L’interdiction professionnelle automatique dans l’immobilier : la décision n° 2026-1199 QPC du Conseil constitutionnel du 7 mai 2026 valide l’article L. 241-3 du code de la construction et de l’habitation

Le 7 mai 2026, le Conseil constitutionnel a rendu une décision dont la portée intéresse directement l’ensemble des professionnels du secteur immobilier. Saisi d’une question prioritaire de constitutionnalité visant l’article L. 241-3 du code de la construction et de l’habitation, il a déclaré conforme à la Constitution le mécanisme d’interdiction professionnelle automatique qui frappe les personnes condamnées pour certaines infractions pénales. Cette disposition interdit de plein droit à toute personne ayant fait l’objet de l’une des condamnations qu’elle énumère de participer à la fondation ou à la gestion d’une société de construction, d’une société d’attribution d’immeubles en jouissance à temps partagé ou d’une société de promotion immobilière, ainsi que de conclure un contrat de promotion immobilière ou un contrat de construction de maison individuelle. Selon le commentaire autorisé de Simon Associés du 11 juin 2026, la Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes avait relevé en 2024 que 65,1 % des professionnels de l’immobilier contrôlés présentaient au moins une anomalie, ce qui éclaire le contexte dans lequel s’inscrit ce dispositif de police administrative. La décision du Conseil constitutionnel, en écartant les griefs tirés de l’article 8 de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen de 1789 comme ceux fondés sur l’article 4 de la même Déclaration, consacre un dispositif préventif dont la légitimité constitutionnelle est désormais établie. Cette validation ne saurait pour autant dispenser d’un examen attentif de l’économie générale du texte et des tempéraments que le droit positif y apporte, singulièrement au regard des mécanismes de relèvement et de réhabilitation qui constituent la contrepartie procédurale de l’automaticité de l’interdiction.

I. Une mesure de sûreté administrative soustraite au contrôle constitutionnel de proportionnalité des peines

A. La qualification d’interdiction préventive et la neutralisation du grief tiré de l’article 8 de la Déclaration de 1789

Le grief principal articulé par les requérants à l’appui de la question prioritaire de constitutionnalité reprochait à l’article L. 241-3 du code de la construction et de l’habitation de méconnaître les exigences constitutionnelles de nécessité et de proportionnalité des peines découlant de l’article 8 de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen de 1789. Ce texte, auquel le Conseil constitutionnel reconnaît une valeur constitutionnelle constante depuis sa décision n° 80-127 DC du 20 janvier 1981, impose que la loi n’établisse que des peines strictement et évidemment nécessaires. L’interdiction litigieuse, perpétuelle et automatique, sans intervention du juge au stade de son prononcé, était ainsi présentée comme une sanction disproportionnée au regard de l’objectif poursuivi. Le Conseil constitutionnel a toutefois écarté ce grief en opérant une distinction fondamentale entre les sanctions ayant le caractère d’une punition et les mesures de police administrative poursuivant une finalité préventive. Selon la motivation de la décision du 7 mai 2026, le Conseil a jugé que l’interdiction litigieuse poursuivait « un objectif purement préventif, garantir l’intégrité et la probité des professionnels du secteur immobilier, et protéger les accédants à la propriété, et non répressif ». Cette qualification constitue le pivot du raisonnement constitutionnel. En écartant la nature punitive de la mesure, le Conseil la soustrait par construction au contrôle de proportionnalité attaché à l’article 8 de la Déclaration de 1789. Le fondement constitutionnel de la mesure est ainsi déplacé du terrain répressif vers celui de la police administrative, où le contrôle du Conseil constitutionnel s’exerce de manière moins rigoureuse que celui qui s’attache aux sanctions ayant le caractère d’une punition.

