La loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique modifie plusieurs règles très concrètes pour les commerçants, artisans, prestataires de services et bailleurs de locaux commerciaux.
Le sujet est immédiat. Depuis la promulgation de la loi, certains locataires peuvent demander le paiement mensuel du loyer. Les dépôts de garantie et autres garanties sont davantage encadrés. La suspension de la clause résolutoire devient plus difficile lorsque le litige porte sur des loyers impayés.
Pour un dirigeant, ce n’est pas une réforme théorique. Elle peut changer la négociation d’un bail, la gestion d’un impayé, la sortie d’un local, la vente d’un fonds de commerce ou la réponse à un commandement de payer.
Le texte officiel est disponible sur Légifrance : loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique. Le ministère de l’Économie a également publié une présentation des changements utiles aux entreprises : loi de simplification de la vie économique : ce qui change pour les entreprises.
Le paiement mensuel du loyer devient un levier de trésorerie
La réforme crée un nouvel article L. 145-32-1 du Code de commerce.
Il prévoit que le paiement mensuel du loyer est de droit lorsque le preneur d’un local destiné à une activité de commerce de détail, de commerce de gros, de prestations de services commerciales ou artisanales en fait la demande.
Ce droit n’est pas automatique dans toutes les situations.
Le locataire doit notamment ne pas avoir d’arriérés non contestés au titre du loyer et des charges. Si le bailleur invoque un impayé, il faut donc distinguer ce qui est réellement dû de ce qui est discuté : charges non justifiées, régularisation contestée, travaux non imputables, indexation mal calculée, pénalité irrégulière.
La demande prend effet à compter de l’échéance suivante prévue par le bail. En pratique, il faut l’envoyer par écrit, idéalement par lettre recommandée ou par acte d’avocat, en identifiant le bail, le local, la date souhaitée de prise d’effet et la situation du compte locatif.
Le bailleur ne devrait pas répondre par un simple refus de principe si les conditions sont remplies. En cas de refus, le locataire doit éviter de cesser unilatéralement de payer. La bonne stratégie consiste à payer les sommes non contestées, conserver la preuve de la demande et mettre le bailleur en demeure d’appliquer le nouveau rythme.
Le dépôt de garantie et les garanties sont davantage encadrés
La loi complète l’article L. 145-40 du Code de commerce.
Pour les locaux concernés par le nouveau droit au paiement mensuel, les sommes versées à titre de garantie ne peuvent pas excéder un trimestre de loyer. Le texte vise aussi les biens, titres, engagements et garanties de toute nature demandés pour assurer la bonne exécution du bail.
Ce point est important pour les nouveaux baux, les renouvellements et les négociations en cours.
Un bailleur ne peut pas additionner sans limite un dépôt de garantie, une garantie autonome, une caution bancaire et une retenue supplémentaire si l’ensemble revient à contourner le plafond. Le dirigeant doit relire le bail et ses annexes, car la garantie n’est pas toujours appelée « dépôt de garantie ». Elle peut figurer dans une clause de cautionnement, une garantie à première demande, un nantissement ou une annexe bancaire.
La loi encadre également la restitution.
Lorsque les clés sont remises au bailleur ou à son mandataire, les sommes payées à titre de garantie doivent être restituées dans un délai raisonnable, qui ne peut pas dépasser trois mois, déduction faite des sommes restant dues et justifiées. Les garanties de toute nature doivent, elles aussi, faire l’objet des mainlevées et restitutions nécessaires dans les délais prévus par le texte.
En cas de vente de l’immeuble, l’obligation de restituer les sommes versées à titre de garantie est transmise au nouveau bailleur dans les conditions prévues par la loi. Le locataire doit donc identifier précisément le propriétaire actuel, la date de mutation et les garanties encore en circulation.
La clause d’indexation peut être encadrée par une clause tunnel
La réforme introduit aussi un nouvel article L. 145-38-1 du Code de commerce.
Il autorise une clause destinée à encadrer, dans les mêmes proportions à la hausse et à la baisse, la variation annuelle de l’indice des loyers commerciaux prise en compte pour la révision du loyer.
Cette clause peut être utile lorsque les parties veulent éviter une hausse trop brutale du loyer sans créer une clause déséquilibrée. Elle doit toutefois être rédigée avec soin. Une clause qui ne jouerait qu’à la hausse ou qui neutraliserait seulement les baisses exposerait le bail à une contestation.
Pour le locataire, l’enjeu est simple : vérifier si le bail contient une clause d’indexation, quel indice est utilisé, quelle périodicité est prévue, et si un mécanisme de plafonnement symétrique peut être demandé lors d’un renouvellement ou d’un avenant.
Pour le bailleur, l’enjeu est de sécuriser la clause pour éviter une contestation future du calcul du loyer.
La clause résolutoire devient plus dangereuse en cas d’impayé
L’article L. 145-41 du Code de commerce est modifié.
Désormais, l’octroi de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire pour non-paiement des loyers sont conditionnés à deux éléments : la capacité du locataire à régler la dette locative et la reprise du paiement intégral du loyer courant avant la première audience.
Ce changement est décisif.
