La révision du loyer du bail commercial : le déplafonnement et la fixation de la valeur locative dans la jurisprudence de la troisième chambre civile (2023-2026)
I. Le mécanisme légal du plafonnement et ses causes de dérogation
A. Le principe du loyer plafonné à l’indice
Le statut des baux commerciaux, codifié aux articles L. 145-1 et suivants du Code de commerce [[Articles L. 145-1 à L. 145-60 du Code de commerce, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/id/LEGISCTA000006162657/]], constitue un corps de règles dérogatoires au droit commun du louage, destiné à protéger la propriété commerciale du locataire. Issu du décret du 30 septembre 1953 et substantiellement modifié par la loi du 18 juin 2014 relative à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises, ce statut organise l’ensemble du cycle de vie du bail commercial, de sa conclusion à son renouvellement, en passant par les conditions de sa révision.
L’article L. 145-33 du Code de commerce [[Article L. 145-33 du Code de commerce, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006221959]] pose le principe fondamental selon lequel « le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative ». Il énumère ensuite les cinq critères permettant de déterminer cette valeur : « 1° Les caractéristiques du local considéré ; 2° La destination des lieux ; 3° Les obligations respectives des parties ; 4° Les facteurs locaux de commercialité ; 5° Les prix couramment pratiqués dans le voisinage ». Un décret en Conseil d’État est venu préciser la consistance de ces éléments.
Ce principe est immédiatement tempéré par l’article L. 145-34 du même code [[Article L. 145-34 du Code de commerce, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000029108759]], qui instaure un mécanisme de plafonnement. À moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux (ILC) ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires (ILAT), tels que définis à l’article L. 112-2 du Code monétaire et financier [[Article L. 112-2 du Code monétaire et financier, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000024039949]]. En d’autres termes, le loyer du bail renouvelé est, par défaut, maintenu dans les limites de l’érosion monétaire, la fixation à la valeur locative de marché constituant une exception qui doit être justifiée par des circonstances particulières.
L’économie du texte est limpide : le législateur a entendu protéger le locataire commerçant contre une hausse du loyer qui viendrait compromettre la rentabilité de son fonds de commerce, tout en réservant au bailleur la faculté d’obtenir un loyer conforme au marché lorsque les conditions économiques locales ont substantiellement évolué. L’article L. 145-34 précise encore que, à défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de l’indice, il y a lieu de prendre en compte la variation calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié. En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d’expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d’une durée égale à celle qui s’est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.
Par ailleurs, l’article L. 145-38 du Code de commerce [[Article L. 145-38 du Code de commerce, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000029108753]] régit la révision triennale du loyer en cours de bail. La demande en révision ne peut être formée que trois ans au moins après l’entrée en jouissance du locataire ou après le point de départ du bail renouvelé. De nouvelles demandes peuvent être formées tous les trois ans à compter du jour où le nouveau prix est applicable. La majoration ou la diminution de loyer consécutive à une révision triennale ne peut excéder la variation de l’ILC ou de l’ILAT, à moins que ne soit rapportée la preuve d’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative. Cette disposition, dite de la révision triennale déplafonnée, est plus exigeante que le déplafonnement lors du renouvellement, puisqu’elle impose une variation de plus de 10 % de la valeur locative, et non une simple modification notable.
En tout état de cause, ces trois articles forment un triptyque cohérent qui structure l’ensemble du contentieux de la fixation des loyers commerciaux, et dont les nuances ont été abondamment précisées par la jurisprudence récente de la troisième chambre civile.
B. Les causes légales de déplafonnement
Le déplafonnement du loyer du bail renouvelé, tel qu’organisé par l’article L. 145-34, peut résulter de trois causes distinctes. La première, et la plus contentieuse, tient à une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33, c’est-à-dire les caractéristiques du local, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, ou les facteurs locaux de commercialité, survenue au cours du bail expiré et jusqu’à la date d’effet du nouveau bail. La deuxième résulte de ce que le bail expiré a été conclu pour une durée contractuelle supérieure à neuf ans, hypothèse qui échappe par nature au plafonnement. La troisième intervient lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail a excédé douze ans, situation dans laquelle le législateur considère que le bailleur a suffisamment patienté pour pouvoir prétendre à un loyer de marché.
