La modification des facteurs locaux de commercialité dans le bail commercial : la construction prétorienne d’un motif autonome de déplafonnement entre les articles L. 145-34 et L. 145-39 du Code de commerce
Le statut des baux commerciaux, régi par les articles L. 145-1 et suivants du Code de commerce, repose sur un équilibre fondamental entre la protection du preneur — qui bénéficie d’un droit au renouvellement et d’un plafonnement du loyer lors de ce renouvellement — et la préservation des intérêts légitimes du bailleur. Cet équilibre, dont les racines remontent au décret du 30 septembre 1953, a été constamment remodelé par la jurisprudence de la troisième chambre civile de la Cour de cassation. Parmi les mécanismes qui permettent au bailleur d’échapper à la règle du plafonnement, la modification notable des facteurs locaux de commercialité occupe une place singulière : elle constitue à la fois le motif de déplafonnement le plus fréquemment invoqué et celui dont les contours ont connu, ces dernières années, les évolutions prétoriennes les plus significatives. L’arrêt rendu le 18 septembre 2025 par la troisième chambre civile (pourvoi n° 24-13.288, publié au Bulletin) marque à cet égard un tournant doctrinal majeur en dissociant l’incidence potentielle de la modification des facteurs locaux de commercialité de son incidence effective sur l’activité du preneur. Par ailleurs, l’article L. 145-39 du Code de commerce offre un mécanisme de révision distinct, déclenché par le jeu de la clause d’échelle mobile lorsque la variation du loyer excède un quart. L’articulation de ces deux régimes — déplafonnement pour modification des facteurs locaux de commercialité d’une part, révision pour variation de plus d’un quart d’autre part — soulève des difficultés contentieuses que la jurisprudence récente s’efforce de clarifier.
I. La modification notable des facteurs locaux de commercialité, motif autonome de déplafonnement du loyer renouvelé
A. L’assise textuelle : les articles L. 145-33, L. 145-34 et R. 145-6 du Code de commerce
Le principe du plafonnement du loyer du bail renouvelé est énoncé à l’article L. 145-34 du Code de commerce, aux termes duquel, à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler ne peut excéder la variation de l’indice sur lequel le loyer est indexé. Ce plafonnement constitue la règle ; le déplafonnement, l’exception. L’article L. 145-33 du même code Légifrance, Code de commerce dispose quant à lui que le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative, laquelle est déterminée au regard des caractéristiques du local, de la destination des lieux, des obligations respectives des parties, des facteurs locaux de commercialité et des prix couramment pratiqués dans le voisinage. Ces cinq critères, énumérés aux 1° à 5° de l’article, constituent les éléments objectifs de la valeur locative dont la modification notable, pour les quatre premiers, est susceptible de justifier un déplafonnement du loyer lors du renouvellement. Légifrance, Code de commerce
Parmi ces éléments, les facteurs locaux de commercialité occupent une place privilégiée dans le contentieux du déplafonnement. L’article R. 145-6 du Code de commerce en donne une définition extensive : « Les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire. » Cette disposition réglementaire dresse une liste non exhaustive des circonstances susceptibles d’affecter la commercialité d’un emplacement : évolution démographique, création d’une ligne de transport en commun, ouverture d’un centre commercial voisin, piétonnisation d’une rue, modification du plan de circulation. L’appréciation de ces facteurs est éminemment casuistique et relève, la Cour de cassation le rappelle avec constance, du pouvoir souverain des juges du fond. Légifrance, Code de commerce
Le triptyque formé par les articles L. 145-33, L. 145-34 et R. 145-6 du Code de commerce constitue ainsi l’assise textuelle du déplafonnement pour modification des facteurs locaux de commercialité. Encore faut-il, pour que ce motif prospère, que la modification revête un caractère notable et qu’elle ait une incidence favorable sur l’activité commerciale exercée par le preneur dans les lieux loués. C’est précisément sur la nature de cette incidence que la construction prétorienne de la troisième chambre civile a connu, au cours des trois dernières années, une évolution déterminante.
