La clause resolutoire dans le bail commercial : la dialectique entre l’article 1225 du Code civil et l’article L. 145-41 du Code de commerce a la lumiere de l’arret du 3 juin 2026
Le regime de la clause resolutoire dans le contentieux des baux commerciaux connait, au cours de ce premier semestre 2026, un double mouvement legislatif et jurisprudentiel qui en renouvelle profondement les fondements. La loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie economique a, d’une part, enrichi l’article L. 145-41 du Code de commerce d’une condition inedite tenant a la capacite financiere du preneur pour l’octroi de delais de paiement suspendant les effets de la clause resolutoire. La chambre commerciale de la Cour de cassation a, d’autre part, rendu le 3 juin 2026 un arret publie au Bulletin et au Rapport [[Com., 3 juin 2026, n° 24-19.612, FS-B+R, https://www.courdecassation.fr/decision/6a1fbfabcdc6046d47ea07d8]] qui consacre, en droit commun des contrats, la validite des clauses resolutoires dites « balais » et fixe avec une clarte nouvelle les exigences de l’article 1225 du Code civil.
Ces deux textes, issus de traditions juridiques distinctes, entretiennent une relation dialectique qui reste insuffisamment exploree par la doctrine contemporaine. L’article 1225 du Code civil, heritier de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 fevrier 2016, regit la clause resolutoire dans le droit commun des obligations [[Article 1225 du Code civil, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000032041477]]. L’article L. 145-41 du Code de commerce, pilier du statut des baux commerciaux, soumet la meme clause resolutoire a un regime procedural singulier [[Article L. 145-41 du Code de commerce, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000054142477]]. L’objet du present article est de confronter ces deux regimes, d’en mesurer les points de contact et les divergences, et d’evaluer dans quelle mesure l’arret du 3 juin 2026, bien que rendu par la chambre commerciale, est susceptible d’irriguer le contentieux immobilier commercial regi par la troisieme chambre civile.
Or, l’articulation des deux textes n’est pas une simple question de superposition normative. L’article 1225 fixe les conditions de validite intrinseque de la clause resolutoire, tandis que l’article L. 145-41 en encadre la mise en oeuvre processuelle et substantive. Par ailleurs, l’arret du 3 juin 2026, en precisant que l’article 1225 n’exige pas une enumeration detaillee des obligations sanctionnees mais seulement « que les parties au contrat puissent clairement identifier ces obligations », invite a s’interroger sur l’incidence de cette lecture sur les clauses resolutoires inserees dans les baux commerciaux. A cet egard, la question se pose de savoir si l’exigence de precision de l’article 1225 et l’exigence de mention du delai d’un mois de l’article L. 145-41 constituent deux conditions cumulatives autonomes ou si la premiere informe la seconde d’une exigence de lisibilite commune.
La presente etude examinera, dans une premiere partie, les conditions de validite de la clause resolutoire, partagees entre le droit commun et le statut special (I), puis analysera, dans une seconde partie, le regime procedural de sa mise en oeuvre, dont la singularite tient a la protection renforcee du preneur a bail commercial (II).
I. Les conditions de validite de la clause resolutoire : une exigence commune de precision eclairee par la jurisprudence recente
A. L’arret du 3 juin 2026 et la consecration de la clause resolutoire « balai » dans le droit commun des contrats
La question de la validite des clauses resolutoires generales, dites « balais », constituait l’une des incertitudes majeures du droit des contrats depuis l’entree en vigueur de l’ordonnance du 10 fevrier 2016. L’article 1225 du Code civil, dans sa redaction issue de cette reforme, dispose que « la clause resolutoire precise les engagements dont l’inexecution entrainera la resolution du contrat » [[Article 1225 du Code civil, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000032041477]]. La resolution est par ailleurs subordonnee a une mise en demeure infructueuse, sauf convention contraire, la mise en demeure ne produisant effet que si elle mentionne expressement la clause resolutoire. L’article 1224, quant a lui, dispose que « la resolution resulte soit de l’application d’une clause resolutoire soit, en cas d’inexecution suffisamment grave, d’une notification du creancier au debiteur ou d’une decision de justice » [[Article 1224 du Code civil, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000032041482]].
