Le durcissement du régime de la déchéance du terme en copropriété : panorama de la jurisprudence de la troisième chambre civile (2024-2026)
I. Les conditions d’ouverture de la procédure de l’article 19-2
A. L’exigence d’une mise en demeure précise et renouvelée
L’article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, dans sa rédaction issue de la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021, dispose qu’à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles [[Article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000043977271]]. Ce mécanisme, introduit par la loi ELAN du 23 novembre 2018 et perfectionné par les réformes successives, constitue un levier puissant de recouvrement pour les syndicats de copropriétaires confrontés aux impayés de charges. La jurisprudence récente de la troisième chambre civile en a toutefois resserré les conditions de mise en œuvre, au point de transformer sensiblement la pratique des syndics.
L’avis rendu par la troisième chambre civile le 12 décembre 2024 constitue le point de départ de ce mouvement de clarification. Saisie par le tribunal judiciaire de Marseille, la Cour de cassation a posé une règle dont la portée pratique est considérable : « la mise en demeure visée à l’article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 doit indiquer avec précision la nature et le montant des provisions réclamées au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours ou des dépenses pour travaux non comprises dans ce budget, à peine d’irrecevabilité de la demande » [[Avis Cass. 3e civ., 12 déc. 2024, n° 24-70.007, publié au Bulletin, https://www.courdecassation.fr/decision/675a88adfbc933a3dc7d8820]]. La Cour impose ainsi un formalisme rigoureux que les syndics ne peuvent plus négliger. La mise en demeure doit distinguer avec netteté les provisions dues au titre de l’article 14-1 pour l’exercice en cours, d’une part, et les charges échues impayées des exercices antérieurs, d’autre part. Une mise en demeure imprécise ou générique expose le syndicat à l’irrecevabilité de son action.
L’arrêt du 15 janvier 2026 amplifie cette exigence en consacrant une obligation de renouvellement de la mise en demeure pour chaque exercice concerné. La Cour énonce que « le syndicat des copropriétaires n’est recevable à agir sur le fondement de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 qu’en paiement de provisions dues au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, ayant fait l’objet d’une mise en demeure, qu’il ne peut demander le paiement des provisions des exercices postérieurs à celui au titre duquel la demande initiale a été formée que s’il justifie d’une nouvelle mise en demeure de payer une provision restée impayée » [[Cass. 3e civ., 15 janv. 2026, n° 23-23.534, publié au Bulletin, https://www.courdecassation.fr/decision/6968b98dcdc6046d475f2ad3]]. En l’espèce, le syndicat avait délivré un commandement de payer le 11 septembre 2020 et s’en était prévalu pour réclamer des charges arrêtées au 1er janvier 2023, soit plus de deux années plus tard. La cassation est prononcée au motif que la cour d’appel n’a pas recherché si le syndicat justifiait de la défaillance des copropriétaires après mises en demeure adressées au titre des provisions dues pour les exercices 2022 et 2023.
Par ailleurs, la Cour précise que le syndicat ne peut solliciter le paiement de sommes restant dues au titre d’exercices « non visés par une mise en demeure, pour lesquels les comptes du syndicat n’ont pas encore été approuvés ». La conséquence pratique est limpide : un commandement de payer ancien, même régulier, ne permet plus de fonder une demande en paiement de charges relatives à des exercices ultérieurs. Il faut, pour chaque exercice concerné, justifier d’une mise en demeure spécifique restée infructueuse durant trente jours.
B. L’approbation des comptes, condition renouvelée pour chaque exercice
Le second pilier de l’article 19-2 réside dans l’exigence d’approbation préalable des comptes par l’assemblée générale des copropriétaires. L’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 précise que les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget prévisionnel voté chaque année [[Article 14-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000043977299]]. Ces provisions, exigibles le premier jour de chaque trimestre, constituent l’assiette première du mécanisme de déchéance du terme. Or, la jurisprudence exige désormais que l’approbation des comptes soit vérifiée pour chaque exercice dont les charges sont réclamées.
