La prescription triennale de l’action en réparation du préjudice de jouissance face à l’obligation continue de délivrance du bailleur : la mise au point du 4 juin 2026
La loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs a introduit, par l’effet de la loi ALUR du 24 mars 2014, un article 7-1 dont la portée continue de se préciser sous l’impulsion de la troisième chambre civile de la Cour de cassation. Ce texte dispose que toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit. La brièveté de ce délai, qui déroge au droit commun de la prescription quinquennale de l’article 2224 du code civil, soulève une difficulté particulière lorsque le manquement invoqué par le locataire consiste en une inexécution continue de l’obligation de délivrance d’un logement décent. Le bailleur qui s’abstient durablement de remettre en état le bien loué peut-il opposer au locataire la prescription de l’action en réparation des troubles de jouissance subis au-delà des trois années précédant l’assignation ? La troisième chambre civile a répondu à cette question par un arrêt publié au Bulletin le 4 juin 2026, dont la solution, conjuguée à celle d’un précédent du 2 avril 2026, dessine un régime dual dont il importe de mesurer la portée pratique.
I. La prescription triennale, principe directeur des actions dérivant du contrat de bail
A. L’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 : champ d’application et point de départ du délai
Aux termes de l’article 7-1, alinéa 1er, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit. Cette disposition, issue de l’article 1er de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014, a substitué au régime antérieur de la prescription quinquennale de droit commun un délai spécifique, notablement plus court, applicable à l’ensemble des actions trouvant leur source dans le contrat de bail. La formulation retenue par le législateur est délibérément extensive : elle embrasse non seulement les actions en paiement des loyers et charges, mais également les actions en responsabilité contractuelle fondées sur un manquement du bailleur à ses obligations légales. Au premier rang de celles-ci figure l’obligation de délivrance d’un logement décent, énoncée à l’article 6 de la même loi, aux termes duquel le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.
Le point de départ de ce délai triennal est fixé au jour de la connaissance des faits par le titulaire du droit, conformément à la formule glissante empruntée à l’article 2224 du code civil. Appliquée à l’hypothèse du logement indécent, cette règle signifie que le locataire dispose de trois ans à compter du moment où il a eu connaissance du défaut d’entretien ou de la non-conformité du logement pour introduire son action en justice. Or, en matière de décence du logement, une difficulté particulière surgit : le manquement du bailleur, loin de constituer un fait instantané, se prolonge souvent dans le temps, parfois pendant de nombreuses années. L’espèce ayant donné lieu à l’arrêt du 4 juin 2026 en fournit une illustration éloquente : la locataire occupait les lieux depuis 2005 sans que les désordres aient été réparés, et ce n’est que par une assignation du 10 août 2015 qu’elle a sollicité l’indemnisation de son préjudice de jouissance. En pareille situation, la détermination du dies a quo de la prescription peut s’avérer délicate et commande de distinguer selon la nature de la demande formée.
La cour d’appel de Paris, dans un arrêt du 28 septembre 2023, a fait application de ce délai triennal à un bail meublé, rappelant que la prescription de l’article 7-1 s’applique indifféremment aux locations nues et meublées. De même, la cour d’appel de Montpellier, par un arrêt du 1er octobre 2024, a jugé que les demandes indemnitaires formées au titre de l’indécence du logement relevaient du délai triennal énoncé par l’article 7-1, en combinaison avec les articles 1719 du code civil et 6 de la loi du 6 juillet 1989. La cour d’appel de Colmar, dans une décision du 12 mai 2025, a également fait application du texte en rappelant que toute action dérivant du contrat de bail est enfermée dans ce délai de trois ans. Ces décisions témoignent d’une application désormais bien ancrée du délai triennal dans le contentieux locatif, les juridictions du fond ayant intégré ce standard temporel comme un paramètre incontournable de la recevabilité des actions des locataires.
B. L’application jurisprudentielle du délai triennal par les juridictions du fond
La mise en œuvre de l’article 7-1 par les juridictions du fond révèle une tendance à l’application stricte du délai triennal aux demandes indemnitaires. La cour d’appel de Paris, dans un arrêt du 1er février 2024, a ainsi déclaré prescrites des demandes de dommages-intérêts fondées sur le manquement du bailleur à son obligation de délivrance d’un logement décent, en retenant que le délai de trois ans était écoulé à la date de l’assignation. La cour d’appel d’Aix-en-Provence, le 11 janvier 2023, a pareillement examiné la question du préjudice de jouissance résultant de l’indécence du logement sous l’angle de cette prescription triennale.
