Contentieux des impayés de loyer : l’office du juge à l’épreuve de la crise du logement
Les impayés de loyer constituent un phénomène dont l’ampleur statistique demeure mal saisie. De 1 % à 4 % d’incidents sur les quinze millions de baux en cours, selon les estimations disponibles, mais aussi un angle mort comptable : certains propriétaires passent l’éponge sur une partie de la dette pour récupérer leur appartement au plus vite, ce qui soustrait ces situations aux chiffres du contentieux. L’Observatoire des loyers impayés, mis en place par le gouvernement en 2021 au moment de la crise sanitaire, ne se réunit qu’épisodiquement [[Impayés de loyer : face à la hausse, le défi de rassurer les propriétaires bailleurs, Le Monde, 17 mai 2026.]] et, au mois de mars 2026, le responsable d’une mission sur les loyers impayés a jeté l’éponge sitôt nommé, laissant le chantier en suspens.
Parallèlement, la durée moyenne d’une procédure permettant de libérer le logement est estimée à vingt-quatre mois. La loi du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, dite loi Kasbarian-Bergé, a certes réduit les délais entre chacune des étapes de la procédure de quatre à trois mois [[Loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, dite loi Kasbarian-Bergé, https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/id/JORFTEXT000047896478.]], mais l’encombrement des tribunaux impose une durée incompressible. Entre le commandement de payer, l’assignation, l’audience, la décision de justice, le commandement de quitter les lieux et l’expulsion, la mécanique procédurale déploie une temporalité qui décourage plus d’un bailleur.
Or, depuis l’entrée en vigueur de la loi Kasbarian-Bergé et la sortie de la période sanitaire, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a rendu plusieurs décisions publiées au Bulletin qui redessinent les contours de l’office du juge en matière de contentieux locatif. Ces arrêts, rendus entre 2023 et 2026, éclairent les mécanismes procéduraux offerts au bailleur comme au locataire et méritent une analyse d’ensemble, au regard des textes fondateurs que sont la loi du 6 juillet 1989 et les dispositions du code civil relatives au contrat de bail.
La présente étude examine, d’une part, la procédure de résiliation pour impayés, entre protection du locataire et droit du bailleur (I), et, d’autre part, les limites opposables au droit d’expulsion du bailleur (II).
I. La procédure de résiliation pour impayés, entre protection du locataire et droit du bailleur
A. La clause résolutoire : un mécanisme strictement encadré par la loi du 6 juillet 1989
Le contrat de bail d’habitation est régi par la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dont l’article 24 impose que tout contrat contienne une clause prévoyant la résiliation de plein droit pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus [[Article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000047900019.]]. Cette clause, d’ordre public, ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement de payer doit, à peine de nullité, mentionner le délai de six semaines dont dispose le locataire pour apurer sa dette, le décompte de celle-ci, le montant mensuel du loyer et des charges, ainsi que la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement ou la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce.
Le formalisme du commandement de payer est une condition substantielle de la validité de la procédure. La Cour de cassation a eu l’occasion de rappeler, au sujet de la période sanitaire, les règles applicables au report des effets des clauses résolutoires. Par un arrêt du 12 octobre 2023, publié au Bulletin, la troisième chambre civile a jugé que le report des effets des clauses résolutoires prévus par l’article 4 de l’ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2020 n’est applicable que lorsque le délai de deux mois laissé au locataire, destinataire d’un commandement de payer visant la clause résolutoire pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus, pour apurer sa dette, expire au cours de la période juridiquement protégée instituée entre le 12 mars et le 23 juin 2020 [[Civ. 3e, 12 oct. 2023, n° 22-19.117, Publié au Bulletin, https://www.courdecassation.fr/decision/65278d2e625e6e83183e338f.]]. En d’autres termes, le locataire ne saurait revendiquer un report automatique de la clause résolutoire au seul motif qu’un commandement a été délivré pendant la période protégée. La chambre écarte ainsi une interprétation extensive qui aurait eu pour effet de prolonger artificiellement les effets de l’ordonnance.
