L’illicéité du congé délivré par le bailleur pour remédier à l’indécence du logement dont il avait connaissance : l’arrêt du 4 juin 2026 et ses implications

Le droit du bail d’habitation repose sur un équilibre entre la protection du locataire et les prérogatives du bailleur. La faculté de donner congé pour motif légitime et sérieux, prévue par l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, constitue l’une de ces prérogatives essentielles. Elle permet au propriétaire de mettre fin au contrat de location sans avoir à justifier d’une inexécution contractuelle du locataire ni d’un projet de reprise ou de vente : il lui suffit d’invoquer un motif présentant un caractère de gravité suffisant pour légitimer la rupture du lien contractuel. La jurisprudence de la troisième chambre civile de la Cour de cassation a progressivement précisé les contours de cette faculté, en censurant les congés dépourvus de légitimité véritable. L’arrêt rendu le 4 juin 2026, publié au Bulletin, franchit une étape supplémentaire dans cette construction prétorienne. Il énonce avec une clarté remarquable que « ne constitue pas un motif légitime et sérieux de congé la réalisation de travaux par le bailleur destinés à remédier à l’indécence du logement dont il avait connaissance lors de la conclusion du bail ». Cette formulation, d’une portée générale qui dépasse le seul cas d’espèce, consacre l’interdiction pour le bailleur de se prévaloir de sa propre turpitude : ayant mis en location un logement qu’il savait indécent, il ne saurait ensuite invoquer la nécessité d’y remédier pour justifier l’éviction du locataire. L’arrêt s’inscrit dans une ligne jurisprudentielle plus large qui tend à sanctionner la mauvaise foi du bailleur et à renforcer la protection du droit au logement décent, consacré par les articles 1719 du Code civil et 6 de la loi du 6 juillet 1989. Il invite à s’interroger, d’une part, sur la nature et la justification de cette illicéité nouvelle, et d’autre part, sur ses conséquences pratiques pour l’ensemble du contentieux locatif.

I. L’illicéité du congé fondé sur l’indécence connue du bailleur

A. Une prohibition dictée par la cohérence du régime protecteur du logement décent

L’arrêt du 4 juin 2026 puise sa justification dans l’économie générale des textes qui encadrent l’obligation de délivrance d’un logement décent. Aux termes de l’article 1719, 1°, du Code civil, dans sa rédaction issue de la loi du 25 mars 2009, « le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ». Ce texte, placé au cœur du dispositif protecteur du locataire, énonce une double règle : l’obligation positive de délivrance d’un logement conforme aux normes de décence et l’interdiction corrélative pour le bailleur de tirer profit de sa propre défaillance en sollicitant l’expulsion du preneur sur le fondement de l’indécence du bien loué. L’arrêt commenté opère une extension remarquable de cette seconde branche de l’article 1719. En l’espèce, la société bailleresse ne sollicitait pas directement la résiliation du bail sur le fondement de l’indécence du logement ; elle délivrait un congé pour motif légitime et sérieux en invoquant la réalisation de travaux destinés à remédier à cette indécence. La cour d’appel de Paris, par un arrêt du 23 novembre 2023, avait validé ce raisonnement en retenant que « la délivrance d’un congé pour motif légitime et sérieux donné pour l’échéance du contrat ne s’apparente pas à une résiliation judiciaire du contrat de bail au sens de l’article 1719, 1°, du code civil ». Cette distinction formelle entre le congé et la résiliation judiciaire est précisément ce que la Cour de cassation censure. En affirmant que « ne constitue pas un motif légitime et sérieux de congé la réalisation de travaux par le bailleur destinés à remédier à l’indécence du logement dont il avait connaissance lors de la conclusion du bail » (Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 24-16.993, publié au Bulletin), la troisième chambre civile fait prévaloir la substance sur la forme. Elle interdit au bailleur d’atteindre, par la voie du congé, un résultat que l’article 1719 lui interdit d’obtenir par la voie de la résiliation. La règle nouvelle s’inscrit dans le prolongement de la jurisprudence qui rappelle que « seul un événement de force majeure est de nature à exonérer le bailleur de son obligation de délivrance d’un logement décent pendant la durée du contrat de bail » (Cass. 3e civ., 27 juin 2024, n° 23-15.226).

