Le cautionnement solidaire dans le bail commercial : entre sûreté du bailleur et protection de la caution dirigeante
I. La formation du cautionnement solidaire, instrument de garantie du bailleur commercial
A. La conclusion du cautionnement et la détermination de son étendue
Le cautionnement solidaire constitue, dans la pratique du bail commercial, la sûreté personnelle la plus communément exigée du preneur. Par cet engagement, le dirigeant de la société locataire accepte de garantir, sur son patrimoine personnel, le paiement des loyers et l’exécution de l’ensemble des obligations nées du contrat de bail. Sa souscription, bien que non imposée par le statut des baux commerciaux, est devenue une condition quasi systématique de l’octroi du bail aux sociétés dépourvues de surface financière significative. Le mécanisme répond à une logique simple : lorsque la société locataire est une personne morale à responsabilité limitée, le bailleur ne peut se satisfaire de son seul engagement et entend obtenir une garantie sur le patrimoine personnel de son dirigeant. [[Article 2292 du Code civil, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000044071248 : « Le cautionnement peut garantir une ou plusieurs obligations, présentes ou futures, déterminées ou déterminables. »]]
La Cour de cassation rappelle avec constance que le cautionnement ne se présume point et qu’il doit être exprès. Ce principe, ancré dans une tradition civiliste séculaire, impose que l’acte de cautionnement détermine avec précision la nature et l’étendue des obligations garanties. La jurisprudence de la troisième chambre civile en a tiré une conséquence pratique déterminante : la caution qui s’est engagée à garantir l’exécution de toutes les obligations du bail incombant au preneur est tenue, dans les mêmes conditions que le débiteur principal, au paiement des réparations locatives. Par un arrêt du 30 novembre 2023, la Cour de cassation affirme que « la caution solidaire, qui s’est engagée à l’exécution de toutes les obligations du bail incombant au preneur si celui-ci n’y satisfait pas, est tenue, dans les mêmes conditions, notamment quant au mode de preuve de la créance des bailleurs, au paiement des réparations locatives » [[Cass. 3e civ., 30 nov. 2023, n 21-23.173, https://www.courdecassation.fr/decision/6569870d8d601c83182c15c5]]. L’obligation de la caution épouse ainsi l’intégralité de l’obligation locative, sans qu’il soit nécessaire que l’acte de cautionnement détaille chaque poste de créance garanti.
Cette étendue n’est toutefois pas sans limite. La jurisprudence de la troisième chambre civile a eu l’occasion de rappeler que l’obligation du preneur de restituer les locaux dans leur état primitif n’inclut pas la réparation des dommages dus à la vétusté, sauf convention contraire expresse. Dans le même arrêt du 30 novembre 2023, la Cour censure l’arrêt d’appel qui avait condamné les cautions au paiement des travaux de remise en état sans avoir constaté l’existence d’un accord exprès mettant à la charge de la locataire les dommages dus à la vétusté depuis son entrée dans les lieux. En conséquence, la caution peut utilement opposer au bailleur le bénéfice des articles 1720, 1730 et 1755 du Code civil, dont il résulte qu’aucune des réparations réputées locatives n’est à la charge du locataire lorsqu’elle n’est occasionnée que par vétusté ou force majeure. [[Articles 1720, 1730 et 1755 du Code civil, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/id/LEGISCTA000006136361]]
Par ailleurs, la validité de l’engagement de caution n’est pas subordonnée à l’existence d’une mention manuscrite particulière lorsque le cautionnement est consenti par un dirigeant agissant dans le cadre de son activité professionnelle. La chambre commerciale de la Cour de cassation a jugé, par un arrêt du 24 janvier 2018, que les dispositions protectrices du droit de la consommation relatives au formalisme du cautionnement ne s’appliquent pas au cautionnement souscrit par un dirigeant de société pour garantir les dettes de celle-ci [[Cass. com., 24 janv. 2018, n 15-26.810, https://www.courdecassation.fr/decision/5fca9e32b37da0940f37387a]]. La qualité de dirigeant, et partant de caution avertie, écarte le formalisme protecteur du code de la consommation. La charge de la preuve du caractère averti de la caution incombe au bailleur qui entend s’en prévaloir, et les juges du fond apprécient souverainement, au vu des fonctions exercées, du niveau de formation et de l’expérience du signataire, si celui-ci pouvait raisonnablement mesurer la portée de son engagement.
