L’office du juge face à l’exception d’inexécution dans la clause résolutoire du bail commercial : la construction prétorienne d’un contrôle obligatoire
La clause résolutoire constitue l’instrument contractuel le plus redoutable du bail commercial. Par son jeu, le contrat est anéanti rétroactivement un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux, sans que le juge n’ait à prononcer la résiliation. Le mécanisme, régi par l’article L. 145-41 du code de commerce, a longtemps été perçu comme enfermant le preneur dans un délai préfix insusceptible d’être paralysé autrement que par le paiement intégral des causes du commandement ou la saisine du juge aux fins de suspension. La troisième chambre civile de la Cour de cassation a, par un arrêt du 5 mars 2026 publié au Bulletin et rendu en formation de section, opéré un infléchissement majeur de cette architecture procédurale. [[ Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-15.820, FS-B, https://www.courdecassation.fr/decision/69a94faecdc6046d47944386 : « Lorsque, assigné par le bailleur en constatation de l’acquisition d’une clause résolutoire en raison du non-paiement de loyers dans le mois ayant suivi la délivrance d’un commandement de payer, le locataire invoque une exception d’inexécution, le juge doit en vérifier le bien-fondé, peu important que le locataire n’ait pas demandé en justice des délais de paiement dans le mois de la délivrance du commandement. »]].
Cet arrêt s’inscrit dans un mouvement jurisprudentiel plus large qui, depuis 2025, renforce considérablement l’office du juge dans le contentieux de la clause résolutoire, au point de faire émerger une obligation positive de contrôle là où la pratique se contentait souvent d’un constat automatique. La réforme législative intervenue le 26 mai 2026, qui modifie substantiellement l’article L. 145-41 pour subordonner l’octroi de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire à la capacité financière du preneur et à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la première audience, ajoute à ce mouvement une dimension nouvelle. [[ Loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique, https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/id/JORFTEXT000051955670. ]]. L’analyse de cette double évolution, législative et jurisprudentielle, révèle une redéfinition en profondeur de l’équilibre procédural du bail commercial, dont il convient d’exposer les ressorts avant d’en mesurer les conséquences sur l’office du juge.
Cette analyse est d’autant plus nécessaire que la matière connaît une effervescence jurisprudentielle remarquable depuis le début de l’année 2025. La Cour de cassation a rendu, en moins de dix-huit mois, une série de décisions qui, sans former un revirement unique, dessinent collectivement une recomposition des rapports entre le droit commun des obligations et le droit spécial des baux commerciaux. L’avocat en baux commerciaux ne peut ignorer cette évolution qui modifie substantiellement les rapports de force procéduraux entre bailleur et preneur.
I. L’office renforcé du juge dans le contrôle de la clause résolutoire
A. Le dépassement de la logique temporelle du délai d’un mois
L’article L. 145-41 du code de commerce, dans sa rédaction issue de la loi du 26 mai 2026, énonce que toute clause résolutoire insérée dans le bail commercial ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes de l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résolution. La pratique contentieuse avait déduit de ce dispositif que le preneur qui n’avait, dans le mois du commandement, ni acquitté les causes de celui-ci ni saisi le juge aux fins d’obtenir des délais de paiement, se trouvait forclos à contester l’acquisition de la clause résolutoire. Cette lecture, confortée par une jurisprudence ancienne et abondante, cantonnait l’office du juge à un rôle de constat purement formel.
Or, l’arrêt du 5 mars 2026 rompt avec cette approche en affirmant que l’exception d’inexécution, lorsqu’elle est invoquée par le preneur, impose au juge un examen au fond, indépendamment de toute demande de délais de paiement présentée dans le mois du commandement. Le visa de l’arrêt est éloquent : il mobilise conjointement les articles 1184 ancien, 1719 et 1728 du code civil, ainsi que l’article L. 145-41 du code de commerce, pour reconstruire l’articulation entre l’exception d’inexécution et la clause résolutoire. La troisième chambre civile censure l’arrêt de la cour d’appel de Cayenne du 26 février 2024 qui avait retenu que la locataire ne pouvait invoquer l’exception d’inexécution pour s’opposer à la résolution du contrat, dès lors que dans le mois du commandement de payer du 17 octobre 2019, elle n’avait ni payé les loyers ni saisi le juge aux fins de suspension de la clause résolutoire. La Cour de cassation impose au juge du fond de rechercher, comme il le lui était demandé, si la locataire était fondée à opposer une exception d’inexécution pour chacun des loyers dont le paiement était réclamé dans le commandement.
