Droit transitoire et autorité de chose jugée dans la saisie immobilière : les enseignements de l’arrêt du 21 mai 2026
Le décret n° 2020-1452 du 27 novembre 2020, entré en vigueur le 1er janvier 2021, a porté de deux à cinq ans le délai à l’issue duquel le commandement de payer valant saisie immobilière cesse de plein droit de produire effet s’il n’a pas été mentionné un jugement constatant la vente du bien saisi en marge de sa publication. [[Décret n° 2020-1452 du 27 novembre 2020 portant diverses dispositions relatives notamment à la procédure civile et à la procédure d’indemnisation des victimes d’actes de terrorisme et d’autres infractions, JO 28 novembre 2020, https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/id/JORFTEXT000043654263.]] L’article 12 de ce texte précise que ces dispositions s’appliquent aux instances en cours à cette date. Cette règle d’application immédiate, classique en droit transitoire, soulevait une difficulté singulière dès lors qu’un jugement antérieur, devenu irrévocable, avait déjà statué sur la durée de prorogation des effets du commandement. La deuxième chambre civile de la Cour de cassation a tranché cette question par un arrêt du 21 mai 2026, promis à la publication au Bulletin, en affirmant avec netteté que les dispositions réglementaires nouvelles ne sauraient remettre en cause le dispositif d’un jugement devenu irrévocable, en lui substituant une durée différente.
L’arrêt s’inscrit dans une ligne jurisprudentielle constante relative à la conciliation du principe de l’application immédiate de la loi nouvelle aux instances en cours et du respect de l’autorité de la chose jugée. Si l’idée n’est pas nouvelle, la décision offre une illustration remarquable du lien entre le droit transitoire des voies d’exécution et la protection des situations juridiques définitivement constituées. [[Sur l’articulation entre application immédiate de la loi nouvelle et autorité de chose jugée, v. not. P. Roubier, Le droit transitoire, 2e éd., Dalloz, 2008 ; N. Molfessis, « La rétroactivité dans la jurisprudence de la Cour de cassation », in Rapport annuel de la Cour de cassation 2017, La Documentation française, 2018, https://www.courdecassation.fr/publications/rapport-annuel/rapport-annuel-2017.]]
Le présent article se propose d’analyser successivement le mécanisme de la péremption du commandement de saisie immobilière et la portée de la réforme de 2020, avant d’examiner la solution retenue par la deuxième chambre civile et ses implications pratiques pour les praticiens des voies d’exécution.
I. Le mécanisme de la péremption du commandement de saisie et la réforme de 2020
A. Le régime antérieur : la péremption biennale et le rôle du juge de l’exécution
La procédure de saisie immobilière est engagée par la signification au débiteur d’un commandement de payer valant saisie, lequel est ensuite publié au service de la publicité foncière. [[Article R. 321-1 du code des procédures civiles d’exécution : « En application de l’article L. 321-1, la procédure d’exécution est engagée par la signification au débiteur ou au tiers détenteur d’un commandement de payer valant saisie à la requête du créancier poursuivant. »]] Ce commandement constitue un acte essentiel de la procédure, dont dépend la validité de l’ensemble des actes subséquents. Sa péremption entraîne, de plein droit, la cessation de ses effets et impose au créancier poursuivant de délivrer un nouveau commandement s’il entend poursuivre la vente forcée du bien.
Avant la réforme de 2020, l’article R. 321-20 du code des procédures civiles d’exécution disposait que le commandement publié cessait de produire effet si, dans les deux ans de sa publication, il n’avait pas été mentionné en marge de cette publication un jugement constatant la vente du bien saisi. Ce délai biennal, jugé trop bref par les praticiens, contraignait les créanciers poursuivants à solliciter fréquemment des prorogations judiciaires auprès du juge de l’exécution, sur le fondement de l’article R. 321-22 du même code. [[Article R. 321-22 CPCE : « Ce délai est suspendu ou prorogé, selon le cas, par la mention en marge de la copie du commandement publié d’une décision de justice ordonnant la suspension des procédures d’exécution, le report de la vente, la prorogation des effets du commandement ou la décision ordonnant la réitération des enchères. »]]
Le juge de l’exécution disposait ainsi d’un pouvoir de prorogation discrétionnaire, qu’il exerçait en fonction des circonstances de l’espèce et de la diligence du créancier. Cette prorogation était accordée pour une durée déterminée, généralement de deux ans, et faisait l’objet d’un jugement motivé. Une fois ce jugement devenu irrévocable, la durée de prorogation qu’il fixait s’imposait aux parties et au juge lui-même, sous réserve d’une demande ultérieure de nouvelle prorogation.
