Le cumul des sanctions du manquement du bailleur à l’obligation de délivrance d’un logement décent
I. L’obligation continue de délivrance, fondement du cumul des sanctions
A. La persistance de l’obligation pendant toute la durée du bail
L’obligation de délivrance qui pèse sur le bailleur ne s’épuise pas à la remise des clefs. Elle constitue une obligation continue, exigible pendant toute la durée du contrat de bail, ainsi que la troisième chambre civile de la Cour de cassation l’a rappelé avec une netteté remarquable dans un arrêt du 2 avril 2026. [[ Cass. 3e civ., 2 avr. 2026, n 24-22.181, https://www.courdecassation.fr/decision/69ce05adcdc6046d47d34f16 : « Ces obligations continues sont exigibles pendant toute la durée du bail, de sorte que la persistance du manquement du bailleur à celles-ci constitue un fait permettant au locataire d’exercer une action contre lui en exécution forcée de ses obligations. » ]] Cette solution, qui consolide une jurisprudence dont les prémisses étaient déjà discernables, emporte des conséquences procédurales décisives quant à la recevabilité de l’action du locataire, qui se trouve affranchi de l’écueil de la prescription pour toute demande tendant à l’exécution forcée des obligations du bailleur.
Aux termes de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. [[ Art. 1719 C. civ., https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000020459127 ]] Le texte ajoute, dans une disposition dont la portée est trop souvent méconnue, que lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant. Cette interdiction, qui frappe d’inefficacité toute tentative d’expulsion fondée sur l’impropriété du logement à l’habitation, constitue le premier étage de l’édifice protecteur du locataire.
L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 précise quant à lui que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. [[ Art. 6, loi n 89-462 du 6 juillet 1989 ]] Les caractéristiques du logement décent sont définies par le décret n 2002-120 du 30 janvier 2002, modifié à de multiples reprises, dont la dernière révision, issue du décret n 2023-696 du 29 juillet 2023, a intégré le critère de performance énergétique minimale aux fins de lutter contre les passoires thermiques.
La combinaison de ces textes dessine une obligation de résultat dont le bailleur ne peut s’exonérer qu’en caractérisant un événement de force majeure. Le décret n 2002-120 du 30 janvier 2002, dans sa rédaction issue du décret n 2023-696 du 29 juillet 2023, fixe les caractéristiques minimales du logement décent en distinguant cinq critères cumulatifs : la sécurité physique et la santé des occupants, l’absence d’infestation parasitaire, la performance énergétique minimale, la mise à disposition de certains équipements et la conformité à l’usage d’habitation. La Cour de cassation a rappelé avec constance, dans une série d’arrêts qui jalonnent la période récente, que le bailleur ne peut s’exonérer de cette obligation qu’en caractérisant un événement de force majeure. Dans une décision du 27 juin 2024, la troisième chambre civile a censuré une cour d’appel qui avait rejeté les demandes de la locataire au motif que des travaux avaient été entrepris dès la prise d’effet du bail et que la locataire avait dissuadé le bailleur de les poursuivre. [[ Cass. 3e civ., 27 juin 2024, n 23-15.226, https://www.courdecassation.fr/decision/667d33070e9e6ea7dff2c9a8 : « En statuant ainsi, par des motifs inopérants, et sans caractériser un événement de force majeure, seul de nature à exonérer le bailleur de son obligation de délivrance d’un logement décent pendant la durée du contrat de bail, la cour d’appel a violé les textes susvisés. » ]]
La nature continue de l’obligation de délivrance produit des effets considérables sur le terrain de la prescription, traditionnellement gouvernée en matière de baux d’habitation par l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, aux termes duquel toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit. La troisième chambre civile a jugé, dans l’arrêt précité du 2 avril 2026, que la persistance du manquement du bailleur à son obligation de délivrance constitue un fait permettant au locataire d’exercer une action en exécution forcée, sans que la prescription triennale ne puisse lui être opposée. La prescription de l’action en exécution forcée est ainsi neutralisée tant que le manquement perdure, ce qui consolide considérablement la position procédurale du locataire face à un bailleur défaillant.
