Le train de cassation du 4 juin 2026 : la troisième chambre civile et les trois constructions prétoriennes majeures pour le bail commercial
La troisième chambre civile de la Cour de cassation a rendu, le 4 juin 2026, huit arrêts de cassation qui, par leur simultanéité et leur cohérence thématique, constituent un véritable train jurisprudentiel dont la portée dépasse le seul commentaire d’arrêt isolé pour dessiner les contours renouvelés de la protection du preneur à bail commercial. Cette journée de cassation, qui intervient dix jours après l’entrée en vigueur de la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique [[Loi n° 2026-403 du 26 mai 2026, https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/id/JORFTEXT000043567215]], s’articule autour de trois constructions prétoriennes majeures qui intéressent au premier chef la pratique du bail commercial. La première, exposée dans trois arrêts identiquement motivés, énonce que le locataire peut invoquer l’exception d’inexécution pour le temps où le bailleur, après un cas fortuit ayant rendu le bien impropre à sa destination, n’est plus empêché d’exécuter ses obligations de délivrance et d’entretien. La deuxième, par un arrêt de cassation sans renvoi partiel, impose au bailleur de justifier devant le juge des référés de l’existence et du montant des charges dont il sollicite le paiement. La troisième, par un arrêt de cassation partielle, consacre l’effet interruptif de prescription de la contestation, par le preneur, des motifs graves et légitimes invoqués dans le congé avec refus de renouvellement sans indemnité d’éviction.
I. L’articulation de la force majeure et de l’exception d’inexécution dans le bail commercial
A. La distinction entre le temps de l’empêchement et le temps de la carence du bailleur
Les arrêts du 4 juin 2026 (pourvois n° 25-10.068, 25-10.069 et 25-10.070) ont été rendus dans trois litiges présentant une identité de configuration factuelle et juridique. Dans chaque espèce, une société d’exploitation hôtelière avait pris à bail commercial des lots situés dans des villas composant un lotissement exploité en hôtel de tourisme à Saint-Martin. Le 29 septembre 2020, la locataire avait sollicité le renouvellement du bail. Le 4 novembre 2020, la bailleresse lui avait délivré une mise en demeure d’avoir à payer une certaine somme au titre des loyers et charges dus au 1er octobre 2020, puis lui avait signifié un refus de renouvellement sans droit à indemnité d’éviction pour motifs graves et l’avait assignée en expulsion et en paiement. La locataire opposait l’exception d’inexécution et sollicitait le paiement d’une indemnité d’éviction ainsi que le remboursement de travaux réalisés dans les locaux loués.
L’élément central du litige résidait dans le passage, en septembre 2017, du cyclone Irma, qui avait endommagé les villas données à bail. La cour d’appel de Basse-Terre, par trois arrêts du 21 novembre 2024, avait retenu que les travaux nécessaires à la reprise de l’exploitation résultaient de destructions opérées par un phénomène météorologique imprévisible en ses effets, assimilable à un cas fortuit au sens de l’article 1722 du code civil, ce qui excluait toute responsabilité de la bailleresse et rendait inapplicables les dispositions de l’article 1720 du même code. Elle en avait déduit que la locataire était infondée à refuser de payer les loyers des années 2018 à 2020.
La Cour de cassation a censuré cette analyse au visa combiné des articles 1719, 1720 et 1722 du code civil. Aux termes de l’article 1719, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée. L’article 1720 précise que le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce et doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives. L’article 1722 dispose que si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit et que, si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail, sans qu’il y ait lieu à aucun dédommagement.
La Cour rappelle deux solutions antérieures qui fondent l’armature de son raisonnement. D’une part, elle relève que la force majeure n’exonère le débiteur de ses obligations que pendant le temps où elle l’empêche de donner ou de faire ce à quoi il s’est obligé [[Cass. 3e civ., 22 fév. 2006, n° 05-12.032, Bull. 2006, III, n° 46, https://www.courdecassation.fr/decision/60794d259ba5988459c4810d]]. D’autre part, elle rappelle qu’il y a perte totale ou partielle de la chose au sens de l’article 1722 dès que sa totalité ou la partie détruite ne peut plus être conservée sans dépense excessive et devient impropre à l’usage auquel on la destine [[Cass. 3e civ., 4 juil. 1968, n° 66-13.329, Bull. III, n° 319 ; Cass. 3e civ., 9 déc. 2009, n° 08-17.483, Bull. 2009, III, n° 269, https://www.courdecassation.fr/decision/6079a87b9ba5988459c4d757]]. Ces deux propositions, jusqu’alors non articulées entre elles par la Cour de cassation, sont combinées dans l’attendu de principe du 4 juin 2026.