B. La construction prétorienne : de l’incidence réelle à l’incidence potentielle
La jurisprudence de la troisième chambre civile a, pendant plusieurs décennies, imposé que la modification notable des facteurs locaux de commercialité ait eu une incidence favorable effective sur l’activité du preneur pour justifier le déplafonnement. Cette exigence, qui imposait au bailleur de rapporter la preuve d’un lien de causalité entre l’évolution de l’environnement commercial et l’augmentation effective du chiffre d’affaires du locataire, constituait un obstacle probatoire considérable. L’arrêt rendu le 18 septembre 2025 par la troisième chambre civile, en formation de section et publié au Bulletin, a opéré un infléchissement décisif de cette exigence. La Cour y énonce, dans un attendu de principe, que « la modification notable des facteurs locaux de commercialité constitue un motif de déplafonnement du prix du bail renouvelé si elle est de nature à avoir une incidence favorable sur l’activité commerciale effectivement exercée par le locataire, indépendamment de son incidence effective et réelle sur le commerce exploité dans les locaux ». (Cass. 3e civ., 18 septembre 2025, n° 24-13.288, FS-B) Cour de cassation
Cet attendu procède d’un double mouvement. D’une part, il confirme que le critère pertinent est celui de l’incidence potentielle — c’est-à-dire l’aptitude abstraite de la modification à favoriser le commerce considéré — et non celui de l’incidence effective, qui supposerait la démonstration d’une progression avérée du chiffre d’affaires. D’autre part, il maintient l’exigence d’un lien entre la modification des facteurs locaux et l’activité spécifique exercée dans les lieux : le caractère favorable de l’incidence doit s’apprécier au regard de l’activité commerciale « effectivement exercée par le locataire ». Une modification qui profiterait à tous les commerces du quartier, mais serait sans incidence sur le commerce particulier du preneur, ne saurait donc fonder un déplafonnement. Ce faisant, la Cour de cassation consacre une approche objectivée du déplafonnement, qui allège la charge probatoire du bailleur sans pour autant dispenser celui-ci de démontrer l’existence d’un lien entre l’évolution de l’environnement et l’activité du locataire.
Cette orientation avait été préparée par plusieurs décisions antérieures. Dans un arrêt du 25 janvier 2024, la troisième chambre civile avait déjà rappelé que « la valeur locative est déterminée notamment au regard des facteurs locaux de commercialité, dont l’évolution notable au cours du bail à renouveler et jusqu’à la date d’effet du nouveau bail permet, si elle a une incidence favorable sur l’activité exercée dans les locaux loués, d’écarter la règle du plafonnement du loyer du bail renouvelé et de le fixer selon la valeur locative ». (Cass. 3e civ., 25 janvier 2024, n° 22-21.006) Cour de cassation L’arrêt avait alors censuré une cour d’appel qui s’était bornée à constater une évolution démographique et touristique sans caractériser le caractère notable de la modification et l’incidence favorable sur l’activité de boulangerie exercée par les preneurs. La cassation prononcée pour défaut de base légale illustre la rigueur avec laquelle la Cour de cassation contrôle, non le caractère notable de la modification — dont l’appréciation relève du pouvoir souverain des juges du fond — mais la motivation par laquelle ces derniers justifient leur décision au regard des critères légaux.