Par ailleurs, la cour d’appel de Toulouse, par un arrêt rendu le 22 janvier 2025, a toutefois jugé que certaines demandes des locataires n’étaient pas soumises à la prescription triennale de l’article 7-1. Cette décision dessine une ligne de partage entre les actions purement indemnitaires et celles tendant à l’exécution forcée des obligations du bailleur. Cette distinction, que la Cour de cassation a eu l’occasion de préciser avec une netteté particulière au cours du premier semestre 2026, constitue le cœur de la construction jurisprudentielle actuelle. L’enjeu pratique est considérable : selon que le locataire réclame des travaux ou une indemnisation, le sort de la prescription diffère radicalement. Un locataire qui se borne à demander des dommages-intérêts pour un préjudice de jouissance subi depuis dix ans verra sa demande amputée de sept années d’indemnisation, tandis que celui qui sollicite avant tout l’exécution de travaux pourra obtenir satisfaction sans se heurter à la fin de non-recevoir tirée de la prescription.
La cour d’appel de Toulouse, dans une décision plus récente du 15 janvier 2026, a confirmé cette approche en examinant distinctement les demandes d’indemnisation du préjudice de jouissance et celles tendant à l’exécution des obligations du bailleur, dans un litige où les locataires invoquaient à la fois les articles 1104, 1231-1 et 1343-5 du code civil et les dispositions de la loi du 6 juillet 1989. De la même manière, la cour d’appel de Nîmes, dans un arrêt du 15 mai 2025, a articulé l’application de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 avec les articles 1719 et 1720 du code civil pour apprécier l’étendue des obligations du bailleur, sans que la prescription triennale ne fasse obstacle à l’examen au fond de la demande d’exécution de travaux.
Il se dégage de ce panorama jurisprudentiel une tendance nette à la consolidation de la distinction entre le volet exécutoire et le volet indemnitaire de l’action du locataire. Les juridictions du fond, dans le sillage de la Cour de cassation, admettent désormais que la demande de réalisation de travaux échappe à l’enfermement triennal, tandis que la prétention indemnitaire rétroactive demeure soumise au délai de l’article 7-1. Cette ligne de partage, pour l’heure principalement dessinée par la troisième chambre civile dans le contentieux du logement décent, pourrait trouver à s’appliquer dans d’autres domaines du droit du bail où l’obligation du bailleur présente un caractère continu, qu’il s’agisse de l’obligation d’entretien prévue à l’article 1719 du code civil ou de l’obligation de garantie des vices énoncée à l’article 1721 du même code. La portée potentielle de cette construction dépasse ainsi le seul contentieux de la décence pour irriguer l’ensemble du droit des obligations du bailleur.
II. L’obligation continue de délivrance, tempérament à l’enfermement triennal
A. L’exécution forcée en nature : une action hors prescription tant que le manquement perdure
Aux termes de l’article 1709 du code civil, le louage des choses est un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer. Cette obligation de faire jouir, combinée à celle de délivrance énoncée à l’article 1719 du même code, présente la caractéristique essentielle d’être une obligation continue, exigible pendant toute la durée du bail. La Cour de cassation, dans son arrêt du 2 avril 2026, a déduit de cette nature continue une conséquence procédurale décisive. Elle énonce que « ces obligations continues sont exigibles pendant toute la durée du bail, de sorte que la persistance du manquement du bailleur à celles-ci constitue un fait permettant au locataire d’exercer une action contre lui en exécution forcée de ses obligations » (Cass. 3e civ., 2 avril 2026, n° 24-22.181). En d’autres termes, parce que l’obligation de délivrance se renouvelle à chaque instant du bail, le manquement qui perdure constitue un fait générateur continu, de sorte que l’action en exécution forcée en nature échappe au couperet de la prescription triennale.