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 fournit le fondement textuel de l’obligation de décence. Il dispose que « le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation » (article 6, alinéa 1er, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). Cette obligation, dont la Cour de cassation a récemment rappelé le caractère continu, pèse sur le bailleur pendant toute la durée du contrat : « ces obligations continues sont exigibles pendant toute la durée du bail, de sorte que la persistance du manquement du bailleur à celles-ci constitue un fait permettant au locataire d’exercer une action contre lui en exécution forcée de ses obligations » (Cass. 3e civ., 2 avril 2026, n° 24-22.181). Or, le bailleur qui connaissait l’indécence du logement lors de la conclusion du bail est précisément celui qui a manqué, dès l’origine, à cette obligation continue. Lui permettre de donner congé pour y remédier reviendrait à le récompenser de sa propre faute, en contradiction flagrante avec l’esprit du texte. L’arrêt du 4 juin 2026 s’inscrit ainsi dans un mouvement plus large de renforcement des obligations du bailleur, dont témoigne également la jurisprudence relative à la prescription de l’action en exécution forcée de l’obligation de délivrance. La troisième chambre civile a en effet jugé que l’obligation de délivrance est « exigible pendant toute la durée du bail » et que le manquement persistant du bailleur autorise le locataire à agir en exécution forcée sans se voir opposer la prescription triennale de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 (Cass. 3e civ., 2 avril 2026, précité).

Par ailleurs, l’article 20-1 de la même loi offre au locataire confronté à un logement indécent une palette de remèdes juridictionnels qui rendent le congé du bailleur d’autant moins justifié. Ce texte prévoit en effet que « si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours » et que « le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux » (article 20-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). L’économie de ce dispositif est claire : le législateur a entendu permettre la régularisation de la situation sans rupture du contrat, précisément pour éviter que l’indécence du logement ne devienne un instrument d’éviction du locataire. Si le bailleur peut lui-même saisir le juge sur le fondement de ce texte pour obtenir l’autorisation de réaliser des travaux tout en maintenant le bail, on voit mal comment il pourrait parallèlement invoquer la nécessité de ces mêmes travaux pour justifier un congé. La solution de l’arrêt commenté rétablit cette cohérence d’ensemble.

B. La sanction d’une contradiction au comportement antérieur

L’arrêt du 4 juin 2026 ne se contente pas de tirer les conséquences de l’économie générale des textes. Il sanctionne également un comportement contradictoire du bailleur que la théorie de l’estoppel, bien que non expressément visée par la Cour de cassation, permet d’éclairer utilement. Les faits de l’espèce sont à cet égard éloquents. Le 25 novembre 2016, la société civile immobilière Pia Isaac avait donné à bail un studio à M. W. Par un jugement du 7 janvier 2019, définitif, il avait été jugé que le local loué, dont la pièce principale n’avait qu’une surface de 8,84 mètres carrés, était indécent et ne pouvait être destiné à l’habitation. Le 23 mai 2019, la bailleresse avait signifié au locataire un congé pour motif légitime et sérieux au visa de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, fondé sur un projet de réalisation de travaux destinés à supprimer la cloison entre la salle de bain et la chambre afin de rétablir une surface de 11 mètres carrés (Cass. 3e civ., 4 juin 2026, précité). En d’autres termes, la bailleresse prétendait remédier à une situation qu’elle avait elle-même créée en mettant en location un local dont la superficie était manifestement inférieure au minimum légal de neuf mètres carrés fixé par le décret du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent. Le congé apparaissait ainsi comme l’instrument d’une régularisation à géométrie variable : le bailleur entendait conserver le bénéfice des loyers perçus pendant plus de deux années d’occupation d’un logement indécent, tout en évincant le locataire au moment de se conformer à ses obligations légales.

La Cour de cassation censure cette instrumentalisation du congé. La motivation de l’arrêt repose sur le visa combiné des articles 1719, 1°, du Code civil, et des articles 6, 15 et 20-1 de la loi du 6 juillet 1989. Ce visa multiple traduit la volonté de la troisième chambre civile de faire système : l’illicéité du congé ne découle pas d’un texte unique mais de la combinaison de l’ensemble des dispositions qui organisent la protection du logement décent. La solution dégagée est d’autant plus remarquable qu’elle ne se limite pas aux cas où l’indécence a été judiciairement constatée avant le congé. La formulation retenue par la Cour de cassation vise plus largement l’hypothèse où le bailleur « avait connaissance » de l’indécence « lors de la conclusion du bail », sans exiger que cette connaissance ait été formalisée par une décision de justice. Cette généralité de la formule ouvre la voie à une appréciation souveraine des juges du fond quant à la preuve de la connaissance par le bailleur de l’état du logement au moment de la conclusion du contrat. Elle invite également à s’interroger sur la portée de l’arrêt à l’égard des baux en cours : le bailleur qui découvrirait l’indécence du logement postérieurement à la conclusion du bail, et non antérieurement, pourrait-il valablement donner congé pour y remédier ? La lettre de l’arrêt ne le prohibe pas expressément, mais l’esprit de la solution pourrait conduire à une extension de la prohibition aux hypothèses où le bailleur, bien qu’ignorant l’indécence lors de la conclusion, aurait tardé à y remédier après en avoir eu connaissance.