L’article R. 145-6 du Code de commerce [[Article R. 145-6 du Code de commerce, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006259715]], qui précise la consistance des facteurs locaux de commercialité au sens de l’article L. 145-33, dispose que ceux-ci « dépendent principalement de l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire ». Cette énumération, à la fois large et précise, permet au juge d’apprécier concrètement l’évolution de l’environnement commercial du local loué.
Il convient de souligner que le déplafonnement pour modification notable ne peut concerner que la période du bail à renouveler. La troisième chambre civile exerce sur ce point un contrôle rigoureux, comme l’illustre un arrêt du 25 janvier 2024 [[Cass. 3e civ., 25 janv. 2024, n° 22-21.006, https://www.courdecassation.fr/decision/65b207bbc4cf860008dff1b6]] censurant une cour d’appel qui avait intégré dans son analyse des évolutions antérieures au bail expiré. La Cour y rappelle que seule l’évolution intervenue au cours du bail à renouveler, et jusqu’à la date d’effet du nouveau bail, peut être prise en considération.
II. La détermination jurisprudentielle des conditions et des effets du déplafonnement
A. La caractérisation de la modification notable des facteurs locaux de commercialité
La caractérisation de la modification notable des facteurs locaux de commercialité constitue, parmi les causes de déplafonnement, celle qui a suscité le contentieux le plus nourri devant la troisième chambre civile au cours des années 2023 à 2026. La question centrale est double : d’une part, à partir de quel seuil une évolution devient-elle « notable », d’autre part, quel lien doit être établi entre cette évolution et l’activité spécifique exercée par le locataire dans les lieux loués.
Sur le second point, la troisième chambre civile a rendu un arrêt de principe le 18 septembre 2025 [[Cass. 3e civ., 18 sept. 2025, n° 24-13.288, Publié au Bulletin, https://www.courdecassation.fr/decision/68cba03fe4abb8795b568fc5]], en formation de section, dont la portée doctrinale est considérable. La Cour y énonce qu’« il résulte des articles L. 145-34 et R. 145-6 du Code de commerce que la modification notable des facteurs locaux de commercialité constitue un motif de déplafonnement du prix du bail renouvelé si elle est de nature à avoir une incidence favorable sur l’activité commerciale effectivement exercée par le locataire, indépendamment de son incidence effective et réelle sur le commerce exploité dans les locaux ».
Cette formulation marque une clarification importante du standard probatoire applicable. La Cour de cassation écarte expressément l’exigence d’une preuve de l’incidence effective de la modification sur le chiffre d’affaires du locataire. Il suffit que la modification soit « de nature à avoir une incidence favorable », c’est-à-dire que, appréciée objectivement et in abstracto, elle soit susceptible de produire un effet bénéfique sur l’activité considérée. Cette solution allège sensiblement la charge de la preuve pesant sur le bailleur, qui n’a pas à démontrer que le locataire a effectivement tiré profit de l’évolution favorable de son environnement commercial. Elle s’inscrit dans le prolongement d’une jurisprudence antérieure qui exigeait déjà, non une preuve de l’augmentation du chiffre d’affaires, mais une appréciation objective de la modification.
En revanche, la Cour de cassation exerce un contrôle strict sur la période de référence et sur le lien avec l’activité spécifique du locataire. Dans l’arrêt précité du 25 janvier 2024, la troisième chambre civile censure l’arrêt d’appel au double motif qu’il a pris en compte une évolution sur trente années, excédant la période du bail à renouveler, et qu’il n’a pas recherché si l’évolution démographique et touristique constatée avait eu une incidence favorable sur l’activité de boulangerie exercée par les preneurs. L’appréciation doit donc être concrète, individualisée, et strictement circonscrite dans le temps.
La jurisprudence antérieure avait déjà posé les jalons de cette exigence. Par un arrêt du 16 mars 2023 [[Cass. 3e civ., 16 mars 2023, n° 21-24.713]], la troisième chambre civile a rappelé que le loyer d’un bail commercial renouvelé ne peut être déplafonné qu’en cas de modification notable des caractéristiques du local loué, de la destination des lieux, des obligations respectives des parties ou des facteurs locaux de commercialité. Par un arrêt du 25 janvier 2023 [[Cass. 3e civ., 25 janv. 2023, n° 21-20.514]], la Cour a précisé que le plafonnement n’est pas applicable lorsqu’il s’est produit une modification notable des facteurs locaux de commercialité. Enfin, par un arrêt du 4 juillet 2024 [[Cass. 3e civ., 4 juill. 2024, n° 23-13.515]], la Cour a confirmé que l’existence d’une modification notable des facteurs locaux de commercialité constitue un motif de déplafonnement, rejetant l’argument du locataire qui contestait l’existence d’une telle modification au prétexte qu’une attestation ne suffisait pas à l’établir.