Avant l’audience, le locataire doit préparer un dossier de trésorerie crédible. Il ne suffit plus d’expliquer que l’activité va reprendre ou qu’un échéancier serait souhaitable. Il faut produire les éléments qui démontrent la capacité réelle de payer : relevés, prévisionnel, commandes signées, plan de financement, proposition d’échéancier, preuves de paiement du loyer courant, contestation motivée des sommes discutées.
Le bailleur, de son côté, peut désormais s’appuyer sur une règle plus stricte lorsque le locataire ne paie pas le courant ou ne justifie pas d’une capacité de régularisation.
Le locataire qui reçoit un commandement de payer ne doit donc pas attendre l’assignation. Il faut vérifier le commandement, le montant réclamé, les charges, la période visée, la régularité de la signification, puis organiser le paiement ou la contestation avant la première audience.
Cession de bail commercial : ne confondez pas réforme du loyer et accord du bailleur
La réforme de mai 2026 ne supprime pas les difficultés classiques de cession du bail commercial.
Lorsqu’un fonds de commerce est vendu, l’article L. 145-16 du Code de commerce protège la cession du bail à l’acquéreur du fonds. Les clauses qui interdisent cette cession sont réputées non écrites. En revanche, une clause d’agrément ou une formalité d’appel du bailleur peut rester licite si elle n’aboutit pas à une interdiction générale et absolue.
La jurisprudence rappelle que le refus d’agrément ne peut pas être purement discrétionnaire. Dans une décision récente, la cour d’appel de Nîmes a jugé que la clause d’agrément était licite, mais que le refus du bailleur devait avoir un caractère légitime. Elle a condamné les bailleurs à payer 100 000 euros au locataire en raison d’un refus abusif ayant fait échouer un projet de cession (CA Nîmes, 24 janvier 2025, n° 22/04116, source Cour de cassation).
Pour une vente de fonds de commerce, il faut donc traiter le bail très tôt. Le compromis doit prévoir les conditions d’agrément, les délais de réponse, la liste des pièces à remettre au bailleur, les conséquences d’un silence et la stratégie en cas de refus.
Le risque est financier. Un refus tardif peut faire perdre un acquéreur, bloquer un financement, réduire le prix de vente ou provoquer une procédure d’urgence.
Les pièces à réunir avant d’agir
Avant d’écrire au bailleur ou de saisir le juge, il faut réunir un dossier complet.
Pour une demande de paiement mensuel, il faut le bail, les quittances, le compte locatif, les échanges avec le bailleur et la preuve de l’absence d’arriéré non contesté.
Pour un dépôt de garantie, il faut l’acte de bail, les avenants, les garanties annexes, les justificatifs de paiement, l’état des lieux, la remise des clés et les demandes de restitution.
Pour une clause résolutoire, il faut le commandement de payer, le décompte détaillé, les justificatifs de charges, les paiements effectués, la preuve de contestation des sommes litigieuses et les éléments financiers permettant de proposer un échéancier.
Pour une cession de bail ou de fonds de commerce, il faut le bail, la clause de cession, le compromis, le dossier de l’acquéreur, les relances du notaire, les réponses du bailleur et les éléments prouvant la perte du projet si la cession échoue.
Paris et Île-de-France : agir vite devant la bonne juridiction
À Paris et en Île-de-France, les contentieux de bail commercial peuvent aller vite, surtout lorsqu’un commandement de payer, une clause résolutoire ou une expulsion est en jeu.
Le tribunal compétent dépend de la nature exacte de la demande et du lieu de situation de l’immeuble. En pratique, il faut vérifier si l’urgence justifie un référé, si une contestation sérieuse impose une action au fond, et si la discussion porte sur le paiement, la résiliation, la restitution d’une garantie, l’agrément d’un cessionnaire ou l’indemnisation d’un refus abusif.
Un dirigeant ne doit pas attendre que le bailleur engage la procédure. Plus le dossier est préparé tôt, plus il est possible de négocier un échéancier, contester les sommes infondées, sécuriser la cession ou obtenir la restitution des garanties.
Que faire maintenant ?
Si vous êtes locataire commercial, commencez par relire votre bail et identifier les clauses touchées par la loi du 26 mai 2026 : périodicité du loyer, dépôt de garantie, garanties annexes, indexation, clause résolutoire, cession.
Si vous êtes bailleur, vérifiez vos modèles de bail, vos pratiques de garanties, vos commandements de payer et vos réponses aux demandes de mensualisation. Une clause ancienne peut rester utile, mais elle doit être appliquée dans le cadre nouveau.
Si vous vendez un fonds de commerce, traitez le bail comme une condition centrale du closing. Le bailleur, le notaire, l’acquéreur et la banque doivent disposer des mêmes informations, au bon moment.
Le cabinet peut vous assister en droit des affaires et contentieux commercial pour analyser le bail, rédiger la demande au bailleur, préparer une réponse à un commandement de payer ou sécuriser une cession de fonds de commerce.
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Intervention possible à Paris et en Île-de-France lorsque le local, le bailleur, le locataire ou le tribunal compétent se trouve dans le ressort.
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