L’empiétement sur le terrain d’autrui demeure l’une des infractions les plus sévèrement sanctionnées par le droit civil français. Malgré les assauts répétés des plaideurs invoquant le droit au respect du domicile ou la disproportion économique de la démolition, la Cour de cassation maintient une position d’une rigueur absolue. L’article 545 du Code civil résiste ainsi au contrôle de proportionnalité.
Par Reda Kohen, avocat au barreau de Paris.
Le droit de propriété, consacré par l’article 544 du Code civil et protégé par l’article 17 de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen, revêt en droit français un caractère absolu, exclusif et perpétuel. Cette absoluité se manifeste avec une acuité particulière dans le contentieux de l’empiétement, défini comme l’extension matérielle, sans droit ni titre, d’une construction sur la parcelle contiguë appartenant à un tiers. La sanction traditionnelle et implacable de cette appropriation de fait réside dans la démolition de l’ouvrage litigieux, fondée sur l’article 545 du Code civil qui dispose que « nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité ».
Depuis plusieurs décennies, la troisième chambre civile de la Cour de cassation fait une application littérale de cette disposition. L’empiétement ne se résout pas en dommages et intérêts ; il exige la restitution en nature par la destruction de l’ouvrage, quelle que soit la bonne foi du constructeur. Toutefois, sous l’influence croissante du droit européen des droits de l’homme, le juge civil est de plus en plus fréquemment invité à modérer l’automaticité de cette sanction en opérant un contrôle de proportionnalité. Les justiciables tentent d’opposer au droit de propriété le droit au respect des biens, ou plus récemment, le droit au respect de la vie privée et familiale et du domicile, protégé par l’article 8 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales (CEDH).
Pourtant, face à ces tentatives de pondération, la haute juridiction maintient un refus obstiné de subordonner la défense du droit de propriété à un bilan coûts-avantages. L’analyse de la jurisprudence récente, et particulièrement d’un arrêt remarqué de l’été 2025, révèle que la Cour de cassation sanctuarise le droit de propriété en rejetant l’immixtion du contrôle de proportionnalité tant sur le terrain économique (I) que sur le terrain des droits fondamentaux (II).
I. L’hostilité persistante au contrôle de proportionnalité économique et matériel
La fermeté de la jurisprudence se manifeste en premier lieu par l’indifférence du juge à l’égard de l’importance matérielle de l’empiétement et de la disproportion économique que représente la démolition de l’ouvrage.
A. L’indifférence à l’empiétement infime
La jurisprudence classique refuse de distinguer selon l’ampleur de l’empiétement. Le principe selon lequel \ »nul ne peut être contraint de céder sa propriété\ » ne souffre aucune exception liée à la théorie \ »de minimis non curat praetor\ ». Qu’il s’agisse d’un débordement de plusieurs mètres carrés ou de quelques centimètres, la sanction demeure identique.
Cette intransigeance est régulièrement réaffirmée, même face à des situations où l’atteinte matérielle apparaît dérisoire. Par exemple, la Cour de cassation a eu l’occasion de statuer sur la démolition de la partie du mur d’une maison d’habitation dont la surface d’empiétement mesurait à peine 0,02 mètre carré. Dans une décision topique, la Cour a balayé l’argumentation tendant à démontrer l’insignifiance de l’atteinte en jugeant que la cour d’appel avait valablement « ordonné seulement la démolition de la partie du mur de la maison d’habitation […] d’une surface de 0,02 mètres carrés » [[Cass. 3e civ., 17 déc. 2020, n° 20-12.221, https://www.courdecassation.fr/decision/5fe1af74789da231604d55c1]]. Le juge suprême retient ainsi que la défense de la propriété immobilière ne saurait être paralysée par la faiblesse de la surface spoliée.
L’auteur de l’empiétement ne peut pas davantage s’abriter derrière sa bonne foi ou l’erreur excusable d’un arpenteur. L’intention de nuire n’est pas une condition de la demande en démolition, et inversement, la bonne foi du constructeur ne constitue pas une cause d’exonération. La Cour de cassation considère en effet que l’action en démolition n’a pas pour objet de sanctionner une faute délictuelle, mais de rétablir un droit réel violé.
B. L’éviction de la théorie de l’abus de droit et de la disproportion financière
Au-delà de la dimension spatiale, les plaideurs tentent régulièrement d’invoquer la théorie de l’abus de droit, en soulignant le coût astronomique de la remise en état rapporté au préjudice minime subi par le voisin. Cette défense, qui tend à transformer la règle de propriété en une simple règle de responsabilité civile compensable par des dommages et intérêts, se heurte systématiquement au mur de l’article 545 du Code civil.
L’illustration la plus spectaculaire de cette inflexibilité réside dans le traitement des empiétements en tréfonds, notamment lors de la pose de tirants d’ancrage. Dans une affaire où des propriétaires avaient fait construire une villa dont le soutènement nécessitait l’injection de dix-sept tirants d’ancrage empiétant sur le sous-sol de la parcelle voisine, le juge du fond avait ordonné leur retrait. Les constructeurs se pourvoyaient en cassation en faisant valoir que l’expert judiciaire avait évalué le coût du retrait de ces tirants à la somme vertigineuse de 5,9 millions d’euros. Ils arguaient qu’il serait disproportionné de les condamner à de tels travaux pour mettre fin à l’empiétement, dans la mesure où ce coût excéderait de loin l’intérêt concret que le voisin pourrait en retirer.