La Cour énonce ainsi que « lorsque le bien devient impropre à sa destination en raison d’un cas fortuit et que le bail n’est pas résilié en application de l’article 1722 du code civil, le locataire peut invoquer l’exception d’inexécution pour le temps où le bailleur n’est plus empêché d’exécuter ses obligations » [[Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 25-10.070, https://www.courdecassation.fr/decision/6a211536cdc6046d470a5932]]. Cette formulation, reproduite à l’identique dans les trois arrêts, opère une distinction temporelle d’une grande précision. Pendant le temps où le cas fortuit produit ses effets et empêche effectivement le bailleur d’agir, l’exonération des obligations de délivrance et d’entretien joue pleinement. En revanche, une fois le cas fortuit surmonté, le bailleur retrouve la plénitude de ses obligations et le preneur peut légitimement lui opposer l’exception d’inexécution s’il tarde à réaliser les travaux nécessaires à la jouissance des locaux.
En l’espèce, la cour d’appel avait elle-même constaté que le bien loué ne nécessitait que des réparations, certes importantes, mais dont il n’était ni prétendu ni démontré qu’elles dépassaient, en leur coût, la valeur du bien. Cette constatation excluait que la villa puisse être regardée comme détruite, même partiellement, au sens de l’article 1722. La cour d’appel ne pouvait dès lors, sans violer ce texte, considérer que la bailleresse était exonérée de toute obligation de délivrance pendant la période postérieure au cyclone, durant laquelle les travaux de remise en état auraient dû être réalisés.
B. Les conséquences de la construction sur le droit au renouvellement et à l’indemnité d’éviction
La portée contentieuse de la construction prétorienne du 4 juin 2026 ne se limite pas à la question de l’obligation au paiement des loyers. Elle affecte directement la validité du refus de renouvellement sans indemnité d’éviction opposé par le bailleur. Dans les trois espèces, la bailleresse avait fondé son refus de renouvellement sur les motifs graves et légitimes tirés de l’ampleur de l’arriéré locatif accumulé par la locataire. Or, dès lors que la locataire était fondée à suspendre le paiement des loyers en opposant l’exception d’inexécution pour la période où la bailleresse n’était plus empêchée par le cas fortuit de réaliser les travaux de remise en état, l’arriéré locatif perdait son caractère légitime de fondement du refus de renouvellement.
En conséquence, la cassation prononcée sur le fondement des articles 1719, 1720 et 1722 du code civil entraîne, par un lien de dépendance nécessaire, la cassation des chefs de dispositif qui déclarent la locataire déchue du droit à une indemnité d’éviction et ordonnent son expulsion. La Cour rappelle ainsi que l’exception d’inexécution, lorsqu’elle est justifiée par la carence du bailleur postérieure à la cessation du cas fortuit, constitue un rempart efficace contre la déchéance du droit au renouvellement et le refus de paiement de l’indemnité d’éviction.
Cette solution s’inscrit dans le prolongement de la jurisprudence qui refuse de reconnaître une force majeure exonératoire lorsque l’inexécution ne porte pas sur une obligation de faire ou de ne pas faire mais sur une obligation de somme d’argent. La Cour de cassation avait déjà jugé, par un arrêt du 15 juin 2023, que le débiteur d’une obligation contractuelle de somme d’argent inexécutée ne peut s’exonérer de cette obligation en invoquant un cas de force majeure et que l’impossibilité d’exercer une activité du fait des mesures gouvernementales prises pour lutter contre la propagation du virus covid-19 ne pouvait exonérer un locataire à bail commercial du paiement des loyers [[Cass. 3e civ., 15 juin 2023, n° 21-10.119, https://www.courdecassation.fr/decision/648a91e103068205db0f0775]]. Les arrêts du 4 juin 2026 ne remettent nullement en cause cette solution, qui concerne l’hypothèse où le débiteur de l’obligation de paiement invoque sa propre force majeure. Ils traitent de la situation inverse, dans laquelle le créancier de l’obligation de paiement, qui est aussi le débiteur de l’obligation de délivrance, s’abstient d’exécuter ses propres obligations après la cessation d’un cas fortuit, légitimant ainsi l’exception d’inexécution du preneur.
Par ailleurs, la solution du 4 juin 2026 doit être rapprochée de l’arrêt du 5 mars 2026 par lequel la troisième chambre civile a jugé que l’exception d’inexécution pouvait être opposée au bailleur qui entendait faire constater les effets d’une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers [[Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-15.820, https://www.courdecassation.fr/decision/69a94faecdc6046d47944386]]. Les deux solutions, quoique distinctes par leur fondement textuel, participent d’un même mouvement de renforcement de la position procédurale du preneur face au bailleur défaillant dans ses obligations de délivrance.
