L’obligation de délivrance du bailleur dans le bail commercial : la construction prétorienne d’une obligation continue et le déplacement du régime de la prescription
L’arrêt rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation le 5 mars 2026 [[Cass. 3e civ., 5 mars 2026, FS-B, n° 24-19.292, https://www.courdecassation.fr/decision/69a94fabcdc6046d47944243.]] constitue l’aboutissement d’une construction jurisprudentielle amorcée deux ans plus tôt, par laquelle la Haute juridiction redessine les contours temporels de l’obligation de délivrance du bailleur. En consacrant le caractère continu de cette obligation, la Cour de cassation produit un déplacement significatif du régime de la prescription extinctive dans le contentieux des baux commerciaux, dont les effets se déploient tant sur l’action en exécution forcée que sur l’action en résiliation et sur l’action en réparation du préjudice consécutif.
Le visa combiné des articles 1709, 1719 et 2224 du code civil constitue l’armature technique de cette construction. L’article 1709 définit le louage de choses comme « un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer » [[Article 1709 du Code civil, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000020459127.]] L’article 1719 dispose que « le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée » et de lui en assurer la jouissance paisible pendant la durée du bail [[Article 1719 du Code civil, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000020459127.]] L’article 2224 énonce quant à lui que « les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer » [[Article 2224 du Code civil, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000019017112.]]
L’association de ces trois textes permet à la troisième chambre civile de dégager une règle qui, appliquée au statut des baux commerciaux régi par les articles L. 145-1 et suivants du code de commerce [[Article L. 145-1 du Code de commerce, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000044056347.]], neutralise le mécanisme de la prescription quinquennale lorsque le manquement du bailleur persiste au jour de la demande en justice. Cette solution, qui s’inscrit dans un mouvement jurisprudentiel parfaitement cohérent sur la période 2023-2026, n’est pas sans soulever d’importantes difficultés théoriques et pratiques. Elle invite à s’interroger sur la nature exacte de l’obligation de délivrance, sur les conditions de son exigibilité et sur l’étendue des actions ouvertes au preneur qui s’en prévaut.
L’analyse de cette construction prétorienne suggère que la troisième chambre civile a entendu faire de l’obligation de délivrance une obligation continue, dont l’exigibilité permanente commande un régime dérogatoire de la prescription, avant d’en déduire des conséquences procédurales déterminantes pour le contentieux du bail commercial.
I. La consécration prétorienne de l’obligation de délivrance en tant qu’obligation continue
A. Une construction jurisprudentielle en trois étapes autour du visa combiné des articles 1709, 1719 et 2224 du code civil
La qualification de l’obligation de délivrance comme obligation continue s’est construite en trois étapes, de l’été 2025 au printemps 2026, par une série d’arrêts de la troisième chambre civile rendus en formation de section et publiés au Bulletin.
Le premier arrêt de la série est celui du 10 juillet 2025 [[Cass. 3e civ., 10 juil. 2025, FS-B, n° 23-20.491, https://www.courdecassation.fr/decision/686f55a63f11a71c18e869a6.]], rendu dans une affaire où une locataire commerciale poursuivait la résiliation du bail aux torts d’une société civile immobilière bailleresse qui avait amputé d’un tiers l’assiette du bail en y construisant un hangar loué à un tiers. La cour d’appel de Colmar avait déclaré l’action en résiliation partiellement prescrite, au motif que le délai de prescription courait à compter du jour où la locataire avait eu connaissance de la réduction de la surface louée. La Cour de cassation censure cette analyse au visa des articles 1709, 1719 et 2224 du code civil, en énonçant que « ces obligations continues du bailleur sont exigibles pendant toute la durée du bail, de sorte que la persistance du manquement du bailleur à celles-ci constitue un fait permettant au locataire d’exercer l’action en résiliation du bail ».
