Le demembrement de propriete en droit immobilier : droits et obligations respectifs de l’usufruitier et du nu-proprietaire dans la jurisprudence contemporaine de la troisieme chambre civile

Le demembrement du droit de propriete constitue l’une des figures juridiques les plus delicates du droit des biens. La separation des attributs du droit de propriete entre l’usus, le fructus et l’abusus, pour classique qu’elle soit dans son principe, engendre des difficultes contentieuses dont la troisieme chambre civile de la Cour de cassation est regulierement saisie. L’usufruitier, titulaire du droit de jouir de la chose, et le nu-proprietaire, investi du droit d’en disposer, entretiennent des rapports que les articles 578 a 624 du code civil encadrent sans toujours les epuiser. [[Articles 578 a 624 du code civil.]] La periode 2022-2026 a ete marquee par une activite jurisprudentielle significative de la troisieme chambre civile, qui a precise les contours de ces rapports dans des domaines aussi varies que le bail d’habitation, le bail commercial, la copropriete, la construction et la prescription acquisitive. L’interet pratique de ces precisions est considerable. Le demembrement de propriete est une situation extremement repandue : il resulte le plus souvent d’une succession, lorsque le conjoint survivant recoit l’usufruit des biens du defunt tandis que les enfants en recueillent la nue-propriete, ou d’une donation-partage. Or cette situation, qui peut durer plusieurs decennies, place usufruitier et nu-proprietaire dans une relation de codetention juridique dont les equilibres sont fragiles. Lorsque le conjoint survivant opte pour l’usufruit de la totalite des biens successoraux en vertu de l’article 757 du code civil, ou lorsque les parents consentent une donation avec reserve d’usufruit a leurs enfants, les sources potentielles de conflit sont nombreuses : entretien de l’immeuble, realisation de travaux, perception des loyers, consentement a un bail, vente du bien. [[Article 757 du code civil.]] Les decisions rendues par la Cour de cassation au cours des quatre dernieres annees offrent un eclairage renouvele sur la repartition des prerogatives entre les deux titulaires de droits reels demembres et meritent une analyse d’ensemble.

I. Le partage des prerogatives entre usufruitier et nu-proprietaire

A. La repartition legale des droits et la portee de l’article 606 du code civil

Aux termes de l’article 578 du code civil, l’usufruit est le droit de jouir des choses dont un autre a la propriete, comme le proprietaire lui-meme, mais a la charge d’en conserver la substance. [[Article 578 du code civil.]] Cette definition, dont la troisieme chambre civile fait une application constante, emporte deux consequences majeures. D’une part, l’usufruitier beneficie de l’usus et du fructus : il peut utiliser la chose et en percevoir les fruits, qu’ils soient naturels, industriels ou civils. D’autre part, il est tenu d’une obligation de conservation de la substance qui le distingue radicalement du plein proprietaire et qui fonde l’essentiel de ses obligations envers le nu-proprietaire. Parmi ces obligations, la repartition des charges de reparations constitue un point de cristallisation contentieuse. L’article 605 du code civil met a la charge de l’usufruitier les reparations d’entretien, tandis que l’article 606 reserve au nu-proprietaire les grosses reparations. [[Articles 605 et 606 du code civil.]] La Cour de cassation a rappele, dans un arret du 21 avril 2022, que l’article 606 du code civil enumere limitativement les grosses reparations comme etant « celles des gros murs et des voutes, le retablissement des poutres et des couvertures entieres » et que « celui des digues et des murs de soutenement et de cloture aussi en entier ». [[Cass. 3e civ., 21 avr. 2022, n 21-14.036.]] [[https://www.courdecassation.fr/decision/6260f729b2c302277d9c199e : « L’article 606 du code civil enumere ainsi limitativement les grosses reparations […]. »]] La portee pratique de cette distinction est considerable : toutes les reparations qui ne relevent pas de cette enumeration limitative incombent a l’usufruitier, y compris celles qui, sans etre des grosses reparations au sens de l’article 606, representent un cout significatif. Par ailleurs, l’article 582 du code civil confere a l’usufruitier le droit de jouir de toute espece de fruits, ce qui inclut les loyers produits par l’immeuble donne en location. [[Article 582 du code civil.]] Cette prerogative est le corollaire de l’obligation d’entretien : l’usufruitier percoit les fruits, mais supporte les charges qui en sont la contrepartie naturelle.

