Un logement trop petit, dangereux, humide ou impropre à l’habitation ne se traite pas comme une simple gêne locative. Le bailleur doit délivrer un logement décent et, lorsque cette obligation n’est pas respectée, il ne peut pas toujours reprendre la main en donnant congé au locataire pour faire les travaux qu’il aurait dû assumer plus tôt.
La Cour de cassation l’a rappelé dans un arrêt du 4 juin 2026, publié au Bulletin : la réalisation de travaux destinés à remédier à l’indécence du logement ne constitue pas un motif légitime et sérieux de congé lorsque le bailleur connaissait cette indécence dès la conclusion du bail. L’affaire concernait un studio dont la pièce principale mesurait 8,84 m2 et avait déjà été jugée impropre à l’habitation. Le propriétaire avait ensuite délivré un congé en invoquant un projet de travaux et des impayés. La Cour de cassation a censuré la validation du congé.
Pour un locataire, cette décision peut permettre de contester une expulsion fondée sur un congé qui masque en réalité une remise aux normes tardive. Pour un propriétaire, elle impose de distinguer très clairement les travaux légitimes de reprise ou de restructuration, les impayés réels, et les travaux qui servent seulement à corriger une indécence connue depuis le départ.
Ce que dit la décision du 4 juin 2026
L’arrêt de la troisième chambre civile du 4 juin 2026 part d’une idée simple : le bailleur ne peut pas tirer avantage de son propre manquement à l’obligation de délivrance d’un logement décent.
Les textes visés sont importants. L’article 1719 du code civil impose au bailleur de délivrer la chose louée et, s’il s’agit de l’habitation principale du locataire, un logement décent. L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 oblige aussi le bailleur à remettre un logement ne présentant pas de risques manifestes pour la sécurité ou la santé et conforme à l’usage d’habitation. L’article 20-1 de la même loi permet au juge d’ordonner des travaux, de réduire le loyer ou d’en suspendre le paiement jusqu’à la mise en conformité.
Dans ce cadre, la Cour de cassation retient qu’un congé pour motif légitime et sérieux ne peut pas être justifié par des travaux destinés à corriger une indécence que le bailleur connaissait au moment de signer le bail. Autrement dit, le propriétaire ne peut pas louer un logement non conforme, attendre que la situation dégénère, puis demander le départ du locataire au motif qu’il faut enfin rendre le logement habitable.
Ce n’est pas une interdiction générale de tous les congés pour travaux. C’est une limite précise : lorsque les travaux invoqués servent à réparer le manquement initial du bailleur, le congé devient contestable.
Logement indécent ou insalubre : ne pas confondre les notions
Dans le langage courant, les mots « indécent », « insalubre » et « indigne » sont souvent mélangés. Juridiquement, ils ne produisent pas exactement les mêmes effets.
Le logement non décent relève principalement du contrat de bail et de la loi du 6 juillet 1989. Il peut s’agir d’une surface insuffisante, d’une absence d’équipements essentiels, d’une installation dangereuse, d’une humidité grave, d’une infestation, d’une performance énergétique insuffisante ou d’un logement impropre à l’usage d’habitation.
L’insalubrité relève davantage des pouvoirs administratifs, notamment lorsque l’état du logement met en cause la santé ou la sécurité. Des arrêtés peuvent être pris et déclencher des obligations spécifiques de relogement, d’hébergement ou de travaux.
Pour agir efficacement, le locataire doit donc éviter de se limiter à une formule vague. Il faut qualifier les désordres : surface, ventilation, chauffage, électricité, humidité, infiltrations, nuisibles, absence d’eau chaude, danger immédiat, impossibilité d’utiliser une pièce ou non-conformité déjà constatée par une décision, un diagnostic, la CAF, le service communal d’hygiène ou un expert.
Le congé pour travaux est-il toujours interdit ?
Non. Un bailleur peut avoir un motif réel et sérieux de donner congé dans certains cas, par exemple pour un projet de restructuration important, une transformation du bien, une démolition, ou des travaux incompatibles avec le maintien du locataire dans les lieux. Mais le motif doit être réel, sérieux, prouvé et distinct d’une simple régularisation tardive d’un logement déjà indécent.
La question centrale devient donc : pourquoi les travaux sont-ils nécessaires ?