Par ailleurs, l’article 24 de la loi de 1989 organise un dispositif de prévention des expulsions locatives à travers la saisine obligatoire de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Pour les bailleurs personnes morales, l’assignation aux fins de constat de résiliation du bail est irrecevable avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant cette saisine. Pour tous les bailleurs, l’assignation doit être notifiée au préfet au moins six semaines avant l’audience. Le commissaire de justice signale par ailleurs à la CCAPEX les commandements de payer délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique lorsque la dette locative est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel. Ces mécanismes traduisent la volonté du législateur de ne pas faire de l’expulsion une sanction automatique de l’impayé, mais de l’inscrire dans un processus de diagnostic social préalable.
B. Les défenses opposables par le locataire : exception d’inexécution et délais de grâce
Le locataire confronté à un commandement de payer visant la clause résolutoire dispose de plusieurs moyens de défense. La loi du 6 juillet 1989 prévoit, en son article 24, V, que le juge peut accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai de droit commun de l’article 1343-5 du code civil, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet [[Article 1343-5 du code civil, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000032040993.]].
L’article 24, VII, ajoute que les effets de la clause de résiliation peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge, cette suspension prenant fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette dans le délai imparti. Le mécanisme est donc conçu comme une incitation au paiement : le locataire qui démontre sa bonne foi et sa capacité contributive peut obtenir du juge un échelonnement de sa dette sans perdre son titre d’occupation.
Au-delà des délais de grâce, le locataire peut opposer au bailleur une exception d’inexécution. En droit commun, l’article 1219 du code civil, issu de l’ordonnance du 10 février 2016, dispose qu’une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave [[Article 1219 du code civil, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000032041563.]]. En droit du bail, cette faculté est reconnue au preneur qui peut suspendre le paiement des loyers lorsque le bailleur manque à ses obligations de délivrance ou d’entretien.
Un arrêt important de la troisième chambre civile du 5 mars 2026, publié au Bulletin, est venu préciser l’articulation entre l’exception d’inexécution et la clause résolutoire. Dans cette affaire, un locataire à bail commercial avait cessé de payer ses loyers en invoquant l’inexécution par le bailleur de son obligation de délivrance. La cour d’appel avait rejeté cette défense au motif que le locataire n’avait, dans le mois du commandement de payer, ni payé les loyers ni saisi le juge aux fins de suspension des effets de la clause résolutoire. La Cour de cassation casse cette décision au visa des articles 1184, 1719 et 1728 du code civil et L. 145-41 du code de commerce, et énonce que « lorsque, assigné par le bailleur en constatation de l’acquisition d’une clause résolutoire en raison du non-paiement de loyers dans le mois ayant suivi la délivrance d’un commandement de payer, le locataire invoque une exception d’inexécution, le juge doit en vérifier le bien-fondé, peu important que le locataire n’ait pas demandé en justice des délais de paiement dans le mois de la délivrance du commandement » [[Civ. 3e, 5 mars 2026, n° 24-15.820, Publié au Bulletin, https://www.courdecassation.fr/decision/69a94faecdc6046d47944386.]].
Cette décision, rendue en formation de section, opère un rééquilibrage significatif entre les droits des parties. En obligeant le juge à examiner le bien-fondé de l’exception d’inexécution soulevée par le locataire, même en l’absence de demande de délais de paiement dans le mois du commandement, la Cour de cassation rappelle que le mécanisme de la clause résolutoire ne saurait produire un effet automatique qui dispenserait le juge de vérifier si le défaut de paiement est ou non justifié par les manquements du bailleur à ses propres obligations. L’arrêt s’inscrit dans le prolongement d’une jurisprudence récente aux termes de laquelle le locataire à bail commercial peut se prévaloir d’une exception d’inexécution pour refuser, à compter du jour où les locaux sont, en raison du manquement du bailleur à ses obligations, impropres à l’usage auquel ils étaient destinés, d’exécuter son obligation de paiement des loyers sans être tenu de délivrer une mise en demeure préalable [[Civ. 3e, 18 sept. 2025, n° 23-24.005, Publié.]].
Par ailleurs, lorsque le locataire est engagé dans une procédure de traitement du surendettement, l’article 24, VI, de la loi du 6 juillet 1989 prévoit un régime particulier : si le locataire a repris le paiement du loyer et des charges au jour de l’audience, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation doit accorder des délais de paiement calqués sur les mesures imposées ou recommandées par la commission de surendettement. L’articulation entre le droit des procédures collectives des particuliers et le droit du bail témoigne de la volonté législative d’éviter que l’expulsion ne vienne aggraver une situation déjà compromise.