B. Le contentieux des baux consentis en demembrement

Le pouvoir de consentir un bail sur un immeuble demembre constitue l’un des points les plus sensibles de la relation entre usufruitier et nu-proprietaire. L’article 595 du code civil pose une distinction fondamentale selon la nature du bail envisage. [[Article 595 du code civil.]] L’usufruitier peut, seul et sans le concours du nu-proprietaire, donner a bail un immeuble a usage d’habitation. En revanche, il ne peut, sans l’accord du nu-proprietaire, consentir un bail rural, commercial, industriel ou artisanal. La Cour de cassation a rappele cette regle avec fermete dans un arret du 26 janvier 2022, publie au Bulletin, en enoncant que « seul l’usufruitier, en vertu de son droit de jouissance sur le bien dont la propriete est demembree, peut, en sa qualite de bailleur, agir en validite du conge pour reprise, et que le defaut de qualite a agir constitue une fin de non recevoir ». [[Cass. 3e civ., 26 janv. 2022, n 20-20.223, publie au Bulletin.]] [[https://www.courdecassation.fr/decision/61f0f2377743e3330ccf075b : « Seul l’usufruitier, en vertu de son droit de jouissance sur le bien dont la propriete est demembree, peut, en sa qualite de bailleur, agir en validite du conge pour reprise […]. »]] Dans cette espece, le nu-proprietaire avait delivre un conge pour reprise au profit de sa belle-fille. La Cour de cassation a censure la cour d’appel qui avait valide le conge, au double motif que le nu-proprietaire n’avait pas qualite pour delivrer seul le conge et que les conditions de validite de ce conge devaient etre appreciees au regard du lien existant entre le beneficiaire de la reprise et l’usufruitier, non le nu-proprietaire. Elle a precise a cet egard que « par l’effet combine de ces dispositions, les conditions de la validite du conge pour reprise ne peuvent etre appreciees qu’au regard du lien existant entre le beneficiaire de la reprise et l’usufruitier ». [[Cass. 3e civ., 26 janv. 2022, n 20-20.223, prec.]] Cette solution, qui peut sembler rigoureuse, est la consequence directe de la structure du demembrement : le nu-proprietaire, qui n’a pas la jouissance du bien, ne saurait s’en prevaloir pour donner conge a un locataire avec lequel il n’entretient d’ailleurs aucun lien contractuel direct. L’usufruitier est, en effet, le seul cocontractant du locataire et le seul titulaire du pouvoir de mettre fin au bail. L’intervention du nu-proprietaire a l’instance, meme volontaire, ne saurait suppleer cette carence. La Cour de cassation a precise que seule l’intervention de l’usufruitier a titre principal, pour se substituer au nu-proprietaire et elever des pretentions pour son propre compte, etait de nature a permettre d’ecarter la fin de non-recevoir opposee par le locataire. [[Cass. 3e civ., 26 janv. 2022, n 20-20.223, prec.]] Pour les baux commerciaux, la sanction du defaut de concours du nu-proprietaire est la nullite du bail. La Cour de cassation a confirme cette solution dans un arret du 7 septembre 2022, en rejetant le pourvoi forme par la societe locataire qui tentait de se prevaloir d’un mandat apparent de l’usufruitier. [[Cass. 3e civ., 7 sept. 2022, n 21-16.202.]] [[https://www.courdecassation.fr/decision/63183ef2f75a164f134508b6 : Le bail commercial conclu par l’usufruitier sans le concours du nu-proprietaire est nul.]] Il a ete soutenu en defense que « le lien de parente entre l’usufruitier et le nu-proprietaire du local loue constitue une circonstance autorisant la societe locataire a ne pas verifier les limites exactes du pouvoir du bailleur ». La Cour de cassation n’a toutefois pas juge ce moyen de nature a entrainer la cassation, consacrant par la-meme la decision de la cour d’appel qui avait prononce la nullite du bail. La jurisprudence admet neanmoins la possibilite d’une autorisation judiciaire permettant a l’usufruitier de conclure seul un bail, lorsque le refus du nu-proprietaire met en peril l’interet du bien demembre. La Cour de cassation a ete saisie d’une telle situation dans un arret du 16 mai 2024, dans lequel une cour d’appel avait autorise une mere, usufruitiere, a conclure seule un bail rural malgre l’opposition du nu-proprietaire. [[Cass. 3e civ., 16 mai 2024, n 23-13.426.]] [[https://www.courdecassation.fr/decision/6645a25998cdd00008065052 : La cour d’appel a autorise l’usufruitiere a conclure seule un bail.]] Cette solution, qui demeure exceptionnelle, illustre la tension entre le principe de cogestion des actes graves et la necessite d’eviter la paralysie du bien demembre.