L’arrêt du 20 novembre 2025, rendu en formation de section et publié au Bulletin, pose le principe avec une netteté qui ne souffre aucune ambiguïté : « si le syndicat des copropriétaires est recevable à agir sur le fondement de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 en paiement d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, des provisions non encore échues devenues exigibles, ainsi que des arriérés de charges des exercices précédents approuvés par l’assemblée générale, il ne l’est pas pour agir en paiement des sommes restant dues au titre d’exercices précédents, pour lesquels les comptes du syndicat n’ont pas encore été approuvés » [[Cass. 3e civ., 20 nov. 2025, n° 23-23.315, publié au Bulletin, https://www.courdecassation.fr/decision/691ebae50faf9858cdf583e2]].
Dans cette affaire, le syndicat réclamait le paiement de redevances de services pour les années 2018 à 2021. La cour d’appel avait estimé que les budgets prévisionnels des services pour ces années avaient été adoptés par les assemblées générales des 26 juin 2019, 22 janvier 2021 et 29 juin 2021. La Cour de cassation censure cette décision au motif que les juges du fond auraient dû rechercher si les comptes du syndicat pour les exercices 2018 à 2020 avaient effectivement été approuvés. L’adoption du budget prévisionnel ne suffit pas ; encore faut-il que les comptes de l’exercice clos aient fait l’objet d’un vote d’approbation par l’assemblée générale.
Ce raisonnement s’inscrit dans la continuité d’une jurisprudence plus ancienne. La troisième chambre civile avait déjà rappelé, par un arrêt du 17 septembre 2020, que le président du tribunal judiciaire doit constater le vote du budget prévisionnel par l’assemblée générale ainsi que la déchéance du terme avant de condamner le copropriétaire défaillant [[Cass. 3e civ., 17 sept. 2020, n° 19-18.690, https://www.courdecassation.fr/decision/5fca34d700a5093dac217d3f]]. L’arrêt du 20 novembre 2025 étend cette logique en imposant que l’approbation des comptes ne soit pas une condition figée au jour de la première mise en demeure, mais une exigence qui se renouvelle pour chaque période dont les charges sont réclamées. Autrement dit, un syndicat qui sollicite le paiement de charges arrêtées au 1er janvier 2023 doit justifier de l’approbation des comptes pour les exercices 2022 et 2023, quand bien même une première mise en demeure aurait été délivrée en 2020.
En conséquence, la déchéance du terme, conçue comme un mécanisme accélérateur du recouvrement, se trouve désormais subordonnée à une double condition cumulative : une mise en demeure précise et renouvelée pour chaque exercice, et l’approbation effective des comptes de chacun des exercices concernés. Les syndics ne peuvent plus se reposer sur un commandement ancien pour réclamer, plusieurs années plus tard, l’ensemble des charges accumulées. Cette jurisprudence commande une gestion rigoureuse du contentieux, avec des mises en demeure actualisées au fil des exercices et un suivi méthodique des approbations comptables par l’assemblée générale.
L’arrêt du 11 avril 2019 avait déjà rappelé que les provisions ne deviennent immédiatement exigibles qu’après mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception restée infructueuse [[Cass. 3e civ., 11 avr. 2019, n° 18-14.979, https://www.courdecassation.fr/decision/5fca72056777fa5e094c17fb]]. L’exigence de la lettre recommandée, bien établie en jurisprudence, se double désormais de l’obligation de précision quant au contenu. Un simple courrier de relance ne saurait tenir lieu de mise en demeure au sens de l’article 19-2. La jurisprudence exige un acte formalisé, détaillant avec exactitude la nature et le montant des provisions réclamées pour l’exercice en cours.
Le mécanisme de l’article 19-2 s’articule avec les dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, qui prévoit que les frais nécessaires exposés par le syndicat pour le recouvrement d’une créance justifiée, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque, sont imputables au seul copropriétaire concerné [[Article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000039313543]]. Ces frais, qui ne transitent pas par la répartition collective, pèsent exclusivement sur le copropriétaire défaillant. La réussite d’une action fondée sur l’article 19-2 permet ainsi au syndicat de recouvrer non seulement les charges impayées mais également l’ensemble des frais de recouvrement qu’il a dû engager.