II. Les limites opposables au droit d’expulsion du bailleur
A. L’impossibilité de contourner l’obligation de décence par le congé
L’obligation de décence du logement constitue l’un des piliers du statut protecteur du locataire. L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et répondant à un critère de performance énergétique minimale [[Article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000047900017.]]. L’article 20-1 de la même loi permet au locataire de demander la mise en conformité du logement sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours et autorise le juge à réduire le montant du loyer ou à suspendre son paiement jusqu’à l’exécution des travaux [[Article 20-1 de la loi n° 89-462, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000047900018.]].
L’article 1719 du code civil, dans sa rédaction issue de la loi du 6 juillet 1989, renforce cette obligation en disposant que « le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière de délivrer au preneur, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent » et que « lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant » [[Article 1719 du code civil, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006446906.]]. Cette disposition, qui prive le bailleur indélicat de la faculté de demander l’expulsion pour se soustraire à son obligation de délivrance, constitue une sanction civile particulièrement dissuasive.
Un arrêt remarquable de la troisième chambre civile du 4 juin 2026, publié au Bulletin et rendu en formation de section, vient d’apporter une précision importante sur la portée de cette interdiction. En l’espèce, une SCI bailleresse avait donné à bail un studio dont il avait été judiciairement constaté, par un jugement définitif du 7 janvier 2019, qu’il était indécent, la pièce principale n’ayant qu’une surface de 8,84 m². La bailleresse avait ensuite délivré un congé pour motif légitime et sérieux fondé sur un projet de réalisation de travaux destinés à remédier à cette indécence, puis assigné le locataire en validation du congé et en expulsion. La cour d’appel de Paris avait validé ce congé au motif que la délivrance d’un congé pour motif légitime et sérieux ne s’apparente pas à une résiliation judiciaire du contrat de bail.
La Cour de cassation casse cette décision au visa des articles 1719, 1°, du code civil, 6, 15 et 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, et énonce que « ne constitue pas un motif légitime et sérieux de congé la réalisation de travaux par le bailleur destinés à remédier à l’indécence du logement dont il avait connaissance lors de la conclusion du bail » [[Civ. 3e, 4 juin 2026, n° 24-16.993, Publié au Bulletin, https://www.courdecassation.fr/decision/6a21163bcdc6046d470a9a5e.]]. La chambre ajoute, au visa de l’article 1719, que « lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ».
Cette décision est d’une portée considérable pour la pratique du contentieux locatif. Elle interdit au bailleur qui connaissait l’indécence du logement de s’en prévaloir pour justifier un congé, même si le motif allégué est la réalisation de travaux de mise en conformité. La Cour de cassation opère ainsi une distinction entre les travaux ordinaires de rénovation, qui peuvent constituer un motif légitime et sérieux de congé, et les travaux destinés à remédier à une indécence préexistante dont le bailleur avait connaissance, qui ne le peuvent pas. Cette solution protège le locataire contre une stratégie d’éviction qui consisterait, pour le bailleur, à délivrer un congé pour travaux afin d’échapper à l’interdiction de se prévaloir de la nullité ou de la résiliation du bail.
B. La prescription de l’action et les délais procéduraux
Le droit du bailleur à obtenir l’expulsion du locataire est également encadré par des règles de prescription dont la méconnaissance peut entraîner la perte du droit d’agir. En droit commun, l’action en paiement des loyers se prescrit par trois ans en application de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989. En matière de bail commercial, l’article L. 145-60 du code de commerce soumet à la prescription biennale toutes les actions résultant du statut des baux commerciaux, y compris l’action en paiement de l’indemnité d’éviction.
Un arrêt de la troisième chambre civile du 12 février 2026, publié au Bulletin, illustre la rigueur avec laquelle la Cour de cassation applique la prescription biennale. En l’espèce, une commune bailleresse avait délivré à son locataire commercial un congé avec refus de renouvellement et offre d’indemnité d’éviction à effet au 31 décembre 2018, puis avait mis en demeure le locataire de communiquer des justificatifs pour calculer le montant de l’indemnité. Près de trois ans plus tard, la bailleresse assignait le locataire en constatation de la perte de son droit au versement d’une indemnité d’éviction par l’acquisition de la prescription biennale et en expulsion. La cour d’appel avait dit n’y avoir lieu à référé, retenant que l’attitude de la bailleresse était empreinte de mauvaise foi.