II. L’exercice des actions en justice et la fin du demembrement

A. La qualite pour agir du nu-proprietaire et de l’usufruitier

La question de la qualite pour agir en justice est etroitement liee a celle de la repartition des prerogatives entre usufruitier et nu-proprietaire. La Cour de cassation a rappele, dans un arret du 21 mai 2026, que « le nu-proprietaire possede par l’intermediaire de l’usufruitier ». [[Cass. 3e civ., 21 mai 2026, n 24-21.014.]] [[https://www.courdecassation.fr/decision/6a0e9fb7cdc6046d4766822e : « Le nu-proprietaire possede par l’intermediaire de l’usufruitier […]. »]] Cette decision precise la portee de l’article 2255 du code civil en matiere de prescription acquisitive dans un contexte de demembrement de propriete. [[Article 2255 du code civil.]] En l’espece, une nue-proprietaire s’etait vue refuser par la cour d’appel la qualite pour interrompre la prescription acquisitive par la reconnaissance du droit d’un tiers, au motif qu’elle ne disposait d’aucun droit propre ou mandat de representation. La Cour de cassation a censure ce raisonnement : devenue nue-proprietaire indivise par l’effet d’une donation en 1994, elle possedait par l’intermediaire de son pere, usufruitier, et avait donc toute qualite pour interrompre la prescription. La Cour a vise expressement l’article 2240 du code civil, selon lequel la reconnaissance par le debiteur du droit de celui contre lequel il prescrivait interrompt le delai de prescription. [[Article 2240 du code civil.]] [[Article 2255 du code civil.]] Cette jurisprudence s’inscrit dans le prolongement d’un arret ancien du 21 mars 1984, que la Cour a pris soin de viser, selon lequel « on ne saurait faire grief a un arret, qui constate les actes de possession exerces par l’usufruitier, d’avoir declare acquise au benefice du nu-proprietaire la prescription trentenaire d’une parcelle, sans avoir releve d’actes de possession accomplis personnellement par ce dernier ». [[Cass. 3e civ., 21 mars 1984, n 83-10.473, Bull. 1984, III, n 78.]] En matiere de copropriete, la repartition des qualites pour agir est gouvernee par l’article 23 de la loi du 10 juillet 1965. La Cour de cassation a rappele, dans un arret du 1er juin 2022, qu’il n’existe pas d’indivision entre l’usufruitier et le nu-proprietaire, dont les droits sont de nature differente. [[Cass. 3e civ., 1er juin 2022, n 21-16.028.]] [[https://www.courdecassation.fr/decision/6297028965ec7ea9d4f0dcc4 : « Il n’existe pas d’indivision entre l’usufruitier et le nu-proprietaire dont les droits sont de nature diferente […]. »]] Par consequent, en l’absence de mandataire commun designe conformement a l’article 