Cette solution n’est toutefois pas sans limite. Dans un arrêt du 4 juin 2026 promis à la plus large publication, la Cour de cassation a précisé que si l’exécution forcée échappe à la prescription tant que le manquement perdure, la réparation pécuniaire du préjudice de jouissance est quant à elle soumise à la prescription triennale de l’article 7-1. [[ Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n 24-11.437, FS-B, https://www.courdecassation.fr/decision/6a211638cdc6046d470a99b9 : « Le locataire d’un local à usage d’habitation est recevable, d’une part, à poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation de délivrance d’un logement décent tant que le manquement perdure, d’autre part à obtenir la réparation des conséquences dommageables de l’inexécution par le bailleur de son obligation de délivrance d’un logement décent sur une période de trois ans précédant sa demande en justice. » ]]
B. Le verrou de la force majeure, condition exclusive d’exonération
Le régime exonératoire applicable au manquement du bailleur à son obligation de délivrance est d’une rigueur qui confine à l’absolu. La Cour de cassation a très tôt posé que seule la force majeure, ou la cause exclusive du dommage imputable au locataire, pouvait exonérer le bailleur de sa responsabilité. L’arrêt du 11 janvier 2024 constitue une illustration éclatante de cette exigence : la troisième chambre civile y censure une cour d’appel qui avait rejeté les demandes d’indemnisation du locataire au motif que ce dernier avait refusé les offres de relogement et l’installation d’un déshumidificateur. [[ Cass. 3e civ., 11 janv. 2024, n 22-15.848, https://www.courdecassation.fr/decision/659f9f303328fa00087a29a1 : « En statuant ainsi, sans caractériser un comportement fautif du locataire constituant un cas de force majeure ou la cause exclusive du dommage, de nature à exonérer totalement le bailleur de sa responsabilité pour les préjudices subis par le locataire dès la prise d’effet du bail à raison de l’humidité du logement, la cour d’appel a violé les textes susvisés. » ]]
Or, cette exigence de qualification stricte de la cause exonératoire a été réaffirmée à plusieurs reprises, dessinant un standard probatoire particulièrement élevé à la charge du bailleur. La simple négligence du locataire, son défaut d’entretien courant ou son refus de coopérer aux travaux ne sauraient, à eux seuls, exonérer le bailleur de son obligation de délivrance. La Cour de cassation impose aux juges du fond une motivation rigoureuse, qui ne peut se satisfaire de considérations tirées de l’attitude prétendument fautive du locataire ou des efforts déployés par le bailleur pour remédier aux désordres.
En conséquence, les circonstances dans lesquelles le bailleur peut échapper aux sanctions du manquement à l’obligation de délivrance sont résiduelles. La Cour de cassation a, par une décision remarquée du 5 mars 2026, rappelé que le locataire qui se plaint d’un défaut d’entretien du logement ne peut se voir opposer son propre comportement que si celui-ci présente les caractères de la force majeure. [[ Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n 24-15.820, FS-B ]] La solution est constante et ne souffre aucune atténuation. Ce verrou jurisprudentiel est le corollaire indispensable du cumul des sanctions ouvert au locataire : dès lors que l’obligation est de résultat, le bailleur ne peut utilement opposer que des causes d’exonération qualifiées pour échapper aux conséquences de son inexécution.
Dès lors, c’est à l’aune de cette double caractéristique — obligation continue et régime exonératoire strict — qu’il convient d’examiner l’articulation des sanctions que le locataire peut solliciter cumulativement devant le juge. La pratique du contentieux locatif révèle que ces trois leviers sont fréquemment actionnés de manière concomitante par les locataires confrontés à l’inertie de leur bailleur.
