Le contrôle de proportionnalité dans les sanctions du droit immobilier : l’unité restaurée par la troisième chambre civile
La question de la mesure des sanctions qui frappent l’inexécution des obligations contractuelles ou la violation des normes qui gouvernent l’immeuble traverse l’ensemble du contentieux immobilier. Faut-il ordonner la démolition d’un ouvrage qui excède de quelques centimètres la hauteur autorisée par le cahier des charges du lotissement, ou celle d’une maison entière pour une hauteur sous plafond inférieure de cinq centimètres aux stipulations contractuelles ? La réparation doit-elle épouser le coût de la remise en conformité, quel qu’en soit le montant, ou le juge peut-il en modérer l’ampleur au nom d’un principe de proportionnalité ? Ces interrogations, que la pratique notariale et judiciaire rencontre quotidiennement, ont donné lieu, depuis trois ans, à une série d’arrêts de la troisième chambre civile de la Cour de cassation qui en renouvellent profondément les termes.
L’enjeu est considérable. Le droit immobilier met en présence des intérêts antagonistes d’une intensité particulière : le droit de propriété, que la sanction doit protéger, et la sécurité juridique, que la disproportion de la sanction peut anéantir. La démolition d’un immeuble d’habitation pour une non-conformité mesurée en centimètres engage, au-delà du sort des parties au litige, la fonction sociale du logement et la stabilité des situations juridiques consacrées par l’écoulement du temps. Entre la réparation intégrale du préjudice, qui postule que la victime doit être replacée dans l’état antérieur à la violation quel qu’en soit le coût, et la modération fondée sur l’équité, qui invite à ne pas infliger au responsable une charge hors de proportion avec le dommage causé, la jurisprudence a longtemps oscillé, au gré de distinctions dont la cohérence était devenue incertaine.
La troisième chambre civile a entrepris, par un effort doctrinal remarquable de continuité, de restaurer l’unité du contrôle de proportionnalité tout en en précisant les limites. Cet article se propose d’en retracer les lignes de force à travers les décisions les plus significatives rendues entre juillet 2023 et juin 2026, en examinant successivement l’unification du contrôle de proportionnalité (I) puis les limites que lui assigne la persistance du principe de réparation intégrale (II).
I. La soumission unifiée des sanctions à un contrôle de proportionnalité
A. Le dépassement de la distinction entre exécution forcée et réparation
L’arrêt rendu par la troisième chambre civile le 6 juillet 2023 constitue, à cet égard, la décision fondatrice [[ Cass. 3e civ., 6 juill. 2023, n 22-10.884, publié au Bulletin, https://www.courdecassation.fr/decision/64a65d21bbd03a05db964e3d. ]]. La Cour y était saisie d’un litige dans lequel des maîtres d’ouvrage, après avoir constaté que la hauteur sous plafond de l’étage de leur maison était inférieure de quelques centimètres aux stipulations contractuelles, sollicitaient une indemnisation à hauteur du coût de la démolition et de la reconstruction complète de l’immeuble. La cour d’appel de Rennes avait fait droit à cette demande, en retenant que « la non-conformité contractuelle est sanctionnée par l’exécution en nature de l’obligation méconnue sur le fondement de l’article 1184 du code civil ». La Cour de cassation censure cette décision au terme d’un raisonnement dont la portée dépasse largement l’espèce.
La Haute juridiction relève, en premier lieu, que « la demande de démolition et de reconstruction d’un ouvrage en raison des non-conformités qui l’affecte peut ne pas être accueillie si elle se heurte au principe de proportionnalité du coût de celle-ci au regard des conséquences dommageables des non-conformités constatées ». Elle constate, en second lieu, une divergence de traitement injustifiée entre deux hypothèses : dans la première, la demande est formée au titre de l’exécution forcée en nature, et le contrôle de proportionnalité s’impose ; dans la seconde, elle est présentée sous le couvert de dommages-intérêts d’un montant équivalent, et le juge n’y serait pas tenu. Or, poursuit la Cour, « la différence de traitement qui en résulte, tant au regard des droits et obligations des parties placées dans une situation semblable qu’en ce qui concerne l’office du juge, n’apparaît pas justifiée ». L’arrêt énonce en conséquence le principe nouveau selon lequel « le juge saisi d’une demande de démolition-reconstruction d’un ouvrage en raison des non-conformités qui l’affectent, que celle-ci soit présentée au titre d’une demande d’exécution forcée (…) ou sous le couvert d’une demande en réparation à hauteur du coût de la démolition-reconstruction, doit rechercher, si cela lui est demandé, s’il n’existe pas une disproportion manifeste entre son coût pour le débiteur de bonne foi et son intérêt pour le créancier au regard des conséquences dommageables des non-conformités constatées » [[ Cass. 3e civ., 6 juill. 2023, n 22-10.884, publié au Bulletin, https://www.courdecassation.fr/decision/64a65d21bbd03a05db964e3d. ]].