II. Les conséquences pratiques pour le contentieux du bail d’habitation

A. L’articulation avec les autres motifs de congé et la protection du droit au logement

L’arrêt du 4 juin 2026 s’insère dans un dispositif législatif et jurisprudentiel qui encadre strictement les motifs de congé du bailleur. L’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023, dispose que « lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant » (article 15, I, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). Le texte énonce également que « le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise » et que « le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article ». Cette dernière précision est essentielle : elle confère au juge un pouvoir de contrôle étendu sur le motif invoqué par le bailleur, pouvoir dont l’arrêt commenté illustre la pleine effectivité. La Cour de cassation a déjà eu l’occasion de rappeler la rigueur de ce contrôle, notamment en matière de congé pour reprise, en jugeant que « lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise » (Cass. 3e civ., 12 oct. 2023, n° 22-18.580, publié au Bulletin).

L’arrêt du 4 juin 2026 enrichit ce contrôle judiciaire d’un critère nouveau : la connaissance antérieure par le bailleur du vice qu’il prétend réparer. Ce critère n’est pas sans évoquer la jurisprudence relative à la garantie des vices cachés, qui sanctionne le vendeur ayant connaissance du vice affectant la chose vendue. Il en diffère toutefois par son fondement : la solution ne repose pas sur les articles 1641 et suivants du Code civil mais sur une lecture combinée des textes spéciaux du bail d’habitation. Elle présente en outre une originalité remarquable : alors que le vendeur de mauvaise foi est tenu de restituer le prix et de réparer le préjudice subi, le bailleur de mauvaise foi se voit privé de la faculté de donner congé — sanction qui, sans être pécuniaire, est d’une particulière gravité puisqu’elle le contraint à maintenir le contrat et à exécuter ses obligations sans pouvoir se libérer du locataire. Cette solution conduit à distinguer deux hypothèses. Dans la première, le bailleur qui a mis en location un logement qu’il savait indécent ne peut donner congé pour y remédier ; il doit saisir le juge sur le fondement de l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 pour obtenir l’autorisation de réaliser les travaux nécessaires, le cas échéant en présence du locataire. Dans la seconde, le bailleur qui découvre l’indécence postérieurement à la conclusion du bail pourrait, en principe, donner congé pour y remédier, sous réserve du contrôle du juge quant à la réalité et à la légitimité du motif invoqué. Cette distinction, qui découle logiquement de la motivation de l’arrêt, devra être confirmée par la jurisprudence à venir.

B. Les voies de droit offertes au locataire et la sécurisation du contentieux locatif

La protection du locataire face à un congé fondé sur l’indécence antérieurement connue du bailleur ne se limite pas à l’annulation de ce congé. Le locataire dispose d’un arsenal de moyens juridiques pour faire valoir ses droits, que l’arrêt du 4 juin 2026 vient renforcer. En premier lieu, il peut toujours se prévaloir de l’exception d’inexécution pour suspendre le paiement des loyers lorsque le logement est inhabitable. La Cour de cassation a toutefois précisé que cette exception n’est recevable que si l’inhabitabilité est caractérisée. La troisième chambre civile a ainsi jugé que « la cour d’appel a, d’abord, constaté que le pôle départemental de lutte contre l’habitat indigne du Var avait considéré, lors d’une visite du 28 mars 2017, que le logement donné à bail ne répondait pas aux normes de décence à raison de problèmes d’étanchéité et d’isolation générant de l’humidité et des moisissures dans les pièces du premier étage ainsi que d’une non-conformité de l’installation électrique dans une chambre », mais qu’il n’était pas démontré que le bien loué était inhabitable, ce dont elle a déduit que les locataires ne pouvaient invoquer l’exception d’inexécution pour justifier le non-paiement des loyers (Cass. 3e civ., 28 nov. 2024, n° 23-18.135). Cette solution rappelle que la simple indécence ne suffit pas à caractériser l’inhabitabilité ; il faut que les désordres soient d’une gravité telle qu’ils rendent le logement impropre à sa destination. L’arrêt du 4 juin 2026, en censurant le congé du bailleur, prive cependant ce dernier de l’argument selon lequel la suspension des loyers justifierait l’éviction du locataire. Le bailleur ne peut plus, en pareille hypothèse, se prévaloir du non-paiement des loyers pour solliciter la résiliation du bail ou délivrer congé : il est enfermé dans la procédure de l’article 20-1, qui permet au juge de « réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux » (article 20-1, alinéa 3, de la loi du 6 juillet 1989).