II. Le renforcement des garanties procédurales du preneur à bail commercial
A. La charge de la preuve des charges locatives en référé
L’arrêt du 4 juin 2026 (pourvoi n° 25-10.221) apporte une précision déterminante sur la charge de la preuve des charges locatives dans le cadre d’une procédure de référé aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire. En l’espèce, une société civile immobilière avait donné à bail commercial un local pour l’exercice d’une activité de vente de desserts glacés et, par un second acte, un local à usage de réserve. Le 27 septembre 2022, la bailleresse avait signifié à la locataire deux commandements visant les clauses résolutoires de chacun des baux, de payer les arriérés locatifs, puis l’avait assignée aux fins de voir constater l’acquisition des clauses résolutoires. La locataire avait été placée en redressement judiciaire puis un plan de redressement avait été arrêté.
La locataire contestait le montant des charges imputées par la bailleresse, en invoquant le libellé incompréhensible des postes et leur caractère non justifié. La cour d’appel de Paris, par un arrêt du 8 novembre 2024, avait constaté l’acquisition des clauses résolutoires en retenant que les relevés de compte de la locataire comportaient, depuis 2017, la mention de ces postes sans que la locataire prétende les avoir contestés à un quelconque moment, que la bailleresse justifiait avoir notifié à la locataire les relevés individuels des charges locatives de 2017 à 2022 sans que celle-ci ne les critique, et que, pour ces postes, la locataire n’opposait ni critique précise ni aucun élément propre à établir la non-conformité aux dispositions du bail commercial des montants réclamés.
La Cour de cassation a censuré cette analyse au visa de l’article 835 du code de procédure civile, aux termes duquel le président du tribunal judiciaire, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier. La Cour énonce qu’en statuant ainsi, « alors qu’il incombait à la bailleresse de justifier devant le juge de l’existence et du montant des charges dont elle avait sollicité le paiement et qui étaient contestées par la locataire, la cour d’appel a violé le texte susvisé » [[Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 25-10.221, https://www.courdecassation.fr/decision/6a211556cdc6046d470a61c6]].
La portée de cette solution est double. D’une part, elle consacre le principe selon lequel la charge de la preuve de l’existence et du montant des charges pèse sur le bailleur, y compris devant le juge des référés, juge de l’évidence. Le bailleur ne peut se contenter d’invoquer l’absence de contestation antérieure du preneur ou la production de relevés de compte unilatéraux pour établir le caractère non sérieusement contestable de sa créance. D’autre part, elle précise que le standard de l’article 835 du code de procédure civile, qui exige l’absence de contestation sérieuse pour justifier l’octroi d’une provision, impose au bailleur de produire les justificatifs des charges elles-mêmes, et non seulement les relevés de compte les mentionnant.
Cette solution doit être rapprochée de la jurisprudence antérieure de la Cour de cassation sur l’obligation de transparence du bailleur dans la justification des charges locatives. Par un arrêt du 29 janvier 2026, la troisième chambre civile avait déjà jugé que le bailleur doit transmettre activement au preneur les justificatifs des charges dont il sollicite le paiement [[Cass. 3e civ., 29 janv. 2026, n° 24-14.982, https://www.courdecassation.fr/decision/679b0a7d0c737c6087534120]]. L’arrêt du 4 juin 2026 prolonge cette exigence en l’étendant au contentieux du référé, où la charge probatoire du bailleur se trouve désormais alourdie par l’obligation de produire, dès ce stade de la procédure, les justificatifs de l’intégralité des charges réclamées.
B. L’interruption de la prescription biennale par la contestation des motifs du congé
L’arrêt du 4 juin 2026 (pourvoi n° 24-21.573) consacre une solution d’une importance pratique considérable en matière de prescription de l’action en paiement de l’indemnité d’éviction. En l’espèce, un local avait été donné à bail commercial pour l’exploitation d’un commerce de pressing et retoucherie. Le 18 décembre 2019, le bailleur avait délivré congé avec refus de renouvellement sans indemnité d’éviction pour motifs graves et légitimes à effet au 30 juin 2020, puis l’avait assigné en validation de ce congé. La locataire avait été placée en liquidation judiciaire et le cessionnaire du fonds de commerce, intervenu volontairement à l’instance, avait demandé le paiement d’une indemnité d’éviction.
La cour d’appel de Versailles, par un arrêt du 4 juillet 2024, avait déclaré irrecevable la demande en paiement de l’indemnité d’éviction en retenant que cette demande, formée par voie d’action ou par voie d’exception, devait être présentée avant le 30 juin 2022, soit dans le délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé avait été donné, et que la demande n’avait été formée que par des conclusions d’intervention volontaire du 4 juillet 2023.