Par ailleurs, l’arrêt du 4 juillet 2024 a précisé que des circonstances aussi diverses qu’une autorisation municipale d’extension de terrasse pouvaient contribuer au développement de l’activité commerciale et justifier la recherche d’une modification des facteurs locaux de commercialité. La Cour y énonce que « une autorisation municipale permettant d’étendre l’exploitation d’une terrasse sur le domaine public contribuait au développement de l’activité commerciale, de sorte qu’il y avait lieu de rechercher si cette situation avait pu modifier les facteurs locaux de commercialité constituant un motif de déplafonnement », tout en rappelant que « l’appréciation du caractère notable de la modification relève du pouvoir souverain des juges du fond ». (Cass. 3e civ., 4 juillet 2024, n° 23-13.515) Cour de cassation
La période au cours de laquelle la modification doit être intervenue a également été précisée par la jurisprudence. La modification notable des facteurs locaux de commercialité ne peut être prise en compte que si elle est survenue « au cours du bail à renouveler et jusqu’à la date d’effet du nouveau bail ». L’arrêt du 25 janvier 2024, précité, avait ainsi censuré une cour d’appel qui avait pris en considération une évolution démographique sur la période 1988-2017, alors que le bail à renouveler n’avait couru que du 1er octobre 2006 au 30 septembre 2015. Cette exigence de délimitation temporelle stricte est cohérente avec la logique même du déplafonnement : il s’agit de corriger l’inadéquation du loyer plafonné à la valeur locative résultant d’évolutions intervenues pendant le bail expiré, et non de réparer une sous-évaluation initiale du loyer.
De manière complémentaire, la Cour de cassation a jugé, par un arrêt du 25 janvier 2023, que l’incidence des facteurs locaux de commercialité sur l’activité du preneur devait être appréciée « dans leur ensemble », et non de manière isolée. (Cass. 3e civ., 25 janvier 2023, n° 21-20.514) Cour de cassation Cette approche globale interdit au juge de segmenter artificiellement les différents facteurs invoqués par le bailleur pour en neutraliser séparément l’incidence, alors que leur conjugaison pourrait précisément caractériser une modification notable ayant une incidence favorable sur l’activité du preneur. L’arrêt du 13 avril 2022 avait d’ailleurs déjà illustré cette approche globale en retenant que « les facteurs locaux de commercialité avaient, du fait de l’augmentation de la population de la commune, connu une modification notablement positive », ce qui justifiait le déplafonnement indépendamment d’autres circonstances. (Cass. 3e civ., 13 avril 2022, n° 19-24.068) Cour de cassation
Enfin, l’arrêt du 1er juin 2022 rappelle une exigence procédurale essentielle : le juge est tenu de répondre aux conclusions des parties qui invoquent, même à titre subsidiaire, la modification notable des facteurs locaux de commercialité au soutien d’une demande de déplafonnement. La cassation prononcée sur le fondement de l’article 455 du Code de procédure civile pour défaut de réponse à conclusions souligne que ce moyen, fréquemment articulé en subsidiaire d’une demande de déplafonnement fondée sur la durée du bail, ne saurait être ignoré par les juridictions du fond. (Cass. 3e civ., 1er juin 2022, n° 21-12.894) Cour de cassation
II. La dialectique des mécanismes de révision : entre déplafonnement pour modification des facteurs locaux et révision pour variation de l’échelle mobile
A. L’article L. 145-39 : la révision déclenchée par la variation de plus d’un quart du jeu de la clause d’échelle mobile
Aux côtés du mécanisme de déplafonnement du loyer renouvelé pour modification des facteurs locaux de commercialité, l’article L. 145-39 du Code de commerce institue un mécanisme distinct de révision du loyer en cours de bail. Ce texte dispose que, par dérogation à l’article L. 145-38 qui impose un délai minimal de trois ans entre deux demandes de révision, la révision peut être demandée « chaque fois que, par le jeu de cette clause, le loyer se trouve augmenté ou diminué de plus d’un quart par rapport au prix précédemment fixé contractuellement ou par décision judiciaire », précisant que « la variation de loyer qui découle de cette révision ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente ». Légifrance, Code de commerce
Ce dispositif répond à une logique distincte de celle qui gouverne le déplafonnement fondé sur la modification des facteurs locaux de commercialité. Alors que ce dernier constitue une exception à la règle du plafonnement applicable au loyer du bail renouvelé — et suppose donc que le bail arrive à son terme —, l’article L. 145-39 permet une révision en cours de bail, sans attendre l’échéance triennale prévue par l’article L. 145-38, lorsque le jeu mécanique de l’indexation contractuelle a produit un déséquilibre supérieur à 25 % par rapport au loyer précédent. La finalité est ici de corriger, non un enrichissement du bailleur consécutif à l’amélioration de l’environnement commercial, mais la distorsion excessive que l’application inflexible d’une clause d’échelle mobile peut engendrer par rapport à l’évolution réelle du marché locatif.
