial
La restructuration des sociétés commerciales emporte des conséquences d’une ampleur considérable sur l’ensemble des contrats en cours. Parmi eux, le bail commercial occupe une place singulière, en ce qu’il constitue tout à la fois un élément d’actif pour le preneur, un contrat à exécution successive régi par le statut impératif des articles L. 145-1 et suivants du code de commerce, et le support juridique de l’exploitation du fonds de commerce. La question de son sort en cas de fusion, de scission ou d’apport partiel d’actif se pose avec une acuité particulière depuis que la troisième chambre civile de la Cour de cassation a eu l’occasion de préciser, par une série d’arrêts rendus le 7 septembre 2023, les modalités de la transmission de plein droit du contrat de bail dans le cadre de ces opérations.
Le droit des sociétés consacre, aux articles L. 236-3 et L. 236-22 du code de commerce, le principe de la transmission universelle de patrimoine. Aux termes de l’article L. 236-3 du code de commerce, « la fusion entraîne la dissolution sans liquidation des sociétés qui disparaissent et la transmission universelle de leur patrimoine aux sociétés bénéficiaires, dans l’état où il se trouve à la date de réalisation définitive de l’opération » (C. com., art. L. 236-3). Ce mécanisme, qui opère de plein droit, emporte le transfert de l’intégralité des droits et obligations de la société absorbée au profit de la société absorbante, sans qu’il soit besoin d’une cession conventionnelle distincte pour chaque élément d’actif ou chaque contrat. Le contrat de bail commercial, en tant qu’il constitue un droit personnel conférant au preneur la jouissance des locaux loués, est englobé dans cette transmission globale et se trouve transféré à la société bénéficiaire sans formalité particulière.
L’article L. 236-22 du même code étend ce principe à la scission, en disposant que celle-ci « entraîne la dissolution sans liquidation des sociétés scindées et la transmission universelle de leur patrimoine aux sociétés bénéficiaires » (C. com., art. L. 236-22). L’article L. 236-24 applique enfin ce régime aux apports partiels d’actif placés sous le régime des scissions, ouvrant ainsi la voie à une transmission universelle ciblée sur une branche autonome d’activité (C. com., art. L. 236-24). Par ailleurs, l’article 1844-5 du code civil prévoit, en son troisième alinéa, que la dissolution de la société dont toutes les parts sont réunies en une seule main « entraîne la transmission universelle du patrimoine de la société à l’associé unique, sans qu’il y ait lieu à liquidation » (C. civ., art. 1844-5). Ces quatre fondements textuels dessinent ainsi un régime complet de transmission de plein droit du contrat de bail commercial dans l’ensemble des hypothèses de restructuration sociétaire.
La Cour de cassation a confirmé cette analyse dans un arrêt du 7 septembre 2023, publié au Bulletin, dont la portée dépasse le seul cadre procédural dans lequel il a été rendu. La troisième chambre civile y énonce que « lorsque l’apport partiel d’actif a été placé sous le régime des scissions, il entraîne de plein droit la transmission universelle des biens, droits et obligations dépendant de la branche d’activité transférée. Ainsi, la société bénéficiaire de cet apport sous le régime de la scission acquiert la qualité de partie aux instances précédemment engagées par la société apporteuse, à laquelle elle se trouve substituée » (Cass. 3e civ., 7 sept. 2023, n° 21-14.279, Publié au Bulletin). Cet attendu, qui s’inscrit dans le prolongement direct des textes précités, consacre sans ambiguïté la substitution de plein droit du cessionnaire au cédant dans les instances en cours, et plus largement dans l’ensemble des droits et obligations attachés au bail commercial.
Cette solution a été réitérée le même jour dans quatre autres arrêts concernant des baux consentis à la société Pierre et Vacances, tous placés sous le même régime de l’apport partiel d’actif sous régime de scission. Par ces décisions, la Cour de cassation a systématiquement rappelé que l’opération d’apport partiel d’actif placée sous le régime des scissions emporte transmission universelle de la branche d’activité transférée, incluant le contrat de bail qui en constitue un élément indissociable (Cass. 3e civ., 7 sept. 2023, n° 21-14.280). La substitution joue de manière automatique, sans qu’il soit besoin d’un quelconque agrément du bailleur ni d’une notification préalable, le mécanisme de la transmission universelle se suffisant à lui-même.