La Cour de cassation casse cette décision au visa des articles 835 du code de procédure civile, L. 145-9 et L. 145-28 du code de commerce, et énonce que « la mauvaise foi du bailleur n’est pas une cause d’interruption ou de suspension de la prescription biennale de l’action en paiement de l’indemnité d’éviction, laquelle court à compter de la date d’effet du congé même lorsqu’il est délivré avec offre d’indemnité d’éviction, et que le locataire est occupant sans droit ni titre des locaux à compter de la date de prescription de son action en fixation d’une indemnité d’éviction » [[Civ. 3e, 12 fév. 2026, n° 24-10.578, Publié au Bulletin, https://www.courdecassation.fr/decision/698d7c9acdc6046d47ff4260.]].
Cet arrêt, rendu en formation de section, affirme un principe rigoureux : la prescription biennale est un délai objectif dont le cours n’est ni interrompu ni suspendu par la mauvaise foi du bailleur. La solution, conforme à la lettre de l’article L. 145-60 du code de commerce, a pour conséquence pratique que le locataire commercial ne saurait se reposer sur les atermoiements ou les manœuvres dilatoires de son bailleur pour différer la saisine du juge en fixation de l’indemnité d’éviction. À la date d’acquisition de la prescription, le locataire perd non seulement son droit à indemnité mais aussi son droit au maintien dans les lieux, devenant occupant sans droit ni titre susceptible d’expulsion.
Par ailleurs, l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 encadre strictement le congé délivré par le bailleur. Le congé doit être justifié soit par la décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. Le délai de préavis est de six mois et, à l’expiration de ce délai, le locataire est déchu de tout titre d’occupation [[Article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000047900015.]]. Le non-respect de ces conditions expose le bailleur à la nullité du congé et, par voie de conséquence, au maintien dans les lieux du locataire dont le bail se trouve renouvelé.
L’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution prohibe en outre toute expulsion entre le 1er novembre et le 31 mars de l’année suivante, sauf exceptions limitativement énumérées, notamment lorsque le relogement de l’intéressé est assuré dans des conditions suffisantes respectant son unité et ses besoins familiaux ou lorsque les locaux font l’objet d’un arrêté de péril [[Article L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000043958842.]]. Cette trêve hivernale, régulièrement débattue au Parlement, constitue une limite temporelle supplémentaire à l’exercice du droit d’expulsion du bailleur.
Le juge de l’exécution dispose par ailleurs du pouvoir d’accorder des délais renouvelables aux occupants de locaux d’habitation dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, dans la limite d’un délai maximal de trois ans. Ces dispositions, combinées au mécanisme de la trêve hivernale et aux délais de la procédure au fond, expliquent qu’un bailleur puisse attendre plusieurs années avant de recouvrer la jouissance effective de son bien.
Conclusion
Le contentieux des impayés de loyer se déploie dans un cadre juridique marqué par une tension permanente entre la protection du locataire, consacrée par le droit au logement opposable et les dispositions de la loi du 6 juillet 1989, et la protection du droit de propriété du bailleur, garanti par l’article 17 de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen et l’article 1er du Protocole additionnel à la Convention européenne des droits de l’homme.
Les arrêts rendus par la troisième chambre civile depuis 2023 confirment que si le bailleur dispose d’un arsenal procédural substantiel, l’exercice de ses droits est subordonné à des conditions de fond et de délai dont la méconnaissance peut être lourdement sanctionnée. L’obligation pour le juge de vérifier le bien-fondé de l’exception d’inexécution soulevée par le locataire, l’interdiction faite au bailleur de se prévaloir d’un congé pour travaux pour échapper à son obligation de décence, et la rigueur de la prescription biennale en matière commerciale dessinent un équilibre jurisprudentiel qui ne se réduit ni à un protectionnisme systématique du locataire ni à un libéralisme procédural au profit du bailleur.
L’incertitude statistique qui entoure le phénomène des impayés de loyer, conjuguée au déficit persistant de logements abordables, invite à s’interroger sur la soutenabilité d’un système qui fait reposer sur le bailleur privé le risque d’insolvabilité locative tout en le privant, dans les faits, de la faculté d’obtenir une libération rapide des lieux. La réponse à cette question relève moins de la technique juridique que d’un choix de politique publique.
Transmettez les pièces de votre dossier au cabinet. Maître Reda KOHEN vous répond personnellement sous 24 heures avec une première analyse stratégique.