La portée de cette décision est considérable. Elle signifie que le délai d’un mois, loin de constituer un délai préfix enfermant toute contestation, n’est opposable qu’à la demande de suspension judiciaire de la clause résolutoire fondée sur l’article 1343-5 du code civil. [[ Art. 1343-5 C. civ., https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000032035267 : « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. »]]. L’exception d’inexécution, en revanche, relève d’un régime distinct : elle constitue un moyen de défense au fond qui affecte l’existence même de l’obligation de payer le loyer et qui, par conséquent, peut être invoqué en tout état de cause, y compris après l’expiration du délai d’un mois. Cette distinction est essentielle : le délai d’un mois gouverne l’accès à une faveur judiciaire, non l’exercice d’un droit de défense.
Les conséquences pratiques de cette distinction sont immédiates pour le contentieux des baux commerciaux. Un preneur qui, dans le mois du commandement, n’aurait ni payé ni saisi le juge, peut néanmoins, lorsqu’il est assigné en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, soulever l’exception d’inexécution et obtenir du juge qu’il en examine le bien-fondé. Si l’exception est accueillie, la clause résolutoire est réputée n’avoir jamais joué, les loyers n’étant pas dus pendant la période d’inexécution du bailleur. Cette protection, qui était déjà esquissée dans la jurisprudence antérieure, se trouve désormais consacrée avec une netteté qui ne laisse aucune place à l’ambiguïté.
En cela, l’arrêt du 5 mars 2026 opère un rééquilibrage significatif entre les droits du bailleur et ceux du preneur. Le commandement de payer, qui constitue l’acte inaugural de la procédure de résiliation, ne revêt plus le caractère d’un ultimatum irréversible, sauf à ce que le bailleur ait scrupuleusement respecté ses propres obligations contractuelles. Il en résulte une incitation forte, pour les bailleurs, à maintenir les locaux en état de servir à l’usage convenu, faute de quoi la clause résolutoire, aussi rigoureusement rédigée soit-elle, pourrait se révéler inefficace en cas de contestation fondée sur l’exception d’inexécution. La motivation enrichie de l’arrêt, qui mobilise l’ensemble des textes gouvernant les obligations respectives des parties au bail, confère à cette solution une assise théorique solide qui la prémunit contre une éventuelle remise en cause par une formation ultérieure.
B. L’obligation positive de vérification du bien-fondé de l’exception d’inexécution
En énonçant que le juge « doit vérifier le bien-fondé » de l’exception d’inexécution, la troisième chambre civile ne se borne pas à rappeler une faculté ; elle impose une obligation positive. L’emploi de l’indicatif présent à valeur impérative traduit l’existence d’un devoir juridictionnel dont la méconnaissance est sanctionnée par la cassation pour défaut de base légale au regard des textes visés. Cette obligation de vérification constitue une manifestation supplémentaire du renforcement de l’office du juge dans le contentieux locatif commercial, dont la cohérence mérite d’être soulignée.
Ce renforcement procède d’une source jurisprudentielle désormais bien établie. La décision du 18 septembre 2025 avait déjà consacré le droit du locataire à bail commercial de se prévaloir d’une exception d’inexécution pour refuser le paiement des loyers, à compter du jour où les locaux sont, en raison du manquement du bailleur à ses obligations, impropres à l’usage auquel ils étaient destinés, sans être tenu de délivrer une mise en demeure préalable. [[ Cass. 3e civ., 18 sept. 2025, n° 23-24.005, Publié, https://www.courdecassation.fr/decision/68cba03fe4abb8795b568fc5 : « Le locataire à bail commercial peut se prévaloir d’une exception d’inexécution pour refuser, à compter du jour où les locaux sont, en raison du manquement du bailleur à ses obligations, impropres à l’usage auquel ils étaient destinés, d’exécuter son obligation de paiement des loyers sans être tenu de délivrer une mise en demeure préalable. »]]. L’arrêt du 4 décembre 2025 a par ailleurs rappelé que l’obligation de délivrance du bailleur est une obligation continue qui ne se réduit pas à la remise initiale des locaux, justifiant l’exécution forcée des travaux à la demande du locataire. [[ Cass. 3e civ., 4 déc. 2025, n° 23-23.357, https://www.courdecassation.fr/decision/69326687cdc6046d47490d40. ]].
