La clause de solidarité entre colocataires : étendue et extinction dans la jurisprudence récente de la troisième chambre civile
La colocation s’est imposée comme un mode d’habitat structurant dans les zones urbaines tendues où l’accès au logement constitue une difficulté croissante pour les étudiants, les jeunes actifs et les ménages modestes. Définie par la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 comme la location d’un même logement par plusieurs locataires constituant leur résidence principale, elle obéit à un régime juridique spécifique introduit par la loi ALUR du 24 mars 2014 et substantiellement remanié par la loi ELAN du 23 novembre 2018. Au cœur de ce dispositif figure la clause de solidarité, mécanisme par lequel chaque colocataire s’engage à répondre de l’intégralité de la dette locative envers le bailleur, bien au-delà de sa part contributive théorique.
Cette solidarité, si elle constitue une garantie essentielle pour le bailleur, représente pour les colocataires une source de risques juridiques et financiers considérables, singulièrement lorsqu’un départ intervient en cours de bail. La jurisprudence de la troisième chambre civile de la Cour de cassation, rendue entre 2021 et 2026, a précisé avec une constance remarquable les contours de cette obligation et, surtout, les conditions et les effets de son extinction. Ces décisions, dont plusieurs sont publiées au Bulletin, offrent une grille de lecture désormais stabilisée du régime de l’article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989.
L’analyse de ces arrêts révèle une double dynamique juridictionnelle. D’une part, la Cour de cassation consacre la rigueur du mécanisme solidaire en réaffirmant son caractère d’ordre public et son automaticité dès lors qu’il est stipulé. D’autre part, elle en circonscrit strictement les limites temporelles et matérielles, rappelant que la solidarité ne saurait survivre indéfiniment au congé du colocataire sortant ni s’étendre à des créances nées postérieurement à son extinction. Cette tension entre la protection du bailleur et la sauvegarde des droits du colocataire constitue le fil directeur des développements qui suivent.
I. Le fondement et l’étendue de l’obligation solidaire entre colocataires
A. L’encadrement légal de la clause de solidarité
Le régime de la colocation est défini par l’article 8-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, dite loi ELAN. Ce texte, en vigueur depuis le 1er juillet 2021, dispose que la colocation est « la location d’un même logement par plusieurs locataires, constituant leur résidence principale, et formalisée par la conclusion d’un contrat unique ou de plusieurs contrats entre les locataires et le bailleur ». Le paragraphe VI du même article prévoit que « la solidarité d’un des colocataires et celle de la personne qui s’est portée caution pour lui prennent fin à la date d’effet du congé régulièrement délivré et lorsqu’un nouveau colocataire figure au bail. À défaut, elles s’éteignent au plus tard à l’expiration d’un délai de six mois après la date d’effet du congé » (article 8-1, VI, de la loi du 6 juillet 1989).
Par ailleurs, le paragraphe V du même article précise que le montant de la somme des loyers perçus de l’ensemble des colocataires ne peut être supérieur au montant du loyer applicable au logement, et autorise les parties à convenir d’un forfait de charges qui « ne peut donner lieu à complément ou à régularisation ultérieure » (article 8-1, V, de la loi du 6 juillet 1989). Ce dispositif, combiné à l’obligation de délivrance d’un logement décent prévue par l’article 1719 du Code civil (article 1719 du Code civil), constitue le socle normatif sur lequel la jurisprudence de la troisième chambre civile a construit sa doctrine.
En droit commun des obligations, la solidarité est régie par les articles 1313 et suivants du Code civil, dans leur rédaction issue de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016. Aux termes de l’article 1313, « la solidarité entre les débiteurs oblige chacun d’eux à toute la dette. Le paiement fait par l’un d’eux les libère tous à l’égard du créancier ». La Cour de cassation rappelle de manière constante que la solidarité ne se présume pas et doit être expressément stipulée dans le contrat de bail. Cette exigence a été réaffirmée avec une particulière netteté par un arrêt de la troisième chambre civile du 8 avril 2021, qui a posé les principes directeurs de la matière en énonçant que « la solidarité d’un des colocataires prend fin à la date d’effet du congé régulièrement délivré et lorsqu’un nouveau colocataire figure au bail » et qu’« à défaut, elle s’éteint au plus tard à l’expiration d’un délai de six mois après la date d’effet du congé » (Cass. 3e civ., 8 avr. 2021, n° 19-23.343, Publié au Bulletin).