La cour d’appel de Paris, dans un arret du 31 mai 2024, avait estime que le terme « precise » de l’article 1225 devait s’entendre comme imposant une enumeration detaillee des obligations dont l’inexecution entrainerait la resolution du contrat. Or, la chambre commerciale de la Cour de cassation, dans son arret du 3 juin 2026, a censure cette lecture que l’on peut qualifier de litterale, en enoncant avec une motivation enrichie que « l’exigence de precision prevue a l’article 1225, alinea 1er, du code civil tend, conformement a la jurisprudence anterieure a l’ordonnance du 10 fevrier 2016, a ce que le debiteur puisse identifier de maniere claire et non equivoque les engagements dont l’inexecution entrainera la resolution de plein droit du contrat ».
La Cour de cassation a pris soin de rappeler la jurisprudence constante anterieure a la reforme. La clause resolutoire devait, selon les hauts magistrats, « exprimer de maniere non equivoque la commune intention des parties de mettre fin de plein droit a leur convention » [[1re Civ., 25 novembre 1986, n° 84-15.705, Bull. 1986, I, n° 279, https://www.courdecassation.fr/decision/6079a87b9ba5988459c4d757 ; 3e Civ., 7 decembre 1988, n° 87-11.892, Bull. 1988, III, n° 176 ; 3e Civ., 12 octobre 1994, n° 92-13.211, Bull. 1994, III, n° 178]]. Elle ne pouvait sanctionner « que le manquement a une obligation expressement stipulee au contrat » [[3e Civ., 18 mai 1988, n° 87-11.669, Bull. 1988, III, n° 94 ; 3e Civ., 15 septembre 2010, n° 09-10.339, Bull. 2010, III, n° 157 ; Com., 17 janvier 2024, n° 22-20.163]]. Et, si la clause resolutoire vise le manquement a une obligation determinee, « elle ne peut s’appliquer a une obligation distincte » [[3e Civ., 29 avril 1985, n° 83-13.775, Bull. 1985, III, n° 71 ; 3e Civ., 24 mai 2000, n° 98-18.049, Bull. 2000, III, n° 110 ; 3e Civ., 13 decembre 2006, n° 06-12.323, Bull. 2006, III, n° 248]].
Des lors, l’enseignement essentiel de l’arret du 3 juin 2026 est que la jurisprudence anterieure « n’exige pas, en revanche, que la clause resolutoire enumere les obligations dont elle sanctionne le non-respect, mais uniquement que les parties au contrat puissent clairement identifier ces obligations ». La Cour precise ainsi que « repond a cette exigence la clause qui prevoit que toute inexecution de certaines obligations expressement prevues au contrat entrainera la resolution de celui-ci, lorsque les obligations concernees peuvent etre identifiees de maniere claire et non equivoque, peu important qu’elles ne soient pas enumerees dans ladite clause ». En consequence, « est ainsi valable, sous cette condition, la clause prevoyant que toute inexecution de l’une quelconque des obligations expressement prevues au contrat entrainera la resolution de celui-ci ».
Cet arret, par sa motivation enrichie et sa publication au Bulletin, au Rapport et aux Lettres de chambre, constitue un arret de principe en droit commun des contrats. Il fixe definitivement le standard de precision de l’article 1225 : l’exigence est celle d’une identification claire et non equivoque des obligations sanctionnees, non celle d’une enumeration exhaustive. Par ailleurs, il convient de relever que la Cour de cassation a egalement verifie, dans cet arret, que « ni des travaux preparatoires a l’ordonnance du 10 fevrier 2016 ni des debats parlementaires ayant abouti a la loi n° 2018-287 du 20 avril 2018 ratifiant cette ordonnance » ne revelaient une intention du legislateur de revenir sur l’etat du droit anterieur.
B. L’articulation des exigences de l’article 1225 avec le statut des baux commerciaux
Le statut des baux commerciaux, tel que codifie aux articles L. 145-1 et suivants du Code de commerce, comporte son propre regime de clause resolutoire. L’article L. 145-41 enonce que « toute clause inseree dans le bail prevoyant la resiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois apres un commandement demeure infructueux » et que « le commandement doit, a peine de nullite, mentionner ce delai ». Ce texte impose donc, au titre des conditions de mise en oeuvre, un formalisme specifique qui s’ajoute aux conditions de validite intrinseque de l’article 1225 du Code civil.