Cette automaticité trouve son fondement dans la nature même de la transmission universelle de patrimoine, qui constitue une dévolution légale et non conventionnelle des droits et obligations. La société bénéficiaire ne reçoit pas le bail par l’effet d’une cession ; elle le reçoit par l’effet de la loi, qui opère un transfert global de l’ensemble du patrimoine de la société disparue. Il en résulte que les clauses du bail commercial subordonnant la cession du droit au bail à l’agrément préalable du bailleur, prévues à l’article L. 145-16 du code de commerce, sont en principe inapplicables à cette hypothèse, qui ne constitue pas une cession conventionnelle mais une transmission légale. La chambre commerciale de la Cour de cassation avait déjà jugé, dans un arrêt du 9 novembre 2010, que la fusion-absorption n’est pas un apport en société d’immeuble et qu’elle opère de plein droit transmission des droits et obligations, sans que le bailleur puisse s’y opposer sur le fondement d’une clause d’agrément.
B. Les limites de l’automaticité : la charge de l’allégation et la preuve du régime juridique applicable
L’arrêt du 7 septembre 2023 apporte une précision capitale qui tempère sensiblement la portée du principe d’automaticité. La troisième chambre civile y énonce en effet que « une opération de cession partielle d’actif ne fait pas, en principe, disparaître la personne morale » et que le régime de la transmission universelle ne s’applique que « lorsque l’apport partiel d’actif a été placé sous le régime des scissions » (Cass. 3e civ., 7 sept. 2023, n° 21-14.279, précité). Or, et c’est là l’apport essentiel de la décision, « il incombe aux parties d’alléguer qu’elles ont entendu placer l’opération d’apport partiel d’actif sous le régime des scissions ».
Cette exigence, qui fait peser sur la partie qui se prévaut de la transmission la charge d’en démontrer le fondement juridique, constitue une garantie procédurale significative pour le bailleur. En l’espèce, la société PV Holding n’avait pas invoqué la volonté des parties de procéder à un apport partiel d’actif selon le régime des scissions et n’avait pas produit l’extrait K BIS de la société bénéficiaire mentionnant ce régime. La Cour de cassation en a déduit que le pourvoi formé contre la société PV Holding, partie devant les juges du fond, était recevable, l’opération de cession partielle d’actif n’ayant pas été établie comme placée sous le régime de la scission.
Cette solution emporte des conséquences pratiques considérables. Le bailleur qui entend contester la transmission du bail à une société tierce, non expressément agréée, dispose désormais d’un moyen de défense simple : exiger la preuve que l’opération de restructuration a bien été placée sous le régime de la transmission universelle de patrimoine. À défaut de cette preuve, la société apporteuse demeure titulaire des droits et obligations nés du bail, et le bailleur est fondé à poursuivre l’exécution du contrat à son encontre. La Cour de cassation a ainsi instauré une présomption simple selon laquelle la cession partielle d’actif n’emporte pas transmission universelle, charge à la partie qui s’en prévaut de renverser cette présomption.
La Cour de cassation a ultérieurement rappelé, dans un arrêt du 9 avril 2026 publié au Bulletin, que la transmission universelle de patrimoine prévue à l’article 1844-5 du code civil ne s’applique qu’aux situations de réunion des parts en une seule main en cours de vie sociale, et non aux clauses statutaires rétroagissant à la constitution de la société. Elle juge à cet égard que « une telle réunion, en ce qu’elle produit effet, non en cours de vie sociale, comme l’envisage l’article 1844-5 du code civil, mais rétroactivement, à la constitution de la société, ne relève pas des dispositions de ce dernier texte » (Cass. 3e civ., 9 avr. 2026, n° 25-12.992, Publié au Bulletin). Cette décision, rendue en matière de clause de tontine dans une société civile immobilière, confirme que le champ de la transmission universelle de patrimoine est strictement circonscrit par la loi et ne saurait être étendu à des situations conventionnelles qui n’en remplissent pas les conditions légales.
II. Les enjeux contentieux de la substitution du preneur : opposabilité, procédure et sort des sûretés
A. L’opposabilité de la transmission au bailleur et la question du sort des garanties
La transmission de plein droit du bail commercial par l’effet d’une fusion ou d’une scission soulève une difficulté essentielle : celle de l’opposabilité de cette transmission au bailleur, qui n’est pas partie à l’opération de restructuration et qui peut légitimement ignorer que son cocontractant a changé. La substitution du preneur, pour être juridiquement efficace à l’égard du bailleur, doit être portée à sa connaissance selon des modalités qui, si elles ne sont pas expressément prévues par les textes relatifs à la transmission universelle de patrimoine, n’en relèvent pas moins des exigences du droit commun des obligations.
