La prescription biennale dans le bail commercial : la construction prétorienne de l’article L. 145-60 du Code de commerce à l’épreuve des arrêts du 12 février 2026
I. Le domaine de la prescription biennale : une emprise extensive sur l’ensemble des actions du statut
A. Le champ d’application de l’article L. 145-60 : toutes les actions du chapitre V
L’article L. 145-60 du Code de commerce énonce une règle d’une brièveté redoutable : « Toutes les actions exercées en vertu du présent chapitre se prescrivent par deux ans. » [[Article L. 145-60 du Code de commerce, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006222196.]] Cette disposition, qui constitue l’une des clés de voûte du statut des baux commerciaux, soumet à un délai de prescription abrégé l’intégralité des actions que le chapitre V du titre IV du livre Ier du Code de commerce consacre au bail commercial. Le législateur a entendu, par ce mécanisme, assurer une sécurité juridique renforcée aux relations entre bailleurs et preneurs, en réduisant la durée pendant laquelle ces derniers demeurent exposés à une contestation judiciaire.
Le domaine de la prescription biennale a fait l’objet d’une construction prétorienne extensive, dont témoigne l’arrêt rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation le 18 décembre 2025. La Cour y affirme que l’action en nullité de la vente intentée par le locataire pour violation du droit de préférence institué par l’article L. 145-46-1 du Code de commerce est soumise à la prescription biennale de l’article L. 145-60 [[Cass. 3e civ., 18 déc. 2025, n° 24-10.767, FS-B, https://www.courdecassation.fr/decision/6943a8d275782d5f068582b1]]. La troisième chambre civile a ainsi écarté l’argumentation du preneur qui soutenait que la sanction de la violation du droit de préférence – la nullité – devait être soumise à la prescription quinquennale de droit commun de l’article 2224 du Code civil. Elle a au contraire jugé que « l’action en nullité de cette vente intentée par le locataire, qui est exercée en vertu du statut des baux commerciaux, est soumise à la prescription biennale de l’article L. 145-60 du même code. »
Par cette décision, la Cour de cassation consacre le caractère englobant de la prescription biennale, qui ne se limite pas aux seules actions directes entre bailleur et preneur mais s’étend à toute action trouvant son fondement dans le chapitre V du Code de commerce, y compris lorsqu’elle est dirigée contre un tiers acquéreur. La solution participe d’une lecture cohérente du statut : dès lors que le droit de préférence est une prérogative conférée par le statut des baux commerciaux, l’action qui en sanctionne la méconnaissance relève nécessairement de la prescription abrégée. Le critère est celui de la source légale de l’action et non de la nature de la sanction encourue.
L’arrêt du 27 mars 2025 confirme cette approche extensive en l’appliquant à l’exercice du droit d’option par le bailleur. La troisième chambre civile y rappelle que « les mentions obligatoires exigées par l’article L. 145-9 du Code de commerce ne concernaient que le congé délivré par le bailleur et non l’exercice par ce dernier de son droit d’option [[Cass. 3e civ., 27 mars 2025, n° 23-20.030, FS-B, https://www.courdecassation.fr/decision/67e4f445482b9311fa9a3ea0]]. » Le droit d’option, régi par l’article L. 145-57 du même code, n’est soumis à aucune condition de forme particulière et n’a pas à mentionner, à peine de nullité, le délai de prescription applicable pour le contester en justice. La cour d’appel de Paris avait énoncé à bon droit que la bailleresse avait la faculté d’exercer son droit d’option « tant que l’action en fixation du loyer n’était pas prescrite », ce dont il résulte que la prescription biennale gouverne également les actions relatives au droit d’option.
Par ailleurs, cette jurisprudence s’inscrit dans une continuité remarquable avec les principes directeurs du statut. L’article L. 145-60 du Code de commerce a été conçu comme un instrument de célérité procédurale, destiné à prévenir l’insécurité juridique qui résulterait d’une contestation tardive des droits respectifs du bailleur et du preneur. La brièveté du délai – deux années – reflète la volonté du législateur de 1953, constamment réaffirmée depuis, de faire peser sur les parties une obligation de diligence dans la mise en œuvre de leurs droits statutaires. En conséquence, la qualification extensive du domaine de la prescription biennale constitue moins une innovation prétorienne qu’une application fidèle de la ratio legis.