II. L’office du juge dans la procédure accélérée au fond
A. Le contrôle des conditions de fond par le président du tribunal judiciaire
L’article 19-2 confie au président du tribunal judiciaire, statuant selon la procédure accélérée au fond, le soin de condamner le copropriétaire défaillant après avoir constaté l’approbation par l’assemblée générale du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire. Cette procédure, plus rapide que la procédure de droit commun, constitue un atout majeur pour les syndicats. Encore faut-il que le juge exerce un contrôle effectif des conditions posées par la loi, et non un simple enregistrement des demandes du syndicat.
La jurisprudence du 20 novembre 2025 illustre l’intensité du contrôle attendu du président du tribunal judiciaire. La Cour de cassation censure les juges du fond pour ne pas avoir recherché si les comptes des exercices antérieurs avaient été approuvés, alors même que les budgets prévisionnels avaient été votés. Le contrôle du juge ne se limite donc pas à la vérification formelle de l’existence d’une assemblée générale ayant statué sur les budgets. Il doit s’étendre à l’approbation effective des comptes de chaque exercice dont les charges sont réclamées. La distinction entre vote du budget prévisionnel et approbation des comptes, qui pouvait paraître théorique, revêt désormais une portée décisive.
Par ailleurs, l’arrêt du 9 mars 2022 avait précisé que le syndicat ne peut obtenir paiement que des provisions de l’exercice en cours et des sommes dues au titre des exercices antérieurs après approbation des comptes, à l’exclusion de toute somme qui n’entrerait pas dans ces catégories [[Cass. 3e civ., 9 mars 2022, n° 21-12.988, https://www.courdecassation.fr/decision/622b68648e2fffb503890622]]. La Cour encadre ainsi strictement l’assiette des sommes pouvant être réclamées dans le cadre de la procédure accélérée au fond. Le président du tribunal judiciaire doit s’assurer que les sommes demandées correspondent bien à des provisions de l’article 14-1, à des provisions non encore échues devenues exigibles par l’effet de la déchéance du terme, ou à des arriérés de charges d’exercices antérieurs dont les comptes ont été approuvés.
Le formalisme imposé par l’avis du 12 décembre 2024 ajoute une couche supplémentaire au contrôle du juge. Celui-ci doit vérifier que la mise en demeure, préalable indispensable à l’introduction de l’instance, mentionne avec une précision suffisante la nature et le montant des provisions réclamées. Une mise en demeure qui se bornerait à indiquer un montant global, sans distinguer les provisions de l’exercice en cours des charges échues des exercices antérieurs, exposerait le syndicat à une fin de non-recevoir. Cette exigence est d’autant plus remarquable qu’elle s’inscrit dans une procédure dont la finalité est précisément la célérité. La Cour n’en sacrifie pas pour autant la rigueur juridique.
B. Les limites du pouvoir juridictionnel du juge de l’article 19-2
Le second arrêt rendu par la troisième chambre civile le 15 janvier 2026 délimite avec précision l’étendue du pouvoir juridictionnel du président du tribunal judiciaire saisi sur le fondement de l’article 19-2. La Cour pose que « lorsqu’il est saisi sur le fondement de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, le président du tribunal judiciaire ne peut statuer que dans les limites de ses attributions et qu’il ne peut connaître, à ce titre, d’une demande reconventionnelle qui n’entre pas dans le champ d’application de la procédure accélérée au fond » [[Cass. 3e civ., 15 janv. 2026, n° 24-10.778, publié au Bulletin, https://www.courdecassation.fr/decision/6968b986cdc6046d475f29dc]].
Dans cette espèce, des copropriétaires nus-propriétaires et une usufruitière, assignés en paiement de charges, avaient formé des demandes reconventionnelles tendant à la condamnation du syndicat à leur verser des dommages-intérêts correspondant à des charges, frais et honoraires qu’ils estimaient indus, et sollicitaient la compensation entre ces sommes et celles réclamées par le syndicat. La cour d’appel avait déclaré ces demandes irrecevables, solution que la Cour de cassation valide en précisant que « ce défaut de pouvoir juridictionnel constitue une fin de non-recevoir et non une exception d’incompétence ».