Des lors, la rédaction de l’acte de cautionnement constitue un exercice d’équilibre. Le bailleur, créancier professionnel, doit veiller à ce que l’engagement de la caution soit suffisamment explicite quant à sa durée, à son montant maximal et à l’assiette des obligations garanties. Une rédaction trop large expose la caution à un risque indéterminé ; une rédaction trop restrictive prive le bailleur d’une sûreté efficace. La Cour de cassation a jugé, par un arrêt du 11 juillet 2024, que la caution qui s’était engagée à concurrence d’une certaine somme ne pouvait être condamnée au-delà de ce plafond contractuel, quand bien même la créance du bailleur excéderait le montant de la garantie [[Cass. 3e civ., 11 juill. 2024, n 22-17.252, https://www.courdecassation.fr/decision/668f763c9b65e642c58783f2]]. En conséquence, la stipulation d’un montant maximal de garantie constitue pour la caution dirigeante une protection essentielle, dont l’omission dans l’acte de cautionnement expose le garant à un risque illimité sur l’intégralité de son patrimoine personnel.
B. La distinction entre cautionnement solidaire et garantie autonome
La pratique contemporaine du bail commercial voit se développer, à côté du cautionnement solidaire classique, le recours à la garantie autonome à première demande. Ces deux instruments ne produisent pas les mêmes effets et n’obéissent pas au même régime contentieux. La garantie autonome a pour caractéristique de rendre l’obligation du garant indépendante de l’obligation principale du donneur d’ordre, de sorte que le garant ne peut opposer les exceptions dont le débiteur principal pourrait se prévaloir à l’encontre du créancier. Cette indépendance, qui constitue l’essence même de la garantie autonome, a été rappelée par la Cour de cassation qui juge de manière constante que la garantie à première demande est autonome par rapport au contrat de base et que le garant ne peut opposer au bénéficiaire les exceptions tirées de ce contrat, sauf en cas de fraude manifeste ou d’abus. [[Article 2321 du Code civil, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000044071247]]
Des lors, le choix entre cautionnement solidaire et garantie autonome emporte des conséquences pratiques considérables pour le bailleur comme pour le garant. Le cautionnement, en ce qu’il est accessoire à l’obligation principale, permet à la caution de soulever l’ensemble des exceptions dont le preneur pourrait se prévaloir : nullité du bail, exception d’inexécution, prescription, compensation. La garantie autonome, au contraire, prive le garant de ces moyens de défense et l’oblige à payer à première demande, sauf à démontrer une fraude manifeste du bailleur. La sanction des clauses restrictives de concurrence, la répartition des travaux entre bailleur et preneur, ou encore l’obligation de délivrance du bailleur sont autant de questions auxquelles la caution solidaire peut s’intéresser mais que le garant autonome ne peut utilement invoquer.
En tout état de cause, la qualification de l’engagement constitue une question de fond qui relève de l’office du juge. Celui-ci n’est pas lié par la terminologie employée par les parties. Ainsi, la troisième chambre civile a pu juger, par un arrêt du 17 mai 2018, que l’emploi du terme juridiquement inapproprié de caution dans un acte n’interdisait pas au juge de requalifier l’engagement en garantie autonome, dès lors que les stipulations contractuelles en révélaient la nature réelle [[Cass. 3e civ., 17 mai 2018, n 17-20.947, https://www.courdecassation.fr/decision/5fca90468f279b8387e84a0c]]. En conséquence, la rédaction de la clause de garantie requiert une attention particulière, tant de la part du bailleur qui entend bénéficier d’une sûreté efficace que du dirigeant qui cherche à préserver ses moyens de défense.