Dans cette espèce, deux locataires qui occupaient leur logement depuis plusieurs décennies réclamaient la création d’une porte-fenêtre et la réfection de l’étanchéité des balcons, en se fondant sur le manquement du bailleur à son obligation de délivrance. La cour d’appel de Lyon avait déclaré leurs demandes irrecevables comme prescrites, au motif que le fait générateur — la construction des balcons en 2006 — était antérieur de plus de cinq ans à l’assignation du 19 février 2018. La troisième chambre civile casse cette décision au visa des articles 1709 et 1719 du code civil et 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, en reprochant aux juges du fond de n’avoir pas recherché « si les parties avaient entendu modifier l’assiette du bail depuis sa conclusion et si un manquement à l’obligation de délivrance du bailleur persistait au jour de l’assignation en exécution forcée et en indemnisation ». La Cour impose ainsi aux juges du fond un examen exigeant de la persistance du manquement à la date de l’assignation, examen qui conditionne le rejet de la fin de non-recevoir tirée de la prescription.
Cette solution s’inscrit dans la continuité de la jurisprudence antérieure. Dès le 28 mai 2020, la troisième chambre civile, par un arrêt publié au Bulletin, avait rappelé que l’obligation de délivrance d’un logement décent est continue et que la persistance du manquement constitue un fait permettant au locataire d’agir en exécution forcée. L’arrêt du 2 avril 2026 prolonge et renforce cette analyse en lui conférant une portée procédurale explicite : le juge du fond ne peut se borner à constater l’ancienneté du fait générateur pour déclarer l’action prescrite, il doit vérifier si le manquement à l’obligation de délivrance perdurait au jour de l’assignation. La portée pratique de cette exigence est considérable. Le bailleur ne saurait se retrancher derrière l’écoulement du temps pour échapper à son obligation de remettre le logement en conformité, dès lors que le manquement perdure. L’action en exécution forcée est ainsi pratiquement imprescriptible tant que le logement demeure indécent, ce qui constitue une garantie essentielle pour le locataire confronté à un bailleur défaillant. Cette construction jurisprudentielle consacre une protection renforcée du droit au logement décent, en neutralisant le moyen de défense tiré de la prescription que les bailleurs peu diligents pourraient être tentés d’invoquer pour faire obstacle à la demande de travaux.
B. La réparation pécuniaire : un droit enfermé dans la période triennale antérieure à la demande
L’arrêt du 4 juin 2026, publié au Bulletin, apporte une précision déterminante en opérant une distinction nette entre l’exécution forcée en nature et la réparation pécuniaire. La Cour de cassation y énonce que « le locataire d’un local à usage d’habitation est recevable, d’une part, à poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation de délivrance d’un logement décent tant que le manquement perdure, d’autre part à obtenir la réparation des conséquences dommageables de l’inexécution par le bailleur de son obligation de délivrance d’un logement décent sur une période de trois ans précédant sa demande en justice » (Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 24-11.437, Publié au Bulletin).
Cette formulation, aussi limpide que rigoureuse, consacre un régime dual. D’un côté, l’action en exécution forcée en nature n’est pas enfermée dans le délai de prescription : le locataire peut, à tout moment, exiger du bailleur qu’il réalise les travaux nécessaires à la mise en conformité du logement, dès lors que le manquement persiste. De l’autre côté, l’action en réparation du préjudice de jouissance subi est, quant à elle, soumise au délai triennal de l’article 7-1 : le locataire ne peut prétendre à une indemnisation que pour les troubles de jouissance subis dans les trois années précédant la date de son assignation.
Les faits de l’espèce illustrent parfaitement la portée de cette distinction. La locataire, entrée dans les lieux en 2005, avait assigné le bailleur le 10 août 2015 aux fins d’obtenir la réalisation de travaux, la suspension du paiement des loyers et la réparation du préjudice de jouissance. La cour d’appel de Paris, dans son arrêt du 13 avril 2023, avait limité l’indemnisation à la période postérieure au 21 septembre 2013, en application du délai triennal. La locataire soutenait devant la Cour de cassation que le préjudice de jouissance résultant de l’indécence du logement constituait un préjudice continu qui perdurait depuis le début du bail, de sorte que la prescription triennale ne pouvait lui être opposée pour limiter la période d’indemnisation. La troisième chambre civile rejette cette argumentation et confirme la solution des juges du fond : si l’obligation de délivrance est continue et si son inexécution peut être poursuivie en nature sans limitation de durée, la réparation pécuniaire des conséquences dommageables de cette inexécution est, elle, enfermée dans le délai triennal de l’article 7-1.
