Le Conseil d’État a confirmé, le 17 mars 2026, que le plafond de 380 euros toutes taxes comprises applicable à l’état daté n’avait pas à être relevé. La décision intéresse directement les vendeurs d’un lot de copropriété, les notaires et les syndics : lorsqu’une vente approche et que le syndic facture un état daté au-delà de ce plafond, la contestation ne repose pas seulement sur une négociation commerciale. Elle repose sur un texte précis.
Dans une vente d’appartement, le sujet arrive souvent tard. Le compromis est signé. Le notaire demande les pièces. Le syndic transmet l’état daté. Puis le vendeur découvre une ligne de frais qui dépasse 380 euros, parfois au motif que la vente comprend une cave, un parking ou plusieurs lots attachés au même appartement.
La réponse pratique est simple : le syndic doit établir l’état daté, mais il ne peut pas facturer plus de 380 euros TTC pour cette prestation lorsqu’elle est réalisée à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot ou de plusieurs lots objets de la même mutation. Si la facture dépasse ce montant, il faut contester par écrit, isoler la ligne litigieuse et demander la correction avant que le trop-perçu ne soit absorbé dans le décompte de vente.
Ce que le Conseil d’État a décidé le 17 mars 2026
La décision du Conseil d’État du 17 mars 2026, n° 499299, portait sur une demande de syndicats professionnels tendant au réexamen du plafond de 380 euros fixé par le décret du 21 février 2020.
Les requérants soutenaient que les coûts supportés par les syndics avaient augmenté et que le plafond serait devenu insuffisant. Le Conseil d’État a rejeté la requête. Il a relevé que l’évolution générale des indices de coûts ou de prix ne suffisait pas à établir que le plafond ne couvrirait plus, dans la plupart des cas, les coûts réellement supportés par un syndic pour réaliser un état daté.
Il a aussi rappelé que l’Autorité de la concurrence avait retenu, dans son avis du 14 janvier 2020, que le temps de travail consacré à un état daté reste, dans la plupart des cas, réduit.
La conséquence est concrète. Au 13 juin 2026, le plafond de 380 euros TTC reste le repère à opposer au syndic. Une facture plus élevée n’est pas régularisée par la seule mention du contrat de syndic, par le vote de l’assemblée générale ou par l’urgence de signer l’acte authentique.
État daté et pré-état daté : ne pas mélanger les deux
Beaucoup de litiges viennent d’une confusion.
L’état daté est le document établi par le syndic à la demande du notaire au moment de la vente. Il sert à informer l’acquéreur et le notaire sur les sommes dues par le vendeur, celles qui peuvent incomber à l’acquéreur et la situation financière du lot dans la copropriété.
Le pré-état daté est une expression pratique utilisée avant la vente, notamment au stade de la promesse ou du compromis. Il regroupe des informations utiles à l’acquéreur, mais il ne doit pas être traité comme une seconde prestation autonome automatiquement facturable au vendeur dans les mêmes conditions que l’état daté.
Le cabinet a déjà consacré un guide au pré-état daté en copropriété et au blocage de vente par le syndic. Le présent article vise un point plus étroit : la facture d’état daté qui dépasse le plafond légal, surtout après la décision du Conseil d’État de mars 2026.
Le plafond de 380 euros : d’où vient-il ?
L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que les honoraires et frais perçus par le syndic pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent pas dépasser un montant fixé par décret.
Le décret n° 2020-153 du 21 février 2020 a fixé ce montant à 380 euros TTC.
La fiche officielle Service-Public sur l’état daté en copropriété reprend cette règle et précise que le coût peut être contesté lorsqu’il dépasse 380 euros TTC, y compris en cas de vente simultanée de plusieurs lots de copropriété.
Cette dernière précision est importante. Une vente d’appartement comprend souvent un logement, une cave et un emplacement de stationnement. Si ces lots font partie de la même mutation, le syndic ne peut pas multiplier mécaniquement les états datés pour dépasser le plafond.