II. L’extinction et la limitation temporelle du cautionnement solidaire
A. La limitation légale de la garantie du cédant en cas de cession du bail
L’article L. 145-16-2 du Code de commerce, issu de la loi du 18 juin 2014, constitue une disposition d’ordre public protectrice du cédant. Il dispose que « si la cession du bail commercial s’accompagne d’une clause de garantie du cédant au bénéfice du bailleur, celui-ci ne peut l’invoquer que durant trois ans à compter de la cession dudit bail ». [[Article L145-16-2 du Code de commerce, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000029103418]] Ce texte met fin à la pratique antérieure des clauses de garantie solidaire perpétuelle, par lesquelles le cédant du bail commercial demeurait indéfiniment tenu des dettes locatives du cessionnaire. Il opère une conciliation entre l’intérêt légitime du bailleur à disposer d’une sûreté efficace et la protection du cédant contre un engagement à durée indéterminée.
La Cour de cassation a eu l’occasion de préciser le régime de cette disposition dans un arrêt de section du 11 avril 2019, qui en circonscrit la portée avec rigueur. La troisième chambre civile y retient que l’article L. 145-16-2 du Code de commerce, bien que revêtant un caractère d’ordre public, ne répond pas à un motif impérieux d’intérêt général justifiant son application immédiate aux baux en cours. Elle ajoute que la garantie solidaire, dont ce texte limite la durée à trois ans, ne constitue pas un effet légal du contrat mais demeure régie par la volonté des parties [[Cass. 3e civ., 11 avril 2019, n 18-16.121, Publié au Bulletin, https://www.courdecassation.fr/decision/5fca722f593a195e4153429a]]. Il en résulte que ledit article ne s’applique qu’aux cessions de bail intervenues postérieurement à son entrée en vigueur, le 20 juin 2014, et que les clauses de garantie stipulées antérieurement conservent leur plein effet.
A cet égard, la jurisprudence a par ailleurs précisé les contours de la notion de cession au sens de l’article L. 145-16-2. L’apport partiel d’actif placé sous le régime des scissions, emportant transmission universelle du patrimoine, constitue une cession du droit au bail au sens de la clause de garantie stipulée au contrat. La Cour de cassation, dans l’arrêt du 11 avril 2019 précité, a jugé que la clause de garantie solidaire s’appliquait dans le cas de cessions du droit au bail par voie d’apport partiel d’actifs, les sociétés bénéficiaires des apports étant devenues titulaires de plein droit des baux. La qualification retenue est celle de la réalité économique de l’opération, non de l’habilitation statutaire qui la sous-tend.
Par ailleurs, l’article L. 145-16-2 ne prive pas les parties de la faculté de stipuler des conditions de mise en uvre de la garantie. Dans l’arrêt du 11 avril 2019, la Cour de cassation approuve la cour d’appel d’avoir retenu que la clause faisant dépendre la garantie du cédant de l’insuffisance de surface financière du cessionnaire mettait à la charge du cédant la preuve de cette surface financière suffisante. Des lors, la combinaison du plafond temporel légal de trois ans et de conditions contractuelles restrictives de mise en uvre permet au cédant d’organiser une protection efficace de son patrimoine personnel. [[Voir aussi : Cass. 3e civ., 11 janv. 2023, n 21-23.735, https://www.courdecassation.fr/decision/63be618f13ef607c90ab61b4]]
B. L’extinction du cautionnement à l’expiration de la durée convenue
Le cautionnement solidaire consenti pour une durée déterminée s’éteint de plein droit à l’arrivée du terme, sans qu’il soit besoin pour la caution de notifier une quelconque résiliation au bailleur. Ce principe, qui constitue le corollaire du caractère exprès du cautionnement, a été rappelé par la Cour de cassation dans plusieurs décisions récentes. La troisième chambre civile a ainsi jugé, par un arrêt du 30 novembre 2023, que les cautions qui s’étaient engagées pour une durée de neuf années et trois mois à compter de la prise d’effet du bail ne pouvaient être recherchées au titre d’obligations nées postérieurement à cette date, quand bien même le bailleur n’aurait pas été en mesure de recouvrer sa créance avant l’expiration du cautionnement [[Cass. 3e civ., 30 nov. 2023, n 21-23.173, https://www.courdecassation.fr/decision/6569870d8d601c83182c15c5]].