Plus récemment encore, l’arrêt du 4 juin 2026 est venu préciser que lorsque le bien devient impropre à sa destination en raison d’un cas fortuit et que le bail n’est pas résilié en application de l’article 1722 du code civil, le locataire peut invoquer l’exception d’inexécution pour le temps où le bailleur n’est plus empêché d’exécuter ses obligations. [[ Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 25-10.070, https://www.courdecassation.fr/decision/6a211536cdc6046d470a5932 : « Il en résulte que, lorsque le bien devient impropre à sa destination en raison d’un cas fortuit et que le bail n’est pas résilié en application de l’article 1722 du code civil, le locataire peut invoquer l’exception d’inexécution pour le temps où le bailleur n’est plus empêché d’exécuter ses obligations. »]]. Cette décision étend le champ de l’exception d’inexécution au-delà du seul manquement fautif du bailleur pour englober l’hypothèse où, le cas fortuit ayant cessé de produire ses effets, le bailleur demeure inactif dans la réalisation des réparations nécessaires à la jouissance des lieux.
L’obligation positive de vérification qui pèse désormais sur le juge emporte une conséquence procédurale significative : elle interdit au juge de se retrancher derrière le constat de l’écoulement du délai d’un mois pour refuser d’examiner les manquements du bailleur invoqués par le preneur. L’office du juge ne se réduit plus à la vérification formelle des conditions de l’article L. 145-41 ; il implique désormais un contrôle substantiel de l’exécution réciproque des obligations nées du bail. Le juge doit, en conséquence, rechercher si les loyers dont le paiement est réclamé étaient effectivement dus, ce qui suppose d’examiner si le bailleur avait lui-même satisfait à ses propres obligations, et notamment à son obligation de délivrance conforme et continue. Cette exigence de motivation renforcée trouve son fondement dans l’article 455 du code de procédure civile, que l’arrêt du 5 mars 2026 vise expressément pour sanctionner la contradiction entre les motifs et le dispositif de l’arrêt d’appel.
II. La redéfinition de l’équilibre contractuel par l’office du juge
A. La survivance de l’exception d’inexécution au-delà du commandement
Le commandement de payer visant la clause résolutoire, délivré sur le fondement de l’article L. 145-41 du code de commerce, produit un effet comminatoire puissant. Il place le preneur dans une alternative que la pratique connaît bien : soit payer l’intégralité des sommes réclamées dans le mois, soit saisir le juge pour obtenir des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire. L’arrêt du 5 mars 2026 n’abolit pas cette alternative, mais il en réduit la portée en y ajoutant une troisième voie, proprement défensive : celle de l’exception d’inexécution, qui peut être invoquée sans condition de délai, pourvu qu’elle soit fondée.
Cette survivance procédurale de l’exception d’inexécution repose sur une distinction fondamentale entre les obligations réciproques du bailleur et du preneur. Les articles 1719 et 1720 du code civil imposent au bailleur une obligation de délivrance, d’entretien et de jouissance paisible. [[ Art. 1719 C. civ. : « Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière : 1° De délivrer au preneur la chose louée ; 2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ; 3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail. »]]. L’article 1728 du même code oblige corrélativement le preneur à payer le prix du bail aux termes convenus. [[ Art. 1728 C. civ. : « Le preneur est tenu de deux obligations principales : 1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail ; 2° De payer le prix du bail aux termes convenus. »]]. En raison de l’interdépendance de ces obligations, le manquement du bailleur à son obligation de délivrance prive de cause l’obligation de paiement du preneur pour la période considérée.
La troisième chambre civile avait déjà esquissé cette articulation dans un arrêt du 27 mars 2025, qui rappelait que la règle selon laquelle les conventions doivent être exécutées de bonne foi permet au preneur de se prévaloir d’un manquement du bailleur à son obligation de délivrance pour suspendre le paiement des loyers. [[ Cass. 3e civ., 27 mars 2025, n° 23-20.030, Publié au Bulletin, https://www.courdecassation.fr/decision/67e4f445482b9311fa9a3ea0. ]]. L’arrêt du 5 mars 2026 franchit une étape supplémentaire en imposant au juge de se saisir de ce moyen de défense, même lorsque le preneur n’a pas emprunté la voie procédurale de l’article 1343-5 du code civil dans le délai prescrit. Par ailleurs, l’arrêt du 10 avril 2025 a rappelé l’importance de la sanction des clauses restrictives de jouissance dans le bail commercial, imposant au juge de vérifier la licéité des stipulations contractuelles. [[ Cass. 3e civ., 10 avr. 2025, n° 23-19.847, https://www.courdecassation.fr/decision/67f76933346c8e4db43474fc. ]].