La troisième chambre civile a eu l’occasion de préciser l’articulation de ces deux mécanismes dans un arrêt du 8 avril 2021. La Cour y rappelle, au visa des articles L. 145-33 et R. 145-8 du Code de commerce, que « les obligations incombant normalement au bailleur, dont celui-ci s’est déchargé sur le locataire, constituent un facteur de diminution de la valeur locative », ce qui intéresse tant le déplafonnement du loyer renouvelé que la révision en cours de bail. (Cass. 3e civ., 8 avril 2021, n° 19-23.183) Cour de cassation Elle précise également que « sauf disposition expresse, tant les grosses réparations que le paiement de la taxe foncière sont à la charge du bailleur », de sorte que le transfert de ces obligations au preneur doit être pris en compte pour minorer la valeur locative, qu’il s’agisse de fixer le loyer du bail renouvelé ou de réviser le loyer en cours de bail.
La coexistence de ces deux régimes — déplafonnement du loyer renouvelé et révision en cours de bail pour variation de plus d’un quart — enrichit la palette des outils juridiques à la disposition des parties au bail commercial, mais elle est aussi source de complexité contentieuse. Le bailleur qui sollicite le renouvellement du bail peut, selon les circonstances, choisir de fonder sa demande de déplafonnement sur la modification notable des facteurs locaux de commercialité, sur la durée du bail ayant excédé douze années, ou sur la fixation initiale du loyer à un prix anormalement bas. En cours de bail, la révision pour variation de plus d’un quart constitue une voie complémentaire, qui peut être actionnée indépendamment de l’arrivée du terme contractuel. Ces deux mécanismes ne sont pas exclusifs l’un de l’autre et peuvent être invoqués successivement ou concurrent, pour autant que les conditions propres à chacun soient réunies.
B. La charge de la preuve et l’office du juge dans l’appréciation souveraine du caractère notable
La charge de la preuve de la modification notable des facteurs locaux de commercialité incombe au bailleur, qui sollicite le déplafonnement du loyer du bail renouvelé. Cette règle, rappelée avec constance par la troisième chambre civile, impose au bailleur de démontrer, d’une part, la réalité et le caractère notable de la modification intervenue au cours du bail expiré et, d’autre part, l’incidence favorable de cette modification sur l’activité commerciale exercée dans les lieux. L’arrêt du 4 juillet 2024, précité, l’énonce expressément : « il appartient au bailleur, qui sollicite le déplafonnement du prix du bail renouvelé, d’établir l’existence au cours du bail à renouveler, d’une modification notable des éléments de calcul de la valeur locative mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 ». (Cass. 3e civ., 4 juillet 2024, n° 23-13.515, précité)
Le recours à l’expertise judiciaire constitue, dans ce contexte, un instrument probatoire essentiel. L’expert, commis par le juge des loyers commerciaux sur le fondement des articles R. 145-23 et suivants du Code de commerce, est chargé de recueillir les éléments factuels permettant d’apprécier l’évolution de l’environnement commercial, de la comparer aux périodes de référence et d’en mesurer l’incidence sur la valeur locative. La Cour de cassation exerce sur les conclusions de l’expert un contrôle indirect, à travers la motivation des décisions des juges du fond qui s’y réfèrent. Comme l’illustre l’arrêt du 25 janvier 2024, la cour d’appel qui se borne à entériner les conclusions de l’expert sans vérifier que la modification est intervenue sur la seule période du bail à renouveler et qu’elle a eu un caractère notable s’expose à une censure pour défaut de base légale.