Par ailleurs, la jurisprudence avait précisé que le délai de péremption du commandement n’était pas suspendu par l’effet d’une procédure de surendettement, le créancier conservant la faculté d’en solliciter la prorogation. [[TJ Chambéry, 12 mai 2026, n° 25/01042, https://www.courdecassation.fr/decision/6a048779cdc6046d4798c47c : « La seule demande tendant à la péremption d’un commandement de payer valant saisie immobilière ne constitue pas en soi une mesure d’exécution forcée, de sorte que la procédure de surendettement en cours n’est pas de nature à faire échec à une telle demande. »]] Cette solution, constante, souligne la distinction entre la péremption, qui est une mesure de constat, et l’exécution forcée proprement dite.
Le régime de la péremption biennale a ainsi donné lieu à un contentieux nourri devant les juges de l’exécution, principalement autour de la computation des délais et des conditions de la prorogation. Les décisions rendues en cette matière illustrent la rigueur avec laquelle les tribunaux appliquent les règles de péremption, la défaillance du créancier à solliciter une prorogation en temps utile entraînant la caducité irréversible de la procédure.
B. L’innovation du décret du 27 novembre 2020 et son application aux instances en cours
Le décret n° 2020-1452 du 27 novembre 2020 a opéré une modification substantielle du délai de péremption en le portant de deux à cinq ans. Cette réforme, inspirée par le souci de simplifier et de rationaliser la procédure de saisie immobilière, a allongé significativement la durée de validité du commandement, réduisant d’autant la nécessité de recourir à des prorogations judiciaires successives. [[Article R. 321-20 CPCE, dans sa rédaction issue du décret n° 2020-1452 : « Le commandement de payer valant saisie cesse de plein droit de produire effet si, dans les cinq ans de sa publication, il n’a pas été mentionné en marge de cette publication un jugement constatant la vente du bien saisi. »]]
L’article 12, 4°, du décret a précisé que cette disposition nouvelle entrait en vigueur le 1er janvier 2021 et s’appliquait aux instances en cours à cette date. Cette règle de conflit de lois dans le temps, classique en droit processuel, est fondée sur le principe selon lequel les lois de procédure sont d’application immédiate. [[Article 2 du code civil : « La loi ne dispose que pour l’avenir ; elle n’a point d’effet rétroactif. » L’application immédiate de la loi nouvelle aux instances en cours constitue une exception au principe de non-rétroactivité, justifiée par la nature procédurale des dispositions en cause.]]
Cette application immédiate a suscité des interrogations immédiates quant à son articulation avec les décisions de prorogation déjà rendues sous l’empire de la loi ancienne. La question s’est posée de savoir si les commandements dont les effets avaient été prorogés par un jugement antérieur au 1er janvier 2021, pour une durée de deux ans, pouvaient bénéficier rétroactivement du nouveau délai quinquennal. Autrement dit, le décret du 27 novembre 2020 avait-il pour effet d’étendre à cinq ans la durée de prorogation que le juge de l’exécution avait limitée à deux ans dans son dispositif ?
Plusieurs tribunaux se sont prononcés sur cette question, adoptant des solutions divergentes. Certains juges de l’exécution ont considéré que le nouveau délai de cinq ans devait s’appliquer à tous les commandements non périmés au 1er janvier 2021, y compris ceux ayant fait l’objet d’une prorogation judiciaire antérieure. [[TJ Dijon, 15 janvier 2025, n° 18/00122, https://www.courdecassation.fr/decision/6789791c428384b762e6933c : « Le décret n°2020-1452 du 27 novembre 2020, entré en vigueur le 1er janvier 2021, a modifié les dispositions de l’article R. 321-20 du Code de procédure civile ; le délai de péremption du commandement de payer valant saisie immobilière est désormais de 5 ans […] il y a donc lieu d’appliquer le nouveau délai. »]] D’autres, en revanche, ont estimé que l’autorité de la chose jugée attachée au jugement de prorogation faisait obstacle à l’application rétroactive du nouveau délai à une situation juridique déjà tranchée.