La Cour de cassation a également jugé, dans un arrêt du 12 février 2026 publié au Bulletin, que le point de départ de la prescription biennale de l’action en paiement de l’indemnité d’éviction court à compter du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer l’action, ce qui manifeste la même exigence de rigueur dans la détermination des délais procéduraux. [[ Cass. 3e civ., 12 févr. 2026, n° 24-10.578, Publié au Bulletin, https://www.courdecassation.fr/decision/698d7c9acdc6046d47ff4260. ]]. Cette décision, jointe à celle du même jour concernant l’indemnité d’éviction et la suspension de la prescription, témoigne d’une approche systématique de la Cour de cassation visant à clarifier le régime procédural des actions nées du statut des baux commerciaux. [[ Cass. 3e civ., 12 févr. 2026, n° 24-18.382, Publié au Bulletin, https://www.courdecassation.fr/decision/698d7c9dcdc6046d47ff435f. ]].
Dès lors, l’office du juge se déploie dans un cadre rénové où la sanction de l’inexécution contractuelle n’est plus automatique mais subordonnée à un examen circonstancié des obligations réciproques des parties. L’avocat en contentieux commercial qui assiste un preneur confronté à un commandement de payer visant la clause résolutoire doit, en conséquence, porter une attention particulière à la recherche et à la documentation des manquements du bailleur à ses obligations, qui constitueront le fondement de l’exception d’inexécution.
B. Les limites et perspectives : de la suspension judiciaire à l’office réformé
Si l’office du juge s’est considérablement renforcé, les limites de cette évolution doivent être précisées avec la même rigueur que ses apports. La réforme de l’article L. 145-41 par la loi du 26 mai 2026 est venue encadrer le pouvoir de suspension judiciaire en subordonnant l’octroi de délais de paiement à une double condition : la capacité du preneur à régler la dette locative et la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de la première audience. [[ L. 145-41, al. 5, issu de la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000054142477 : « L’octroi de délai de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire pour non-paiement des loyers sont, par ailleurs, conditionnés à la capacité du preneur à régler la dette locative et à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de la première audience. »]]. Cette disposition opère une distinction entre les deux mécanismes que la jurisprudence du 5 mars 2026 avait précisément dissociés : la suspension judiciaire fondée sur l’article 1343-5 du code civil, désormais plus exigeante, et l’exception d’inexécution, qui demeure soumise au seul contrôle de son bien-fondé par le juge.
En conséquence, la réforme législative et la construction prétorienne ne se contredisent pas ; elles se complètent en opérant une distinction des régimes procéduraux. La suspension judiciaire relève d’une logique de faveur accordée au débiteur malheureux mais de bonne foi, qui doit désormais démontrer sa capacité financière à apurer la dette et à reprendre le paiement du loyer courant. L’exception d’inexécution relève d’une logique de défense au fond opposée par un créancier de l’obligation de délivrance qui s’estime fondé à suspendre sa propre prestation en raison de la défaillance du bailleur. La coexistence de ces deux régimes, l’un législatif et plus exigeant depuis la réforme, l’autre prétorien et réaffirmé avec force par l’arrêt du 5 mars 2026, offre au preneur commercial une architecture de protection à deux niveaux qui, sans être redondante, se complète utilement.
Par ailleurs, la Cour de cassation a, dans un arrêt du 21 mai 2026, rappelé les conséquences de la nullité absolue du bail commercial conclu sur le domaine public, en précisant le régime des restitutions réciproques entre les parties et le droit de l’occupant à une indemnité de jouissance. [[ Cass. 3e civ., 21 mai 2026, n° 24-16.483, FS-B, https://www.courdecassation.fr/decision/69e43560cdc6046d47a9b7fd. ]]. Cette décision, qui relève d’un secteur distinct de celui de la clause résolutoire, témoigne néanmoins de la cohérence d’une jurisprudence qui, dans tous les domaines du bail commercial, renforce le contrôle juridictionnel et la protection substantielle des droits des parties. La même exigence de motivation et de contrôle se retrouve dans l’arrêt du 23 janvier 2025, qui censure une cour d’appel pour n’avoir pas vérifié si l’inexécution reprochée au preneur présentait un caractère de gravité suffisant pour justifier le refus de renouvellement sans indemnité d’éviction. [[ Cass. 3e civ., 23 janv. 2025, n° 23-18.643, Publié au Bulletin, https://www.courdecassation.fr/decision/6791e5dffebfd77128ddee1a. ]].