Or, il importe de relever que l’analyse de la modification notable ne saurait se réduire à une approche purement quantitative. La troisième chambre civile impose une appréciation qualitative de l’évolution de l’environnement commercial, subordonnée à la nature de l’activité exercée dans les locaux. Une même modification urbaine, telle que l’ouverture d’une ligne de tramway ou la piétonisation d’une artère, pourra constituer un motif de déplafonnement pour un commerce de détail tout en demeurant sans incidence sur l’activité d’un local d’entreposage. Cette exigence de concrétude, constamment réaffirmée par la jurisprudence, exclut toute automaticité du déplafonnement.
L’ensemble de ces décisions témoigne d’une volonté constante de la troisième chambre civile de maintenir un équilibre entre la protection du locataire et le droit du bailleur à un loyer de marché, sans faire peser sur ce dernier une charge probatoire excessive. Le standard de l’incidence potentielle, consacré par l’arrêt du 18 septembre 2025, constitue à cet égard une avancée significative dans la construction d’un régime cohérent du déplafonnement.
B. Les effets du déplafonnement sur le montant du loyer
Lorsque les conditions du déplafonnement sont réunies, le loyer du bail renouvelé est fixé à la valeur locative, déterminée selon les cinq critères de l’article L. 145-33 du Code de commerce. Toutefois, le législateur a prévu un mécanisme d’étalement destiné à amortir l’impact financier pour le locataire. Selon le dernier alinéa de l’article L. 145-34, « en cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 ou s’il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d’une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente ». Ce dispositif de lissage annuel, plafonné à 10 %, constitue une protection résiduelle du locataire après que le principe du déplafonnement a été acquis.
La troisième chambre civile a, par un arrêt du 16 octobre 2025 [[Cass. 3e civ., 16 oct. 2025, n° 23-23.834, Publié au Bulletin, https://www.courdecassation.fr/decision/68f087438af7f48b3631eae7]], rendu en formation de section, circonscrit de manière décisive le champ d’application de ce lissage. La Cour y énonce qu’« il résulte de la lecture de l’article L. 145-34 du Code de commerce que le dispositif prévu en cas de déplafonnement du loyer ne s’applique que dans le cas d’une modification notable des quatre premiers éléments composant la valeur locative ou lorsque la durée du bail est contractuellement supérieure à neuf ans, et non aux baux de neuf ans qui se sont poursuivis, par l’effet de la tacite prolongation, pendant plus de douze ans ».
Cette distinction, dont la portée pratique est considérable, repose sur une interprétation littérale du texte. L’article L. 145-34 dispose, en son dernier alinéa, que le lissage s’applique « en cas de modification notable » ou « s’il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d’une clause du contrat relative à la durée du bail ». Or, lorsque le déplafonnement résulte d’une tacite prolongation ayant porté la durée du bail au-delà de douze ans, il ne procède ni d’une modification notable, ni d’une clause contractuelle relative à la durée. Il en découle que le bailleur peut, dans cette hypothèse, prétendre au paiement immédiat de la valeur locative intégrale, sans que le locataire puisse se prévaloir du lissage annuel de 10 %. Cette solution, rigoureuse pour le locataire, s’explique par la circonstance que celui-ci a déjà bénéficié, sans formalité ni contrepartie, d’une prolongation de fait de son bail au-delà du terme contractuel.
Par ailleurs, la question du loyer binaire, c’est-à-dire du loyer composé d’un minimum garanti et d’une part variable indexée sur le chiffre d’affaires, a donné lieu à une évolution jurisprudentielle significative. Par un arrêt du 30 mai 2024 [[Cass. 3e civ., 30 mai 2024, n° 22-16.447, Publié au Bulletin et au Rapport, https://www.courdecassation.fr/decision/665816dfe1d75d00084fd86b]], la troisième chambre civile, statuant en formation de section, a retracé l’historique de sa jurisprudence avant d’opérer un assouplissement notable. La Cour rappelle d’abord que, dans un premier temps, elle jugeait que « lorsque les parties avaient stipulé un loyer comprenant une part variable, la fixation du prix du loyer renouvelé n’était régie que par leur convention et ne pouvait résulter que de leur accord ». Puis elle admet que, dans un second temps, « lorsque les parties sont convenues d’un loyer comprenant un minimum garanti et une part variable, elles peuvent prévoir, par une clause du contrat, de recourir au juge des loyers commerciaux pour évaluer, lors du renouvellement, ce minimum garanti à la valeur locative ».