B. Le point de départ du délai : la date d’effet du congé comme règle cardinale
La détermination du point de départ du délai de prescription constitue un enjeu contentieux majeur, dont la troisième chambre civile a précisé les contours dans une série d’arrêts rendus le 12 février 2026. La règle, désormais solidement établie, est la suivante : « le point de départ de la prescription biennale de l’action du locataire en paiement de cette indemnité court à compter de la date d’effet du congé » [[Cass. 3e civ., 12 fév. 2026, n° 24-18.382, FS-B, https://www.courdecassation.fr/decision/698d7c9dcdc6046d47ff435f]]. Cette solution, qui résulte de la combinaison des articles L. 145-9 et L. 145-60 du Code de commerce, s’applique même lorsque le congé est délivré avec offre d’indemnité d’éviction.
La Cour de cassation a solennellement affirmé ce principe dans les arrêts du 12 février 2026 rendus à l’égard d’une même commune bailleresse. La troisième chambre civile y censure la cour d’appel d’Aix-en-Provence qui avait refusé de faire application de la prescription biennale au motif que « la bailleresse a ainsi reconnu le droit à indemnité d’éviction du preneur, qu’elle lui a rappelé qu’il pourrait se maintenir dans les lieux jusqu’à son versement » [[Cass. 3e civ., 12 fév. 2026, n° 24-10.578, FS-B, https://www.courdecassation.fr/decision/698d7c9acdc6046d47ff4260]]. La Cour énonce que « la prescription biennale de l’action en paiement de l’indemnité d’éviction court à compter de la date d’effet du congé même lorsqu’il est délivré avec offre d’indemnité d’éviction ». Par cette formulation, elle écarte toute possibilité de différer le point de départ du délai au jour où le bailleur conteste le principe du droit à indemnité ou au jour où le montant de l’indemnité est connu.
La rigueur de cette solution se double d’une conséquence procédurale décisive : « le locataire à bail commercial qui est prescrit dans son action en paiement d’une indemnité d’éviction perd son droit au maintien dans les lieux ». Il en résulte que le preneur qui a laissé s’écouler le délai de deux ans à compter de la date d’effet du congé sans saisir le tribunal se trouve doublement sanctionné : il perd le bénéfice de l’indemnité d’éviction et devient occupant sans droit ni titre, exposé à une mesure d’expulsion. La troisième chambre civile a jugé que le locataire « est occupant sans droit ni titre des locaux à compter de la date de prescription de son action en fixation d’une indemnité d’éviction » [[Cass. 3e civ., 12 fév. 2026, n° 24-10.579, https://www.courdecassation.fr/decision/698d7a8dcdc6046d47fead03]].
Dès lors, le preneur qui reçoit un congé avec refus de renouvellement et offre d’indemnité d’éviction doit impérativement introduire son action en fixation de cette indemnité dans le délai de deux ans à compter de la date d’effet du congé, faute de quoi il s’expose à perdre cumulativement son droit à indemnisation et son droit au maintien dans les lieux. Cette sévérité, assumée par la Cour de cassation, traduit la volonté de ne pas laisser le locataire dans une situation d’attente indéfinie qui paralyserait la libre disposition du bien par le propriétaire.
L’article L. 145-9, alinéa 5, du Code de commerce impose d’ailleurs au congé délivré par le bailleur d’indiquer « que le locataire qui entend, soit contester le congé, soit demander le paiement d’une indemnité d’éviction, doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné » [[Article L. 145-9 du Code de commerce, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000031012840]]. Cette mention, prescrite à peine de nullité, constitue une garantie d’information minimale au bénéfice du preneur, qui ne saurait ensuite invoquer son ignorance du délai pour échapper à la forclusion.
II. Les causes d’interruption et de suspension : un régime restrictif construit par la jurisprudence
A. L’inefficacité de la mauvaise foi du bailleur et le devoir de diligence du preneur
La question de l’interruption de la prescription biennale a donné lieu à l’un des apports les plus significatifs des arrêts du 12 février 2026. La troisième chambre civile y affirme, dans une formulation dépourvue de toute ambiguïté, que « la mauvaise foi du bailleur n’est pas une cause d’interruption ou de suspension de la prescription biennale de l’action en paiement de l’indemnité d’éviction ». Ce principe, énoncé à l’identique dans les deux arrêts de cassation du même jour, constitue un revirement par rapport à la pratique de certaines cours d’appel qui, comme celle d’Aix-en-Provence, retenaient le comportement déloyal du bailleur pour écarter la prescription.
La solution est d’une portée considérable. La cour d’appel d’Aix-en-Provence avait considéré que le bailleur, en se prévalant de la prescription biennale pour obtenir l’expulsion du locataire sans indemnité après avoir reconnu le droit à indemnité lors de la délivrance du congé, adoptait une « attitude empreinte de mauvaise foi » justifiant le rejet de la fin de non-recevoir. La Cour de cassation censure ce raisonnement avec une netteté particulière, en rappelant que la mauvaise foi, en l’absence de fraude, ne constitue ni une cause d’interruption ni une cause de suspension du délai de prescription.