La formule est décisive. Elle qualifie pour la première fois les obligations du bailleur issues de l’article 1719 d’« obligations continues » et elle en tire la conséquence que la persistance du manquement constitue, en elle-même, un « fait » renouvelant le point de départ du délai de prescription de l’article 2224 du code civil. Cette solution s’inscrit dans une tradition jurisprudentielle plus large qui, s’agissant du bail d’habitation, a déjà conduit la troisième chambre civile à reconnaître le caractère continu de certaines obligations du bailleur. Un arrêt du 15 juin 2023, rendu à propos d’un congé valant refus de renouvellement d’un bail commercial [[Cass. 3e civ., 15 juin 2023, n° 22-13.376, https://www.courdecassation.fr/decision/648aad2a02075b05db4024c5.]], avait déjà eu l’occasion d’appliquer l’article 1719 dans le contentieux de la délivrance, sans toutefois consacrer le principe dans les termes généraux que retiendra l’arrêt de juillet 2025.
L’arrêt du 4 décembre 2025 [[Cass. 3e civ., 4 déc. 2025, FS-B, n° 23-23.357, https://www.courdecassation.fr/decision/6931363183684346b6375679.]] confirme et précise la solution. Une société locataire de locaux commerciaux avait assigné sa bailleresse en exécution de travaux de réfection et en indemnisation de ses préjudices. La cour d’appel de Riom avait déclaré les demandes irrecevables comme prescrites, au motif que la locataire connaissait l’état de vétusté des locaux dès la prise d’effet du bail en 2012, de sorte que le délai de cinq ans était expiré lors de l’assignation en novembre 2018. La Cour de cassation censure sur le fondement des mêmes articles 1709, 1719 et 2224 du code civil, en énonçant que « ces obligations continues du bailleur sont exigibles pendant toute la durée du bail, de sorte que la persistance du manquement du bailleur à celles-ci constitue un fait permettant au locataire d’exercer une action en exécution forcée de ses obligations par le bailleur ».
L’arrêt ajoute une précision importante en indiquant que « le bailleur ne peut mettre à la charge du preneur les travaux rendus nécessaires par la vétusté que par une clause expresse et qu’il ne peut s’exonérer de l’obligation de procéder aux réparations rendues nécessaires par les vices affectant la structure de l’immeuble ». Cette motivation fait le lien entre l’obligation continue de délivrance et l’obligation d’entretien énoncée à l’article 1720 du code civil [[Article 1720 du Code civil, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006442784.]], selon lequel « le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce » et « doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives ».
L’arrêt du 5 mars 2026 [[Cass. 3e civ., 5 mars 2026, FS-B, n° 24-19.292, https://www.courdecassation.fr/decision/69a94fabcdc6046d47944243.]] constitue le point culminant de la construction. Dans cette espèce, des locataires d’un local commercial à usage de boulangerie avaient assigné leur bailleresse en délivrance de la jouissance d’une cour incluse dans l’assiette du bail. La cour d’appel de Rennes avait déclaré leur action irrecevable comme prescrite, au motif qu’ils avaient eu connaissance de la configuration de la cour dès l’avenant au bail commercial signé en 2003, de sorte que le délai de prescription était expiré depuis 2008. La troisième chambre civile censure au visa des articles 1709, 1719 et 2224, en formulant le principe avec une netteté inégalée : « Cette obligation continue du bailleur est exigible pendant toute la durée du bail. Il en résulte que le locataire est recevable, d’une part, à poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation de délivrance tant que le manquement perdure, d’autre part, à obtenir la réparation des conséquences dommageables de cette inexécution sur une période de cinq ans précédant sa demande en justice. »
L’arrêt du 2 avril 2026 [[Cass. 3e civ., 2 avr. 2026, n° 24-22.181, https://www.courdecassation.fr/decision/69ce05adcdc6046d47d34f16.]], bien que rendu en matière de bail d’habitation, confirme la diffusion transversale de la solution. Des locataires d’un appartement poursuivaient leur bailleur en exécution de travaux et en réparation de leur préjudice de jouissance consécutif à la construction d’un bâtiment en vis-à-vis. La cour d’appel de Lyon avait retenu la prescription, les locataires ayant agi en 2018 pour des faits survenus en 2006. La Cour de cassation censure en énonçant que « ces obligations continues sont exigibles pendant toute la durée du bail, de sorte que la persistance du manquement du bailleur à celles-ci constitue un fait permettant au locataire d’exercer une action contre lui en exécution forcée de ses obligations ».