La Cour de cassation a censuré cette analyse au visa des articles L. 145-9 et L. 145-60 du code de commerce. Aux termes de l’article L. 145-9, le congé donné par le bailleur doit, à peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels il est donné et indiquer que le locataire qui entend, soit le contester, soit demander le paiement d’une indemnité d’éviction doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné. L’article L. 145-60 dispose que toutes les actions exercées en vertu du chapitre V du titre IV du livre Ier du code de commerce se prescrivent par deux ans.
La Cour énonce que la cour d’appel s’est déterminée « sans rechercher, comme il le lui était demandé, si les contestations émises, en première instance, par la société Sabrina sur les motifs graves et légitimes invoqués dans le congé pour justifier le refus de payer une indemnité d’éviction, n’avaient pas interrompu le délai de prescription » [[Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 24-21.573, https://www.courdecassation.fr/decision/6a21154ccdc6046d470a5f12]].
Cette solution consacre l’effet interruptif de prescription de la contestation, par le preneur, des motifs graves et légitimes invoqués par le bailleur à l’appui de son refus de renouvellement sans indemnité d’éviction. La portée pratique de cette construction est considérable. En effet, dans de nombreux contentieux, le preneur, qui conteste les motifs du congé en première instance, peut omettre de former simultanément une demande en paiement de l’indemnité d’éviction, soit parce qu’il estime que la contestation des motifs suffit à préserver ses droits, soit parce que la liquidation de l’indemnité n’est pas encore possible. L’arrêt du 4 juin 2026 lui garantit que cette contestation des motifs, émise dans le délai biennal, interrompt le cours de la prescription de l’action en paiement de l’indemnité d’éviction, de sorte que cette action pourra être formée ultérieurement, à toute hauteur de la procédure, sans se heurter à la fin de non-recevoir tirée de la prescription.
Cette solution s’inscrit dans le prolongement direct de la jurisprudence du 12 février 2026 par laquelle la troisième chambre civile avait, dans quatre arrêts publiés au Bulletin, précisé le régime de la prescription biennale en matière de baux commerciaux [[Cass. 3e civ., 12 fév. 2026, n° 24-11.525, https://www.courdecassation.fr/decision/67ad8b850c737c6087534c4d]]. Les arrêts du 12 février 2026 avaient rappelé la rigueur du délai biennal, notamment en matière de formalisme du congé. L’arrêt du 4 juin 2026 complète cette construction en y introduisant une souplesse procédurale qui préserve les droits du preneur ayant diligemment contesté le congé dans le délai imparti.
Par ailleurs, cette solution doit être combinée avec la jurisprudence antérieure qui reconnaît au preneur, lorsqu’il a régulièrement contesté le congé, la faculté de former une demande en paiement de l’indemnité d’éviction à toute hauteur de la procédure, même au-delà du délai biennal. L’arrêt du 4 juin 2026 consolide cette faculté en lui donnant un fondement technique précis : l’interruption de la prescription par la contestation des motifs du congé.
Conclusion
Le train de cassation du 4 juin 2026 s’inscrit dans un mouvement jurisprudentiel de fond qui, depuis les arrêts du 12 février 2026 sur la prescription biennale et du 5 mars 2026 sur l’exception d’inexécution, renforce la protection du preneur à bail commercial par un double canal : substantiel, par la reconnaissance de l’exception d’inexécution postérieure à la cessation du cas fortuit comme obstacle au refus de renouvellement sans indemnité d’éviction, et procédural, par l’allègement de la charge probatoire du preneur en matière de contestation des charges locatives et par la consécration de l’effet interruptif de prescription de la contestation des motifs du congé. La cohérence de ces trois constructions, rendues le même jour par la même formation de la troisième chambre civile sous la présidence de Madame Teiller, ne doit rien au hasard. Elle révèle une politique jurisprudentielle délibérée de rééquilibrage du contentieux du bail commercial en faveur du preneur, fondée sur une lecture combinée des articles 1719, 1720 et 1722 du code civil pour le volet substantiel et des articles L. 145-9, L. 145-60 du code de commerce et 835 du code de procédure civile pour le volet procédural. Les praticiens du droit des baux commerciaux mesureront l’importance de ces constructions, qui modifient substantiellement l’équilibre contentieux entre bailleur et preneur. L’avenir dira si la Cour de cassation entend confirmer cette orientation dans les prochains arrêts de la troisième chambre civile, et si le législateur, après la loi du 26 mai 2026, s’emparera de ces questions pour inscrire ces solutions prétoriennes dans le marbre du code de commerce.
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