Qui doit payer l’état daté ?
L’état daté est facturé au copropriétaire vendeur.
En pratique, la somme est souvent intégrée dans le décompte transmis au notaire, puis retenue sur le prix de vente ou réglée dans le cadre des comptes de sortie du vendeur. C’est précisément pour cette raison qu’il faut réagir vite. Une facture contestable peut être payée sans discussion si le vendeur ne la relève qu’après la signature.
Le vendeur doit donc demander au notaire et au syndic le détail exact des frais imputés. Il faut distinguer :
- les charges de copropriété exigibles ;
- les provisions ou régularisations liées au lot ;
- les éventuels frais de mutation ou de dossier ;
- les honoraires d’état daté ;
- les frais liés à d’autres prestations réellement distinctes.
Le plafond de 380 euros vise l’état daté. Il ne dispense pas le vendeur de payer ses charges. Il ne neutralise pas non plus une dette ancienne envers le syndicat des copropriétaires. Mais il empêche le syndic de transformer la vente en ligne d’honoraires supérieure au plafond réglementaire pour cette prestation.
Comment contester une facture supérieure à 380 euros
La contestation doit être écrite, courte et datée.
Le vendeur peut commencer par demander au syndic une facture ou un décompte ventilé. Il faut éviter de contester globalement « les frais de syndic » sans viser la ligne exacte. La demande utile porte sur le poste d’état daté et sur son montant TTC.
Le courrier doit rappeler trois éléments :
- la vente concernée ;
- le montant facturé au titre de l’état daté ;
- le plafond de 380 euros TTC prévu par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et le décret du 21 février 2020.
Si la vente comprend plusieurs lots, il faut ajouter que ces lots font partie de la même mutation. C’est le cas, par exemple, d’un appartement vendu avec sa cave et son parking dans le même acte.
Il faut ensuite demander la rectification du décompte et le remboursement du trop-perçu si la somme a déjà été payée.
Le notaire doit être mis en copie lorsque la vente n’est pas encore signée. Cela permet d’éviter que la somme contestée soit retenue sans réserve sur le prix de vente. Si la signature est imminente, le vendeur peut demander que la somme litigieuse soit identifiée séparément, sans bloquer la vente lorsque le différend ne porte que sur quelques dizaines ou centaines d’euros.
Que faire si le syndic refuse ?
Le premier objectif reste d’obtenir une correction amiable. La décision du Conseil d’État renforce l’argument du vendeur : le plafond n’a pas été relevé et la demande de rehaussement a été rejetée.
Si le syndic maintient sa position, il faut conserver :
- le contrat de syndic applicable ;
- l’appel de frais ou la facture ;
- l’état daté transmis au notaire ;
- les courriers de contestation ;
- le décompte de vente ;
- la preuve du paiement ou de la retenue sur le prix ;
- l’acte de vente si la signature a eu lieu.
Le vendeur peut ensuite demander le remboursement du trop-perçu. Selon le montant, le dossier peut relever d’une mise en demeure puis d’une action en paiement. Dans certains cas, la difficulté s’inscrit dans un conflit plus large avec le syndic : retards de transmission, frais de mutation, opposition sur le prix, charges contestées ou vente bloquée.
Il ne faut pas confondre vitesse et renonciation. Signer l’acte authentique pour éviter de perdre l’acquéreur ne signifie pas nécessairement accepter définitivement une facturation illégale, à condition de conserver les preuves et de contester sans attendre.
Vente bloquée : faut-il retarder la signature ?
Pas toujours.
Lorsque le seul litige porte sur le dépassement du plafond de l’état daté, retarder toute la vente peut être disproportionné. Le risque principal est de perdre un acquéreur, une offre de prêt ou un calendrier notarial pour une somme limitée.
La meilleure méthode consiste souvent à dissocier les sujets.