Si les travaux visent à corriger une indécence connue dès la signature du bail, l’arrêt du 4 juin 2026 donne un argument fort au locataire. Le bailleur devait délivrer un logement décent dès le départ. Il ne peut pas transformer cette faute initiale en motif d’expulsion.
Si les travaux répondent à une situation nouvelle, extérieure ou postérieure au bail, l’analyse peut être différente. Par exemple, des travaux lourds imposés par un sinistre, une évolution réglementaire ou un projet réel de restructuration peuvent justifier un débat distinct.
Si le congé invoque à la fois des travaux et des impayés, il faut isoler les motifs. Des loyers impayés peuvent constituer un sujet sérieux, mais ils ne rendent pas automatiquement valable un congé bâti sur la correction d’une indécence connue. Inversement, l’indécence du logement ne dispense pas le locataire de toute obligation de paiement sans décision judiciaire ou accord clair : il faut demander la réduction, la suspension ou la consignation du loyer devant le juge.
Que peut faire le locataire qui reçoit un congé pour travaux ?
Le premier réflexe consiste à conserver le congé, l’enveloppe, les accusés de réception et toutes les pièces relatives au bail. La date de délivrance, le terme du bail, le motif exact et les justificatifs produits par le bailleur seront décisifs.
Le locataire doit ensuite reconstituer l’historique de l’indécence. Les pièces les plus utiles sont les photographies datées, échanges avec l’agence ou le bailleur, signalements à la mairie, constats, diagnostics, rapports CAF, attestations, devis, factures d’intervention, certificats médicaux en cas d’humidité ou de risques sanitaires, et anciennes mises en demeure.
Il faut aussi vérifier si le bailleur connaissait le problème au moment de louer. Cette connaissance peut ressortir de l’état des lieux d’entrée, de diagnostics, d’anciens échanges, d’un précédent contentieux, de la configuration même du local, de travaux promis avant l’entrée dans les lieux ou d’une décision déjà rendue.
En pratique, le locataire peut contester la validité du congé devant le juge des contentieux de la protection. Il peut demander le rejet de l’expulsion, la réalisation des travaux, une réduction du loyer, une suspension du paiement dans certaines conditions, voire des dommages et intérêts si le manquement du bailleur a causé un préjudice.
Il ne faut pas attendre l’audience d’expulsion pour tout découvrir. Plus le dossier est préparé tôt, plus il est possible de démontrer que le congé est un moyen de pression plutôt qu’un vrai motif légitime et sérieux.
Que doit faire le propriétaire avant de délivrer un congé ?
Le propriétaire doit commencer par auditer son propre dossier. Si le logement présente un risque de non-décence, délivrer un congé précipité peut créer un contentieux plus coûteux que la mise en conformité.
Il faut réunir les diagnostics, vérifier la surface habitable, contrôler les équipements minimaux, l’installation électrique, la ventilation, le chauffage, l’étanchéité, la présence d’humidité, les signalements du locataire et les échanges avec l’agence. Si le problème existait avant ou au moment de la signature du bail, l’angle « congé pour travaux » devient très risqué.
Le propriétaire peut néanmoins agir. Il peut proposer un calendrier de travaux, organiser l’accès au logement, formaliser les refus éventuels du locataire, saisir le juge pour obtenir une autorisation de travaux ou faire constater une obstruction réelle. Il peut aussi engager une procédure distincte en cas d’impayés, mais en veillant à ne pas mélanger les motifs.
Dans les dossiers sensibles, l’erreur fréquente consiste à présenter les travaux de mise en conformité comme un motif neutre. Or, si ces travaux révèlent que le logement n’aurait jamais dû être loué en l’état, le congé peut se retourner contre le bailleur.
Quels arguments peuvent être discutés devant le juge ?
Le juge va regarder plusieurs points concrets.
D’abord, le logement était-il réellement indécent ou impropre à l’habitation ? Un simple inconfort ne suffit pas toujours. En revanche, une surface insuffisante, une pièce principale trop petite, des risques pour la santé, l’absence d’équipements essentiels ou une décision administrative ou judiciaire antérieure pèsent lourd.
Ensuite, le bailleur connaissait-il la situation au moment de conclure le bail ? C’est l’élément clé de l’arrêt du 4 juin 2026. Plus la connaissance initiale est démontrée, plus le congé pour travaux est contestable.