II. La primauté de l’autorité de chose jugée sur l’application immédiate de la loi nouvelle
A. La tension entre droit transitoire et sécurité juridique
La difficulté soulevée par l’arrêt du 21 mai 2026 se situe au croisement de deux principes fondamentaux du droit processuel. D’une part, le principe de l’application immédiate de la loi nouvelle aux instances en cours, qui gouverne traditionnellement le droit judiciaire privé et conduit à appliquer sans délai les nouvelles règles de procédure à toutes les affaires non encore définitivement jugées. D’autre part, le principe de l’autorité de la chose jugée, énoncé à l’article 1355 du code civil, qui interdit de remettre en cause ce qui a été tranché par une décision de justice devenue irrévocable. [[Article 1355 du code civil : « L’autorité de la chose jugée n’a lieu qu’à l’égard de ce qui a fait l’objet du jugement. Il faut que la chose demandée soit la même ; que la demande soit fondée sur la même cause ; que la demande soit entre les mêmes parties, et formée par elles et contre elles en la même qualité. », https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000032042331.]]
La jurisprudence de la Cour de cassation a depuis longtemps affirmé que la loi nouvelle ne peut remettre en cause une situation juridique régulièrement constituée à la date de son entrée en vigueur. [[Civ. 2e, 21 mai 2026, n° 23-12.812, publié au Bulletin, § 10 : « Il en résulte que la loi nouvelle ne peut remettre en cause une situation juridique régulièrement constituée à la date de son entrée en vigueur. », https://www.courdecassation.fr/decision/6a0ea082cdc6046d4766932f.]] Ce principe, déduit de l’article 2 du code civil, interdit au législateur comme au pouvoir réglementaire de porter atteinte aux droits acquis ou aux situations juridiques définitivement constituées.
En matière de voies d’exécution, la notion de situation juridique régulièrement constituée revêt une importance particulière. Le jugement qui proroge les effets d’un commandement de saisie pour une durée déterminée ne se borne pas à aménager la procédure : il fixe un droit au profit du créancier poursuivant et une limite à l’action en péremption offerte au débiteur. [[Article 480 du code de procédure civile : « Le jugement qui tranche dans son dispositif tout ou partie du principal, ou celui qui statue sur une exception de procédure, une fin de non-recevoir ou tout autre incident a, dès son prononcé, l’autorité de la chose jugée relativement à la contestation qu’il tranche. »]] Ce jugement, une fois irrévocable, constitue une situation juridique acquise que la loi nouvelle ne saurait modifier.
Par ailleurs, la deuxième chambre civile rappelle que les dispositions relatives à la péremption du commandement sont applicables à l’ordonnance du juge-commissaire autorisant la vente d’un immeuble d’un débiteur en liquidation judiciaire, qui produit les effets du commandement conformément à l’article R. 642-23, alinéa 2, du code de commerce. [[Civ. 2e, 21 mai 2026, précité, § 15.]] Cette assimilation, constante en jurisprudence, confère une portée étendue à la solution retenue.
La sécurité juridique, dont le principe a été érigé en exigence constitutionnelle par le Conseil constitutionnel, commande que le justiciable puisse se fier au dispositif d’un jugement irrévocable sans craindre qu’une modification réglementaire ultérieure vienne en altérer la portée. [[Cons. const., 16 décembre 1999, n° 99-421 DC, Loi portant habilitation du Gouvernement à procéder, par ordonnances, à l’adoption de la partie Législative de certains codes : la sécurité juridique est un objectif de valeur constitutionnelle découlant des articles 4 et 16 de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen de 1789.]] L’arrêt du 21 mai 2026 participe de cette exigence en sanctuarisant l’autorité de la chose jugée face aux aléas de la réforme procédurale.
B. La solution de la deuxième chambre civile et sa portée pratique
En l’espèce, le juge-commissaire du tribunal mixte de commerce de Pointe-à-Pitre avait autorisé, par une ordonnance du 13 février 2017 publiée le 9 mai 2017, la vente d’un immeuble appartenant au débiteur en liquidation judiciaire. Le juge de l’exécution avait, par un jugement du 18 avril 2019 publié le 29 avril 2019, prorogé les effets de cette ordonnance pour une durée de deux ans, soit jusqu’au 29 avril 2021. Le liquidateur judiciaire avait ensuite sollicité, le 30 décembre 2021, une nouvelle prorogation pour une durée de cinq ans, en se prévalant des dispositions du décret du 27 novembre 2020.
