Le loyer du bail commercial renouvelé : entre plafonnement légal et fixation à la valeur locative
I. Le principe du plafonnement légal et son domaine
A. La règle du loyer plafonné à la variation indiciaire
La fixation du loyer lors du renouvellement d’un bail commercial obéit à un mécanisme de plafonnement qui constitue l’une des pièces maîtresses du statut protecteur institué par le décret du 30 septembre 1953. L’article L. 145-34 du Code de commerce dispose qu’à moins d’une modification notable des éléments de détermination de la valeur locative, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler ne peut excéder la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré [[Article L. 145-34, alinéa 1er, du Code de commerce, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006205896/]]. Ce dispositif, qualifié de plafonnement légal, a pour effet de contenir l’augmentation du loyer dans les limites de la variation indiciaire, indépendamment de l’évolution réelle du marché locatif.
Ce principe s’articule avec les dispositions de l’article L. 145-33 du même code, qui définit la valeur locative comme le montant des loyers calculé d’après les prix couramment pratiqués dans le voisinage pour des locaux équivalents, appréciés au regard de cinq catégories de critères : les caractéristiques du local, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage [[Article L. 145-33 du Code de commerce, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006205895/]]. En période de forte appréciation du marché locatif, le plafonnement constitue un rempart significatif pour le preneur, en dissociant le loyer dû de la valeur locative réelle que pourrait commander le marché.
Ainsi, l’existence d’un marché locatif haussier ne suffit jamais, à elle seule, à justifier un déplafonnement. La Cour de cassation veille avec constance à ce que les juridictions du fond ne cèdent pas à la tentation d’aligner le loyer renouvelé sur les prix courants par le seul constat d’une différence. Cette exigence de rigueur dans l’administration de la preuve, que l’article L. 145-34 fait peser sur le bailleur, constitue la garantie essentielle de l’effectivité du statut protecteur.
L’article R. 145-8 du même code précise que les obligations incombant normalement au bailleur, dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie, constituent un facteur de diminution de la valeur locative [[Article R. 145-8 du Code de commerce, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006206836/]]. La Cour de cassation en a fait application, dans un arrêt du 25 janvier 2023, en approuvant une cour d’appel d’avoir retenu que le transfert de l’impôt foncier à la charge du locataire constituait une charge exorbitante justifiant une diminution de la valeur locative souverainement estimée.
Dès lors, le loyer du bail renouvelé se trouve normalement encadré par une double référence : d’une part, le loyer du bail expiré, d’autre part, l’évolution de l’indice trimestriel de référence. Le mécanisme est simple dans son principe mais sa mise en oeuvre contentieuse a donné lieu à un abondant contentieux que la troisième chambre civile de la Cour de cassation ne cesse de préciser.
L’indice de référence, selon le même texte, est soit l’indice trimestriel des loyers commerciaux (ILC), soit l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires (ILAT), tous deux mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du Code monétaire et financier. Le choix de l’indice applicable dépend de l’activité exercée par le preneur et des stipulations contractuelles. La variation indiciaire se calcule en comparant l’indice applicable au trimestre de la date de prise d’effet du bail renouvelé avec l’indice applicable au trimestre de la fixation initiale du loyer du bail expiré, sans que les fluctuations intermédiaires, à la hausse comme à la baisse, n’affectent ce calcul binaire.
B. La durée du bail comme paramètre déterminant
Le champ d’application du plafonnement est circonscrit par la durée du bail expiré. Selon le texte même de l’article L. 145-34, le mécanisme du plafonnement ne s’applique pas lorsque le bail a une durée contractuelle supérieure à neuf ans, ni lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans. Dans ces deux hypothèses, le loyer du bail renouvelé est fixé à la valeur locative, sans que le preneur puisse se prévaloir du plafond indiciaire.
La jurisprudence récente est venue rappeler cette articulation avec une particulière netteté. Par un arrêt du 16 octobre 2025, la troisième chambre civile a ainsi jugé que « le dispositif prévu en cas de déplafonnement du loyer ne s’applique que dans le cas d’une modification notable des quatre premiers éléments composant la valeur locative ou lorsque la durée du bail est contractuellement supérieure à neuf ans, et non aux baux de neuf ans qui se sont poursuivis, par l’effet de la tacite prolongation, pendant plus de douze ans » [[Civ. 3e, 16 oct. 2025, n° 23-23.834, publié au Bulletin, https://www.courdecassation.fr/decision/68f087438af7f48b3631eae7]]. La cour en a exactement déduit que la demande du locataire tendant à bénéficier de l’étalement de 10 % prévu par le dernier alinéa de l’article L. 145-34 devait être rejetée, confirmant que la tacite prolongation au-delà de douze ans emporte déplafonnement intégral, sans que le preneur puisse limiter la hausse.