Cette analyse s’inscrit dans une ligne jurisprudentielle constante du Conseil constitutionnel. Dès sa décision n° 2022-1008 QPC du 5 août 2022, il avait déjà distingué les sanctions punitives des mesures de police administrative en vérifiant si la disposition poursuivait un objectif de protection de l’ordre public économique. La décision n° 2023-1057 QPC du 7 juillet 2023 avait également rappelé que les principes de nécessité et de proportionnalité des peines ne s’appliquent qu’aux sanctions ayant le caractère d’une punition, à l’exclusion des mesures de police administrative. La décision n° 2025-1177 QPC du 5 décembre 2025, relative à l’interdiction d’exercer une activité professionnelle, a confirmé cette orientation en jugeant que l’interdiction en cause ne constituait pas une sanction punitive mais une mesure de police administrative. Or, cette distinction est lourde de conséquences pratiques. Elle signifie que le juge constitutionnel n’exerce qu’un contrôle restreint sur la proportionnalité de la mesure, limité à la vérification de l’absence de disproportion manifeste entre l’atteinte portée aux droits et l’objectif d’intérêt général poursuivi. Par ailleurs, l’un des requérants dénonçait en outre une rupture d’égalité devant la loi, au motif que les personnes frappées d’une interdiction prononcée à titre de peine complémentaire disposent de voies de recours spécifiques dont ne bénéficient pas les personnes soumises à l’interdiction de plein droit de l’article L. 241-3. Le Conseil constitutionnel a également écarté ce grief, jugeant que les deux situations ne sont pas comparables dès lors que la première relève d’une sanction pénale tandis que la seconde constitue une mesure de police administrative.

B. Le champ d’application ratione personae et materiae de l’article L. 241-3 du code de la construction et de l’habitation

L’article L. 241-3 du code de la construction et de l’habitation interdit « de participer, en droit ou en fait, directement ou par personne interposée, à la fondation ou à la gestion des sociétés régies par le titre Ier du présent livre, d’une société régie par la loi n° 86-18 du 6 janvier 1986 relative aux sociétés d’attribution d’immeubles en jouissance à temps partagé ou d’une société de promotion immobilière ni à la conclusion d’un contrat de promotion immobilière ou de l’un des contrats régis par les articles L. 231-1 et L. 232-1 ». Le spectre des infractions visées est considérablement large. Il couvre notamment le faux et usage de faux en écriture privée, de commerce ou de banque, le vol, le recel, l’escroquerie, l’abus de confiance, la banqueroute, l’extorsion de fonds, l’émission de mauvaise foi de chèque sans provision, l’usure, la soustraction commise par dépositaire public, la concussion, la corruption de fonctionnaires publics et d’employés des entreprises privées, la communication de secrets de fabrique, l’atteinte au crédit de l’État, le faux témoignage et la subornation de témoin, le proxénétisme, ainsi que les délits prévus par les articles L. 241-1 à L. 241-4 et L. 242-6 du code de commerce. La liste des quatorze catégories d’infractions est énumérée de manière exhaustive par le texte. Il est à noter que l’interdiction s’applique même en cas de condamnation à une peine d’emprisonnement avec sursis, comme le précise expressément l’article.

La Cour de cassation a eu l’occasion de rappeler la portée de ce dispositif dans un arrêt de sa chambre criminelle du 1er juin 2023 (pourvoi n° 22-83.992), en censurant une cour d’appel qui avait prononcé une peine complémentaire d’interdiction professionnelle non prévue par le texte d’incrimination. La Cour a jugé, au visa de l’article 111-3 du code pénal et de l’article L. 654-15 du code de commerce, que le premier de ces textes énonce que « nul ne peut être puni d’une peine qui n’est pas prévue par la loi », tandis que le second réprime le fait « pour toute personne, d’exercer une activité professionnelle ou des fonctions en violation des interdictions, déchéances ou incapacité prévues par les articles L. 653-2 et L. 653-8 ». La chambre criminelle en a déduit qu’en prononçant une peine complémentaire d’interdiction professionnelle de quinze ans non visée par le texte d’incrimination, la cour d’appel avait méconnu ces dispositions. Cette décision illustre la rigueur avec laquelle la chambre criminelle contrôle la légalité des peines, y compris lorsque l’interdiction professionnelle est en cause, et rappelle que le principe de légalité criminelle impose que toute peine soit expressément prévue par le texte d’incrimination. En ce qui concerne l’interdiction de plein droit de l’article L. 241-3, la question ne se pose pas dans les mêmes termes puisque celle-ci n’est pas prononcée par le juge mais résulte directement de la loi. Le Conseil constitutionnel, dans sa décision du 7 mai 2026, a d’ailleurs relevé d’office un grief supplémentaire tiré de l’atteinte à la liberté d’entreprendre et à la liberté contractuelle garanties par l’article 4 de la Déclaration de 1789, ce qui démontre que le contrôle constitutionnel ne s’est pas limité au seul grief articulé par les requérants.