La cour d’appel de Basse-Terre, infirme le jugement du juge de l’exécution ayant rejeté cette demande, avait considéré que le décret ne distinguait pas entre les commandements délivrés postérieurement à son entrée en vigueur et ceux dont les effets avaient été judiciairement prolongés avant cette entrée en vigueur, et que le nouveau délai de cinq ans devait s’appliquer à tous les commandements non périmés au 1er janvier 2021. La cour d’appel avait écarté l’autorité de la chose jugée attachée au jugement du 18 avril 2019, au motif que celle-ci devait céder lorsqu’une disposition légale créait un droit nouveau au profit de l’une des parties.
La Cour de cassation censure cette analyse avec une netteté remarquable. Au visa des articles 2 du code civil, 480 du code de procédure civile, R. 321-20, R. 321-21 et R. 321-22 du code des procédures civiles d’exécution, et 2, 4°, et 12 du décret n° 2020-1452, la deuxième chambre civile énonce le principe suivant : « Il résulte de ces textes que, si les dispositions réglementaires précitées relatives au nouveau délai de cinq ans entrent en vigueur le 1er janvier 2021 et s’appliquent aux instances en cours, elles ne sauraient remettre en cause le dispositif d’un jugement devenu irrévocable, ayant prorogé pour un délai de deux ans les effets d’une ordonnance, en lui substituant un délai de cinq ans. » [[Civ. 2e, 21 mai 2026, n° 23-12.812, publié au Bulletin, § 16, https://www.courdecassation.fr/decision/6a0ea082cdc6046d4766932f.]]
La Cour ajoute, au paragraphe 19, que la cour d’appel « ne pouvait substituer un délai de cinq ans au délai de deux ans » fixé par le jugement du 18 avril 2019, « devenu irrévocable, ayant, dans son dispositif, prorogé pour une durée de deux ans le délai durant lequel l’ordonnance produisait ses effets ». [[Civ. 2e, 21 mai 2026, précité, § 19.]] Ce faisant, la Cour réaffirme la prééminence de l’autorité de la chose jugée sur le principe de l’application immédiate de la loi nouvelle aux instances en cours, lorsque ces deux principes entrent en conflit.
L’une des spécificités remarquables de l’arrêt du 21 mai 2026 réside dans le fait que la Cour de cassation ne se borne pas à casser l’arrêt d’appel, mais statue au fond, sur le fondement des articles L. 411-3, alinéa 2, du code de l’organisation judiciaire et 627 du code de procédure civile. [[Civ. 2e, 21 mai 2026, précité, § 21 : « Tel que suggéré par les demandeurs, il est fait application des articles L. 411-3, alinéa 2, du code de l’organisation judiciaire et 627 du code de procédure civile. »]] Elle constate que les effets de l’ordonnance du 13 février 2017, prorogés par le jugement du 18 avril 2019, ont cessé le 29 avril 2021, et confirme le jugement du juge de l’exécution du 7 avril 2022 qui avait rejeté la demande de nouvelle prorogation. Cette cassation sans renvoi, qui met définitivement fin au litige, témoigne de la volonté de la Cour de trancher avec autorité cette question de principe.
Par ailleurs, la Cour écarte l’argument selon lequel l’autorité de la chose jugée devrait céder lorsqu’une disposition légale a pour effet de créer un droit nouveau au profit d’une partie. La deuxième chambre civile affirme ainsi implicitement que le caractère impératif de l’autorité de la chose jugée ne souffre pas d’exception au profit de l’application immédiate de la loi nouvelle, fût-elle favorable à l’une des parties au litige. [[Civ. 2e, 21 mai 2026, précité, § 18-19.]]
La solution dégagée par l’arrêt du 21 mai 2026 a des conséquences pratiques considérables pour les praticiens des voies d’exécution. Elle impose aux créanciers poursuivants de veiller scrupuleusement au respect des délais fixés par les décisions de prorogation, sans pouvoir compter sur une extension rétroactive du délai quinquennal prévu par le décret de 2020. Un créancier qui aurait laissé expirer le délai de deux ans imparti par un jugement de prorogation antérieur au 1er janvier 2021 ne peut se prévaloir des dispositions nouvelles pour sauver sa procédure. [[Dans le même sens, v. TJ Le Mans, 14 janvier 2025, n° 24/00067, https://www.courdecassation.fr/decision/679aa1a1e9a46d1f5a769133, qui constate la péremption d’un commandement délivré en 2016, nonobstant l’entrée en vigueur du décret de 2020, les effets du commandement ayant cessé de plein droit à l’expiration du délai de péremption applicable.]]