Cette qualification est lourde de conséquences pratiques. Une exception d’incompétence oblige le juge à renvoyer les parties devant la juridiction compétente, ce qui permet au demandeur reconventionnel de poursuivre son action devant le juge du fond. Une fin de non-recevoir, en revanche, éteint définitivement la prétention dans le cadre de la procédure accélérée au fond. Le copropriétaire qui entend contester la régularité des charges ou réclamer des dommages-intérêts au syndicat doit donc introduire une instance distincte devant le juge du fond, sans pouvoir greffer sa demande sur la procédure de l’article 19-2.
La Cour déduit cette solution du principe posé par les articles 481-1 et 839 du code de procédure civile, selon lequel le président du tribunal judiciaire ne statue selon la procédure accélérée au fond que lorsque la loi ou le règlement lui confère expressément le pouvoir de connaître de certaines demandes selon cette procédure. Or, l’article 19-2 ne lui confère que le pouvoir de constater l’approbation du budget prévisionnel ou des comptes et la défaillance du copropriétaire, pour condamner ce dernier au paiement. Toute autre demande, fût-elle en compensation, excède le périmètre de son office.
Dès lors, la procédure de l’article 19-2 s’affirme comme un instrument unilatéral au service exclusif du syndicat, le copropriétaire ne disposant d’aucune voie de défense au fond dans ce cadre procédural. Cette asymétrie, qui pouvait apparaître contestable au regard du droit à un procès équitable garanti par l’article 6 § 1er de la Convention européenne des droits de l’homme, a été jugée conforme aux exigences conventionnelles par le second arrêt du 16 avril 2026 relatif au délai de contestation des décisions d’assemblée générale [[Cass. 3e civ., 16 avr. 2026, n° 24-18.842, https://www.courdecassation.fr/decision/69e07dfdcdc6046d476a8fe6]]. La Cour considère que les règles encadrant les procédures de la loi de 1965 respectent le droit fondamental à un recours effectif. Sur ce point, la jurisprudence de la troisième chambre civile manifeste une cohérence d’ensemble qui renforce la sécurité juridique des acteurs de la copropriété.
L’évolution du régime de l’article 19-2 s’inscrit dans un mouvement plus vaste de rationalisation du droit de la copropriété, dont témoigne également le Livre blanc de l’Institut Janus présenté à l’Assemblée nationale en mai 2026, qui propose une codification véritablement réformatrice de la loi du 10 juillet 1965. La simplification des majorités requises, la réduction des passerelles de vote et la création d’un ordre professionnel des syndics figurent parmi les pistes avancées par ce document pluridisciplinaire. La jurisprudence récente de la troisième chambre civile, sans attendre l’intervention du législateur, participe de cette même ambition de clarification et de sécurisation des relations juridiques au sein des copropriétés.
Conclusion
Le régime de la déchéance du terme en matière de charges de copropriété a connu, en l’espace de deux ans, un resserrement significatif de ses conditions de mise en œuvre. La troisième chambre civile a construit un cadre procédural exigeant qui impose aux syndicats une rigueur accrue dans la gestion de leurs contentieux de recouvrement. L’exigence d’une mise en demeure précise quant à la nature et au montant des provisions réclamées, le renouvellement obligatoire de cette mise en demeure pour chaque exercice concerné, la vérification de l’approbation des comptes pour chaque période dont les charges sont sollicitées, la délimitation stricte du pouvoir juridictionnel du président du tribunal judiciaire et l’impossibilité pour le copropriétaire de former une demande reconventionnelle dans le cadre de la procédure accélérée au fond constituent autant de balises désormais fermement établies. La déchéance du terme demeure un outil puissant de recouvrement pour les syndicats, mais sa mise en œuvre est désormais étroitement encadrée par une jurisprudence constante qui ne tolère aucune approximation.
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