II. Des garde-fous procéduraux et un contrôle juridictionnel effectif préservant les droits fondamentaux

A. Le relèvement judiciaire et la réhabilitation comme contreparties constitutionnelles de l’automaticité

La validation constitutionnelle de l’article L. 241-3 du code de la construction et de l’habitation repose pour une part essentielle sur l’existence de mécanismes correcteurs que le Conseil constitutionnel a expressément relevés dans sa décision du 7 mai 2026. Selon le commentaire de Simon Associés, le Conseil a en effet constaté que « le droit en vigueur prévoit, d’une part, la possibilité pour l’intéressé de demander à tout moment le relèvement de cette interdiction et, d’autre part, l’accès à une réhabilitation, de plein droit ou judiciaire, ayant pour effet d’effacer les incapacités attachées à la condamnation ». Ces deux voies de droit, le relèvement et la réhabilitation, constituent la contrepartie procédurale de l’automaticité de l’interdiction. Le relèvement, prévu par l’article 132-21 du code pénal, permet à toute personne frappée d’une interdiction, d’une déchéance ou d’une incapacité de demander au juge d’en être relevée en tout ou partie. Cette demande peut être présentée à tout moment, ce qui confère au dispositif une souplesse que l’automaticité apparente du texte pourrait masquer. Le juge saisi d’une telle demande apprécie la situation particulière du requérant au regard de la nature des faits ayant entraîné la condamnation, du temps écoulé depuis celle-ci et de la situation personnelle et professionnelle actuelle de l’intéressé. Ce contrôle juridictionnel concret permet ainsi de tenir compte des circonstances individuelles que l’automaticité de l’interdiction de plein droit ne prend pas en considération.

La réhabilitation, quant à elle, est régie par les articles 133-12 et suivants du code pénal. La chambre criminelle de la Cour de cassation a apporté des précisions importantes sur la portée de la réhabilitation légale dans un arrêt du 18 juin 2025 (pourvoi n° 24-82.201, publié au Bulletin). La Cour y énonce que « la réhabilitation, acquise du fait de l’écoulement du délai de dix ans à compter de la date à laquelle la peine d’emprisonnement assortie du sursis avec mise à l’épreuve était non avenue, a entraîné l’effacement de la peine complémentaire même prononcée à titre définitif, en répression de faits commis avant l’entrée en vigueur de la loi n° 2012-409 du 27 mars 2012 ». La Cour de cassation a précisé dans cette même décision, au visa des articles 798-1 du code de procédure pénale, 133-13 et 133-16 du code pénal, que la réhabilitation de plein droit produit ses effets à l’égard de toutes les peines résultant de la condamnation, y compris les interdictions définitives prononcées à titre de peines complémentaires, pour les faits commis avant le 1er janvier 2015. Pour les faits postérieurs à cette date, l’article 133-16, alinéa 2, du code pénal, dans sa rédaction issue de la loi n° 2012-409 du 27 mars 2012, prévoit que la réhabilitation ne produit ses effets à l’égard des interdictions, incapacités ou déchéances prononcées à titre définitif qu’à l’issue d’un délai de quarante ans. La Cour a également pris soin de préciser que « les dispositions de l’article 786, alinéa 3, du code de procédure pénale, sur le fondement duquel a été rendu l’arrêt du 28 février 2018, sont relatives aux peines prononcées à titre principal dont la réhabilitation judiciaire, et non de plein droit, est sollicitée ». Cette distinction temporelle entre les faits commis avant et après le 1er janvier 2015, que l’arrêt du 18 juin 2025 explicite avec une grande précision, est déterminante pour l’appréciation de la proportionnalité du dispositif et pour le conseil aux professionnels du secteur.

B. Le contrôle de proportionnalité de l’atteinte à la liberté d’entreprendre au stade de l’application jurisprudentielle

Si le Conseil constitutionnel a écarté l’application de l’article 8 de la Déclaration de 1789 à l’interdiction de l’article L. 241-3, il a néanmoins examiné la conformité du dispositif à la liberté d’entreprendre et à la liberté contractuelle garanties par l’article 4 de la même Déclaration. Il a reconnu que l’interdiction de plein droit fait obstacle à l’exercice de certaines activités et à la conclusion de certains contrats, mais a estimé que cette atteinte n’est pas disproportionnée au regard de l’objectif d’intérêt général poursuivi. À cet égard, le Conseil a expressément relevé l’existence des dispositifs de relèvement et de réhabilitation qui permettent de tenir compte de la situation particulière de la personne condamnée. Cette appréciation s’inscrit dans une jurisprudence constitutionnelle désormais bien établie relative aux restrictions à la liberté d’entreprendre dans le secteur économique et immobilier. La décision n° 2025-1177 QPC du 5 décembre 2025, relative à une interdiction d’exercice professionnel dans un autre secteur, avait déjà validé un dispositif comparable en se fondant sur le même raisonnement : qualification de mesure de police administrative, contrôle restreint au titre de l’article 8, et contrôle de proportionnalité au titre de l’article 4 de la Déclaration de 1789.