La question se pose de savoir si l’article 1225 du Code civil s’applique aux baux commerciaux. Par principe, les dispositions du droit commun des obligations ont vocation a s’appliquer aux contrats speciaux, sauf disposition contraire ou incompatible. Or, le statut des baux commerciaux ne comporte aucune regle relative a la validite intrinseque de la clause resolutoire : l’article L. 145-41 n’enonce pas les conditions de validite de la stipulation elle-meme, mais uniquement les conditions de sa mise en oeuvre. Il en resulte que les exigences de l’article 1225, telles que precisees par l’arret du 3 juin 2026, s’appliquent pleinement aux clauses resolutoires inserees dans les baux commerciaux, en sus des conditions propres a l’article L. 145-41.
A cet egard, la jurisprudence de la troisieme chambre civile s’est construite en coherence avec les principes du droit commun. L’arret de la chambre commerciale du 17 janvier 2024 avait deja rappele, dans la lignee des arrets precites de la troisieme chambre civile, qu’« une clause resolutoire ne peut etre mise en oeuvre qu’en cas de manquement a une obligation expresse stipulee par le contrat conclu entre les parties » [[Com., 17 janvier 2024, n° 22-20.163, https://www.courdecassation.fr/decision/65a8cef9e12c85000874ad31]]. Cette exigence, qui irrigue l’ensemble du contentieux des clauses resolutoires, constitue le socle commun sur lequel s’edifie le regime du bail commercial.
Par ailleurs, la chambre commerciale a egalement rappele, dans son arret du 3 juin 2026, que la clause resolutoire ne peut sanctionner « que le manquement a une obligation expressement stipulee au contrat », citant notamment l’arret de la troisieme chambre civile du 15 septembre 2010 [[3e Civ., 15 septembre 2010, n° 09-10.339, Bull. 2010, III, n° 157]]. Ce dialogue des chambres illustre la porosite des principes gouvernant la clause resolutoire, entre droit commun et statut special. L’arret du 17 janvier 2024 de la chambre commerciale est, a cet egard, particulierement instructif : il rappelle que la clause resolutoire, « etant d’application stricte », ne peut etre etendue au-dela des obligations expressement prevues par les parties.
En consequence, la validite d’une clause resolutoire inseree dans un bail commercial s’apprecie au regard du double standard suivant. D’une part, au titre de l’article 1225 du Code civil, la clause doit permettre au preneur d’identifier de maniere claire et non equivoque les obligations dont l’inexecution entrainera la resolution du contrat, sans exiger l’enumeration detaillee de chacune de ces obligations. D’autre part, au titre de l’article L. 145-41 du Code de commerce, la mise en oeuvre de la clause est subordonnee a un commandement mentionnant le delai d’un mois. Ces deux exigences sont cumulatives et non alternatives : une clause resolutoire qui satisferait au standard de precision de l’article 1225 mais ne respecterait pas le formalisme de l’article L. 145-41 ne produirait pas effet.
II. La mise en oeuvre de la clause resolutoire dans le bail commercial : un regime procedural d’ordre public entre suspension judiciaire et condition de capacite financiere
A. Le delai d’un mois et le formalisme du commandement : un regime derogatoire au droit commun
L’article L. 145-41 du Code de commerce soumet la mise en oeuvre de la clause resolutoire a un regime procedural qui deroge au droit commun de l’article 1225. La, ou le droit commun subordonne la resolution a une « mise en demeure infructueuse », sans preciser le delai devant s’ecouler entre la mise en demeure et l’acquisition de la clause, le statut des baux commerciaux impose un delai fixe d’un mois et, surtout, prescrit que le commandement doit, « a peine de nullite, mentionner ce delai ». Cette exigence formelle est d’ordre public : elle ne saurait etre ecartee par une stipulation contractuelle contraire.
Le commandement vise a la clause resolutoire doit, en outre, permettre au preneur d’identifier avec precision le manquement qui lui est reproche. Cette exigence, qui n’est pas expressement enoncee par l’article L. 145-41, a ete deduite par la jurisprudence du principe general selon lequel le preneur doit etre en mesure de faire cesser le manquement dans le delai d’un mois. La troisieme chambre civile a ainsi juge, dans un arret du 11 mars 2021, que le « titulaire d’un bail commercial peut demander des delais de paiement et la suspension des effets de la clause resolutoire tant que la resiliation du bail n’est pas constatee par une decision passee en force de chose jugee » [[3e Civ., 11 mars 2021, n° 19-26.346, https://www.courdecassation.fr/decision/604b7b9fd94342699a69ff94]]. Cette formulation consacre le droit du preneur de solliciter des delais jusqu’a ce que la decision constatant ou prononcant la resiliation soit devenue irrevocable.