La chambre a, dans cette même décision, déduit de ce texte que « la solidarité prend fin pour les dettes nées à compter de cette date » (Cass. 3e civ., 8 avr. 2021, n° 19-23.343, Publié au Bulletin). Cette formulation, par sa généralité, emporte une conséquence majeure : elle signifie que toute créance du bailleur née postérieurement à l’extinction de la solidarité — qu’il s’agisse de loyers impayés, de charges, ou de frais de remise en état des lieux — ne peut être imputée au colocataire sortant. La précision est d’autant plus importante qu’elle écarte toute tentative d’étendre la solidarité au-delà de son terme légal par le jeu d’une clause contractuelle contraire.
B. La portée matérielle de l’obligation solidaire
Si le principe de la solidarité est clairement établi par les textes, sa portée matérielle a fait l’objet d’importantes précisions jurisprudentielles au cours des dernières années. La question centrale est celle de savoir quelles créances du bailleur entrent dans le champ de la garantie solidaire et, corrélativement, quelles dettes en sont exclues en raison de leur nature ou de leur date de naissance.
Dans l’arrêt précité du 8 avril 2021, la troisième chambre civile a censuré une cour d’appel qui avait condamné une colocataire sortante au paiement de réparations locatives au motif que « la créance du bailleur au titre de la remise en état des lieux était née après l’expiration de l’obligation solidaire » (Cass. 3e civ., 8 avr. 2021, n° 19-23.343, Publié au Bulletin). En l’espèce, la colocataire avait donné congé à effet au 29 avril 2015, de sorte que son obligation solidaire s’était éteinte, au plus tard, le 29 octobre 2015. L’état des lieux de sortie n’ayant été établi que le 4 janvier 2016 avec le colocataire resté dans les lieux, la créance de réparation était née postérieurement au terme de la solidarité. Cette solution, d’une rigueur implacable, protège le colocataire sortant contre les conséquences financières des dégradations commises par le colocataire restant après son départ.
Le même arrêt a également précisé, sur le fondement des articles 7 et 22 de la loi du 6 juillet 1989, que le dépôt de garantie « a notamment pour objet de garantir le paiement du loyer » (Cass. 3e civ., 8 avr. 2021, n° 19-23.343, Publié au Bulletin), censurant ainsi l’arrêt d’appel qui avait retenu que « le dépôt de garantie n’a pas vocation à couvrir des échéances de loyer ». Cette précision est essentielle en pratique : elle permet au colocataire de solliciter l’imputation du dépôt de garantie sur les loyers impayés, y compris lorsque cette demande est formulée dans le cadre d’une action en paiement dirigée contre lui après son départ.
Par un arrêt plus récent du 12 février 2026, la troisième chambre civile a précisé les règles applicables aux charges locatives dans le cadre d’une colocation. En l’espèce, une chambre meublée au sein d’une maison louée en colocation avait été donnée à bail moyennant un loyer mensuel de 620 euros, outre un forfait de charges de 30 euros. La bailleresse réclamait un complément au titre des charges réellement exposées. La Cour de cassation a rejeté cette demande en énonçant qu’« ayant constaté que le bail liant les parties portait sur une chambre meublée au sein d’une maison louée en colocation et qu’il prévoyait un montant de charges fixé de façon forfaitaire à la somme mensuelle de 30 euros, le juge en a exactement déduit que le bailleur ne pouvait demander un paiement complémentaire au titre des charges réellement exposées » (Cass. 3e civ., 12 févr. 2026, n° 24-20.958). Cette décision illustre la portée du paragraphe V de l’article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989, qui exclut toute régularisation ultérieure des charges lorsque les parties ont opté pour un forfait.
Enfin, dans un arrêt du 28 mars 2024, la troisième chambre civile a été amenée à se prononcer sur la frontière entre la colocation et d’autres formes de mise à disposition d’un local. En l’espèce, la cour d’appel avait écarté la qualification de bail pour des locations consenties dans un immeuble parisien au motif que les annonces proposaient des « lits dans une chambre partagée par quatre occupants, outre un accès à des espaces communs ». La Cour de cassation a validé cette analyse en relevant que la cour d’appel faisait « ainsi ressortir l’absence de jouissance à titre exclusif du local par ses occupants, en dehors du seul lit mis à leur disposition », ce qui permettait d’écarter la qualification de bail revendiquée par la société propriétaire (Cass. 3e civ., 28 mars 2024, n° 23-13.148). Cette décision rappelle que la colocation, pour relever du régime protecteur de la loi du 6 juillet 1989, suppose que chaque colocataire dispose d’une jouissance privative d’au moins une partie du logement, condition qui fait défaut dans les formules de type « coliving » où seule une place de lit est attribuée.