L’apport le plus novateur de cet arrêt réside dans l’affirmation selon laquelle « même en l’absence d’une clause expresse de recours au juge des loyers commerciaux, il appartient à celui-ci, lorsqu’il est saisi du moyen de défense au fond, de rechercher cette volonté commune contraire, soit dans le contrat, soit dans des éléments extrinsèques ». Cette solution élargit l’office du juge des loyers commerciaux au-delà de la lettre du contrat, en l’invitant à rechercher l’intention réelle des parties. L’arrêt précise en outre que le moyen tiré de l’absence de clause expresse de recours au juge constitue une défense au fond, et non une fin de non-recevoir, ce qui oblige le juge à examiner la demande au fond plutôt que de la déclarer irrecevable.
En matière de fixation du loyer renouvelé, un arrêt du 17 décembre 2025 [[Cass. 3e civ., 17 déc. 2025, n° 24-12.594]] a rappelé la compétence du juge des loyers commerciaux pour fixer le prix du bail renouvelé à la valeur locative à compter de la date d’effet du congé avec offre de renouvellement. La question du droit d’option du bailleur a, quant à elle, été précisée par un arrêt du 27 février 2025 [[Cass. 3e civ., 27 fév. 2025, n° 23-18.219, Publié au Bulletin, https://www.courdecassation.fr/decision/67c00a651125355ef3efdbb7]] aux termes duquel « lorsque le bailleur exerce son droit d’option, le locataire devient redevable d’une indemnité d’occupation, égale à la valeur locative, qui se substitue rétroactivement au loyer dû, et ce à compter de la date d’expiration du bail dont le bailleur avait d’abord accepté le principe du renouvellement ». Cette solution confirme la portée rétroactive du droit d’option et l’application de la valeur locative comme mesure de référence de l’indemnité d’occupation.
Conclusion
Le panorama jurisprudentiel de la troisième chambre civile sur la période 2023-2026 révèle une construction doctrinale cohérente et équilibrée du régime de la révision et du déplafonnement du loyer du bail commercial. La Cour de cassation, sans remettre en cause l’architecture protectrice du statut des baux commerciaux, en affine les contours avec une précision croissante. L’arrêt du 18 septembre 2025 sur l’incidence potentielle, celui du 16 octobre 2025 sur l’exclusion du lissage en cas de tacite prolongation et celui du 30 mai 2024 sur le loyer binaire constituent trois décisions de principe qui structurent désormais le contentieux de la fixation des loyers commerciaux.
Ces évolutions dessinent un équilibre subtil entre la protection du locataire, dont le fonds de commerce ne saurait être compromis par une hausse brutale et imprévisible du loyer, et la légitime aspiration du bailleur à percevoir un revenu locatif conforme à la réalité du marché économique. La fixation de la valeur locative, qu’elle soit plafonnée ou déplafonnée, demeure l’aboutissement ultime du mécanisme, le juge ou l’expert devant déterminer, au terme d’une analyse concrète des cinq critères légaux, le montant auquel un locataire normalement diligent accepterait de louer les locaux dans les conditions du marché.
Or, la coexistence de deux régimes distincts de révision, celui du renouvellement et celui de la révision triennale, chacun obéissant à des conditions et à des effets propres, impose aux praticiens une vigilance particulière dans l’analyse des clauses contractuelles et dans le choix de la voie procédurale à emprunter. La jurisprudence récente de la troisième chambre civile, en clarifiant les standards probatoires applicables au déplafonnement et en précisant le champ du lissage annuel, fournit désormais aux bailleurs comme aux locataires une grille de lecture fiable pour anticiper l’issue de leurs différends. L’office du juge des loyers commerciaux, dont la compétence exclusive en matière de fixation du prix du bail renouvelé est constamment réaffirmée, s’en trouve d’autant mieux éclairé.
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