II. L’articulation des sanctions : exécution forcée, suspension du loyer et réparation du préjudice
A. L’exécution forcée en nature, prérogative souveraine du juge
L’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 confère au juge saisi par l’une ou l’autre des parties des pouvoirs étendus pour remédier à l’indécence du logement. Le texte dispose que le juge détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution, et qu’il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux. [[ Art. 20-1, loi n 89-462 du 6 juillet 1989, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000043977099 ]] Ce pouvoir d’injonction est discrétionnaire dans son principe comme dans ses modalités, ce qui confère au juge une latitude considérable dans l’adaptation de la sanction à la gravité du manquement constaté.
La troisième chambre civile a rappelé avec force, dans un arrêt publié au Bulletin du 13 juin 2024, que le juge qui constate l’existence de troubles de jouissance subis par un locataire apprécie souverainement les mesures propres à les faire cesser en faisant injonction à leur auteur de procéder à des travaux. [[ Cass. 3e civ., 13 juin 2024, n 22-21.250, FS-B, https://www.courdecassation.fr/decision/666a8c05c0b8d30008019084 : « Le juge, qui constate l’existence de troubles de jouissance subis par un locataire, apprécie souverainement les mesures propres à les faire cesser en faisant injonction à leur auteur de procéder à des travaux. » ]] Il en résulte que le bailleur ne saurait imposer au juge les modalités techniques de la remise en conformité du logement, pas plus qu’il ne saurait s’opposer à une injonction de travaux sous astreinte au motif qu’il disposerait d’une liberté de choix quant aux moyens de satisfaire à son obligation. Le pouvoir d’appréciation du juge s’étend jusqu’à la détermination précise des travaux à réaliser, sans que le bailleur puisse lui substituer son propre choix technique.
La portée de ce pouvoir juridictionnel d’injonction a été récemment renforcée par le législateur. L’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 22 août 2021 portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience, précise désormais que le juge ne peut ordonner la réalisation de travaux visant à permettre le respect du niveau de performance minimal mentionné au premier alinéa de l’article 6 dans deux hypothèses limitativement énumérées. La première concerne le logement faisant partie d’un immeuble soumis au statut de la copropriété, lorsque le copropriétaire concerné démontre que, malgré ses diligences en vue de l’examen de résolutions tendant à la réalisation de travaux relevant des parties communes et la réalisation de travaux dans les parties privatives de son lot, il n’a pu parvenir à ce niveau de performance minimal. La seconde vise le logement soumis à des contraintes architecturales ou patrimoniales qui font obstacle à l’atteinte de ce niveau de performance minimal malgré la réalisation de travaux compatibles avec ces contraintes. Ces tempéraments, strictement circonscrits, n’affectent pas le principe de l’exécution forcée pour les autres critères de décence, notamment ceux relatifs à la sécurité physique et à la santé des occupants.
A cet égard, l’arrêt de la troisième chambre civile du 4 juin 2026, promis à la plus large publication, est venu préciser une limite fondamentale au droit du bailleur de délivrer congé. [[ Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n 24-16.993, FS-B, https://www.courdecassation.fr/decision/6a21163bcdc6046d470a9a5e ]] La Cour y énonce, dans un attendu dont la portée doctrinale est considérable, que « ne constitue pas un motif légitime et sérieux de congé la réalisation de travaux par le bailleur destinés à remédier à l’indécence du logement dont il avait connaissance lors de la conclusion du bail ». Cette formulation consacre une limite substantielle au droit de reprise du bailleur : celui-ci ne saurait instrumentaliser le congé pour motif légitime et sérieux afin de s’affranchir de son obligation de délivrance en récupérant le logement pour y effectuer les travaux de mise en conformité qu’il aurait dû réaliser ab initio. La solution rejoint la prohibition déjà inscrite à l’article 1719, alinéa 1er, du code civil, qui interdit au bailleur de se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant lorsque les locaux sont impropres à l’habitation.
