Les servitudes conventionnelles à l’épreuve des prescriptions : le cadre renouvelé par la troisième chambre civile en 2026
I. La distinction fondamentale entre la prescription extinctive de la servitude et la prescription de l’action en responsabilité
A. L’acte matériel de passage, seule cause d’interruption de la prescription trentenaire
La prescription extinctive des servitudes obéit à un régime spécifique, dérogatoire au droit commun de la prescription, dont les contours viennent d’être précisés avec une netteté particulière par la troisième chambre civile dans sa lettre de chambre du mois de mai 2026. Aux termes de l’article 706 du code civil, la servitude est éteinte par le non-usage pendant trente ans. L’article 707 du même code précise que les trente ans commencent à courir, lorsqu’il s’agit de servitudes discontinues, du jour où l’on a cessé d’en jouir. Ces dispositions, inchangées depuis 1804, continuent d’irriguer le contentieux des servitudes et font l’objet d’une attention renouvelée de la Cour de cassation.
La jurisprudence avait déjà posé le principe directeur selon lequel le délai de prescription extinctive d’une servitude discontinue commence à courir à compter du dernier acte d’exercice de cette servitude (Civ. 3e, 11 janvier 2006, n° 04-16.400, Bull. 2006, III, n° 14). Cette règle, pour constante qu’elle fût, laissait ouverte une question déterminante : celle de savoir ce qui constitue un acte d’exercice de nature à interrompre le cours de la prescription trentenaire. Les juridictions du fond y répondaient de manière hétérogène, certaines retenant une conception extensive incluant les démarches juridiques du propriétaire du fonds dominant, telles que les lettres de mise en demeure ou les constats d’huissier, tandis que d’autres exigeaient un usage matériel effectif du passage.
Par un arrêt du 15 janvier 2026, publié au Bulletin et commenté dans la lettre de la troisième chambre civile de mai 2026, la Cour de cassation a tranché ce débat avec une rigueur qui ne laisse place à aucune équivoque. En l’espèce, une servitude conventionnelle de passage avait été instituée par un acte notarié du 26 mai 1961. La propriétaire du fonds dominant, confrontée à l’obstruction du passage par le propriétaire du fonds servant, avait adressé plusieurs lettres de mise en demeure les 1er février 2007, 22 septembre 2008 et 14 avril 2015, et fait établir des procès-verbaux de constat d’huissier les 26 mars 2008 et 14 avril 2015. La cour d’appel de Lyon, statuant sur renvoi après cassation, avait jugé que la servitude n’était pas éteinte, au motif que la bénéficiaire avait démontré son intention d’user de la servitude par ces démarches juridiques successives, la notion d’exercice des droits attachés à la servitude dépassant, selon elle, le seul usage matériel.
La troisième chambre civile censure cette analyse au visa des articles 706 et 707 du code civil, énonçant avec une clarté exemplaire que « les actes d’exercice d’une servitude de passage s’entendent d’actes matériels de passage, qui, caractérisant un usage de la servitude, sont de nature à faire obstacle à son extinction pour non-usage » (Civ. 3e, 15 janvier 2026, n° 24-14.618, publié au Bulletin). La formule est dépourvue d’ambiguïté. Ni la manifestation de volonté du propriétaire du fonds dominant, ni les actes juridiques destinés à faire reconnaître son droit, ni même l’impossibilité matérielle d’exercer le passage imputable au propriétaire du fonds servant ne sauraient suppléer l’absence d’actes matériels de passage. Seul le franchissement effectif du fonds servant, caractérisant un usage réel de la servitude, permet d’interrompre le cours de la prescription trentenaire.
Cette solution, dont la Cour de cassation a tenu à assurer la diffusion par une publication au Bulletin puis par son insertion dans la lettre de chambre n° 20 de mai 2026, consacre une conception strictement matérialiste de l’exercice de la servitude de passage (Lettre de la troisième chambre civile, n° 20, mai 2026, Servitudes). En conséquence, le propriétaire du fonds dominant qui se voit opposer une obstruction ne peut se contenter de protestations écrites ou de constats d’huissier pour préserver son droit. Il lui appartient d’agir en justice dans le délai de trente ans à compter du dernier passage effectif, faute de quoi la servitude sera éteinte, quand bien même l’impossibilité d’exercer le passage résulterait du fait exclusif du propriétaire du fonds servant. La solution, pour rigoureuse qu’elle soit, a le mérite de la lisibilité et s’inscrit dans la cohérence d’une jurisprudence qui entend désormais encadrer avec précision l’ensemble des délais applicables aux actions relatives aux servitudes.
