Le droit de préemption du locataire face au congé pour vente : décryptage de la jurisprudence de la troisième chambre civile (2023-2026)
I. Le mécanisme protecteur du droit de préemption dans le congé pour vente
A. Le formalisme du congé pour vente et l’offre initiale au locataire
L’article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014, constitue le socle de la protection du locataire lorsque le bailleur entend mettre fin au contrat de location pour vendre le logement. Le paragraphe II de cet article dispose que le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée et qu’il vaut offre de vente au profit du locataire, offre valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Ce dispositif, d’ordre public, vise à garantir que le locataire qui occupe le logement depuis parfois de nombreuses années ne soit pas évincé sans avoir eu la possibilité de se porter acquéreur du bien qu’il habite.
Le dispositif de l’article 15 s’articule autour de trois régimes distincts : le congé pour reprise personnelle du bailleur ou de ses proches (paragraphe I), le congé pour vente assorti d’un droit de préemption au profit du locataire (paragraphe II) et la protection renforcée du locataire âgé (paragraphe III). Chacun de ces régimes obéit à des conditions de forme et de fond spécifiques dont la méconnaissance est lourdement sanctionnée. Le présent article se concentre sur le congé pour vente et le droit de préemption qui en constitue le cœur protecteur, tout en intégrant les enseignements transversaux de la jurisprudence la plus récente.
La jurisprudence de la troisième chambre civile de la Cour de cassation a, au cours des dernières années, précisé avec rigueur les conditions de validité de ce congé. Aux termes de l’article 15, I, de la loi du 6 juillet 1989, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire ainsi que la nature du lien existant entre eux. À peine de nullité, ces mentions doivent figurer dans l’acte de congé. La Cour de cassation a rappelé cette exigence dans un arrêt du 9 février 2022, précisant que le congé doit être justifié par la décision de reprendre ou de vendre le logement, ou par un motif légitime et sérieux (Cass. 3e civ., 9 février 2022, n° 21-10.388, Publié au Bulletin).
Par ailleurs, la jurisprudence a précisé que la justification du caractère réel et sérieux de la décision de reprise, pour le congé pour habiter, n’est pas édictée à peine de nullité à titre de condition de forme. La troisième chambre civile a en effet jugé que « la prescription de la justification dans le congé du caractère réel et sérieux de la décision de reprise, à titre de condition de forme, n’est pas édictée à peine de nullité » (Cass. 3e civ., 12 octobre 2023, n° 22-18.580, Publié au Bulletin). Cette distinction entre les conditions de forme édictées à peine de nullité et celles qui ne le sont pas est essentielle pour les praticiens du contentieux locatif. Elle ne dispense toutefois pas le bailleur de rapporter la preuve de son intention réelle, le juge pouvant, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé.
En matière de congé pour vendre, le formalisme est particulièrement strict. Le congé doit non seulement mentionner le prix et les conditions de la vente projetée, mais il vaut également offre de vente au profit du locataire. L’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis de six mois. Si le locataire accepte cette offre, il dispose d’un délai de deux mois pour la réalisation de l’acte de vente, porté à quatre mois s’il notifie son intention de recourir à un prêt. Le contrat de location est alors prorogé jusqu’à l’expiration du délai de réalisation de la vente. À défaut d’acceptation dans les délais, le locataire est déchu de plein droit de tout titre d’occupation à l’expiration du préavis.
La rigueur de ce dispositif a conduit la Cour de cassation à sanctionner sévèrement les irrégularités commises par les bailleurs. Dans un arrêt du 23 janvier 2025, la troisième chambre civile a cassé un arrêt de la cour d’appel d’Aix-en-Provence qui avait validé un congé pour vente délivré par une SCI sans constater le consentement de chaque indivisaire à cet acte de disposition. La Cour énonce que « les actes de disposition relatifs aux biens indivis requièrent le consentement de tous les indivisaires » et que le congé valant offre de vente constitue un tel acte de disposition (Cass. 3e civ., 23 janvier 2025, n° 23-21.610). Cette solution rappelle que la délivrance d’un congé pour vente ne peut être le fait d’un seul indivisaire agissant sans mandat.