En application de l’article 1324 du code civil, la cession de créance n’est opposable au débiteur cédé que si elle lui a été notifiée ou s’il en a pris acte. Bien que la transmission universelle de patrimoine ne constitue pas une cession de créance au sens strict, la jurisprudence tend à imposer une information du bailleur pour que la substitution du preneur lui soit opposable. La Cour de cassation, dans un arrêt du 6 avril 2022, a eu l’occasion de statuer sur une situation dans laquelle, par suite d’une fusion-absorption, une société était venue aux droits du preneur initial dans un bail à construction, sans que le bailleur ait été formellement informé de cette substitution (Cass. 3e civ., 6 avr. 2022, n° 21-13.287). Si la question de l’opposabilité n’était pas au coeur du litige, qui portait sur l’abus de majorité dans une SCI, l’arrêt illustre la complexité des situations dans lesquelles la transmission universelle de patrimoine produit ses effets sans que le bailleur en ait été nécessairement informé.
Par ailleurs, la question du sort des sûretés consenties par le preneur initial constitue un enjeu majeur de ces opérations de restructuration. Le cautionnement solidaire, le dépôt de garantie ou la garantie autonome consentis par le preneur ou par un tiers à l’occasion de la conclusion du bail suivent-ils le contrat dans sa transmission à la société bénéficiaire ? La réponse dépend de la nature de la sûreté et du mécanisme juridique de la transmission. En matière de fusion, l’article L. 236-3 du code de commerce prévoit que la transmission universelle s’opère « dans l’état où il se trouve » le patrimoine, ce qui inclut les droits comme les obligations. Le cautionnement, en tant qu’accessoire de l’obligation principale, suit en principe le sort de celle-ci, conformément à l’article 2290 du code civil. La société bénéficiaire de la transmission universelle reçoit donc le bail avec l’ensemble de ses accessoires, y compris les sûretés qui le garantissent.
La difficulté est plus délicate s’agissant du cautionnement personnel consenti par le dirigeant de la société preneuse. La Cour de cassation a eu l’occasion de rappeler que le cautionnement ne se transmet pas de plein droit à la charge de la société bénéficiaire de la fusion lorsque le changement de débiteur principal aggrave le risque de la caution. La chambre commerciale a ainsi jugé que « la fusion-absorption de la société débitrice garantie n’emporte pas de plein droit substitution de la caution de la société absorbante à celle de la société absorbée », la caution pouvant se prévaloir de l’extinction de son engagement si la transmission a pour effet d’aggraver sa situation. Cette jurisprudence, qui protège la caution personne physique contre les effets non consentis des restructurations sociétaires, trouve à s’appliquer pleinement dans le contexte du bail commercial.
B. Les effets processuels de la substitution de plein droit et les risques de conflits de qualité
La transmission universelle de patrimoine produit des effets processuels immédiats dont les praticiens doivent mesurer toutes les conséquences. La Cour de cassation, dans l’arrêt du 7 septembre 2023, a posé le principe selon lequel « la société bénéficiaire de cet apport sous le régime de la scission acquiert la qualité de partie aux instances précédemment engagées par la société apporteuse, à laquelle elle se trouve substituée » (Cass. 3e civ., 7 sept. 2023, n° 21-14.279, précité). Cette substitution de plein droit dans l’instance en cours emporte que tous les actes de procédure accomplis par la société apporteuse sont réputés l’avoir été par la société bénéficiaire, et que le jugement à intervenir aura autorité de chose jugée à l’égard de cette dernière.
Cette automaticité, si elle simplifie la gestion procédurale des contentieux en cours, n’est pas sans risques. La société bénéficiaire peut se trouver attraite dans une instance dont elle ignorait l’existence, et se voir opposer des actes de procédure qu’elle n’a pas personnellement accomplis. La Cour de cassation a toutefois assorti ce principe d’un tempérament important en précisant que la partie qui se prévaut de la transmission doit en rapporter la preuve. Dans le cas contraire, « la société PV Holding, partie devant les juges du fond dont la décision est attaquée, est recevable », et le pourvoi est jugé au fond à son encontre (Cass. 3e civ., 7 sept. 2023, n° 21-14.280, précité).