B. La prescription quinquennale de l’action en prise en charge des travaux par le fonds servant
Par ailleurs, la troisième chambre civile a apporté, le 5 mars 2026, une clarification décisive sur un autre volet du droit des servitudes, en qualifiant l’action du propriétaire du fonds dominant tendant à faire supporter au propriétaire du fonds servant les travaux nécessaires à l’exercice de la servitude d’action personnelle soumise à la prescription quinquennale.
Le droit positif antérieur à cet arrêt distinguait déjà le régime des ouvrages nécessaires à l’usage et à la conservation de la servitude. Aux termes de l’article 697 du code civil, celui auquel est due une servitude a le droit de faire tous les ouvrages nécessaires pour en user et pour la conserver. L’article 698 précise que ces ouvrages sont à ses frais, et non à ceux du propriétaire du fonds assujetti, à moins que le titre d’établissement de la servitude ne dise le contraire. La Cour de cassation avait toutefois dégagé une exception à ce principe lorsque les ouvrages étaient devenus nécessaires à l’exercice de la servitude du fait du propriétaire du fonds servant, en application de l’article 701 du code civil, retenant alors que la responsabilité de ce dernier relevait du droit commun (Civ. 3e, 4 février 2009, n° 07-21.451, Bull. 2009, III, n° 32).
L’arrêt du 5 mars 2026, également publié au Bulletin, franchit une étape supplémentaire en déterminant la nature juridique de cette action en responsabilité et, partant, le régime de prescription qui lui est applicable. Au visa de l’article 2224 du code civil, selon lequel les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer, la Cour énonce que « l’action exercée par le propriétaire du fonds dominant contre le propriétaire du fonds servant tendant à ce que ce dernier supporte les travaux devenus nécessaires, par son fait, à l’exercice de la servitude, est une action personnelle, qui se prescrit par cinq ans » (Civ. 3e, 5 mars 2026, n° 24-21.049, publié au Bulletin).
Pour parvenir à cette qualification, la Cour de cassation rappelle, d’une part, que le propriétaire d’un fonds grevé d’une servitude de passage n’est pas tenu d’entretenir ni d’améliorer l’assiette de la servitude mais seulement d’observer une attitude purement passive, en ne faisant rien qui tende à diminuer l’usage de la servitude ou à le rendre plus incommode (Civ. 3e, 5 décembre 1972, n° 71-11.040, Bull. n° 658), et, d’autre part, que les articles 697 et 698 du code civil ne sont pas applicables lorsque les ouvrages sont devenus nécessaires à l’exercice de la servitude du fait du propriétaire du fonds servant, dont la responsabilité relève alors du droit commun (Civ. 3e, 30 janvier 1970, n° 67-13.985, Bull. n° 82). Elle en déduit que l’action ainsi ouverte au propriétaire du fonds dominant, qui tend à obtenir une indemnisation pécuniaire de la part du fonds servant, constitue une action personnelle soumise à la prescription quinquennale de l’article 2224 du code civil, par opposition aux actions réelles immobilières qui se prescrivent par trente ans en application de l’article 2227 du même code.
Cette solution emporte des conséquences pratiques considérables pour les praticiens comme pour les justiciables. Le propriétaire du fonds dominant qui constate que des travaux sont devenus nécessaires à l’exercice de la servitude en raison du fait du propriétaire du fonds servant ne dispose que d’un délai de cinq ans pour agir en justice, à compter du jour où il a connu ou aurait dû connaître les faits rendant ces travaux nécessaires. Il ne saurait, en cette matière, se prévaloir de la prescription trentenaire applicable aux actions réelles immobilières, la Cour de cassation ayant expressément qualifié cette action d’action personnelle. La distinction ainsi opérée entre l’action réelle tendant à la reconnaissance ou au rétablissement de la servitude elle-même et l’action personnelle en responsabilité dirigée contre le propriétaire du fonds servant révèle une construction jurisprudentielle d’une grande précision technique, qui impose désormais au propriétaire du fonds dominant d’articuler avec soin ces deux régimes de prescription distincts.
