Les orages annoncés par Météo-France ce 15 juin 2026 rappellent une difficulté très concrète pour les acquéreurs : une maison achetée récemment peut révéler une infiltration au premier épisode de fortes pluies.
La question n’est pas seulement de savoir qui va payer les réparations. Il faut d’abord identifier la cause du désordre. Une infiltration peut relever de l’assurance habitation, d’une garantie catastrophe naturelle, d’une responsabilité de constructeur, d’un défaut d’entretien récent ou d’un vice caché imputable au vendeur.
Le mauvais réflexe consiste à choisir trop vite un responsable. Le bon réflexe consiste à conserver les preuves, déclarer le sinistre utilement, puis vérifier si l’infiltration existait déjà avant la vente.
Infiltration après achat : les premières démarches à faire
La priorité est d’éviter l’aggravation du dommage. Il faut faire bâcher une toiture ouverte, couper l’électricité si l’eau touche une installation, déplacer les meubles, ventiler les pièces et conserver les éléments abîmés lorsque cela reste possible.
Il faut ensuite dater précisément la découverte. Les photos doivent montrer le désordre, mais aussi son contexte : pièce concernée, plafond, mur, sous-sol, toiture, terrasse, gouttière, regard, pompe de relevage, traces anciennes, odeur d’humidité ou reprise de peinture.
En pratique, il faut réunir :
- les photographies datées ;
- le compromis et l’acte authentique ;
- le dossier de diagnostics ;
- les annonces et échanges avec l’agence ;
- les devis ou factures d’urgence ;
- les courriels adressés au vendeur, au notaire, à l’agence, au syndic ou à l’assureur ;
- les bulletins météo, arrêtés de catastrophe naturelle ou courriers de mairie si l’événement est collectif.
Si l’eau apparaît dans une copropriété, il faut aussi écrire au syndic. Une infiltration peut venir d’une partie commune : toiture, façade, terrasse, canalisation commune, descente d’eaux pluviales ou mur enterré.
Assurance habitation, dégât des eaux ou catastrophe naturelle : que déclarer ?
L’assurance doit être prévenue rapidement. Même si le litige paraît viser le vendeur, l’assureur habitation peut intervenir pour les conséquences immédiates du dégât des eaux ou pour organiser une expertise.
Lorsque le sinistre vient d’un événement climatique ordinaire couvert par le contrat, les délais sont ceux du contrat d’assurance. Lorsque le sinistre relève d’une catastrophe naturelle, l’article L. 125-2 du Code des assurances prévoit que l’assuré doit déclarer le sinistre au plus tard trente jours après la publication de l’arrêté de reconnaissance de l’état de catastrophe naturelle.
Ce point est important. Une forte pluie ne suffit pas toujours à caractériser une catastrophe naturelle. Il faut vérifier si un arrêté vise la commune, la période et le phénomène concerné. À défaut, il faut regarder les garanties contractuelles : dégât des eaux, tempête, grêle, événements climatiques, dommages électriques, protection juridique.
La déclaration à l’assureur ne remplace pas l’action contre le vendeur. Elle sert à traiter l’urgence, à documenter les dommages et parfois à obtenir un premier rapport technique. Mais si l’expert constate que l’infiltration vient d’un défaut ancien, d’une toiture bricolée, d’un drainage absent ou d’une reprise dissimulée, la question du vice caché revient immédiatement.
Quand l’infiltration devient-elle un vice caché ?
L’article 1641 du Code civil dispose que le vendeur garantit les défauts cachés de la chose vendue lorsqu’ils la rendent impropre à l’usage auquel elle est destinée ou diminuent tellement cet usage que l’acquéreur ne l’aurait pas achetée, ou seulement à moindre prix, s’il les avait connus.
Une infiltration n’est donc pas automatiquement un vice caché. Il faut établir quatre points.
Le défaut doit être grave. Une trace isolée, rapidement réparée et sans conséquence sur l’usage de la maison ne suffit pas toujours. En revanche, des infiltrations récurrentes dans un sous-sol, une cuisine, une chambre, un plafond ou un mur porteur peuvent affecter l’usage normal du bien.
Le défaut doit être caché. Si l’acquéreur a vu les traces, les moisissures, le seau posé dans la pièce, les reprises visibles ou les réserves formulées dans l’acte, le débat devient plus difficile. À l’inverse, une peinture fraîche, un doublage, un faux plafond, un meuble posé devant une zone humide ou une infiltration qui ne se manifeste qu’en période de fortes pluies peuvent rendre le vice non apparent.
Le défaut doit être antérieur à la vente. C’est souvent le coeur du dossier. Il faut démontrer que la cause existait avant la signature : défaut d’étanchéité ancien, drain absent, puisard colmaté, toiture réparée de façon provisoire, terrasse mal conçue, fissure ancienne ou antécédents de sinistres.
Enfin, l’acquéreur ne devait pas connaître le défaut. Un acquéreur profane n’est pas censé deviner une cause technique cachée. En revanche, s’il a reçu une information précise ou un rapport avant la vente, le vendeur opposera cette connaissance.
Le vendeur peut-il se protéger avec une clause de non-garantie ?
Les actes de vente contiennent souvent une clause excluant la garantie des vices cachés. Cette clause ne ferme pas toujours la porte.
Elle peut être écartée lorsque le vendeur est un professionnel de l’immobilier ou de la construction. Elle peut aussi être écartée si l’acquéreur prouve que le vendeur connaissait le vice et l’a dissimulé.
La preuve peut venir de travaux anciens, de factures de recherche de fuite, d’une déclaration d’assurance, de courriers avec le syndic, de témoignages de voisins, d’une reprise de peinture localisée, d’un puisard modifié ou d’un ancien dégât des eaux non expliqué.