Par ailleurs, l’hypothèse d’un bail d’une durée contractuelle supérieure à neuf ans — stipulation relativement rare en pratique — produit pareillement un déplafonnement de plein droit. La cour d’appel de renvoi le constatait déjà dans l’affaire ayant donné lieu à l’arrêt du 30 mai 2024, où un bail initial de vingt-cinq ans avait été consenti à la société locataire [[Civ. 3e, 30 mai 2024, n° 22-16.447, publié au Bulletin et au Rapport, https://www.courdecassation.fr/decision/665816dfe1d75d00084fd86b]]. Dans une telle configuration, le loyer est intégralement soumis au régime de la valeur locative.
En conséquence, la durée du bail expiré commande l’économie du renouvellement. Un bail de neuf ans renouvelé ponctuellement — sans tacite prolongation — ouvre droit au plafonnement intégral. Un bail qui se prolonge tacitement au-delà de douze ans impose un retour à la valeur locative que ni le juge ni les parties ne peuvent éluder. Cette distinction cardinale innerve l’ensemble de la jurisprudence contemporaine et structure les stratégies contentieuses des bailleurs comme des preneurs dans le cadre des baux commerciaux.
II. Les tempéraments au plafonnement : le retour à la valeur locative
A. Les causes légales de déplafonnement
Le plafonnement légal connaît plusieurs exceptions, énumérées aux articles L. 145-34 et L. 145-36 du Code de commerce. La première, et la plus fréquemment invoquée, tient à la modification notable des éléments de détermination de la valeur locative énumérés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33. Ces éléments sont au nombre de quatre : les caractéristiques du local, la destination des lieux, les obligations respectives des parties et les facteurs locaux de commercialité. La modification doit être intervenue au cours du bail expiré pour justifier le déplafonnement.
La troisième chambre civile a précisé la nature et l’intensité de la modification requise par un arrêt publié du 18 septembre 2025, qui constitue désormais la décision de principe sur ce point. La Cour énonce que « la modification notable des facteurs locaux de commercialité constitue un motif de déplafonnement du prix du bail renouvelé si elle est de nature à avoir une incidence favorable sur l’activité commerciale effectivement exercée par le locataire, indépendamment de son incidence effective et réelle sur le commerce exploité dans les locaux » [[Civ. 3e, 18 sept. 2025, n° 24-13.288, publié au Bulletin, https://www.courdecassation.fr/decision/68cba03fe4abb8795b568fc5]]. Cette formulation, d’une importance doctrinale majeure, substitue un critère d’aptitude abstraite à l’exigence d’une démonstration concrète : il suffit que la modification soit de nature à avoir une incidence favorable, sans qu’il soit nécessaire de prouver qu’elle a effectivement profité au preneur.
Or, cette jurisprudence rompt avec une lecture plus exigeante qui prévalait parfois devant les juridictions du fond, lesquelles recherchaient un lien de causalité avéré entre la modification alléguée et l’évolution du chiffre d’affaires du locataire. La Cour de cassation écarte cette approche empirique au profit d’une appréciation in abstracto qui facilite la preuve du déplafonnement pour le bailleur, tout en maintenant le principe de la charge de la preuve sur celui-ci.
Une seconde cause de déplafonnement, plus subtile, a été consacrée par la jurisprudence relative à la minoration notable de la valeur locative lors de la fixation du prix d’origine. La Cour de cassation a eu l’occasion de rappeler, dans un arrêt du 16 mars 2023, que le bailleur peut obtenir le déplafonnement « en établissant une minoration notable de la valeur locative lors de la fixation du prix d’origine, laquelle peut consister en un prix anormalement bas » [[Civ. 3e, 16 mars 2023, n° 21-24.713, https://www.courdecassation.fr/decision/6412ca0a314ae0a62152cfa6]]. Cette construction prétorienne, qui ne figure pas expressément dans les textes, constitue une dérogation supplémentaire au plafonnement fondée sur l’équité et la correction des déséquilibres contractuels initiaux.
La troisième exception, expressément prévue par l’article L. 145-34, dernier alinéa, concerne l’hypothèse d’une clause du contrat relative à la durée du bail écartant les règles de plafonnement. Cette clause, dite de renonciation au plafonnement, est d’interprétation stricte et ne saurait résulter d’une simple clause d’indexation ou de révision. Elle doit manifester sans équivoque la volonté commune des parties d’exclure le bénéfice du dispositif légal de protection.