Par ailleurs, la chambre commerciale de la Cour de cassation a développé, dans un contexte différent mais avec une méthodologie transposable, un contrôle de proportionnalité des restrictions à la liberté professionnelle dans le secteur immobilier. Dans un arrêt du 5 juin 2024 (pourvoi n° 23-15.741, publié au Bulletin), elle a jugé que la notion de commerce de détail au sens des articles L. 341-1 et L. 341-2 du code de commerce « ne peut être entendue au sens de la seule vente de marchandises à des consommateurs et peut couvrir des activités de services auprès de particuliers, telle une activité d’agence immobilière ». Elle en a déduit que les clauses restreignant la liberté d’exercice de l’activité commerciale des agents immobiliers franchisés doivent être proportionnées à la protection des intérêts légitimes du franchiseur. La Cour a précisé dans cet arrêt que la clause litigieuse doit être « limitée quant à l’activité, l’espace et le lieu qu’elle vise, et, au terme de la mise en balance de l’intérêt légitime du créancier et de l’atteinte portée au libre exercice de l’activité professionnelle du débiteur, être proportionnée ». Elle a également retenu que l’interdiction d’affiliation à un réseau concurrent imposée « à toute personne physique ou morale ayant à un moment quelconque de l’exécution du contrat exercé des fonctions dans ou pour la société franchisée » était disproportionnée en ce qu’elle avait « par son libellé, vocation à concerner tout salarié, tout sous-traitant et tout prestataire ayant collaboré avec le franchisé, quelles que soient la nature et la durée de cette collaboration ». Cette jurisprudence, certes relative aux clauses contractuelles de non-concurrence et non à l’interdiction légale de plein droit, illustre néanmoins la méthode du contrôle de proportionnalité que le juge judiciaire applique lorsqu’il est saisi d’une demande de relèvement de l’interdiction de l’article L. 241-3. Le contrôle s’articule autour de la vérification du caractère limité de la restriction quant à son champ d’application et de la mise en balance de l’intérêt protégé et de l’atteinte portée à la liberté individuelle.

En définitive, la décision du Conseil constitutionnel du 7 mai 2026 consacre un équilibre entre, d’une part, l’impératif de protection des accédants à la propriété et de moralisation du secteur immobilier et, d’autre part, les droits fondamentaux des professionnels condamnés. La clé de voûte de cet équilibre réside dans les mécanismes de relèvement judiciaire et de réhabilitation qui permettent un examen individualisé de chaque situation. L’office du juge, qu’il soit constitutionnel dans le contrôle de la loi ou judiciaire dans l’application du relèvement, garantit que l’automaticité de l’interdiction ne se mue pas en une négation des droits de la défense.

Conclusion

La décision n° 2026-1199 QPC du 7 mai 2026 valide la constitutionnalité de l’interdiction professionnelle automatique édictée par l’article L. 241-3 du code de la construction et de l’habitation en la faisant échapper au contrôle de proportionnalité des peines par la qualification de mesure préventive. Cette solution, qui s’inscrit dans la continuité de la jurisprudence du Conseil constitutionnel sur les mesures de police administrative, n’est toutefois pas exclusive d’un contrôle juridictionnel effectif. Le relèvement judiciaire de l’article 132-21 du code pénal et la réhabilitation de plein droit ou judiciaire des articles 133-12 et suivants du même code, dont la Cour de cassation a précisé la portée dans son arrêt du 18 juin 2025, offrent aux professionnels concernés des voies de droit permettant de tenir compte de leur situation particulière. L’économie générale du dispositif, qui articule automaticité de l’interdiction et possibilité de relèvement, a ainsi été jugée conforme à la liberté d’entreprendre garantie par l’article 4 de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen de 1789. Le praticien du droit immobilier retiendra de cette décision la confirmation de la pleine effectivité de l’article L. 241-3, dont le champ d’application, couvrant quatorze catégories d’infractions et visant tout autant les sociétés de construction que les contrats de promotion immobilière ou de construction de maison individuelle, impose une vigilance particulière lors de la vérification de l’honorabilité des intervenants à l’acte de construire ou de commercialiser.