Cette jurisprudence s’articule avec les règles générales du Code civil en matière d’interruption de la prescription. L’article 2240 du Code civil dispose que « la reconnaissance par le débiteur du droit de celui contre lequel il prescrivait interrompt le délai de prescription » [[Article 2240 du Code civil, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000019017366]]. La troisième chambre civile a eu l’occasion de préciser les conditions de cette reconnaissance interruptive dans l’arrêt du 12 février 2026 relatif à la société Vavintel. La Cour y approuve la cour d’appel d’avoir souverainement retenu que « le dire adressé à l’expert judiciaire le 9 septembre 2019 par la bailleresse ne comportait aucune reconnaissance dénuée d’équivoque de son obligation à payer l’indemnité d’éviction [[Cass. 3e civ., 12 fév. 2026, n° 24-18.382, FS-B, https://www.courdecassation.fr/decision/698d7c9dcdc6046d47ff435f]]. »
Ainsi, pour produire un effet interruptif, la reconnaissance du droit du preneur doit être dépourvue de toute équivoque. La simple délivrance d’un congé avec offre d’indemnité d’éviction ne suffit pas à elle seule à caractériser une telle reconnaissance interruptive, dès lors que le bailleur peut ultérieurement contester le quantum voire le principe même de l’indemnité. La Cour de cassation exige une manifestation de volonté claire et non ambiguë du bailleur de reconnaître l’obligation de payer l’indemnité d’éviction, ce qui suppose en pratique un écrit formel ou un comportement procédural dépourvu de toute réserve.
Par ailleurs, il résulte de cette construction prétorienne que le preneur ne saurait se reposer sur l’attitude du bailleur pour différer l’introduction de son action. La prescription biennale implique un devoir de diligence à la charge du locataire, qui doit agir en justice dans le délai imparti sans pouvoir invoquer utilement la mauvaise foi du bailleur, l’absence de contestation du principe de l’indemnité ou l’attente d’un chiffrage. La Cour de cassation rappelle ainsi, de manière constante, que le preneur qui entend contester le congé ou demander le paiement d’une indemnité d’éviction « doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné [[Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 24-21.573, https://www.courdecassation.fr/decision/6a21154ccdc6046d470a5f12]]. »
B. Le référé-expertise et les contestations du congé : les conditions strictes des effets interruptif et suspensif
L’interaction entre la prescription biennale et les mesures d’instruction sollicitées en référé constitue l’un des apports jurisprudentiels les plus techniques de la période récente. L’arrêt du 12 février 2026 relatif à la société Vavintel apporte sur ce point des précisions essentielles quant aux conditions dans lesquelles une expertise judiciaire ordonnée en référé sur le fondement de l’article 145 du Code de procédure civile peut produire un effet suspensif de la prescription à l’égard du locataire.
La Cour de cassation rappelle le principe général posé par l’article 2239 du Code civil : « La prescription est également suspendue lorsque le juge fait droit à une demande de mesure d’instruction présentée avant tout procès. Le délai de prescription recommence à courir, pour une durée qui ne peut être inférieure à six mois, à compter du jour où la mesure a été exécutée [[Article 2239 du Code civil, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000019017360]]. » Toutefois, cette suspension ne bénéficie qu’à la partie qui a sollicité la mesure. La Cour rappelle, en citant sa jurisprudence antérieure, que « la suspension de la prescription, prévue à l’article 2239 du Code civil, lorsque le juge accueille une demande de mesure d’instruction présentée avant tout procès, ne joue qu’à son profit (2e Civ., 31 janvier 2019, pourvoi n° 18-10.011, publié ; 3e Civ., 19 mars 2020, pourvoi n° 19-13.459, publié). »
La troisième chambre civile en déduit une règle prétorienne d’une importance pratique considérable pour le contentieux des baux commerciaux : « le locataire à bail commercial, défendeur à l’instance de référé introduite par le bailleur sur le fondement de l’article 145 du Code de procédure civile tendant au prononcé d’une expertise judiciaire pour déterminer le montant de l’indemnité d’éviction, ne bénéficie de l’effet suspensif de la prescription attaché à la mesure d’instruction que s’il s’associe expressément à la demande ou présente, même à titre subsidiaire, une demande tendant à compléter ou modifier la mission de l’expert. »
Cette solution, d’une rigueur impeccable, impose au locataire qui se trouve attraité dans une instance de référé-expertise à l’initiative du bailleur de ne pas demeurer passif. S’il se borne à émettre des « protestations et réserves », comme l’avait fait la société Vavintel devant le juge des référés, il ne peut prétendre au bénéfice de la suspension du délai de prescription. Il lui appartient au contraire de s’associer expressément à la demande d’expertise ou de formuler une demande propre, fût-ce à titre subsidiaire, tendant à compléter ou modifier la mission confiée à l’expert. À défaut, le délai de prescription continue de courir et peut se trouver intégralement écoulé avant même le dépôt du rapport d’expertise.