23 de la loi du 10 juillet 1965, tant l’usufruitier que le nu-proprietaire ont qualite pour contester une assemblee generale de copropriete, chacun pour la defense de ses interets propres. [[Article 23 de la loi n 65-557 du 10 juillet 1965.]] Cette solution, qui distingue nettement le demembrement de l’indivision, emporte des consequences pratiques importantes pour les coproprietaires en situation de demembrement. L’article 42 de la meme loi prevoit d’ailleurs une clause de solidarite selon laquelle, en cas de demembrement de la propriete d’un lot, les nu-proprietaires et usufruitiers sont tenus solidairement du paiement des charges de copropriete, ce qui constitue une derogation notable au principe de repartition des charges entre usufruitier et nu-proprietaire pose par les articles 605 et suivants du code civil. [[Article 42 de la loi du 10 juillet 1965.]] Dans le domaine de la construction, la Cour de cassation a apporte une precision d’importance dans un arret du 13 avril 2023, publie au Bulletin. [[Cass. 3e civ., 13 avr. 2023, n 22-10.487, publie au Bulletin.]] [[https://www.courdecassation.fr/decision/6438f0f6a942a604f5e93101 : « Le droit d’accession du nu-proprietaire du fonds sur lequel l’usufruitier edifie une construction nouvelle est regi, en l’absence de convention reglant le sort de cette construction, par l’article 555 du meme code et n’opere, ainsi, qu’a la fin de l’usufruit. »]] Enoncant que « le droit d’accession du nu-proprietaire du fonds sur lequel l’usufruitier edifie une construction nouvelle est regi, en l’absence de convention reglant le sort de cette construction, par l’article 555 du meme code et n’opere, ainsi, qu’a la fin de l’usufruit », la Cour de cassation a tire les consequences de cette situation quant a l’exercice de l’action en garantie decennale. [[Article 555 du code civil.]] Le nu-proprietaire, qui n’est pas encore proprietaire de la construction edifiee par l’usufruitier, ne peut exercer l’action en garantie decennale que la loi attache a la propriete de l’ouvrage. En l’espece, la SCI nu-proprietaire du terrain sur lequel l’usufruitier avait fait edifier une piscine couverte avait ete declaree irrecevable en son action en garantie decennale. La Cour de cassation a approuve cette solution : la SCI n’etant pas devenue proprietaire de l’ouvrage, l’usufruit n’ayant pas pris fin, elle ne pouvait se prevaloir des articles 1792 et suivants du code civil. [[Article 1792 du code civil.]] Cette jurisprudence rappelle que, dans le demembrement, la qualite de maitre de l’ouvrage et le droit d’agir en garantie decennale sont dissocies de la qualite de proprietaire du sol.