II. L’interprétation du titre constitutif de la servitude : le contrôle renforcé de la Cour de cassation
A. La recherche de la commune intention des parties, obligation du juge du fond
Si la prescription des servitudes fait l’objet d’un encadrement rigoureux, l’interprétation du titre constitutif n’échappe pas davantage au contrôle de la Cour de cassation, qui en a rappelé l’étendue avec une fermeté significative dans un arrêt du 21 mai 2026. Aux termes de l’article 686 du code civil, il est permis aux propriétaires d’établir sur leurs propriétés, ou en faveur de leurs propriétés, telles servitudes que bon leur semble, pourvu néanmoins que les services établis ne soient imposés ni à la personne, ni en faveur de la personne, mais seulement à un fonds et pour un fonds, et pourvu que ces services n’aient d’ailleurs rien de contraire à l’ordre public. L’usage et l’étendue des servitudes ainsi établies se règlent par le titre qui les constitue.
En l’espèce, par un acte du 26 juillet 1985, une commune avait cédé une parcelle à un propriétaire dont le fonds bénéficiait d’une servitude conventionnelle de passage sur une parcelle dont la commune conservait la propriété. La cessionnaire subséquente du fonds servant avait entrepris des travaux consistant en l’édification d’un portail et de murets. Le propriétaire du fonds dominant, estimant que ces travaux diminuaient l’usage de la servitude ou le rendaient plus incommode, en avait sollicité la démolition. La cour d’appel de Bastia, par un arrêt du 27 novembre 2024, avait fait droit à cette demande, retenant que les travaux entrepris avaient conduit à diminuer l’usage de la servitude, en ce que l’accès par la voie publique à l’appartement indépendant du premier étage de la maison édifiée sur le fonds dominant n’était plus possible, ou à tout le moins avait été rendu plus incommode.
La Cour de cassation casse cette décision au visa de l’article 686 du code civil, reprochant à la cour d’appel de n’avoir pas recherché, « comme il le lui était demandé, si l’acte du 26 juillet 1985 n’avait pas institué une servitude de passage prévoyant uniquement un accès aux escaliers desservant le premier étage de la maison édifiée sur la parcelle cadastrée section C n° [Cadastre 1] sans accès direct depuis l’escalier à la voie publique » (Civ. 3e, 21 mai 2026, n° 25-11.199).
Dès lors, le juge du fond ne saurait se borner à constater une diminution de l’usage de la servitude sans avoir au préalable déterminé, par l’interprétation du titre constitutif, l’étendue exacte de cet usage. L’office du juge lui impose une recherche concrète de la commune intention des parties à l’acte ayant institué la servitude, afin de vérifier si les aménagements litigieux portent ou non atteinte aux prérogatives que le titre confère au propriétaire du fonds dominant. À cet égard, la Cour de cassation exerce un contrôle normatif sur la motivation des juges du fond, qui ne peuvent éluder l’examen des stipulations contractuelles déterminantes invoquées par les parties, sous peine de voir leur décision censurée pour défaut de base légale.
Cette solution s’inscrit dans le prolongement d’une jurisprudence constante qui rappelle que le titre constitutif est la loi des parties en matière de servitude. L’usage et l’étendue de la servitude se règlent par le titre qui la constitue, et le juge ne peut, sous couvert d’interprétation, dénaturer les stipulations claires et précises de ce titre ni s’abstenir de rechercher, comme il y est invité par les conclusions des parties, la portée exacte des droits et obligations qu’il définit.
B. Les conséquences pratiques des récentes décisions pour les propriétaires et les praticiens
Les trois décisions ici commentées, rendues au cours du premier semestre 2026, s’inscrivent dans un mouvement jurisprudentiel cohérent qui tend à renforcer la sécurité juridique dans les relations de servitude en imposant une rigueur accrue, tant dans la preuve de l’exercice de la servitude que dans l’interprétation du titre qui la constitue et dans la détermination du régime de prescription applicable aux actions en responsabilité qui en découlent.
La première conséquence pratique concerne la charge de la preuve pour le propriétaire du fonds dominant qui se prévaut du maintien d’une servitude de passage. L’arrêt du 15 janvier 2026 impose désormais une exigence probatoire stricte, dont la portée dépasse le seul cas des servitudes de passage pour concerner l’ensemble des servitudes discontinues : les correspondances, les constats d’huissier, les témoignages mêmes ne sauraient suppléer la preuve d’un usage matériel effectif du passage. Le propriétaire du fonds dominant est invité à conserver les preuves tangibles de l’exercice régulier et récent de la servitude, et à agir en justice sans délai en cas d’obstruction, sans se contenter de démarches amiables qui, pour utiles qu’elles soient dans le cadre d’une négociation, n’interrompent en rien le cours de la prescription trentenaire.