II. Les causes et les effets de l’extinction de la solidarité
A. Le congé régulier et le mécanisme du délai de six mois
Le mécanisme d’extinction de la solidarité est régi par le paragraphe VI de l’article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989, qui organise une double hypothèse. La première, immédiate, est celle du congé régulièrement délivré par le colocataire sortant, combiné à l’entrée dans les lieux d’un nouveau colocataire figurant au bail. Dans ce cas, la solidarité du colocataire sortant et celle de sa caution prennent fin à la date d’effet du congé. La seconde, subsidiaire, est celle du délai de six mois : à défaut de remplacement du colocataire sortant, la solidarité s’éteint au plus tard à l’expiration de ce délai, qui court à compter de la date d’effet du congé.
Ce mécanisme a été rigoureusement appliqué par la Cour de cassation dans l’arrêt du 8 avril 2021. La chambre a énoncé, dans un attendu de principe, qu’« il en résulte que la solidarité prend fin pour les dettes nées à compter de cette date » (Cass. 3e civ., 8 avr. 2021, n° 19-23.343, Publié au Bulletin). Cette formulation, qui vise indifféremment les deux hypothèses d’extinction, signifie que le colocataire sortant ne peut être poursuivi pour aucune dette — loyer, charges, réparations ou indemnité d’occupation — née après la date à laquelle sa solidarité a pris fin. La solution, qui s’impose avec la force du droit impératif, ne peut être écartée par une clause contraire du contrat de bail.
Par ailleurs, dans un arrêt du 4 juin 2026, la troisième chambre civile, statuant sur le fondement des articles 1719, 1°, du Code civil et 6, 15 et 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, a jugé que « lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant » (Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 24-16.993, Publié au Bulletin). Si cette décision ne porte pas spécifiquement sur la colocation, elle intéresse directement la situation des colocataires confrontés à un logement indécent, en ce qu’elle prive le bailleur de la faculté d’invoquer la nullité du bail ou sa résiliation pour obtenir leur expulsion. Le colocataire qui se trouverait dans un tel logement ne saurait donc être contraint de quitter les lieux en raison de l’indécence imputable au bailleur, quand bien même les autres colocataires auraient cessé d’occuper les lieux.
L’arrêt du 12 février 2026, déjà évoqué, apporte une précision complémentaire sur le régime des charges en colocation. La Cour de cassation y confirme que le choix d’un forfait de charges, autorisé par l’article 8-1, V, de la loi du 6 juillet 1989, interdit toute régularisation ultérieure, y compris lorsque le bailleur estimerait que les charges réellement exposées excèdent le montant forfaitaire. Cette solution, protectrice pour les colocataires, contribue à la prévisibilité des charges locatives dans les contrats de colocation et évite les litiges relatifs à la répartition des charges entre colocataires successifs (Cass. 3e civ., 12 févr. 2026, n° 24-20.958).
B. Les hypothèses particulières d’extinction anticipée
Le législateur a prévu, à l’article 8-2 de la loi du 6 juillet 1989, créé par la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, un dispositif spécifique permettant au locataire victime de violences conjugales de se dégager de la solidarité avant même l’expiration du délai de six mois. Ce texte prévoit que la solidarité du locataire victime prend fin à la date à laquelle il a informé le bailleur des violences exercées au sein du couple, sous réserve de justifier du dépôt d’une plainte ou de la délivrance d’une ordonnance de protection.
La portée de ce dispositif a été précisée par un arrêt de la troisième chambre civile du 20 avril 2023. En l’espèce, une colocataire avait informé la bailleresse, le 9 octobre 2017, qu’elle avait quitté le logement en raison de violences exercées par son concubin et colocataire, en joignant à son courrier une copie de la plainte pénale déposée. La cour d’appel avait néanmoins retenu sa condamnation solidaire au paiement de l’arriéré locatif. La Cour de cassation a rejeté le pourvoi en énonçant, par un motif de pur droit substitué à ceux critiqués, que « la loi ne disposant que pour l’avenir et n’ayant point d’effet rétroactif, l’article 8-2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, créé par la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, n’est pas applicable à un bail résilié avant son entrée en vigueur » (Cass. 3e civ., 20 avr. 2023, n° 22-13.036). Le bail ayant été résilié à la date de restitution des clés, le 26 février 2018, antérieurement à l’entrée en vigueur de la loi ELAN, le dispositif protecteur de l’article 8-2 ne pouvait recevoir application.