La portée de l’arrêt du 5 mars 2026 dépasse ainsi le seul contentieux de la clause résolutoire pour s’inscrire dans une conception renouvelée de l’office du juge du bail commercial. Le juge n’est plus un simple vérificateur de conditions formelles ; il est investi d’un pouvoir et d’un devoir de contrôle substantiel de l’exécution réciproque des obligations contractuelles. La rigueur de cette exigence est à la mesure de la gravité des conséquences de la clause résolutoire, qui entraîne la disparition rétroactive du contrat et, avec elle, la perte du fonds de commerce pour le preneur. Cette dimension justifie que l’avocat en bail commercial accorde une attention particulière à la prévention et à la gestion de ce contentieux, qui engage la survie même de l’entreprise locataire.
Il convient toutefois de ne pas méconnaître les limites intrinsèques de la construction prétorienne. L’exception d’inexécution ne peut prospérer que si le manquement du bailleur est suffisamment grave pour justifier la suspension du paiement des loyers. Une inexécution partielle ou mineure ne saurait fonder une exception d’inexécution totale, sauf à méconnaître le principe de proportionnalité qui gouverne l’application des articles 1219 et 1220 du code civil. Le juge devra, dans chaque espèce, apprécier la gravité respective des manquements et déterminer si la suspension du paiement était proportionnée à l’inexécution alléguée. Cette appréciation relève de son pouvoir souverain, sous le contrôle de la Cour de cassation quant à la motivation et à la base légale de la décision.
De surcroît, la coexistence de la voie de la suspension judiciaire et de celle de l’exception d’inexécution pourrait susciter des difficultés pratiques d’articulation temporelle. Un preneur qui opterait pour la voie de la suspension judiciaire, sans succès en raison de son incapacité à démontrer sa solvabilité, pourrait-il ensuite invoquer l’exception d’inexécution dans le cadre d’une action en constatation de la clause résolutoire engagée par le bailleur ? La logique de l’arrêt du 5 mars 2026 milite pour une réponse affirmative, dès lors que les deux voies sont juridiquement distinctes et ne poursuivent pas le même objet. La suspension judiciaire tend à obtenir des délais de paiement ; l’exception d’inexécution tend à contester l’existence même de la dette de loyers. L’échec de la première ne saurait donc préjuger du sort de la seconde, sauf à considérer que le juge de la suspension aurait déjà, implicitement mais nécessairement, statué sur le bien-fondé de l’exception.
Conclusion
L’arrêt du 5 mars 2026 de la troisième chambre civile de la Cour de cassation constitue une étape décisive dans la construction prétorienne d’un office juridictionnel renforcé face à la clause résolutoire du bail commercial. En imposant au juge de vérifier le bien-fondé de l’exception d’inexécution invoquée par le preneur, indépendamment de l’écoulement du délai d’un mois du commandement et de l’absence de demande de délais de paiement, la Cour de cassation consacre une obligation positive de contrôle qui transcende la lecture formaliste longtemps dominante de l’article L. 145-41 du code de commerce.
Cette décision, conjuguée à l’arrêt du 18 septembre 2025 sur la dispense de mise en demeure préalable et à celui du 4 juin 2026 sur l’exception d’inexécution postérieure au cas fortuit, ainsi qu’à la réforme législative du 26 mai 2026 qui a refondu les conditions de la suspension judiciaire, dessine un équilibre procédural nouveau. Le preneur commercial dispose désormais d’une protection articulée à deux niveaux : la suspension judiciaire, désormais plus exigeante quant aux conditions de solvabilité, et l’exception d’inexécution, inconditionnelle quant au délai mais subordonnée à la démonstration d’un manquement grave du bailleur à ses obligations.
L’office du juge s’en trouve renforcé dans sa dimension la plus essentielle : celle qui consiste à dire le droit en vérifiant que son prononcé ne consacre pas une injustice que l’examen des obligations réciproques des parties eût permis d’éviter. Cette évolution, qui s’inscrit dans la continuité d’une jurisprudence protectrice des droits du preneur commercial, contribue à rééquilibrer un rapport contractuel structurellement asymétrique, sans pour autant priver le bailleur des voies de droit nécessaires à la sanction des inexécutions avérées.
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