Le juge examinera aussi la réalité des travaux. S’agit-il d’une opération lourde et indépendante, ou seulement d’une remise en conformité tardive ? Les devis, autorisations, plans, diagnostics et échanges avec les entreprises sont utiles, mais ils ne suffisent pas si le motif révèle surtout l’indécence initiale.
Enfin, le comportement du locataire peut être discuté. Un locataire qui empêche systématiquement l’accès au logement, qui accumule des impayés sans saisir le juge ou qui refuse toute solution sérieuse peut fragiliser sa position. Mais ces éléments doivent être prouvés et ne neutralisent pas automatiquement le manquement initial du bailleur.
Paris et Île-de-France : les réflexes pratiques
À Paris et en Île-de-France, les litiges de décence sont fréquents dans les petites surfaces, chambres de service, studios anciens, logements sous combles, biens mal ventilés ou logements touchés par l’humidité. La tension locative ne justifie jamais de louer un local impropre à l’habitation.
Le locataire peut signaler la situation au bailleur par mise en demeure, saisir les services compétents de la mairie, solliciter un constat ou une expertise, et préparer une saisine du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire compétent. En cas de procédure d’expulsion déjà engagée, il faut répondre dans le calendrier judiciaire et produire les pièces avant l’audience.
Le bailleur doit, de son côté, éviter les congés standardisés. Un congé mal motivé, envoyé sans audit du dossier et sans distinction entre travaux de mise en conformité et autre motif légitime, peut entraîner plusieurs conséquences : rejet de la demande d’expulsion, prolongation du contentieux, réduction ou suspension du loyer, condamnation aux travaux et dommages et intérêts.
Pour les dossiers parisiens, il est aussi utile de vérifier les règles locales applicables au logement, les éventuels signalements administratifs, les échanges avec l’agence de gestion et l’historique des travaux. Une procédure immobilière se gagne souvent sur la chronologie.
Les pièces à préparer
Pour un locataire, les pièces prioritaires sont le bail, l’état des lieux d’entrée, le congé reçu, les courriers du bailleur, les photos datées, les signalements, les rapports ou constats, les diagnostics, les justificatifs de paiement du loyer et les échanges montrant que le propriétaire connaissait les défauts.
Pour un propriétaire, les pièces prioritaires sont les diagnostics, les devis, les plans de travaux, les autorisations administratives si elles existent, les courriers proposant les travaux, les preuves d’accès demandé au logement, les relances en cas de refus du locataire et les éléments prouvant que le motif du congé n’est pas une simple régularisation d’une indécence initiale.
Dans les deux cas, la chronologie doit être claire : date de signature du bail, date de découverte des désordres, premières alertes, démarches de mise en conformité, délivrance du congé, procédure éventuelle, audience et demandes formulées.
À retenir
Un logement indécent ne permet pas au bailleur de reprendre automatiquement le logement sous prétexte de travaux. Lorsque les travaux servent à corriger une indécence connue dès la signature du bail, le congé pour motif légitime et sérieux peut être contesté.
Le locataire ne doit pas se contenter d’affirmer que le logement est indécent : il doit le prouver et démontrer que le bailleur connaissait le problème. Le propriétaire ne doit pas utiliser un congé pour masquer une obligation de mise en conformité qui existait dès le départ.
La décision du 4 juin 2026 ne supprime pas les droits du bailleur en cas d’impayés ou de vrai projet de travaux indépendant. Elle rappelle seulement une limite essentielle : l’obligation de délivrer un logement décent est une obligation de départ, pas un motif d’expulsion différée.
Sources utiles : Cour de cassation, 3e chambre civile, 4 juin 2026, n° 24-16.993, loi du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs, accompagnement en cas de troubles de jouissance locative à Paris et procédure d’expulsion en droit immobilier.
Besoin d’un avis rapide sur votre dossier.
Consultation téléphonique en 48 heures avec un avocat du cabinet.
Appelez le cabinet au 06 46 60 58 22 ou utilisez le formulaire de contact.
À Paris et en Île-de-France, nous pouvons analyser rapidement le congé, les pièces de décence, les risques d’expulsion et les recours utiles.
Transmettez les pièces de votre dossier au cabinet. Maître Reda KOHEN vous répond personnellement sous 24 heures avec une première analyse stratégique.