En conséquence, la rédaction de la clause de cautionnement revêt une importance déterminante pour le bailleur. La stipulation d’une durée calquée sur celle du bail initial expose le bailleur au risque de voir le cautionnement expirer avant la liquidation définitive des comptes entre les parties, notamment lorsque le preneur se maintient dans les lieux au-delà du terme contractuel par l’effet d’une tacite prolongation. La pratique notariale recommande ainsi de faire coïncider la durée du cautionnement avec la durée du bail renouvelé ou avec celle de la tacite prolongation, et d’y ajouter un délai de liquidation post-contractuelle permettant au bailleur de faire valoir ses droits.
A cet égard, la jurisprudence de la troisième chambre civile du 22 mai 2025 apporte un éclairage utile sur l’étendue temporelle du cautionnement. La Cour y rappelle que le cautionnement solidaire, même souscrit pour une durée déterminée, garantit l’intégralité des dettes nées pendant cette période, y compris celles dont le montant n’est liquidé qu’après le terme de l’engagement. [[Cass. 3e civ., 22 mai 2025, n 24-11.690, https://www.courdecassation.fr/decision/682ebb869d9918cbebdef1b7]] Cette solution, conforme au droit commun du cautionnement, confirme que le terme extinctif affecte la naissance de la dette garantie, non sa liquidation.
La question de la prescription de l’action du bailleur contre la caution revêt également une importance pratique considérable. Le délai de prescription applicable à l’action du bailleur contre la caution est celui de l’action principale contre le preneur. En matière de bail commercial, l’action en paiement des loyers et charges se prescrit par deux ans en application de l’article L. 145-60 du Code de commerce. La Cour de cassation a précisé, par un arrêt de section du 11 mai 2022, que l’action subrogatoire de la caution contre le débiteur est soumise à la même prescription que celle applicable à l’action du créancier contre le débiteur [[Cass. 3e civ., 11 mai 2022, n 20-23.335, Publié au Bulletin, https://www.courdecassation.fr/decision/627b536d4d359c057dd01ce2]]. Cette solution, retenue en matière de bail d’habitation, est transposable au bail commercial par identité de motifs. [[Article L145-60 du Code de commerce, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000029103420]]
Enfin, la protection de la caution dirigeante a été renforcée par la jurisprudence relative à la disproportion manifeste de l’engagement. L’article L. 343-4 du Code de la consommation, dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 15 septembre 2021, permettait à la caution personne physique de se prévaloir de la disproportion manifeste de son engagement à ses biens et revenus au jour de sa souscription. Bien que ce dispositif ne soit pas applicable au cautionnement consenti par un dirigeant pour les dettes de sa société, la Cour de cassation admet néanmoins que le dirigeant puisse invoquer la responsabilité du bailleur créancier pour manquement à son devoir de mise en garde, lorsque la caution n’est pas avertie et que l’engagement est disproportionné aux capacités financières de celle-ci.
La Cour de cassation a également jugé, par un arrêt du 9 mars 2022, que l’engagement de caution solidaire est valable à partir du moment où la caution avait connaissance de la nature et de l’étendue de son engagement [[Cass. 3e civ., 9 mars 2022, n 21-10.619, Publié au Bulletin, https://www.courdecassation.fr/decision/62285239590661fa1d597cc3]]. La seule circonstance que la caution n’ait pas mesuré l’ampleur exacte de son engagement à la date de sa souscription ne suffit pas à entraîner la nullité du cautionnement, si les termes de l’acte étaient suffisamment clairs pour permettre à une personne raisonnable d’en comprendre la portée.