En deuxième lieu, la solution de l’arrêt du 4 juin 2026 renforce la position du locataire dans le cadre des procédures engagées par le bailleur. Le locataire pourra désormais opposer au congé l’illicéité du motif, dès lors qu’il démontre que le bailleur avait connaissance de l’indécence du logement au moment de la conclusion du contrat. La preuve de cette connaissance pourra être établie par tout moyen : constat d’huissier, rapport d’expertise, état des lieux d’entrée, correspondances entre les parties, ou encore, comme en l’espèce, jugement ayant constaté l’indécence du logement. L’arrêt publié au Bulletin confère à cette solution une autorité renforcée, qui s’imposera aux juges du fond et aux juridictions de renvoi. En troisième lieu, le locataire évincé par un congé ultérieurement annulé pourra solliciter la réparation du préjudice subi. La Cour de cassation a en effet rappelé, dans l’arrêt du 27 juin 2024, que le manquement du bailleur à son obligation de délivrance d’un logement décent « justifie l’indemnisation du préjudice de jouissance subi ainsi que le remboursement de tout ou partie des loyers perçus » (Cass. 3e civ., 27 juin 2024, précité). Cette solution, associée à la censure du congé illicite, dessine un régime de responsabilité renforcée du bailleur de mauvaise foi.

L’arrêt du 4 juin 2026 aura enfin des incidences sur la pratique notariale et la rédaction des baux. Les notaires et les professionnels de l’immobilier devront veiller à documenter l’état du logement lors de la conclusion du contrat, afin d’éviter que le bailleur ne puisse ultérieurement se prévaloir de sa propre ignorance pour échapper à la prohibition nouvelle. La réalisation d’un état des lieux contradictoire et détaillé, la production des diagnostics techniques obligatoires et, le cas échéant, l’établissement d’une attestation de superficie conforme aux exigences de l’article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989 constitueront des précautions essentielles. Le bailleur qui aurait connaissance d’un vice affectant la décence du logement au moment de la conclusion du bail sera bien avisé, non pas de donner congé pour y remédier, mais de saisir le juge sur le fondement de l’article 20-1 afin d’être autorisé à réaliser les travaux nécessaires tout en maintenant le contrat. Cette voie, bien que plus contraignante que le congé, est la seule qui soit juridiquement admissible au regard de la solution dégagée par la troisième chambre civile.

Conclusion

L’arrêt du 4 juin 2026 constitue une décision de principe dont la portée dépasse le seul cas d’espèce. En énonçant que le bailleur ne peut donner congé pour réaliser des travaux destinés à remédier à l’indécence du logement dont il avait connaissance lors de la conclusion du bail, la troisième chambre civile de la Cour de cassation poursuit et amplifie un mouvement jurisprudentiel de renforcement de l’obligation de délivrance d’un logement décent. La solution, qui s’appuie sur une lecture combinée des articles 1719 du Code civil et 6, 15 et 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, interdit au bailleur de tirer profit de sa propre turpitude en utilisant le congé comme un instrument de régularisation à sens unique. Elle s’inscrit dans la continuité de la jurisprudence qui consacre le caractère continu de l’obligation de délivrance et l’impossibilité pour le bailleur de s’exonérer de sa responsabilité autrement que par la force majeure. Elle confère au juge un pouvoir de contrôle renforcé sur la légitimité du motif invoqué par le bailleur et consolide la protection du locataire confronté à un logement indécent. Les praticiens du droit immobilier, qu’ils conseillent des bailleurs ou des locataires, devront intégrer cette solution dans leur analyse des congés à venir, en portant une attention particulière à la chronologie de la connaissance de l’indécence par le bailleur. La distinction entre l’indécence connue lors de la conclusion du bail et celle découverte postérieurement, si elle se confirme dans la jurisprudence ultérieure, constituera un critère déterminant de la validité du congé. La troisième chambre civile, par cet arrêt publié au Bulletin, a posé une règle dont la généralité et la clarté annoncent une application étendue et durable.