La justification de cette dualité réside dans la nature même des deux actions. L’exécution forcée en nature tend à faire cesser un manquement actuel et persistant ; elle est, par essence, insusceptible de prescription aussi longtemps que le manquement perdure. La réparation pécuniaire, en revanche, tend à compenser un préjudice déjà consommé ; elle relève du régime général de la prescription applicable à toutes les actions dérivant du contrat de bail. Le locataire qui tarde à agir ne saurait imputer à la seule inertie du bailleur l’aggravation d’un préjudice dont il avait connaissance et qu’il a laissé s’accumuler sans saisir la justice. Cette solution, qui peut paraître sévère pour le locataire, présente l’avantage de la prévisibilité et s’inscrit dans le mouvement général de réduction des délais de prescription initié par la loi du 17 juin 2008 portant réforme de la prescription en matière civile.
En conséquence, la Cour de cassation rejette le pourvoi formé par la locataire. Celle-ci ne pouvait prétendre à l’indemnisation des troubles de jouissance antérieurs au 21 septembre 2013, soit dans la limite des trois années précédant l’assignation du 10 août 2015, quand bien même les désordres affectant le logement dataient de l’entrée dans les lieux en 2005. La décision de la cour d’appel de Paris est ainsi confirmée dans toutes ses dispositions.
La cour d’appel de Toulouse, dans un arrêt du 22 janvier 2025, avait anticipé cette distinction en jugeant que certaines demandes des locataires tendant à l’exécution de travaux n’étaient pas soumises à la prescription triennale de l’article 7-1, tout en appliquant ce délai aux demandes indemnitaires. La solution dégagée par la Cour de cassation le 4 juin 2026 conforte cette analyse et lui confère l’autorité de la chose jugée au niveau suprême. Désormais, les praticiens du droit immobilier disposent d’une règle claire : la demande de travaux est recevable sans limitation de durée tant que le logement n’est pas rendu décent, tandis que la demande de dommages-intérêts ne peut rétroagir au-delà des trois ans précédant l’assignation.
Cette articulation entre les deux régimes se révèle d’une importance particulière dans le contexte du renforcement progressif des exigences de décence énergétique. Le législateur a en effet prévu, par la loi du 22 août 2021 dite Climat et Résilience, un calendrier d’éradication des passoires thermiques, avec une première échéance au 1er janvier 2025 interdisant la location des logements classés G. À compter du 1er janvier 2028, cette interdiction s’étendra aux logements classés F, puis aux logements classés E à compter du 1er janvier 2034. Dans ce cadre, un locataire dont le logement ne satisfait pas aux seuils énergétiques requis pourra poursuivre l’exécution forcée de travaux de rénovation sans se heurter à la prescription, tout en étant limité à trois années d’indemnisation rétroactive pour les troubles de jouissance énergétique subis. La vigilance du locataire quant à la date d’introduction de son action revêt dès lors une importance stratégique : chaque mois d’attente supplémentaire réduit mécaniquement l’assiette temporelle de l’indemnisation.
Conclusion
La construction jurisprudentielle issue des arrêts des 2 avril et 4 juin 2026 établit un régime dual d’une grande cohérence théorique et d’une portée pratique considérable. D’un côté, l’obligation continue de délivrance du bailleur, fondée sur les articles 1709 et 1719 du code civil et sur l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, autorise le locataire à poursuivre l’exécution forcée en nature des travaux de mise en conformité sans se heurter à la prescription, aussi longtemps que le manquement persiste. De l’autre côté, l’action en réparation du préjudice de jouissance, qui tend à l’indemnisation d’un dommage déjà réalisé, demeure soumise au délai triennal de l’article 7-1 de la même loi, ce qui signifie que le locataire ne peut obtenir réparation que pour les troubles subis dans les trois années précédant la date de son assignation. Cette distinction, désormais établie avec l’autorité d’un arrêt publié au Bulletin, invite le locataire confronté à l’indécence de son logement à ne pas différer l’introduction de son action en justice : s’il peut toujours exiger la réalisation des travaux, chaque mois d’attente supplémentaire réduit d’autant la période indemnisable. L’accompagnement par un avocat pratiquant le contentieux locatif permet d’articuler avec précision ces deux volets de l’action et d’éviter l’écueil de la prescription partielle des demandes indemnitaires. Dans un contexte où les exigences de décence énergétique du logement se renforcent, la maîtrise de ce cadre temporel devient un enjeu central du contentieux de la jouissance locative.
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