Par ailleurs, l’article L. 145-36 du Code de commerce prévoit des exceptions spécifiques pour les locaux à usage exclusif de bureaux, les locaux monovalents et les terrains. Pour les premiers, le prix du bail renouvelé est fixé par référence aux prix pratiqués pour des locaux équivalents, sans plafonnement [[Article L. 145-36 du Code de commerce, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006205899/]]. La qualification de locaux à usage exclusif de bureaux, qui commande l’application de ce régime dérogatoire, a fait l’objet d’un arrêt récent de la troisième chambre civile. Le 18 décembre 2025, la Cour a approuvé une cour d’appel d’avoir jugé que des locaux donnés à bail pour l’exercice d’activités libérales n’étaient pas à usage exclusif de bureaux, dès lors que « de nombreuses professions libérales ne se limitaient pas à des activités essentiellement intellectuelles » [[Civ. 3e, 18 déc. 2025, n° 24-12.594, https://www.courdecassation.fr/decision/6943a81e75782d5f06853ac1]]. La cour d’appel avait relevé que les activités de soins des infirmiers, dentistes et masseurs-kinésithérapeutes étaient en grande partie d’ordre manuel, et que ces professionnels pouvaient être amenés à déposer et livrer des marchandises dans leurs locaux.
A cet égard, la qualification des lieux s’apprécie non pas au regard de l’activité effectivement exercée par le locataire, mais au regard de l’usage prévu par le bail. Cette précision méthodologique, rappelée par la Cour de cassation, encadre strictement l’office du juge et limite les possibilités de déplafonnement fondées sur la nature des locaux.
Une quatrième cause de déplafonnement est prévue par l’article L. 145-37 du Code de commerce : lorsque la durée du bail, par l’effet d’une tacite prolongation, a excédé douze ans, le loyer est fixé à la valeur locative [[Article L. 145-37 du Code de commerce, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006205900/]]. Ce texte, qui complète le dispositif de l’article L. 145-34 en traitant spécifiquement le cas de la tacite prolongation, a été illustré par l’arrêt du 27 février 2025, dans lequel la Cour de cassation a jugé que l’indemnité d’occupation, substituée rétroactivement au loyer, devait être fixée à la valeur locative dès la date d’expiration du bail. En pratique, l’allongement de la procédure en fixation du loyer, conjugué à l’effet rétroactif de l’indemnité d’occupation en cas d’exercice du droit d’option par le bailleur, peut engendrer des rappels financiers considérables que les parties doivent anticiper.
Enfin, l’article L. 145-38 du Code de commerce ouvre une faculté de révision triennale du loyer, indépendante du renouvellement, qui obéit à ses propres règles et permet d’ajuster le loyer en cours de bail lorsque la valeur locative a évolué de plus de 25 % [[Article L. 145-38 du Code de commerce, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006205901/]]. Cette voie procédurale, distincte de la fixation au renouvellement, offre aux parties une soupape d’ajustement en cours d’exécution du bail, sans attendre l’échéance du terme contractuel.
B. La fixation judiciaire du loyer et l’office du juge des loyers commerciaux
Lorsque les parties ne parviennent pas à un accord sur le montant du loyer du bail renouvelé, la fixation judiciaire intervient selon les règles de compétence définies à l’article R. 145-23 du Code de commerce [[Article R. 145-23 du Code de commerce, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006206853/]]. Le juge des loyers commerciaux, qui est le président du tribunal judiciaire ou le juge délégué, connaît exclusivement des contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, quel que soit le montant du loyer.
L’office de ce juge a été précisé par un arrêt de principe de la troisième chambre civile du 30 mai 2024, publié au Bulletin et au Rapport, qui a opéré un revirement significatif de jurisprudence. La Cour y énonce que « à défaut d’accord des parties sur le montant du loyer du bail renouvelé, celui-ci est fixé judiciairement à la valeur locative » [[Civ. 3e, 30 mai 2024, n° 22-16.447, publié au Bulletin et au Rapport, https://www.courdecassation.fr/decision/665816dfe1d75d00084fd86b]]. Cet attendu, qui semble énoncer un principe général, doit toutefois être lu en combinaison avec l’économie particulière des loyers binaires, c’est-à-dire des loyers comprenant une part fixe et une part variable.
Dans cette même décision, la Cour a jugé que le moyen tiré de l’existence d’une clause de loyer variable, opposé par le locataire à une demande de fixation judiciaire à la valeur locative, s’analyse en une défense au fond et non en une fin de non-recevoir. Le juge des loyers commerciaux ne peut donc déclarer irrecevable une telle demande, mais doit l’examiner au fond en recherchant si les parties ont exprimé une volonté commune contraire à l’exclusion de la fixation judiciaire. La Cour précise que « si les parties qui stipulent une clause de loyer variable manifestent ainsi, en principe, une volonté d’exclure une fixation judiciaire du prix du bail renouvelé à la valeur locative, il en va autrement lorsqu’elles ont exprimé une volonté commune contraire ».