B. La portée de la qualification : une obligation autonome et permanente
La qualification de l’obligation de délivrance en obligation continue emporte des conséquences théoriques et pratiques qui dépassent le seul régime de la prescription. En premier lieu, la Cour de cassation consacre l’autonomie conceptuelle de cette obligation par rapport à l’obligation de jouissance paisible, avec laquelle elle était parfois confondue par les juridictions du fond. L’article 1719 distingue pourtant clairement les deux obligations : la délivrance au 1° et au 2°, la jouissance paisible au 3°. En marquant que l’obligation de délivrance est « exigible pendant toute la durée du bail », la troisième chambre civile signifie que la délivrance ne se réduit pas à la remise matérielle des lieux lors de l’entrée en jouissance. Elle comprend également l’obligation, pour le bailleur, de maintenir le local en état de servir à l’usage auquel il est destiné, conformément à l’article 1720 du code civil.
En deuxième lieu, la qualification d’obligation continue permet d’écarter la distinction, parfois invoquée par les bailleurs, entre l’obligation initiale de délivrance et l’obligation d’entretien qui lui succéderait. La Cour de cassation refuse cette dissociation temporelle et érige l’obligation de délivrance en une obligation permanente, dont l’exécution se vérifie à chaque instant du bail. L’arrêt du 4 juillet 2024 [[Cass. 3e civ., 4 juil. 2024, n° 23-15.902, https://www.courdecassation.fr/decision/66863b88b1dbbe3bae5fff44.]] avait déjà fait application de ce principe en retenant que le bailleur, qui n’avait pas mentionné dans le bail une servitude de non-division affectant l’immeuble, avait manqué à son obligation de délivrance en privant le preneur de la possibilité de céder le droit qu’il tirait du bail, alors même que la servitude préexistait à la conclusion du contrat.
En troisième lieu, l’obligation continue de délivrance produit un effet procédural décisif : elle fait obstacle à ce que le point de départ de la prescription quinquennale soit fixé à la date de conclusion du bail ou à la date de connaissance du manquement par le preneur. En effet, le manquement se renouvelant à chaque instant où le bailleur n’exécute pas son obligation, le « fait » qui permet au titulaire du droit d’agir, au sens de l’article 2224 du code civil, se reproduit continûment. La prescription ne peut donc commencer à courir qu’à compter de la cessation du manquement, c’est-à-dire de l’exécution de l’obligation par le bailleur. A cet égard, la solution retenue par la troisième chambre civile pour l’obligation de délivrance obéit à la même logique que celle qui gouverne les obligations de ne pas faire : le délai de prescription ne court qu’à compter de la cessation de la violation.
Cette construction fait écho à un arrêt du 29 janvier 2026 [[Cass. 3e civ., 29 janv. 2026, n° 24-12.185, https://www.courdecassation.fr/decision/697b02cbcdc6046d471107c1.]] par lequel la troisième chambre civile a rappelé, s’agissant de l’obligation de jouissance paisible, que celle-ci relève également d’une appréciation continue pendant la durée du bail, le bailleur ne pouvant se retrancher derrière la connaissance préalable par le preneur des nuisances causées par un tiers pour s’exonérer de son obligation. La convergence des solutions ne doit rien au hasard : elle procède d’une conception unifiée des obligations du bailleur, dont le caractère continu est inhérent à la nature du contrat de louage défini par l’article 1709 du code civil.
II. Les effets de l’obligation continue sur le régime de la prescription et les actions ouvertes au preneur
A. L’action en exécution forcée et l’action en résiliation : la neutralisation de la prescription
Le premier effet de la qualification d’obligation continue est de neutraliser la prescription de l’action en exécution forcée. L’arrêt du 5 mars 2026 l’énonce en termes explicites : le locataire est recevable « à poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation de délivrance tant que le manquement perdure ». Cette solution, qui figurait déjà en germe dans les arrêts des 10 juillet et 4 décembre 2025, trouve ici sa formulation la plus aboutie. Elle revient à dire que l’action en exécution forcée de l’obligation de délivrance est, en pratique, imprescriptible pendant la durée du bail, puisque le manquement qui la justifie se renouvelle à chaque instant où le bailleur ne s’exécute pas.
