Un locataire peut se retrouver dans une situation très difficile : le logement est trop petit, humide, dangereux, indécent ou même impropre à l’habitation, mais le bailleur délivre quand même un congé, demande la validation de ce congé, puis sollicite l’expulsion. L’argument paraît parfois simple côté propriétaire : il faut récupérer le logement pour faire des travaux, remettre le studio aux normes ou mettre fin à une situation devenue ingérable.
La décision rendue par la troisième chambre civile de la Cour de cassation le 4 juin 2026 change fortement la lecture pratique de ce type de dossier. Dans cette affaire, un studio avait été jugé indécent et impropre à l’habitation car la pièce principale ne faisait que 8,84 m2. Le bailleur avait ensuite donné congé au locataire pour motif légitime et sérieux, notamment pour réaliser des travaux, puis demandé son expulsion. La Cour de cassation casse l’arrêt qui avait validé ce raisonnement : lorsque le logement loué est impropre à l’habitation, le bailleur ne peut pas utiliser sa propre obligation de mise en conformité comme motif pour obtenir l’expulsion.
Pour un locataire, cette décision donne un axe de défense très concret. Pour un bailleur, elle impose de ne pas confondre travaux nécessaires, indécence du logement et possibilité de reprendre les lieux. Les impayés éventuels, le congé pour motif légitime et sérieux et l’obligation de délivrance d’un logement décent doivent être analysés séparément.
Ce que dit l’arrêt du 4 juin 2026
La Cour de cassation rappelle d’abord une règle de base : le bailleur doit délivrer un logement décent lorsque le local constitue la résidence principale du locataire. Cette obligation découle notamment de l’article 1719 du Code civil et de la loi du 6 juillet 1989.
La Cour ajoute ensuite une conséquence plus opérationnelle : quand les locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut pas se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant.
Dans l’affaire jugée, le bailleur soutenait que le congé était justifié par la réalisation de travaux de mise en conformité. La Cour rejette cette logique. Les travaux destinés à corriger une indécence connue du bailleur lors de la conclusion du bail ne constituent pas, à eux seuls, un motif légitime et sérieux permettant de faire partir le locataire.
L’arrêt est consultable sur le site de la Cour de cassation : Cour de cassation, 3e chambre civile, 4 juin 2026, n° 24-16.993.
Logement indécent, insalubre ou impropre : pourquoi la qualification compte
Tous les logements en mauvais état ne relèvent pas de la même catégorie. Un logement peut être inconfortable sans être juridiquement indécent. Il peut être indécent sans être frappé d’un arrêté d’insalubrité. Il peut aussi être impropre à l’habitation, ce qui rend la situation beaucoup plus grave.
Un logement décent doit notamment ne pas faire courir de risques manifestes pour la sécurité ou la santé, être protégé contre les infiltrations, disposer d’équipements essentiels et répondre aux critères légaux applicables. Service-Public rappelle les critères pratiques de décence sur sa fiche officielle : logement à louer décent.
L’insalubrité, elle, vise un danger pour la santé ou la sécurité des occupants. Elle peut justifier une intervention administrative, des travaux imposés, une suspension du loyer dans certains cas, voire des mesures de relogement. Le signalement peut passer par la mairie, l’agence régionale de santé, la préfecture ou la plateforme publique Signal Logement.
Le point décisif, dans un contentieux d’expulsion, est de prouver que le défaut du logement n’est pas un simple désagrément. Il faut montrer que l’état des lieux touche à l’usage même d’habitation : surface insuffisante, humidité lourde, danger électrique, absence d’équipements essentiels, infiltration durable, moisissures, ventilation impossible, chauffage défaillant, infestation, risques sanitaires ou impossibilité réelle d’habiter normalement.
Le bailleur peut-il donner congé pour faire des travaux ?
Oui, un bailleur peut parfois délivrer un congé pour motif légitime et sérieux. Mais ce motif doit être réel, sérieux et juridiquement recevable. Les travaux peuvent, selon les cas, justifier une reprise du logement si leur nature rend impossible le maintien temporaire du locataire dans les lieux.
La difficulté apparaît lorsque les travaux servent à corriger une indécence dont le bailleur avait connaissance ou devait avoir connaissance. Dans ce cas, le bailleur ne peut pas créer ou laisser durer une situation contraire à son obligation de délivrance, puis s’en servir pour obtenir l’expulsion du locataire.
En pratique, le juge va regarder plusieurs éléments :
- le logement était-il déjà indécent au moment de la signature du bail ?
- le bailleur connaissait-il le défaut ou ne pouvait-il pas l’ignorer ?
- les travaux invoqués sont-ils de vrais travaux de transformation ou seulement une mise en conformité tardive ?
- le congé cache-t-il une volonté de faire partir le locataire plutôt qu’une nécessité technique ?
- les impayés de loyer sont-ils indépendants de l’indécence ou liés à une situation que le bailleur a lui-même provoquée ?
Un locataire qui reçoit un congé ou une assignation en expulsion doit donc éviter une réponse trop générale. Il faut attaquer le motif précis du congé, la chronologie et la connaissance du bailleur.
Que faire si vous recevez un congé alors que le logement est impropre ?
La première urgence est de conserver les preuves. Le locataire doit rassembler les photos, vidéos, courriers, mails, SMS, rapports de visite, échanges avec l’agence, attestations, certificats médicaux le cas échéant, signalements à la mairie, rapports techniques, constats de commissaire de justice et tout document CAF ou administratif concernant l’état du logement.