L’appréciation du caractère notable de la modification relève, quant à elle, du pouvoir souverain des juges du fond. La Cour de cassation le rappelle de manière récurrente, comme dans l’arrêt du 4 juillet 2024, et ne censure les décisions des cours d’appel que lorsqu’elles sont insuffisamment motivées ou lorsqu’elles méconnaissent les critères légaux. Cette répartition des rôles entre juge du fond et juge du droit confère à la matière une plasticité certaine, qui permet d’adapter l’appréciation des facteurs locaux de commercialité à la diversité des situations locales. Une même modification — l’ouverture d’une station de tramway, par exemple — pourra être jugée notable pour un commerce de proximité à forte fréquentation piétonne et négligeable pour un commerce de gros desservi principalement par voie routière.
La Cour de cassation a également jugé que le bailleur pouvait solliciter, simultanément ou successivement, plusieurs motifs de déplafonnement. L’arrêt du 1er juin 2022 censure une cour d’appel qui n’avait pas répondu aux conclusions du bailleur invoquant, à titre subsidiaire d’un déplafonnement fondé sur la durée du bail, la modification notable des facteurs locaux de commercialité. Cette décision illustre la nécessité, pour les juridictions du fond, d’examiner l’ensemble des moyens articulés par les parties au soutien de leurs prétentions, sans se limiter au moyen principal. (Cass. 3e civ., 1er juin 2022, n° 21-12.894, précité)
Enfin, il doit être observé que la mise en œuvre de l’article L. 145-39 obéit à un régime probatoire distinct. La révision pour variation de plus d’un quart du jeu de la clause d’échelle mobile ne suppose pas la démonstration d’une modification de l’environnement commercial : elle est déclenchée par le seul constat arithmétique du dépassement du seuil de 25 %, calculé par comparaison entre le loyer résultant de l’application de la clause d’indexation et le prix précédemment fixé. Cette automaticité relative est toutefois tempérée par le plafonnement de la variation annuelle à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente, qui prévient les ajustements trop brutaux susceptibles de déstabiliser l’équilibre économique de l’exploitation du preneur.
Conclusion
La construction prétorienne du déplafonnement pour modification des facteurs locaux de commercialité, telle qu’elle résulte des décisions rendues par la troisième chambre civile de la Cour de cassation entre 2021 et 2025, révèle une double orientation. D’une part, l’allégement de la charge probatoire pesant sur le bailleur — par la consécration du critère de l’incidence potentielle substitué à celui de l’incidence effective — facilite l’accès au déplafonnement et restaure, dans une certaine mesure, l’équilibre contractuel entre les parties. D’autre part, le maintien d’exigences rigoureuses quant à la période de référence, au caractère notable de la modification et au lien avec l’activité spécifique du preneur préserve la fonction protectrice du plafonnement légal. Cette dialectique, qui innerve l’ensemble du statut des baux commerciaux, trouve dans l’articulation des articles L. 145-34 et L. 145-39 du Code de commerce une expression particulièrement aboutie : le premier régit l’exception au plafonnement lors du renouvellement, le second ouvre une voie de révision en cours de bail, et leur combinaison offre aux praticiens une palette d’outils contentieux adaptée à la diversité des situations rencontrées. Le bailleur qui entend se prévaloir d’une modification des facteurs locaux de commercialité devra, en toute hypothèse, réunir des éléments de preuve objectifs et circonstanciés — données démographiques, évolution des flux de transport, mutations du tissu commercial environnant — et les soumettre à l’appréciation souveraine du juge des loyers commerciaux, le cas échéant éclairé par une expertise judiciaire. Le preneur, quant à lui, pourra utilement contester le caractère notable de la modification ou l’incidence favorable de celle-ci sur son activité particulière, en s’appuyant sur une analyse contredisant le lien entre l’évolution de l’environnement commercial et l’exploitation effectivement menée dans les lieux loués.
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