Cette décision, qui peut paraître sévère en l’espèce, illustre l’application rigoureuse du principe de non-rétroactivité de la loi, consacré par l’article 2 du Code civil. Elle rappelle que, pour les baux en cours conclus avant le 1er juillet 2021, date d’entrée en vigueur des dispositions de la loi ELAN relatives à la colocation, l’article 8-2 est applicable aux congés délivrés postérieurement à cette date. En revanche, pour un bail résilié avant cette échéance, le régime antérieur demeure applicable, ce qui peut aboutir à maintenir la solidarité du colocataire victime de violences en dépit des circonstances.
La question de l’application de l’article 8-2 dans le temps est d’autant plus sensible qu’elle touche à la protection des victimes de violences intrafamiliales, objectif à valeur constitutionnelle depuis la décision du Conseil constitutionnel n° 2020-801 DC du 18 juin 2020. La solution de l’arrêt du 20 avril 2023 ne remet pas en cause cette protection pour les baux en cours : elle se borne à constater que, s’agissant d’un bail déjà résilié, le texte nouveau ne pouvait avoir d’effet sur la solidarité qui avait déjà cessé de produire ses effets. Pour les colocataires aujourd’hui confrontés à des violences de la part de leur copreneur, le mécanisme de l’article 8-2 constitue une voie de sortie du lien solidaire qui doit être actionnée sans délai, la preuve des violences pouvant être rapportée par tout moyen, notamment par la production d’une copie du dépôt de plainte ou d’une ordonnance de protection.
Enfin, la jurisprudence de la troisième chambre civile du 4 janvier 2023 a rappelé, dans une espèce relative à des copreneurs de bail rural, le principe d’indivisibilité du bail qui interdit de prononcer la résiliation à l’égard d’un seul copreneur sans l’étendre à l’autre (Cass. 3e civ., 4 janv. 2023, n° 21-17.170). Si cette décision porte sur un bail rural, le principe d’indivisibilité qu’elle consacre est transposable au bail d’habitation et à la colocation : la résiliation du bail ne peut être prononcée que pour le tout, à l’égard de l’ensemble des colocataires, ce qui confère au congé régulièrement délivré par un seul colocataire des effets limités à sa propre situation juridique, sans affecter la validité du bail à l’égard des colocataires restants.
Conclusion
La jurisprudence de la troisième chambre civile de la Cour de cassation, telle qu’elle se dégage des arrêts rendus entre 2021 et 2026, confère au régime de la solidarité entre colocataires une lisibilité et une prévisibilité que les textes seuls ne suffisaient pas à garantir. Trois enseignements majeurs s’en dégagent. Premièrement, la solidarité est d’interprétation stricte et ne peut être étendue au-delà de son terme légal, qu’il s’agisse de la date d’effet du congé combinée à l’entrée d’un nouveau colocataire, ou du délai butoir de six mois. Deuxièmement, la nature de la créance invoquée par le bailleur est déterminante : seules les dettes nées antérieurement à l’extinction de la solidarité peuvent être imputées au colocataire sortant, à l’exclusion des créances de réparation nées postérieurement. Troisièmement, le législateur a aménagé, à l’article 8-2 de la loi du 6 juillet 1989, un dispositif spécifique permettant au colocataire victime de violences conjugales de s’extraire du lien solidaire sans attendre l’expiration du délai de six mois, sous réserve de l’application de ce texte dans le temps.
Ces précisions jurisprudentielles, adossées à un socle textuel renforcé par les lois ALUR et ELAN, offrent aux colocataires comme aux bailleurs un corpus de règles suffisamment stabilisé pour sécuriser leurs relations contractuelles. Il demeure que la rédaction du contrat de colocation constitue un enjeu pratique de premier ordre : la stipulation expresse de la solidarité, le choix entre provisions sur charges et forfait, et l’identification précise de chaque colocataire et de sa caution sont autant d’éléments dont la maîtrise conditionne la prévention des contentieux.
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