Il faut ensuite répondre au bailleur par écrit. La réponse doit rappeler les désordres, demander la mise en conformité, contester le motif du congé si celui-ci repose sur des travaux liés à l’indécence, et solliciter un calendrier précis d’intervention. Une réponse imprécise ou simplement émotionnelle sera moins utile devant le juge.
Si une assignation est déjà délivrée, il faut préparer la défense autour de quatre axes :
- la preuve de l’indécence ou de l’impropriété du logement ;
- la connaissance du bailleur au moment de la location ou pendant l’exécution du bail ;
- le lien entre les travaux invoqués et la correction de cette indécence ;
- les demandes utiles : rejet de la validation du congé, rejet ou report de l’expulsion, travaux, réduction de loyer, suspension du loyer, indemnisation du trouble de jouissance.
Le locataire ne doit pas arrêter de payer seul son loyer sans stratégie. Dans certains cas, le juge peut réduire ou suspendre le loyer, avec ou sans consignation. Mais une suspension unilatérale expose à une procédure pour impayés si elle n’est pas juridiquement sécurisée.
Et si le bailleur invoque aussi des loyers impayés ?
L’arrêt du 4 juin 2026 ne signifie pas que tout locataire dans un logement indécent échappe automatiquement aux loyers ou à toute procédure. Dans l’affaire jugée, la cassation ne remettait pas en cause tous les points : une condamnation à payer un arriéré de loyers et charges a été maintenue pour une période précise.
Cela veut dire qu’il faut distinguer les sujets. Le logement peut être indécent, le congé peut être contestable, mais une dette locative peut malgré tout exister. À l’inverse, une dette locative ne donne pas toujours au bailleur le droit de faire valider n’importe quel congé ou d’obtenir l’expulsion lorsque le dossier révèle une violation grave de son obligation de délivrance.
Le bon raisonnement consiste à reconstituer la chronologie :
- date de signature du bail ;
- date d’apparition ou de signalement des désordres ;
- date des mises en demeure adressées au bailleur ;
- date des impayés ;
- date du congé ;
- date de l’assignation ;
- décisions administratives ou judiciaires déjà rendues.
Cette chronologie permet de savoir si la dette est autonome, si elle résulte partiellement du trouble de jouissance, ou si elle est utilisée pour masquer un problème plus profond de décence.
Les demandes possibles devant le juge
Selon l’état du dossier, le locataire peut demander plusieurs choses au juge des contentieux de la protection.
Il peut demander que le congé soit déclaré non valable si le motif invoqué est en réalité la mise en conformité d’un logement dont l’indécence était connue. Il peut aussi demander des travaux, une réduction de loyer, une suspension du paiement du loyer pendant les travaux, la réparation du préjudice de jouissance, le remboursement de frais causés par les désordres ou le rejet de l’indemnité d’occupation réclamée après la date d’effet du congé.
Dans les situations graves, il peut être utile de signaler parallèlement le logement à l’autorité administrative compétente. Le signalement ne remplace pas la défense judiciaire, mais il peut produire des pièces importantes : rapport de visite, mise en demeure administrative, arrêté, échanges avec les services d’hygiène ou éléments sur le relogement.
Le bailleur, lui, doit documenter sa position avec prudence. S’il veut invoquer des travaux, il doit prouver leur nécessité, leur nature, leur calendrier et surtout expliquer pourquoi ils ne se confondent pas avec la correction tardive d’une indécence imputable à sa propre obligation de délivrance.
Paris et Île-de-France : les réflexes pratiques
À Paris et en Île-de-France, beaucoup de dossiers concernent des petites surfaces, chambres de service, studios sous les toits, humidité ancienne, ventilation insuffisante ou logements loués trop vite après division. Le contentieux se joue souvent sur des détails très concrets : surface de la pièce principale, hauteur sous plafond, ventilation, arrivée d’eau, chauffage, installation électrique, présence de moisissures et antériorité des alertes.
Le tribunal compétent est en principe celui du lieu de situation de l’immeuble. Pour un logement situé à Paris, les dossiers de bail d’habitation relèvent généralement du tribunal judiciaire de Paris, devant le juge des contentieux de la protection. En proche banlieue, le tribunal dépendra de la commune du logement.
Avant l’audience, il faut préparer un dossier lisible : bail, état des lieux d’entrée, diagnostics, photos datées, courriers, signalements, réponse au congé, commandements, assignation, décompte locatif, justificatifs médicaux si l’état du logement a affecté la santé, et devis ou rapports techniques si des travaux sont nécessaires.
À retenir
Un bailleur ne peut pas toujours faire partir un locataire au motif qu’il veut faire des travaux dans un logement indécent. Si les travaux servent à réparer une indécence connue lors de la conclusion du bail, le congé pour motif légitime et sérieux peut être contesté.
La décision du 4 juin 2026 est importante parce qu’elle relie directement l’obligation de délivrer un logement décent, le congé donné par le bailleur et la demande d’expulsion. Elle ne dispense pas le locataire de traiter les impayés éventuels, mais elle donne un moyen fort lorsque le bailleur tente de transformer son propre manquement en motif de reprise.
Le dossier doit être traité vite, preuves à l’appui, avant que le juge ne statue sur la validation du congé et l’expulsion.
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