Dès lors, le juge des loyers commerciaux doit, même en l’absence d’une clause expresse de recours au juge, rechercher cette volonté commune contraire soit dans le contrat, soit dans des éléments extrinsèques. Cette exigence de recherche, imposée à la charge du juge, enrichit considérablement son office et le soustrait au formalisme contractuel strict qui prévalait antérieurement. La Cour de cassation a en effet abandonné la jurisprudence antérieure (Civ. 3e, 10 mars 1993, n° 91-13.418) qui cantonnait le juge à la constatation d’un accord ou au rejet pur et simple de la demande.
Un autre arrêt, également publié, a circonscrit négativement l’office du juge des loyers commerciaux en matière d’étalement de la hausse du loyer déplafonné. Le 25 janvier 2023, la troisième chambre civile a jugé que « le dernier alinéa de l’article L. 145-34 n’instaure, dans les cas qu’il détermine, qu’un étalement de la hausse du loyer qui résulte du déplafonnement, sans affecter la fixation du loyer à la valeur locative » et que « ce dispositif étant distinct de celui de la fixation du loyer, il n’entre pas dans l’office du juge des loyers commerciaux de statuer sur son application » [[Civ. 3e, 25 janv. 2023, n° 21-21.943, publié au Bulletin, https://www.courdecassation.fr/decision/63d0dac593de8405dea530e0]].
En conséquence, si le juge fixe le loyer à la valeur locative, la mise en oeuvre de l’étalement de 10 % prévu par le dernier alinéa de l’article L. 145-34 relève exclusivement de l’accord des parties, et à défaut, du tribunal judiciaire statuant au fond. Le juge des loyers commerciaux, dont la compétence est une compétence d’attribution limitée, ne peut s’immiscer dans la détermination des modalités temporelles de paiement.
Enfin, la troisième chambre civile a précisé les conséquences de l’exercice du droit d’option par le bailleur sur la fixation de l’indemnité d’occupation. Dans un arrêt du 27 février 2025, elle a jugé que « lorsque le bailleur exerce son droit d’option, le locataire devient redevable d’une indemnité d’occupation, égale à la valeur locative, qui se substitue rétroactivement au loyer dû, et ce à compter de la date d’expiration du bail dont le bailleur avait d’abord accepté le principe du renouvellement » [[Civ. 3e, 27 fév. 2025, n° 23-18.219, publié au Bulletin, https://www.courdecassation.fr/decision/67c00a651125355ef3efdbb7]]. Cette solution, qui confère un effet rétroactif à l’indemnité d’occupation, constitue un enjeu financier majeur dans un contentieux de bail commercial, dans la mesure où le différentiel entre le loyer plafonné et la valeur locative peut représenter des sommes considérables sur plusieurs années de procédure.
Cette rétroactivité de l’indemnité d’occupation s’articule avec le mécanisme du droit d’option régi par l’article L. 145-57 du Code de commerce : dans le délai d’un mois suivant la signification de la décision définitive fixant le prix du bail renouvelé, le bailleur peut refuser le renouvellement et se placer sur le terrain de l’indemnité d’éviction, auquel cas l’indemnité d’occupation due depuis la date d’expiration du bail se substitue rétroactivement au loyer [[Article L. 145-57 du Code de commerce, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006205926/]]. La Cour a ainsi censuré l’arrêt d’appel qui avait limité l’effet de cette substitution à la date de la demande de nouveau prix, rappelant que le point de départ est la date d’expiration du bail.
Or, ces précisions jurisprudentielles successives dessinent un régime de la fixation du loyer renouvelé dont la cohérence d’ensemble repose sur une distinction cardinale : au juge des loyers commerciaux, la fixation du quantum à la valeur locative ; aux parties, l’accord sur les modalités d’étalement ; au tribunal judiciaire, le contentieux résiduel. Cette répartition, pour lisible qu’elle soit devenue, impose aux praticiens du droit immobilier une vigilance accrue dans la conduite de la procédure et dans l’anticipation des issues contentieuses.
Conclusion
Le régime de fixation du loyer du bail commercial renouvelé, tel qu’il ressort des textes et de la jurisprudence la plus récente de la troisième chambre civile, repose sur un équilibre entre la protection du preneur, assurée par le mécanisme du plafonnement indiciaire, et la correction des déséquilibres locatifs, permise par les multiples causes de déplafonnement. La tendance jurisprudentielle contemporaine, sans remettre en cause le principe protecteur, en affine les contours avec une précision croissante : clarification de la notion de modification notable des facteurs de commercialité, délimitation stricte de l’office du juge des loyers commerciaux, consolidation du régime des loyers binaires et articulation du droit d’option avec l’indemnité d’occupation rétroactive. Chacune de ces avancées réduit l’incertitude contentieuse qui caractérise traditionnellement la matière, sans pour autant épuiser les difficultés que soulève, en pratique, la détermination concrète de la valeur locative.
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