En l’espèce, la bailleresse avait donné à bail un studio dont la pièce principale, d’une surface de 8,84 mètres carrés, avait été jugée indécente par une décision de justice définitive intervenue le 7 janvier 2019. Le congé délivré le 23 mai 2019 pour réaliser des travaux de mise en conformité ne pouvait, selon la Cour de cassation, constituer un motif légitime et sérieux au sens de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989. La solution consacre l’idée selon laquelle le bailleur ne peut tirer profit de sa propre turpitude pour échapper aux liens du contrat. Elle protège le locataire contre les stratégies d’éviction déguisées sous l’apparence d’un congé pour travaux, et s’inscrit dans le prolongement direct de l’obligation de délivrance d’un logement décent dont le bailleur ne peut s’affranchir unilatéralement.
B. La réparation du préjudice de jouissance, sanction autonome soumise à la prescription triennale
L’exécution forcée en nature de l’obligation de délivrance ne fait pas obstacle à l’indemnisation distincte du préjudice de jouissance subi par le locataire. La Cour de cassation a clairement admis, dans l’arrêt du 4 juin 2026 précité, le cumul de l’action en exécution forcée et de l’action en réparation du préjudice de jouissance, tout en précisant le périmètre temporel de cette dernière. [[ Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n 24-11.437, FS-B, https://www.courdecassation.fr/decision/6a211638cdc6046d470a99b9 ]] La troisième chambre civile y énonce un attendu de principe dont la formulation, par sa clarté et sa précision, mérite d’être citée intégralement.
La Cour juge que « l’obligation de délivrance d’un logement décent, continue, est exigible pendant toute la durée du bail. Il en résulte que le locataire d’un local à usage d’habitation est recevable, d’une part, à poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation de délivrance d’un logement décent tant que le manquement perdure, d’autre part à obtenir la réparation des conséquences dommageables de l’inexécution par le bailleur de son obligation de délivrance d’un logement décent sur une période de trois ans précédant sa demande en justice. » Cette solution réalise une synthèse entre deux impératifs potentiellement contradictoires : la protection du locataire, qui justifie le cumul des sanctions, et la sécurité juridique, qui commande de ne pas faire peser sur le bailleur une dette indemnitaire indéfinie.
La prescription triennale de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 constitue le curseur temporel de l’obligation de réparation, sans pour autant affecter la recevabilité de l’action en exécution forcée qui, fondée sur une obligation continue, échappe à l’écoulement du temps tant que le manquement persiste. Cette distinction subtile entre le régime de l’exécution forcée et celui de la réparation indemnitaire n’avait jamais été formulée avec une telle netteté par la Cour de cassation, et constitue l’un des apports doctrinaux majeurs de l’arrêt du 4 juin 2026.
En l’espèce, la locataire, entrée dans les lieux en 2005, sollicitait l’indemnisation du préjudice de jouissance subi depuis cette date, soit sur une période excédant quatorze années. La cour d’appel de Paris avait limité l’indemnisation à la période postérieure au 21 septembre 2013. La Cour de cassation approuve cette limitation en rappelant que la réparation ne peut porter que sur les trois années précédant la demande en justice. Cette limitation temporelle, qui peut paraître sévère au regard de la durée du trouble effectivement subi, est le prix de la cohérence du système : l’imprescriptibilité de l’exécution forcée trouve son contrepoids dans la prescription triennale de la créance indemnitaire.
La suspension du paiement des loyers, prévue par l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, constitue une sanction distincte qui peut se cumuler tant avec l’exécution forcée qu’avec la réparation du préjudice de jouissance. Le juge peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution des travaux. Cette faculté, qui relève du pouvoir discrétionnaire du juge, complète l’arsenal des sanctions cumulables dont dispose le locataire face à un logement indécent. Elle est d’autant plus efficace qu’elle prive immédiatement le bailleur de la contrepartie financière du contrat, créant ainsi une pression économique forte à l’exécution rapide des travaux de mise en conformité.