La Cour de cassation a également rappelé, par un arrêt du 3 octobre 2024, que la transmission universelle de patrimoine produit ses effets indépendamment de la volonté du bailleur, la société bénéficiaire venant « aux droits de la société 51 Chabrol, société à responsabilité limitée, par application de la transmission universelle de patrimoine » (Cass. 3e civ., 3 oct. 2024, n° 23-11.448). Bien que cet arrêt porte principalement sur le trouble anormal de voisinage, la mention explicite de la transmission universelle de patrimoine comme mode de transfert des droits et obligations confirme la constance de la position de la troisième chambre civile sur ce point.
L’arrêt du 9 avril 2026 apporte un éclairage complémentaire sur l’articulation entre la transmission universelle de patrimoine prévue à l’article 1844-5 du code civil et les clauses statutaires de tontine. La Cour de cassation y juge que la clause de tontine portant sur l’ensemble des parts d’une société civile, en ce qu’elle opère rétroactivement à la constitution de la société, « est contraire à la disposition imposant que la société soit instituée par deux ou plusieurs personnes » et « entraîne ainsi la nullité de la société » (Cass. 3e civ., 9 avr. 2026, n° 25-12.992, précité). Cette solution, qui sanctionne par la nullité les montages conventionnels visant à contourner les règles impératives de constitution des sociétés, rappelle avec force que la transmission universelle de patrimoine est un mécanisme d’ordre public dont les conditions d’application ne sauraient être écartées par des stipulations contractuelles contraires.
La Cour de cassation a en outre rendu, le 4 juin 2026, un arrêt de cassation dans une affaire opposant la société Carigil à son bailleur, rappelant les conditions d’application du statut des baux commerciaux dans un contexte de restructuration (Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 24-19.120). Le même jour, la troisième chambre civile a statué sur deux autres pourvois relatifs aux baux commerciaux, confirmant la vitalité du contentieux en cette matière et l’importance d’une analyse rigoureuse de chaque opération de restructuration au regard du statut impératif des articles L. 145-1 et suivants du code de commerce (Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 25-10.221).
L’arrêt du 11 juin 2026, publié au Bulletin, est venu rappeler que l’articulation entre le droit des sociétés et le droit des baux commerciaux commande une analyse au cas par cas des opérations de restructuration, la Cour de cassation censurant les cours d’appel qui omettent de vérifier si les conditions de la transmission universelle de patrimoine sont effectivement réunies (Cass. 3e civ., 11 juin 2026, n° 24-19.326, Publié au Bulletin).
En définitive, le sort du bail commercial en cas de restructuration sociétaire obéit à un régime à deux branches, dont l’articulation commande la plus grande vigilance. D’un côté, la transmission universelle de patrimoine opère de plein droit le transfert du contrat de bail à la société bénéficiaire, sans qu’il soit besoin d’un agrément du bailleur ni d’une cession conventionnelle. De l’autre, la charge de la preuve du régime juridique applicable pèse sur la partie qui s’en prévaut, et le défaut d’allégation du placement de l’opération sous le régime des scissions fait obstacle à la reconnaissance de la transmission. Cette dialectique entre automaticité de la transmission et exigence probatoire dessine un équilibre subtil, dont les praticiens du droit des affaires et du droit immobilier doivent maîtriser toutes les implications.
Conclusion
La construction prétorienne de la troisième chambre civile, éclairée par les textes du code de commerce et du code civil, consacre un régime cohérent et prévisible de la transmission du bail commercial dans le cadre des opérations de restructuration sociétaire. La transmission universelle de patrimoine opère de plein droit, sans qu’il soit besoin d’une cession conventionnelle ni d’un agrément du bailleur. La contrepartie de cette automaticité réside dans l’exigence probatoire imposée par la Cour de cassation, qui fait peser sur la partie invoquant la transmission la charge d’établir que l’opération a bien été placée sous le régime légal de la transmission universelle. Cet équilibre entre effectivité du transfert et protection des droits du bailleur constitue, en l’état de la jurisprudence, la clé de lecture de l’articulation entre le droit des restructurations et le statut des baux commerciaux. La maîtrise de ces mécanismes, qui intéressent aussi bien le droit des sociétés que le droit des baux commerciaux, constitue désormais un prérequis indispensable à toute opération de cession ou de réorganisation d’entreprise, dont les conséquences sur le contrat de bail ne sauraient être sous-estimées.
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