Le vendeur doit payer ce qui n’est pas contestable : charges exigibles, appels de fonds dus, régularisations justifiées. Il doit en revanche contester la ligne d’état daté qui dépasse le plafond et demander qu’elle soit corrigée ou réservée.
Si le syndic refuse de transmettre l’état daté tant que la somme litigieuse n’est pas réglée, le sujet devient plus sérieux. Il peut y avoir une pression abusive sur la vente. Dans ce cas, une intervention rapide du conseil du vendeur peut permettre de rappeler le cadre légal, de mettre le notaire en copie et de demander une transmission immédiate du document.
Paris et Île-de-France : pourquoi le sujet revient souvent
À Paris et en Île-de-France, les ventes d’appartements en copropriété sont nombreuses, les lots accessoires sont fréquents et les délais de signature sont serrés. Un vendeur peut découvrir la difficulté alors que son déménagement, son remboursement de prêt ou son achat suivant dépend de la vente.
Le sujet est aussi sensible dans les grandes copropriétés gérées par des syndics professionnels. Les vendeurs reçoivent parfois un décompte difficile à lire, avec plusieurs lignes techniques. La contestation suppose alors de retrouver le bon poste, de séparer les charges des honoraires et d’éviter une discussion générale sur toute la comptabilité de l’immeuble.
En cas de vente parisienne ou francilienne, il faut vérifier le dossier dès le compromis. Le vendeur doit demander au notaire la liste des pièces attendues, identifier les frais du syndic et relire le décompte avant signature. Une vérification de dix minutes peut éviter une retenue indue.
Les erreurs fréquentes
La première erreur consiste à croire que le plafond concerne le pré-état daté au sens large. Le sujet doit être analysé poste par poste. La facture litigieuse doit viser l’état daté ou une prestation qui en reprend la fonction au moment de la mutation.
La deuxième erreur consiste à penser qu’une assemblée générale peut autoriser un dépassement. Le contrat de syndic doit prévoir les frais, mais il ne peut pas neutraliser un plafond réglementaire.
La troisième erreur consiste à attendre plusieurs mois après la vente. Plus le vendeur agit tard, plus la discussion se complique. Le syndic peut soutenir que le compte est soldé, que la vente est terminée ou que le vendeur n’a pas formulé de réserve.
La quatrième erreur consiste à bloquer toute la vente sans mesurer le risque. Un litige sur 80 ou 150 euros ne doit pas, sauf contexte particulier, faire perdre une vente immobilière. Il doit être documenté et traité séparément.
Les pièces à réunir
Pour contester utilement, il faut réunir le compromis, les échanges avec le notaire, la demande d’état daté, la facture ou le décompte du syndic, le contrat de syndic, le relevé des sommes retenues sur le prix, l’acte authentique si la vente est signée et tous les courriers de contestation.
Si plusieurs lots sont vendus ensemble, il faut aussi conserver la désignation des lots dans le compromis et dans l’acte. C’est cette pièce qui permet de montrer qu’il s’agit d’une même mutation, et non de ventes séparées.
Si le syndic justifie le dépassement par un travail exceptionnel, il faut demander en quoi ce travail ne relève pas de l’établissement normal de l’état daté. L’arrêt du Conseil d’État du 17 mars 2026 montre que l’argument général de l’inflation ou du coût du travail ne suffit pas à remettre en cause le plafond réglementaire.
Ce qu’il faut retenir
Le plafond de 380 euros TTC reste applicable à l’état daté en copropriété.
Le Conseil d’État a rejeté, le 17 mars 2026, la demande qui visait à faire réexaminer ce plafond.
Le vendeur doit payer les charges dues, mais il peut contester les honoraires d’état daté qui dépassent 380 euros TTC.
La contestation doit être précise : ligne d’état daté, montant facturé, référence au plafond, demande de rectification ou de remboursement.
En cas de vente urgente, il faut éviter de sacrifier l’opération immobilière. La solution consiste souvent à signer, tout en isolant la somme litigieuse et en conservant les preuves nécessaires au recours.
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