L’originalité de l’arrêt du 5 mars 2026 réside dans la distinction qu’il opère entre l’action en exécution forcée et l’action en réparation des conséquences dommageables. Pour la première, l’arrêt ne fixe aucune limite temporelle autre que la persistance du manquement. Pour la seconde, il précise que le locataire est recevable « à obtenir la réparation des conséquences dommageables de cette inexécution sur une période de cinq ans précédant sa demande en justice ». Cette dissociation est capitale : elle signifie que si l’exécution forcée peut être ordonnée sans considération de la durée pendant laquelle le manquement a perduré, la réparation pécuniaire du préjudice est cantonnée à la période quinquennale antérieure à l’assignation, conformément au délai de prescription de droit commun.
L’action en résiliation du bail aux torts du bailleur bénéficie du même régime que l’action en exécution forcée. L’arrêt du 10 juillet 2025 énonce que « la persistance du manquement du bailleur à celles-ci constitue un fait permettant au locataire d’exercer l’action en résiliation du bail ». En conséquence, l’action en résiliation fondée sur un manquement persistant à l’obligation de délivrance ne peut être déclarée prescrite au motif que le manquement a débuté plus de cinq ans avant l’assignation. La Cour de cassation confirme ici une solution qui s’était déjà dégagée en jurisprudence, mais en l’adossant désormais à un fondement textuel précis et à une qualification juridique rigoureuse.
L’application de cette solution au bail commercial présente une importance particulière compte tenu de la durée de ces contrats, qui est au minimum de neuf années en vertu de l’article L. 145-4 du code de commerce, et de la lourdeur des conséquences d’une résiliation pour le preneur. La solution nouvelle permet au preneur qui subit un manquement persistant à l’obligation de délivrance de ne pas être contraint d’agir en justice dans un délai qui pourrait expirer avant le terme du bail, au risque de voir son action déclarée irrecevable pour un manquement qui perdure. Elle constitue ainsi une protection renforcée du preneur commercial, qui s’ajoute à celles que lui confère déjà le statut des baux commerciaux.
La clause résolutoire insérée dans le bail, régie par l’article L. 145-41 du code de commerce [[Article L. 145-41 du Code de commerce, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000054142477.]], ne fait pas obstacle à ce que le preneur invoque un manquement persistant du bailleur à son obligation de délivrance pour s’opposer à l’acquisition de la clause ou pour solliciter la résiliation du bail aux torts du bailleur. L’arrêt du 4 juillet 2024 a d’ailleurs admis que la résiliation du bail pouvait être prononcée aux torts du bailleur pour manquement à l’obligation de délivrance, indépendamment de toute clause résolutoire invoquée par le bailleur.
B. Le préjudice réparable et la computation du délai de prescription
Si l’action en exécution forcée échappe à la prescription, l’action en réparation du préjudice consécutif au manquement reste soumise au délai quinquennal de l’article 2224 du code civil, mais avec un point de départ glissant. L’arrêt du 5 mars 2026 précise que le locataire peut obtenir réparation « sur une période de cinq ans précédant sa demande en justice ». Cette solution concilie deux impératifs contradictoires : d’une part, la nécessité de ne pas laisser sans réparation un préjudice qui se renouvelle à chaque instant du manquement ; d’autre part, l’exigence de sécurité juridique qui commande de ne pas faire peser sur le bailleur une menace de réparation illimitée dans le temps.
Le mécanisme est le suivant : le manquement du bailleur à son obligation continue de délivrance constitue un fait renouvelé chaque jour où l’obligation n’est pas exécutée. Ce fait, au sens de l’article 2224 du code civil, permet au locataire d’exercer son action. Mais cette action ne peut porter que sur les cinq années qui précèdent la demande en justice, et non sur l’intégralité de la période pendant laquelle le manquement a perduré. Le point de départ de la prescription est donc déplacé de la date de conclusion du contrat ou de la date de connaissance du manquement vers la date de la demande en justice, à partir de laquelle on remonte cinq années en arrière.