En revanche, les commandements délivrés postérieurement au 1er janvier 2021, ou ceux dont les effets n’avaient pas encore été prorogés par une décision irrévocable à la date d’entrée en vigueur du décret, bénéficient pleinement du nouveau délai quinquennal. Les commandements non périmés à cette date, mais n’ayant pas fait l’objet d’une décision de prorogation, bénéficient également du délai allongé, conformément au principe de l’application immédiate de la loi nouvelle aux instances en cours. [[TJ Nîmes, 26 mars 2026, n° 21/00045, https://www.courdecassation.fr/decision/69c5c5a0cdc6046d47191e0d : prorogation pour cinq ans d’un commandement délivré le 22 mars 2021, les dispositions du décret de 2020 étant applicables.]] La distinction est donc essentielle et repose sur l’existence ou non d’un jugement de prorogation irrévocable antérieur au 1er janvier 2021.
L’arrêt du 21 mai 2026 illustre également la rigueur avec laquelle la Cour de cassation applique les règles de computation des délais en matière de saisie immobilière. La péremption est constatée de manière quasi-automatique dès lors que le délai imparti est expiré, sans que le juge ne puisse apprécier l’opportunité de prolonger une procédure défaillante. [[TJ Versailles, 18 juillet 2025, n° 24/00152, https://www.courdecassation.fr/decision/687a96636d3730576e93dca1 : prorogation pour cinq ans d’un commandement de 2020 dont les effets n’avaient pas été antérieurement prorogés par un jugement irrévocable. Comparer avec TJ Lisieux, 21 mai 2026, n° 26/00003, https://www.courdecassation.fr/decision/6a0f8667cdc6046d477fe26a, qui constate la péremption d’un commandement de 2017 n’ayant fait l’objet d’aucune prorogation.]] Ce formalisme rigoureux, inhérent aux procédures d’exécution forcée, garantit la sécurité juridique des débiteurs comme des créanciers.
L’office du juge de l’exécution dans le contrôle de la péremption s’en trouve précisé. Il lui appartient de vérifier, pour chaque commandement, si un jugement de prorogation irrévocable existait à la date du 1er janvier 2021. Dans l’affirmative, ce jugement continue de produire ses effets pour la durée qu’il a fixée, et le débiteur est fondé à en solliciter la péremption à l’expiration de ce délai. Dans la négative, le commandement bénéficie du nouveau délai quinquennal, pour autant qu’il n’ait pas déjà périmé à la date d’entrée en vigueur du décret. [[Sur l’articulation des textes, v. Civ. 2e, 21 mai 2026, précité, § 16 à 19.]]
Conclusion
L’arrêt rendu par la deuxième chambre civile le 21 mai 2026 constitue une décision de principe qui éclaire de manière décisive l’articulation entre le droit transitoire des voies d’exécution et la protection de l’autorité de la chose jugée. En affirmant que les dispositions réglementaires nouvelles ne sauraient remettre en cause le dispositif d’un jugement irrévocable ayant fixé la durée de prorogation des effets d’un commandement, la Cour de cassation réaffirme le caractère cardinal de la sécurité juridique dans les procédures d’exécution forcée.
La solution dégagée s’inscrit dans une conception exigeante de l’autorité de la chose jugée, qui ne souffre pas d’être écartée au seul motif qu’une disposition réglementaire nouvelle serait plus favorable au créancier poursuivant. Elle invite les praticiens à une vigilance accrue quant au suivi des délais de péremption et à la nécessité de solliciter en temps utile les prorogations nécessaires, sans escompter un sauvetage rétroactif par une réforme réglementaire ultérieure. La distinction opérée par l’arrêt, entre les commandements ayant fait l’objet d’un jugement de prorogation irrévocable et ceux qui n’en ont pas fait l’objet, constitue désormais une clé de lecture essentielle du régime transitoire de la saisie immobilière.
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