La jurisprudence récente montre la ligne de partage. La Cour d’appel de Rouen a retenu, le 15 janvier 2025, la responsabilité de vendeurs lorsque les infiltrations du sous-sol étaient anciennes, récurrentes et connues des occupants avant la vente. À l’inverse, le Tribunal judiciaire de Rennes a rejeté, le 4 mai 2026, une demande lorsque l’expertise ne permettait pas de prouver avec certitude une infiltration antérieure présentant le caractère d’un vice caché, en dehors d’un épisode pluvieux exceptionnel ancien.
Autrement dit, le dossier ne se gagne pas sur le mot « infiltration ». Il se gagne sur l’antériorité, la récurrence, la gravité et la connaissance du vendeur.
Quel délai pour agir contre le vendeur ?
L’article 1648 du Code civil prévoit que l’action en garantie des vices cachés doit être engagée dans les deux ans à compter de la découverte du vice.
Il faut donc dater la découverte avec sérieux. Le point de départ peut être discuté : première trace visible, premier rapport d’expert, premier devis révélant l’origine du désordre, courrier de l’assureur ou constat de commissaire de justice.
Attendre est dangereux. Les traces sèchent, les peintures changent, les entreprises interviennent et la preuve se dilue. Avant de refaire un plafond, une cloison ou une toiture, il faut conserver les indices techniques.
Si le vendeur conteste, une expertise judiciaire peut devenir nécessaire. L’article 145 du Code de procédure civile permet de demander, avant tout procès, une mesure d’instruction lorsqu’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir la preuve de faits dont peut dépendre la solution du litige. Depuis le 1er septembre 2025, lorsque la mesure porte sur un immeuble, la juridiction du lieu où se situe l’immeuble est seule compétente.
Cette expertise sert à répondre aux vraies questions : d’où vient l’eau, depuis quand, quelle est la cause, quels travaux sont nécessaires, le vendeur pouvait-il connaître le désordre, et quel préjudice en résulte.
Faut-il agir contre l’assureur, le vendeur, l’agence ou le diagnostiqueur ?
Il faut raisonner par fondement.
L’assureur intervient si le contrat couvre le sinistre, les conséquences immédiates ou la catastrophe naturelle reconnue. En cas de refus, il faut lire la motivation : exclusion, défaut d’entretien, absence d’événement garanti, absence d’arrêté, franchise, vétusté, ou cause antérieure à la souscription.
Le vendeur est visé si la cause du désordre existait avant la vente et n’était pas apparente. Si sa connaissance est démontrée, l’action peut devenir plus forte, notamment pour obtenir des dommages et intérêts.
L’agence immobilière peut être discutée si elle disposait d’informations précises et n’a pas alerté l’acquéreur. Le simple fait d’avoir présenté le bien ne suffit pas. Il faut un manquement identifiable.
Le diagnostiqueur n’est pas automatiquement responsable d’une infiltration. Il peut toutefois être concerné si un diagnostic obligatoire comportait une erreur en lien direct avec le dommage, par exemple sur un état parasitaire, un diagnostic structurel exigé dans un contexte particulier, ou un point technique relevant réellement de sa mission.
Paris et Île-de-France : pourquoi les infiltrations sont souvent plus complexes
À Paris et en Île-de-France, les infiltrations après achat concernent souvent des immeubles anciens, des maisons de ville, des sous-sols, des extensions, des terrasses, des toitures plates, des cours anglaises ou des murs enterrés.
Le dossier peut donc mêler plusieurs acteurs : vendeur, syndic, syndicat des copropriétaires, voisin, assureur multirisque habitation, assureur de l’immeuble, entreprise de couverture, notaire, agence et expert.
Le tribunal compétent dépendra de la nature de l’action et du lieu de situation de l’immeuble. Pour une expertise portant sur l’immeuble, le lieu du bien devient déterminant. Il faut donc éviter les mises en demeure vagues et préparer un dossier technique solide dès les premières semaines.
Pour les dossiers de vice caché immobilier, le cabinet renvoie aussi à sa page dédiée aux vices cachés immobiliers à Paris et à sa page relative à l’expertise bâtiment.
Checklist avant d’écrire au vendeur
Avant d’envoyer une mise en demeure, il faut vérifier les points suivants.
Le désordre est-il seulement ponctuel ou récurrent ?
La cause est-elle identifiée ou seulement supposée ?
Un assureur a-t-il mandaté un expert ?
Existe-t-il un arrêté de catastrophe naturelle applicable ?
Les traces montrent-elles une ancienneté compatible avec une cause antérieure à la vente ?
Le vendeur avait-il déjà fait intervenir une entreprise ?
Le syndic ou les voisins avaient-ils signalé des infiltrations avant la vente ?
Les travaux d’urgence ont-ils été photographiés avant intervention ?
Le délai de deux ans de l’article 1648 est-il sécurisé ?
Une expertise amiable contradictoire ou judiciaire est-elle nécessaire ?
Sources utiles
Météo-France, vigilance météorologique et conseils de protection des biens en cas d’orages : vigilance.meteofrance.fr/fr/orages.
France Assureurs, démarches en cas d’orages et pluies violentes.
Article 1641 du Code civil : Legifrance.
Article 1648 du Code civil : Legifrance.
Article 145 du Code de procédure civile : Legifrance.
Article L. 125-2 du Code des assurances : Legifrance.
Cour d’appel de Rouen, 15 janvier 2025, n° 23/02488 : Cour de cassation.
Tribunal judiciaire de Rennes, 4 mai 2026, n° 22/06294 : Cour de cassation.
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