Cette solution s’applique également à l’action en paiement de dommages-intérêts fondée sur un manquement à l’obligation de jouissance paisible. L’arrêt du 29 janvier 2026, tout en rejetant le pourvoi de la locataire sur le fondement d’une appréciation souveraine des éléments de preuve par la cour d’appel, confirme que l’obligation de jouissance paisible est elle aussi une obligation continue du bailleur, susceptible de donner lieu à une action en résiliation et en réparation nonobstant l’écoulement du délai de cinq ans depuis le premier manquement. Le lien entre délivrance et jouissance paisible est consubstantiel au contrat de louage : la délivrance d’un local impropre à l’usage contractuellement convenu prive le preneur de la jouissance paisible des lieux, et réciproquement, le trouble de jouissance peut révéler une inexécution de l’obligation de délivrance.
En pratique, la solution de l’arrêt du 5 mars 2026 conduit à inverser la charge du raisonnement pour les juridictions du fond. Au lieu de rechercher si le locataire a agi dans les cinq ans de la connaissance du manquement, le juge doit désormais s’interroger sur la persistance du manquement à la date de la demande en justice. Si le manquement persiste, l’action en exécution forcée est recevable sans limite de durée, et l’action en réparation est recevable pour les cinq années antérieures. Si le manquement a cessé, le délai de cinq ans a commencé à courir à compter de cette cessation, et l’action peut être prescrite si plus de cinq années se sont écoulées depuis.
Cette répartition des rôles entre le juge du fond et la Cour de cassation est elle-même instructive. Dans chacun des arrêts de la série, la troisième chambre civile censure pour défaut de base légale ou pour violation de la loi les décisions des cours d’appel qui ont omis de rechercher si le manquement persistait au jour de l’assignation. La motivation en forme de visa combiné (articles 1709, 1719 et 2224) constitue un instrument de contrôle disciplinaire de la motivation des juges du fond : la Cour de cassation leur impose de vérifier la persistance du manquement avant de statuer sur la prescription, sous peine de voir leur décision annulée.
Conclusion
La construction prétorienne élaborée par la troisième chambre civile de la Cour de cassation entre juillet 2025 et mars 2026 réalise une avancée théorique significative dans la définition des obligations du bailleur commercial. En qualifiant l’obligation de délivrance d’obligation continue, exigible pendant toute la durée du bail, la Cour de cassation substitue à l’analyse chronologique classique de la prescription une analyse fondée sur la persistance du manquement. Cette approche, qui trouve son fondement dans la nature même du contrat de louage défini par l’article 1709 du code civil, confère au preneur commercial un instrument procédural puissant pour contraindre le bailleur à l’exécution de ses obligations, sans être entravé par l’écoulement du temps.
Par ailleurs, la solution dégagée par la troisième chambre civile, si elle est d’abord prétorienne, s’inscrit néanmoins dans le mouvement plus large de renforcement des droits du preneur qui caractérise l’évolution contemporaine du statut des baux commerciaux. La récente loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique, qui a modifié plusieurs dispositions du titre IV du livre Ier du code de commerce, notamment en matière de clause résolutoire, illustre cette tendance à l’accroissement des protections légales du preneur. La construction jurisprudentielle de l’obligation continue de délivrance en constitue le prolongement judiciaire le plus abouti.
Des lors, l’articulation entre l’obligation continue de délivrance et les mécanismes protecteurs du statut des baux commerciaux, qu’il s’agisse du droit au renouvellement garanti par l’article L. 145-14 du code de commerce [[Article L. 145-14 du Code de commerce, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006221741.]] ou de l’encadrement de la clause résolutoire par l’article L. 145-41, dessine un régime dans lequel le preneur n’est plus seulement protégé dans la durée de son bail, mais également dans la qualité de la jouissance que ce bail lui procure. La troisième chambre civile, en affirmant avec constance que l’obligation de délivrance est une obligation continue, a posé les fondations d’une protection qui pourrait, à l’avenir, innerver l’ensemble du contentieux des baux commerciaux.
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