La deuxième conséquence, issue de l’arrêt du 5 mars 2026, porte sur la détermination de la prescription applicable à l’action en responsabilité fondée sur l’obligation de prise en charge des travaux par le propriétaire du fonds servant. Le propriétaire du fonds dominant qui entend obtenir la condamnation du propriétaire du fonds servant à supporter le coût de travaux rendus nécessaires par le fait de ce dernier doit agir dans le délai de cinq ans à compter du jour où il a connu ou aurait dû connaître les faits justifiant ces travaux. Cette prescription quinquennale, plus brève que la prescription trentenaire applicable aux actions réelles immobilières, impose une vigilance particulière et une réactivité procédurale qui ne sont pas toujours spontanément perçues par les justiciables, et dont le non-respect est sanctionné par l’irrecevabilité de l’action.
La troisième conséquence, directement issue de l’arrêt du 21 mai 2026, invite les rédacteurs d’actes à une précision accrue dans la rédaction des titres constitutifs de servitude. La détermination de l’assiette exacte de la servitude, de ses modalités d’exercice et de l’étendue des droits conférés au propriétaire du fonds dominant constitue un impératif de sécurité juridique dont la méconnaissance expose les parties à un aléa judiciaire que la Cour de cassation, par le contrôle exigeant qu’elle exerce désormais sur la motivation des juges du fond, ne saurait tolérer. Les notaires, en particulier, sont directement concernés par cette exigence accrue de précision dans la rédaction des actes constitutifs ou translatifs de servitudes, de même que les avocats chargés de la résolution des litiges qui en découlent.
Par ailleurs, ces solutions illustrent le rôle normatif de la troisième chambre civile dans la construction d’un droit des servitudes à la fois respectueux des principes fondamentaux du droit des biens et adapté aux réalités contemporaines de la propriété immobilière. La publication au Bulletin de deux de ces trois arrêts et leur mise en exergue dans la lettre de chambre de mai 2026 témoignent de la volonté de la Cour de cassation d’assurer la diffusion et l’autorité de ces principes auprès des juridictions du fond comme des praticiens du droit immobilier. Dans un contexte où la pression foncière exacerbe les tensions entre propriétaires voisins, la clarification des régimes de prescription applicables aux servitudes constitue un enjeu majeur pour la sécurité des transactions immobilières et la prévention des litiges.
Enfin, la cohérence d’ensemble qui se dégage de ces décisions permet de dessiner une grille de lecture opérationnelle pour le traitement des litiges relatifs aux servitudes conventionnelles. Le juge doit d’abord déterminer, par l’interprétation du titre, l’étendue exacte des droits conférés par la servitude, puis vérifier si l’exercice de ces droits est affecté par la prescription extinctive trentenaire, et enfin qualifier la nature de l’action exercée pour lui appliquer le régime de prescription correspondant. Cette démarche méthodique en trois temps constitue désormais un guide précieux pour la pratique contentieuse et pour l’évaluation préalable des chances de succès d’une action judiciaire en matière de servitude. La distinction désormais clairement établie entre le régime de la prescription extinctive de la servitude elle-même et celui de la prescription de l’action personnelle en responsabilité permet aux plaideurs d’articuler leurs demandes avec une précision qui réduit les risques procéduraux et renforce la prévisibilité des solutions judiciaires.
Conclusion
Les trois arrêts rendus par la troisième chambre civile au premier semestre 2026, dont deux ont été publiés au Bulletin et commentés dans la lettre de chambre de mai 2026, dessinent une refonte significative du contentieux des servitudes conventionnelles. La conception strictement matérialiste de l’exercice de la servitude de passage, la qualification d’action personnelle soumise à la prescription quinquennale pour la prise en charge des travaux par le fonds servant et le contrôle renforcé de l’interprétation du titre constitutif constituent autant d’inflexions qui modifient substantiellement les rapports entre propriétaires de fonds dominant et servant. Ces solutions, dont la rigueur technique n’a d’égale que la portée pratique, appellent une vigilance renouvelée dans la gestion des relations de servitude et dans la conduite des contentieux qui en résultent. Elles s’adressent autant aux propriétaires, qu’ils soient bénéficiaires ou débiteurs d’une servitude, qu’aux professionnels de l’immobilier et du droit chargés de la rédaction des actes et de la résolution des litiges, lesquels ne peuvent plus ignorer la nouvelle rigueur avec laquelle la Cour de cassation entend désormais régir la preuve, la prescription et l’interprétation des servitudes conventionnelles. La lisibilité accrue des régimes de prescription et le contrôle renforcé de la motivation des juges du fond contribuent à une sécurité juridique bienvenue dans une matière où l’imprécision des titres et l’incertitude des délais étaient trop souvent sources de contentieux longs et coûteux.
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