B. Le droit de préemption subsidiaire et la protection contre les commissions indues
Le mécanisme le plus original du dispositif réside dans le droit de préemption subsidiaire prévu au quatrième alinéa du paragraphe II de l’article 15. Lorsque le propriétaire, après un refus de l’offre initiale par le locataire, décide de vendre le bien à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l’acquéreur, le notaire doit notifier au locataire ces nouvelles conditions, à peine de nullité de la vente. Cette seconde notification vaut nouvelle offre de vente au profit du locataire, valable pendant un mois.
Ce droit de préemption subsidiaire, souvent méconnu des praticiens, constitue pourtant un instrument redoutablement efficace au service du locataire. Il permet à ce dernier de se substituer à l’acquéreur pressenti, aux conditions négociées par celui-ci avec le vendeur, sans avoir à supporter la commission de l’agent immobilier. C’est précisément sur ce point que la troisième chambre civile a rendu une décision d’une grande portée pratique le 1er mars 2023.
Dans cette affaire, des locataires avaient refusé l’offre initiale de vente au prix de 400 000 euros. Les bailleurs avaient ensuite confié un mandat de recherche à une agence immobilière, laquelle avait présenté des acquéreurs et permis la signature d’un compromis de vente au prix de 380 000 euros, incluant 10 000 euros de commission d’agence. Le notaire avait alors notifié ce prix aux locataires, qui avaient accepté l’offre et conclu la vente, mais en contestant le paiement de la commission d’agence. La Cour de cassation casse l’arrêt d’appel qui les avait condamnés à payer cette commission, énonçant que « le locataire qui exerce son droit de préemption subsidiaire en acceptant l’offre notifiée par le notaire, qui n’avait pas à être présentée par l’agent immobilier mandaté par le propriétaire pour rechercher un acquéreur, ne peut se voir imposer le paiement d’une commission renchérissant le prix du bien » (Cass. 3e civ., 1er mars 2023, n° 21-22.073, Publié au Bulletin).
Cette solution, qui a vocation à s’appliquer chaque fois que le locataire exerce son droit de préemption subsidiaire, illustre la volonté de la Cour de cassation de garantir l’effectivité du dispositif protecteur de la loi du 6 juillet 1989. Le locataire ne saurait supporter un coût supplémentaire qui résulte de l’intervention d’un intermédiaire dont l’action lui est étrangère. La solution est transposable à tous les cas dans lesquels le bailleur, après le refus de l’offre initiale, recourt aux services d’un professionnel pour trouver un acquéreur à des conditions plus favorables.
D’un point de vue pratique, cette jurisprudence impose aux notaires une vigilance redoublée dans la rédaction des actes de vente consécutifs à un congé pour vente. Le notaire qui omet de notifier au locataire les conditions plus avantageuses consenties à un tiers acquéreur s’expose à la nullité de la vente, conformément aux termes de l’article 15-II. De même, l’agent immobilier qui perçoit une commission du locataire ayant exercé son droit de préemption subsidiaire se trouve dépourvu de fondement juridique à cette perception, la Cour de cassation ayant clairement exclu que le locataire puisse se voir imposer le paiement d’une telle commission.
II. Les limites et la protection renforcée du dispositif
A. La protection spécifique du locataire âgé et le calcul des ressources
Le paragraphe III de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 institue une protection renforcée au profit du locataire âgé de plus de soixante-cinq ans dont les ressources annuelles sont inférieures au plafond de ressources en vigueur pour l’attribution des logements locatifs conventionnés. Dans une telle hypothèse, le bailleur ne peut s’opposer au renouvellement du contrat sans qu’un logement correspondant aux besoins et aux possibilités du locataire lui soit offert. Ce mécanisme s’applique également lorsque le locataire a à sa charge une personne de plus de soixante-cinq ans vivant habituellement dans le logement.