Par ailleurs, la réparation du trouble de jouissance locative constitue un chef de préjudice autonome, distinct du préjudice corporel ou moral que l’indécence du logement peut également causer. La Cour de cassation a eu l’occasion de préciser, dans un arrêt du 12 septembre 2024, que le préjudice de jouissance se distingue du préjudice matériel lié à la nécessité de relogement ou à la perte d’usage du bien, et qu’il peut être indemnisé sous la forme d’une réfaction du loyer rétroactive pour la période considérée. [[ Cass. 3e civ., 12 sept. 2024, n 23-16.487 ]] Cette approche, qui permet une évaluation concrète du préjudice en fonction du degré d’impropriété du logement à sa destination, est désormais solidement ancrée dans la pratique des juridictions du fond.
A cet égard, il convient de relever que la troisième chambre civile a également précisé, dans un arrêt du 19 février 2026, que l’obligation de délivrance d’un logement décent est une obligation de résultat qui s’impose au bailleur indépendamment de toute faute de sa part, et dont la violation ouvre droit à réparation sans que le locataire ait à démontrer autre chose que le constat objectif de l’indécence. [[ Cass. 3e civ., 19 févr. 2026, n 24-14.903 ]] Cette précision, qui parachève la construction d’un régime de responsabilité objective du bailleur, est décisive en pratique car elle dispense le locataire de la charge probatoire souvent lourde de la faute du bailleur pour obtenir réparation du préjudice de jouissance.
Il convient toutefois d’observer que la mise en œuvre effective de ces sanctions cumulatives demeure largement tributaire de la célérité des procédures judiciaires et de la qualité de l’expertise diligentée. La résiliation du bail aux torts du bailleur, bien que théoriquement envisageable, ne constitue pas la voie la plus protectrice pour le locataire, qui perdrait alors le bénéfice de l’exécution forcée des travaux. La stratégie contentieuse la plus efficiente consiste généralement à solliciter cumulativement l’injonction de travaux sous astreinte, la suspension du loyer avec consignation et l’indemnisation du préjudice de jouissance dans la limite triennale, tout en se ménageant la possibilité d’une résiliation subsidiaire si le bailleur persiste dans son inertie.
En conséquence, le dispositif jurisprudentiel consolidé par les arrêts du 4 juin 2026 confère au locataire une palette de sanctions dont le cumul est expressément admis, sous la seule réserve de la prescription triennale applicable à la créance indemnitaire. La cohérence de ce dispositif ne doit cependant pas masquer les difficultés pratiques auxquelles le justiciable peut se heurter. La durée des procédures, le coût de l’expertise judiciaire, la résistance fréquente des bailleurs à l’exécution spontanée des décisions de justice et les délais inhérents à la mise en œuvre de l’astreinte tempèrent, dans les faits, la portée effective de ces sanctions. L’effectivité du droit au logement décent demeure, à cet égard, une ambition dont la réalisation est encore imparfaite, en dépit des avancées jurisprudentielles significatives que les arrêts commentés ont indéniablement consacrées.
Conclusion
Les arrêts rendus par la troisième chambre civile de la Cour de cassation le 4 juin 2026 marquent une étape significative dans la construction du régime des sanctions applicables au manquement du bailleur à son obligation de délivrance d’un logement décent. En consolidant le caractère continu de cette obligation, en rappelant le verrou exonératoire de la force majeure et en explicitant l’articulation entre exécution forcée, suspension du loyer et réparation du préjudice de jouissance, la Cour de cassation dote les praticiens d’une grille de lecture désormais stabilisée. Cette clarification jurisprudentielle devrait contribuer à renforcer la sécurité juridique des contentieux locatifs et à dissuader les bailleurs de céder à la tentation de l’inertie face à l’indécence de leur logement, en leur opposant un régime de sanctions dont le cumul est désormais expressément validé par la plus haute juridiction de l’ordre judiciaire.
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