La troisième chambre civile a rejeté cette argumentation avec une clarté lapidaire, en affirmant que « le propriétaire d’un fonds sur lequel la construction d’un autre propriétaire empiète est, compte tenu du caractère absolu et perpétuel du droit de propriété, fondé à en obtenir la démolition, sans que cette action puisse donner lieu à faute ou à abus ni que puisse lui être opposé le caractère disproportionné de la mesure de remise en état » [[Cass. 3e civ., 23 nov. 2022, n° 22-19.200, https://www.courdecassation.fr/decision/637dcb8c14982305d4c20502]]. Cette décision consacre la primauté absolue de la protection du droit de propriété sur toute considération de rationalité économique, écartant sans ambiguïté l’intégration d’un bilan de proportionnalité financière dans la résolution des conflits de voisinage liés à l’empiétement.
II. L’échec de la protection par les droits fondamentaux conventionnels
Face à l’imperméabilité du droit interne aux arguments économiques, le contentieux de l’empiétement s’est récemment déplacé sur le terrain du droit européen. Les plaideurs invoquent la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales, non plus pour protéger un bien, mais pour sanctuariser un lieu de vie.
A. L’empiétement constitué par un domicile : une ingérence présumée proportionnée
Le moyen de défense le plus sophistiqué repose sur l’article 8 de la CEDH, qui garantit le droit au respect de la vie privée et familiale et du domicile. L’argumentation soutient que la démolition d’un empiétement, lorsqu’elle ampute une maison d’habitation, constitue une ingérence de l’État (par le truchement de la décision judiciaire) dans le domicile du plaideur. À ce titre, le juge national devrait opérer un contrôle de proportionnalité entre le droit de propriété du voisin et le droit au domicile du constructeur.
C’est très exactement l’analyse qu’avait adoptée la cour d’appel de Nîmes dans un arrêt du 1er décembre 2022. Saisie d’une demande de démolition d’une extension empiétant sur 4,6 mètres carrés, la juridiction du fond avait refusé d’ordonner la destruction. Elle avait relevé que le bâtiment édifié comportait « deux pièces à vivre du domicile » et en avait déduit que la démolition constituait une sanction disproportionnée au regard du droit au respect du domicile de l’auteur de l’empiétement.
Saisie de ce litige, la Cour de cassation a censuré cette audace prétorienne dans un arrêt retentissant rendu à l’été 2025. La Cour commence par concéder que « les mesures d’expulsion et de démolition d’un bien construit illégalement sur le terrain d’autrui caractérisent une ingérence dans le droit au respect du domicile de l’occupant ». Toutefois, elle affirme immédiatement que cette ingérence est légitime, car elle vise à garantir au propriétaire victime son propre droit au respect de ses biens.
Surtout, la Cour tranche la question de la mise en balance de manière catégorique : « L’expulsion et la démolition étant les seules mesures de nature à permettre au propriétaire de recouvrer la plénitude de son droit sur le bien, l’ingérence qui en résulte ne saurait être disproportionnée eu égard à la gravité de l’atteinte portée au droit de propriété » [[Cass. 3e civ., 3 juill. 2025, n° 23-12.925, https://www.courdecassation.fr/decision/68661ea855c314fc837104c9]]. Ainsi, la Haute juridiction opère un contrôle de proportionnalité in abstracto, en posant une présomption irréfragable de proportionnalité de la démolition, quand bien même celle-ci affecterait directement des pièces à vivre. Le juge du fond qui constate un empiétement a l’obligation stricte d’ordonner « toute mesure de nature à y mettre fin », sans pouvoir sauver l’ouvrage au nom du domicile de l’auteur de la transgression.
B. Les limites procédurales du contrôle de conventionnalité
Outre la neutralisation conceptuelle de l’article 8 de la CEDH, la Cour de cassation veille également au strict respect des règles de procédure lorsque les moyens tirés des droits fondamentaux sont invoqués. Le contrôle de conventionnalité, s’il a vocation à innerver le droit privé, ne dispense pas le justiciable du formalisme attaché à la procédure civile.
Ainsi, l’argument tiré de l’atteinte disproportionnée au domicile ne peut pas être soulevé pour la première fois devant le juge du droit. Dans une affaire où un propriétaire demandait la démolition des fondations d’une clôture empiétant sur son fonds, la défenderesse s’était pourvue en cassation en arguant que la démolition portait atteinte à l’inviolabilité de son domicile, situé dans une commune rurale. La Cour de cassation a cependant déclaré le moyen irrecevable, au motif qu’ « il ne résulte ni de l’arrêt ni des conclusions de Mme [S] que celle-ci ait soutenu, même en substance, devant la cour d’appel que la démolition de la clôture porterait une atteinte disproportionnée à son droit au respect de sa vie privée et familiale et de son domicile » [[Cass. 3e civ., 29 fév. 2024, n° 22-24.762, https://www.courdecassation.fr/decision/65e03bdce2063c0007022ded]].
Cette irrecevabilité, fondée sur le caractère nouveau et mélangé de fait et de droit du moyen, démontre que la Cour exige que le débat sur la proportionnalité soit contradictoirement soumis aux juges du fond. Ce rigorisme procédural confirme, s’il en était besoin, que le déploiement du contrôle de conventionnalité en droit des biens n’emporte aucune automaticité.
En définitive, la sanction de l’empiétement par la démolition reste le bastion inexpugnable du droit de propriété français. Que ce soit face aux arguments d’équité économique, face aux empiétements insignifiants ou face à la revendication du droit au domicile, l’article 545 du Code civil conserve toute sa force exécutoire. Le constructeur averti saura qu’en matière immobilière, la limite parcellaire constitue une frontière que ni l’équité, ni la proportionnalité ne sauraient faire fléchir.
À propos de l’auteur
Maître Reda Kohen est avocat au barreau de Paris, spécialisé en contentieux des affaires et en droit immobilier. Il conseille et représente les particuliers, les copropriétés et les acteurs de l’immobilier dans l’ensemble de leurs litiges patrimoniaux.
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