La jurisprudence récente a apporté des précisions importantes sur le calcul des ressources du locataire. La troisième chambre civile a d’abord jugé, dans un arrêt du 24 octobre 2024, que les ressources à prendre en compte sont celles perçues par le locataire au titre des douze mois qui précèdent la délivrance du congé et non la dernière année civile écoulée ayant donné lieu à l’établissement d’un avis d’imposition. La Cour énonce que « le montant des ressources du locataire étant apprécié, selon le troisième alinéa, à la date de notification du congé, les ressources à prendre en compte pour calculer ce montant sont celles perçues par le locataire au titre des douze mois qui précèdent la délivrance du congé » (Cass. 3e civ., 24 octobre 2024, n° 23-18.067, Publié au Bulletin).
Cette précision temporelle est essentielle, car elle permet d’éviter qu’un congé ne soit validé au motif que les ressources du locataire excédaient le plafond applicable au cours d’une période antérieure, alors que sa situation s’est dégradée dans les mois précédant le congé. Par ailleurs, dans un arrêt du 2 octobre 2025, la troisième chambre civile a précisé la nature des ressources à prendre en considération. Elle juge que « les ressources annuelles du locataire à prendre en compte sont celles déclarées à l’administration fiscale avant tout abattement ou déduction », ce qui inclut les revenus fonciers bruts sans déduction des charges (Cass. 3e civ., 2 octobre 2025, n° 24-12.308, Publié au Bulletin).
Cette solution peut paraître sévère pour le locataire propriétaire d’autres biens, dès lors que la prise en compte des revenus fonciers bruts, avant imputation des charges, est susceptible de le faire basculer au-dessus du plafond de ressources et de le priver du bénéfice de la protection. La Cour de cassation justifie sa position en relevant que l’article 15-III ne renvoie à l’arrêté ministériel que pour la fixation du plafond de ressources, et non pour le mode de calcul des ressources elles-mêmes. Il en résulte que le locataire âgé disposant d’un patrimoine locatif, même modeste, doit être particulièrement vigilant lors de la réception d’un congé pour vente ou pour reprise.
Ces deux arrêts, rendus en formation de section et publiés au Bulletin, témoignent de l’importance que la troisième chambre civile attache à la protection du locataire âgé. Le bailleur qui entend délivrer un congé à un locataire susceptible de bénéficier de ce statut protecteur doit impérativement vérifier, préalablement à toute décision, l’âge et les ressources de son locataire, sous peine de nullité du congé. Le non-respect de cette obligation expose le bailleur à une action en nullité du congé et, potentiellement, à une demande de dommages et intérêts.
B. Le contrôle du juge et les sanctions de la fraude
Le paragraphe V de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le fait pour un bailleur de délivrer un congé justifié frauduleusement par sa décision de reprendre ou de vendre le logement est puni d’une amende pénale dont le montant ne peut être supérieur à 6 000 euros pour une personne physique et à 30 000 euros pour une personne morale. Cette sanction pénale, qui s’ajoute aux sanctions civiles de la nullité du congé et de l’octroi de dommages et intérêts, confère au dispositif une force dissuasive particulière. Le législateur a ainsi entendu réprimer les congés frauduleux, c’est-à-dire ceux qui, sous couvert d’une intention affichée de vendre le logement, poursuivent en réalité un objectif d’expulsion du locataire sans respecter les garanties légales.
Le juge dispose d’un large pouvoir d’appréciation pour vérifier la réalité du motif du congé. Il peut, même d’office, examiner les circonstances de fait et déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes. La jurisprudence a précisé que le juge peut tenir compte d’éléments postérieurs à la délivrance du congé, dès lors qu’ils sont de nature à établir l’intention réelle du bailleur au jour de la délivrance du congé. La Cour de cassation a ainsi validé le raisonnement d’une cour d’appel qui, pour apprécier le caractère réel et sérieux de l’intention de reprise du bailleur, avait tenu compte de son inscription sur les listes électorales de la commune postérieurement au congé, de la réalisation d’importants travaux dans le logement et de la souscription de contrats de fourniture d’énergie (Cass. 3e civ., 12 octobre 2023, n° 22-18.580, précité).