B. L’acquisition et l’extinction des droits dans le temps

L’extinction de l’usufruit, regie par les articles 617 et 618 du code civil, constitue le terme naturel du demembrement et entraine la reconstitution de la pleine propriete sur la tete du nu-proprietaire. [[Articles 617 et 618 du code civil.]] L’article 617 prevoit que l’usufruit s’eteint par la mort de l’usufruitier, par l’expiration du temps pour lequel il a ete accorde, par la consolidation ou la reunion sur la meme tete des deux qualites d’usufruitier et de proprietaire, par le non-usage du droit pendant trente ans, par la perte totale de la chose sur laquelle l’usufruit est etabli. [[Article 617 du code civil.]] La Cour de cassation a tire les consequences procedurales de cette extinction dans un arret du 16 fevrier 2022, egalement publie au Bulletin. [[Cass. 3e civ., 16 fev. 2022, n 20-15.164, publie au Bulletin.]] [[https://www.courdecassation.fr/decision/620ca2d5c61f23729bcf61df : « En vertu de l’article 617 du code civil, l’usufruit s’eteignant par la mort de l’usufruitier, il ne peut y avoir transmission a cause de mort de ce droit ni d’une action qui en est l’accessoire. »]] Elle y enonce que « en vertu de l’article 617 du code civil, l’usufruit s’eteignant par la mort de l’usufruitier, il ne peut y avoir transmission a cause de mort de ce droit ni d’une action qui en est l’accessoire ». Par consequent, le deces de l’usufruitier eteint l’instance qu’il avait introduite, sans possibilite de reprise par ses heritiers. Cette solution, qui peut paraitre severe, est la consequence logique du caractere viager de l’usufruit et de l’absence de transmissibilite de ce droit a cause de mort. Dans le meme arret, la Cour de cassation a apporte une precision importante quant a la qualite de l’usufruitier de parts sociales d’une societe civile immobiliere. [[Cass. 3e civ., 16 fev. 2022, n 20-15.164, prec.]] Statuant apres avis de la chambre commerciale, elle a juge que « l’usufruitier de parts sociales ne peut se voir reconnaitre la qualite d’associe, qui n’appartient qu’au nu-proprietaire, mais qu’il doit pouvoir provoquer une deliberation des associes sur une question susceptible d’avoir une incidence directe sur son droit de jouissance ». [[Article 1844 du code civil.]] Cette solution, qui opere une distinction subtile entre la qualite d’associe et le pouvoir de provoquer une deliberation, merite l’attention des praticiens du droit des societes immobilieres. L’article 618, qui prevoit la decheance de l’usufruitier en cas d’abus de jouissance, constitue une sanction grave dont la mise en oeuvre est subordonnee a la demonstration d’un comportement caracterise de l’usufruitier, tel que des degradations commises sur le fonds ou un defaut d’entretien de nature a compromettre la substance du bien. [[Article 618 du code civil.]] La jurisprudence fait une application stricte de ce texte, qui ne saurait etre invoque a la legere : la simple negligence dans l’entretien ne suffit pas a caracteriser l’abus de jouissance ; il faut un comportement actif de degradation ou un defaut d’entretien d’une gravite telle que la substance meme du bien est menacee. La Cour de cassation exerce sur ce point un controle de motivation, verifiant que les juges du fond caracterisent avec precision les faits constitutifs de l’abus de jouissance. Par ailleurs, la jurisprudence precise que l’extinction de l’usufruit par le deces de l’usufruitier opere de plein droit, sans qu’une decision de justice soit necessaire. Le nu-proprietaire devient automatiquement plein proprietaire et peut, des cet instant, exercer l’integralite des droits attaches a la pleine propriete, notamment les actions possessoires et les actions en revendication. Cette automaticite est toutefois temperee par les difficultes probatoires que peut rencontrer le nu-proprietaire pour etablir la date exacte du deces de l’usufruitier lorsqu’il n’est pas en mesure de produire un acte de deces.

Conclusion

La jurisprudence de la troisieme chambre civile rendue entre 2022 et 2026 temoigne d’une volonte de clarification des rapports entre usufruitier et nu-proprietaire, sans bouleversement des principes herites du code civil. La Cour de cassation maintient une distinction rigoureuse entre les prerogatives de chacun, qu’il s’agisse du pouvoir de consentir un bail, de la qualite pour agir en justice ou de la charge des reparations. Le demembrement de propriete demeure une institution dont la subtilite exige, de la part des praticiens, une connaissance precise des textes et de leur interpretation jurisprudentielle. Les solutions degagees au cours de la periode recente confirment que l’equilibre entre les droits de l’usufruitier et ceux du nu-proprietaire repose moins sur une egalite arithmetique que sur une articulation fonctionnelle fondee sur la destination economique du bien et la preservation de sa substance. La vigilance reste de mise dans la redaction des conventions de demembrement, qu’il s’agisse de donations avec reserve d’usufruit ou d’actes de partage successoral, car c’est dans ces stipulations que se trouvent le plus souvent les clefs d’une coexistence paisible entre les titulaires de droits reels demembres.