Par ailleurs, l’arret du 4 juin 2026 illustre la rigueur avec laquelle la troisieme chambre civile controle la justification des sommes reclamees dans le commandement [[3e Civ., 4 juin 2026, n° 25-10.221, https://www.courdecassation.fr/decision/6a211556cdc6046d470a61c6]]. Dans cette espece, un commandement de payer visant la clause resolutoire avait ete delivre au preneur pour des arrieres locatifs comprenant des postes de charges intitules « palier sur loyer » et « honos analyse assis ». La cour d’appel avait constate l’acquisition de la clause resolutoire, estimant que la locataire n’avait pas conteste ces rubriques avant la procedure. La Cour de cassation a censure cet arret au motif qu’« il incombait a la bailleresse de justifier devant le juge de l’existence et du montant des charges dont elle avait sollicite le paiement et qui etaient contestees par la locataire ». Des lors, le bailleur ne peut se contenter de produire les dispositions du contrat de bail pour justifier du montant des charges ; il doit etablir, par des justificatifs precis, l’existence et la quotite de chaque somme reclamee, faute de quoi la clause resolutoire ne saurait etre acquise.
Cette jurisprudence s’inscrit dans le prolongement du double arret du 29 janvier 2026, par lequel la troisieme chambre civile avait deja renforce l’obligation de communication active des justificatifs de charges pesant sur le bailleur. Le regime probatoire des charges recuperables conditionne ainsi, de maniere indirecte mais decisive, l’efficacite de la clause resolutoire fondee sur l’arriere de charges : un commandement qui inclurait des charges non justifiees ou insuffisamment detaillees serait susceptible d’etre annule, entrainant par voie de consequence l’inefficacite de la clause resolutoire elle-meme.
B. Les pouvoirs du juge face a la clause resolutoire : suspension, octroi de delais et la condition de capacite financiere issue de la loi du 26 mai 2026
Le juge saisi d’une demande de suspension des effets de la clause resolutoire dispose de pouvoirs dont l’etendue a ete significativement modifiee par la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie economique. Dans sa redaction anterieure, l’article L. 145-41 disposait que « les juges saisis d’une demande presentee dans les formes et conditions prevues a l’article 1244-1 du code civil peuvent, en accordant des delais, suspendre la realisation et les effets des clauses de resiliation, lorsque la resiliation n’est pas constatee ou prononcee par une decision de justice ayant acquis l’autorite de la chose jugee », et que « la clause resolutoire ne joue pas, si le locataire se libere dans les conditions fixees par le juge ».
Le legislateur du 26 mai 2026 a ajoute a ce dispositif une condition nouvelle, inedite dans l’histoire du statut des baux commerciaux, aux termes de laquelle « l’octroi de delai de paiement et la suspension des effets de la clause resolutoire pour non-paiement des loyers sont, par ailleurs, conditionnes a la capacite du preneur a regler la dette locative et a la reprise du versement integral du loyer courant avant la date de la premiere audience » [[Article L. 145-41 du Code de commerce, version en vigueur au 28 mai 2026, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000054142477]]. Cette disposition est applicable aux demandes tendant a la suspension des effets de la clause resolutoire introduites a compter de l’entree en vigueur de la loi, soit le 28 mai 2026.
L’introduction de cette condition de capacite financiere constitue une inflexion majeure de l’equilibre du statut des baux commerciaux. Jusqu’alors, le juge disposait d’un pouvoir discretionnaire d’appreciation pour accorder des delais de paiement et suspendre les effets de la clause resolutoire, sur le fondement de l’article 1343-5 du Code civil (ancien article 1244-1), lequel dispose que « le juge peut, compte tenu de la situation du debiteur et en consideration des besoins du creancier, reporter ou echelonner, dans la limite de deux annees, le paiement des sommes dues » [[Article 1343-5 du Code civil, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000032035267]]. Le juge pouvait ainsi ponderer les interets en presence sans etre lie par une condition de capacite financiere objective.