L’évolution du droit de la preuve en la matière est significative. Le bailleur ne peut se contenter d’affirmer son intention de vendre : il doit, en cas de contestation, rapporter la preuve d’actes positifs et concrets témoignant de la réalité de son projet. La mise en vente effective du bien auprès d’une agence immobilière, la publication d’annonces, la fixation d’un prix conforme au marché constituent autant d’éléments de nature à convaincre le juge. À l’inverse, l’absence de toute diligence dans la recherche d’un acquéreur postérieurement au départ du locataire fait présumer la fraude.
La notion de fraude est appréciée souverainement par les juges du fond, sous le contrôle de la Cour de cassation qui vérifie la légalité de leurs motifs. Le congé frauduleux peut être sanctionné par la nullité du congé, l’allocation de dommages et intérêts au profit du locataire évincé, voire la condamnation du bailleur au paiement d’une amende pénale. Le locataire est recevable dans sa constitution de partie civile et la demande de réparation de son préjudice. Cette triple sanction, civile et pénale, témoigne de l’importance que le législateur et le juge attachent à la loyauté du bailleur dans la mise en œuvre de son droit de reprise ou de vente.
L’analyse de la jurisprudence de la troisième chambre civile sur la période 2023-2026 fait apparaître une tendance de fond : la Cour de cassation s’attache à restaurer un équilibre entre les droits du bailleur et ceux du locataire, dans un contexte de tension croissante du marché locatif. Le formalisme protecteur de l’article 15 ne constitue pas un obstacle dirimant au droit de propriété du bailleur, mais il impose à ce dernier une transparence et une loyauté dont le juge est le garant. La voie est ainsi tracée pour un contentieux de la résiliation du bail qui concilie la liberté contractuelle avec la protection du logement, bien essentiel par nature.
Enfin, il convient de relever que la jurisprudence récente de la troisième chambre civile s’inscrit dans un mouvement plus large de renforcement des droits du locataire face au congé. L’arrêt du 4 juin 2026, par lequel la Cour de cassation a jugé que la locataire ayant notifié son congé n’était pas dispensée du paiement du loyer pendant le préavis en l’absence de relocation, rappelle que la rigueur s’applique dans les deux sens (Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 25-13.387). Cette décision, rendue quelques jours seulement avant la publication du présent article, témoigne de la vigilance constante de la haute juridiction sur l’équilibre des droits et obligations des parties au contrat de bail.
De même, l’arrêt du 11 janvier 2024, par lequel la Cour de cassation a jugé que le congé pour reprise délivré par le bailleur acquéreur d’un bien occupé ne peut prendre effet qu’à l’expiration d’une durée de deux ans à compter de la date d’acquisition lorsque le terme du contrat en cours intervient moins de deux ans après l’acquisition (Cass. 3e civ., 11 janvier 2024, n° 22-19.891, Publié au Bulletin), illustre la cohérence du dispositif protecteur mis en place par le législateur. Le bailleur qui acquiert un bien occupé ne peut évincer le locataire avant l’expiration d’un délai minimal, ce qui garantit au locataire une certaine stabilité dans son logement.
Conclusion
Le droit de préemption du locataire, tel que régulé par l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 et interprété par la troisième chambre civile de la Cour de cassation, constitue un dispositif protecteur d’une remarquable cohérence. Le formalisme rigoureux auquel est soumis le congé pour vente, le droit de préemption subsidiaire qui permet au locataire d’acquérir aux conditions les plus favorables sans supporter la commission de l’agent immobilier, la protection renforcée du locataire âgé et les sanctions de la fraude dessinent un régime dans lequel le droit du bailleur de disposer de son bien est concilié avec le droit du locataire au maintien dans les lieux. La jurisprudence la plus récente confirme que la Cour de cassation veille avec constance à l’effectivité de ces garanties, sans pour autant méconnaître les prérogatives du propriétaire. Les praticiens du droit immobilier trouveront dans ces arrêts un guide sûr pour la rédaction des congés et la conduite des contentieux afférents.
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