Enfin, la troisième chambre civile a récemment précisé, par un arrêt du 7 mai 2025, que l’action du bailleur contre la caution du preneur à bail commercial obéit au même régime procédural que l’action principale, y compris s’agissant de la compétence du juge des référés pour constater l’acquisition de la clause résolutoire [[Cass. 3e civ., 7 mai 2025, n 24-10.097, https://www.courdecassation.fr/decision/681af5340dfb1f09369ce143]]. La caution, bien que tiers au contrat de bail, se trouve ainsi attraite dans le contentieux de la résiliation dès lors que son engagement garantit l’ensemble des obligations locatives. Cette attractivité contentieuse, qui expose la caution à des condamnations provisionnelles, justifie que celle-ci puisse intervenir volontairement à l’instance pour faire valoir ses moyens de défense propres.
L’articulation entre le cautionnement solidaire et le droit des procédures collectives constitue un autre enjeu majeur. La caution solidaire du preneur soumis à une procédure collective demeure tenue au paiement des loyers et charges postérieurs au jugement d’ouverture, dès lors que ces créances sont nées pendant la période couverte par le cautionnement. La chambre commerciale de la Cour de cassation a rappelé, dans un arrêt du 10 décembre 2025, que le juge-commissaire saisi par le bailleur d’une demande de constat de la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers postérieurs doit s’assurer, au jour où il statue, que lesdits loyers demeurent impayés [[Com. 10 déc. 2025, n 24-20.714, https://www.courdecassation.fr/decision/69398a3cc988783351ca0cd8]]. Cette solution, qui empêche la résurrection de la résiliation de plein droit, protège indirectement la caution en maintenant le bail aussi longtemps que les loyers sont régularisés.
En tout état de cause, la coexistence du cautionnement avec les garanties locatives réformées par la loi du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique impose une vigilance renouvelée. Le plafonnement des garanties à trois mois de loyer, institué par le nouvel article L. 145-40 du Code de commerce, et la transmission de plein droit de l’obligation de restitution du dépôt de garantie à l’acquéreur de l’immeuble modifient sensiblement l’économie générale des sûretés locatives, sans toutefois affecter le régime du cautionnement solidaire qui demeure régi par les principes du droit commun. [[Loi n 2026-403 du 26 mai 2026, https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/id/JORFTEXT000054131304]]
La réforme de 2026 n’a pas, en effet, remis en cause la distinction fondamentale entre les sûretés réelles, désormais encadrées quant à leur quantum et à leur durée de restitution, et les sûretés personnelles que constituent le cautionnement solidaire et la garantie autonome, lesquelles continuent de produire leurs effets selon la volonté des parties. Le nouveau régime de restitution des garanties locatives dans un délai maximal de trois mois à compter de la remise des clés, qui concerne le dépôt de garantie, ne s’étend pas au cautionnement dont l’extinction demeure gouvernée par le terme convenu entre la caution et le bailleur. Cette étanchéité des régimes juridiques est conforme à l’économie générale de la réforme, qui s’est attachée à améliorer la trésorerie des preneurs sans remettre en cause l’efficacité des sûretés personnelles traditionnellement exigées par les bailleurs.
Conclusion
Le cautionnement solidaire occupe, dans l’économie du bail commercial, une place cardinale dont la jurisprudence contemporaine de la troisième chambre civile éclaire avec une précision croissante les conditions de validité, d’étendue et d’extinction. La distinction entre le simple cautionnement, gouverné par le principe d’accessoire, et la garantie autonome, fondée sur l’indépendance des obligations, commande la stratégie contentieuse des parties comme la rédaction des actes. La limitation à trois ans de la garantie du cédant, instituée par l’article L. 145-16-2 du Code de commerce, constitue une protection essentielle du dirigeant cédant, sans pour autant priver le bailleur d’une sûreté efficace pendant la période critique de transition de l’exploitation. La rigueur de la Cour de cassation dans l’appréciation de la durée du cautionnement, combinée à l’application de la prescription biennale de l’article L. 145-60, invite les praticiens à une rédaction attentive des clauses de garantie, tant dans la détermination du terme extinctif que dans celle de l’assiette des obligations garanties.
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