L’arrêt du 4 juin 2026 apporte un tempérament notable à cette rigueur en reconnaissant que les contestations élevées par le preneur contre les motifs graves et légitimes invoqués dans le congé peuvent avoir un effet interruptif de la prescription à l’égard de l’action en paiement de l’indemnité d’éviction. La Cour de cassation y censure la cour d’appel de Versailles pour n’avoir pas recherché « si les contestations émises, en première instance, par la société Sabrina sur les motifs graves et légitimes invoqués dans le congé pour justifier le refus de payer une indemnité d’éviction, n’avaient pas interrompu le délai de prescription [[Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 24-21.573, https://www.courdecassation.fr/decision/6a21154ccdc6046d470a5f12]]. »
Cette décision opère une distinction subtile entre deux hypothèses. La première est celle du congé avec offre d’indemnité d’éviction : dans ce cas, le preneur ne conteste pas le principe de l’indemnité mais en demande la fixation, et la prescription court à compter de la date d’effet du congé sans que la contestation soit nécessaire pour interrompre le délai. La seconde est celle du congé avec refus de renouvellement sans indemnité d’éviction, fondé sur des motifs graves et légitimes : dans cette configuration, la contestation de ces motifs par le preneur peut valoir interruption de la prescription de l’action en paiement de l’indemnité d’éviction, car en contestant le bien-fondé des motifs, le preneur affirme nécessairement son droit à l’indemnité. La cour d’appel de renvoi devra déterminer si, en l’espèce, la société Sabrina avait régulièrement contesté les motifs du congé avant l’expiration du délai de deux ans.
En définitive, le régime de la prescription biennale tel qu’il se dégage des arrêts rendus entre décembre 2025 et juin 2026 par la troisième chambre civile de la Cour de cassation repose sur trois principes directeurs. En premier lieu, le champ de la prescription s’étend à l’ensemble des actions fondées sur le chapitre V du Code de commerce, quelle que soit la nature de la sanction encourue, qu’il s’agisse d’une action en nullité d’une vente conclue en violation du droit de préférence du locataire ou de la contestation de l’exercice par le bailleur de son droit d’option. En deuxième lieu, le point de départ du délai est fixé à la date d’effet du congé, y compris lorsque celui-ci est assorti d’une offre d’indemnité d’éviction, sans que la connaissance par le preneur du montant de l’indemnité ne constitue un préalable nécessaire à l’introduction de l’action. En troisième lieu, les causes d’interruption et de suspension sont interprétées restrictivement : la mauvaise foi du bailleur est inopérante, l’expertise ordonnée à la seule initiative du bailleur ne profite pas au preneur qui n’y souscrit pas expressément, et la reconnaissance interruptive doit être dépourvue de toute équivoque. Cette construction prétorienne traduit une politique jurisprudentielle clairement assumée : faire de la brièveté du délai de prescription un instrument de sécurité juridique au service de la stabilité des relations locatives commerciales, au prix d’une exigence de diligence renforcée à la charge du preneur.
Conclusion
La prescription biennale de l’article L. 145-60 du Code de commerce constitue l’un des piliers du statut des baux commerciaux, dont la troisième chambre civile de la Cour de cassation assure une application rigoureuse et cohérente. Les arrêts rendus le 12 février 2026, complétés par la décision du 4 juin 2026, dessinent les contours d’un régime dans lequel la sécurité juridique prime sur les considérations d’équité tirées du comportement du bailleur. Le preneur ne saurait se prévaloir de la mauvaise foi de son cocontractant ni de l’existence d’une expertise en cours pour différer l’introduction de son action. Il lui incombe, dans tous les cas, de saisir le tribunal dans le délai de deux ans à compter de la date d’effet du congé, à peine de perdre cumulativement son droit à indemnité d’éviction et son droit au maintien dans les lieux. Cette exigence de diligence, qui irrigue l’ensemble du contentieux des baux commerciaux, constitue le prolongement procédural de la protection substantielle accordée au preneur par le statut : une protection conditionnée à la mobilisation effective des droits qu’elle confère.
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