Desormais, l’octroi de delais de paiement est subordonne a une double condition : la capacite du preneur a regler la dette locative, d’une part, et la reprise du versement integral du loyer courant avant la date de la premiere audience, d’autre part. Cette exigence nouvelle confere au juge un role d’ evaluation prospective de la solvabilite du preneur qui excede le simple arbitrage entre les interets du creancier et du debiteur auquel le conviait l’article 1343-5 du Code civil. Elle tend a empecher que la suspension des effets de la clause resolutoire ne soit accordee a un preneur dont la situation financiere rendrait illusoire le paiement de la dette locative, transformant ainsi la suspension judiciaire en un moratoire de fait depourvu de contrepartie pour le bailleur.
L’application combinee de ces dispositions conduit a distinguer trois hypotheses contentieuses. En premier lieu, lorsque le preneur ne satisfait pas a la condition de capacite financiere et de reprise du loyer courant, le juge doit refuser la suspension des effets de la clause resolutoire et constater l’acquisition de celle-ci. En deuxieme lieu, lorsque le preneur satisfait a ces conditions et que le juge estime devoir accorder des delais, la clause resolutoire est suspendue et ne produira effet qu’a defaut de respect des conditions fixees par le juge. En troisieme lieu, lorsque le preneur se libere dans les conditions fixees par le juge, « la clause resolutoire ne joue pas », aux termes memes de l’article L. 145-41, de sorte que le bail se poursuit comme si la clause n’avait jamais ete acquise.
En consequence, le juge des baux commerciaux se trouve dote d’un office dont la nature hybride, entre appreciation juridictionnelle classique et evaluation economique prospective, constitue l’une des evolutions les plus significatives du statut des baux commerciaux depuis la loi du 26 mai 2026. Cette evolution intervient dans un contexte ou la Cour de cassation avait deja, par l’arret du 7 decembre 2022, rappele que le juge doit verifier que le preneur est en mesure d’executer les conditions de la suspension de la clause resolutoire, mais sans exiger une demonstration formelle de capacite financiere [[3e Civ., 7 decembre 2022, n° 21-23.103, FS-B, https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/JURITEXT000046725270]]. La loi du 26 mai 2026 consacre ainsi et durcit une orientation jurisprudentielle qui se dessinait depuis plusieurs annees.
Par ailleurs, il convient d’observer que ces dispositions nouvelles ne concernent que la suspension pour non-paiement des loyers. Les autres manquements susceptibles de fonder l’acquisition d’une clause resolutoire, tels que l’inexecution d’une obligation de faire (realisation de travaux, respect de la destination des lieux) ou de ne pas faire (non-concurrence, sous-location interdite), demeurent soumis au regime general de l’article L. 145-41, sans la condition de capacite financiere introduite par la loi du 26 mai 2026. Cette distinction, qui introduit une dualite de regimes au sein meme de l’article L. 145-41, n’est pas sans soulever des difficultes d’articulation que la pratique contentieuse devra resoudre.
Conclusion
L’arret de la chambre commerciale du 3 juin 2026 et la loi du 26 mai 2026 eclairent, par des voies distinctes, le regime de la clause resolutoire dans le bail commercial. Le premier, en consacrant la validite des clauses resolutoires « balais » sous l’empire de l’article 1225 du Code civil, conforte les redacteurs d’actes qui avaient maintenu cette pratique apres la reforme de 2016, tout en rappelant que l’exigence de precision demeure : les obligations sanctionnees doivent pouvoir etre identifiees de maniere claire et non equivoque par le debiteur. La seconde, en subordonnant l’octroi de delais de paiement a la capacite financiere du preneur et a la reprise du loyer courant, renforce la protection du bailleur sans pour autant priver le preneur de la possibilite de solliciter la suspension des effets de la clause resolutoire.
La dialectique entre l’article 1225 du Code civil et l’article L. 145-41 du Code de commerce apparait ainsi comme le produit d’un double mouvement : d’un cote, une unification des standards de validite de la clause resolutoire autour de l’exigence de precision et de previsibilite ; de l’autre, une diversification des regimes de mise en oeuvre selon la nature du manquement invoque. L’office du juge des baux commerciaux, desormais investi d’une mission d’evaluation prospective de la capacite financiere du preneur, constitue a cet egard le point de convergence de ces deux dynamiques normatives, et appellera sans doute de nouveaux arbitrages jurisprudentiels dans les mois a venir.
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