L’enseignement de cette décision dépasse le seul cadre de la construction immobilière pour s’étendre à l’ensemble du contentieux contractuel dans lequel se pose la question de la mesure de la sanction. En soumettant au même contrôle de proportionnalité la demande d’exécution forcée et la demande de dommages-intérêts équivalant au coût de cette exécution, la Cour de cassation met fin à un formalisme qui permettait au créancier de contourner le contrôle de proportionnalité par le simple choix d’une qualification procédurale. L’article 1221 du code civil, dans sa rédaction issue de l’ordonnance du 10 février 2016, avait déjà consacré le principe : « Le créancier d’une obligation peut, après mise en demeure, en poursuivre l’exécution en nature sauf si cette exécution est impossible ou s’il existe une disproportion manifeste entre son coût pour le débiteur de bonne foi et son intérêt pour le créancier » [[ Article 1221 du code civil, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000036829851. ]]. L’arrêt du 6 juillet 2023 en tire toutes les conséquences en l’étendant aux demandes indemnitaires qui, sous l’apparence de dommages-intérêts, poursuivent en réalité l’équivalent économique de l’exécution en nature. En cas de disproportion manifeste, précise l’arrêt, « les dommages-intérêts alloués sont souverainement appréciés au regard des seules conséquences dommageables des non-conformités retenues, dans le respect du principe de la réparation sans perte ni profit ».
La règle a trouvé une application immédiate en jurisprudence. L’arrêt du 5 février 2026 en offre une illustration topique en matière de violation du cahier des charges d’un lotissement [[ Cass. 3e civ., 5 fév. 2026, n 24-10.925, https://www.courdecassation.fr/decision/69843ea3cdc6046d47fb8167. ]]. La Cour y rappelle, au visa des articles 1134 et 1143 du code civil dans leur rédaction antérieure à l’ordonnance de 2016, que « lorsqu’une construction édifiée ne respecte pas une servitude imposée par le cahier des charges du lotissement, seule peut être ordonnée la démolition de ce qui est nécessaire pour la mettre en conformité avec ce document », et que « il appartient au juge, lorsque cela lui est demandé, de rechercher si la démolition de ce qui a été construit en violation du cahier des charges d’un lotissement ne constitue pas une mesure disproportionnée au regard de son coût pour le débiteur de bonne foi et de l’intérêt qu’elle présente pour le créancier ». La cour d’appel de Paris, qui avait ordonné la démolition intégrale d’un immeuble collectif de treize logements au motif que le contrôle de proportionnalité « ne trouve pas à s’appliquer dès lors que la démolition de l’immeuble ne procède pas de l’inexécution d’une obligation contractuelle par la société mais constitue la sanction de la violation d’une servitude », est censurée pour n’avoir pas procédé à cette recherche.
Par ailleurs, l’arrêt du 5 septembre 2024 illustre la situation inverse, dans laquelle le contrôle de proportionnalité est exercé et aboutit à valider la solution réparatoire de la démolition-reconstruction [[ Cass. 3e civ., 5 sept. 2024, n 21-21.970, https://www.courdecassation.fr/decision/66d95adfc2360f5a39d5a87d. ]]. Saisie d’un litige dans lequel un architecte avait conçu un immeuble dépourvu d’ascenseur en méconnaissance des normes d’accessibilité aux personnes handicapées, la cour d’appel de Reims avait constaté que le bâtiment était « insauvable », que la construction d’un ascenseur n’était pas envisageable à partir des plans tels qu’ils avaient été conçus, que pour inclure un ascenseur dans le volume existant il serait nécessaire de pousser les murs vers l’extérieur, ce qui revenait à le démolir en totalité, alors que le plan local d’urbanisme interdisait toute extension de l’immeuble. La Cour de cassation approuve les juges du fond d’en avoir déduit « que le paiement d’une indemnité correspondant au coût de la démolition-reconstruction n’était pas disproportionné au regard de la non-conformité réglementaire constatée ». La décision démontre que le contrôle de proportionnalité n’aboutit pas mécaniquement à écarter la sanction la plus lourde ; il impose seulement une motivation qui n’élude pas la balance des intérêts en présence.
B. La généralisation du contrôle aux sanctions contractuelles et statutaires
Le mouvement jurisprudentiel ne s’est pas cantonné aux seules hypothèses de non-conformité de l’ouvrage. Il a gagné l’ensemble du contentieux des sanctions en droit immobilier. L’arrêt du 11 septembre 2025 en témoigne avec éclat dans le contentieux spécifique des cahiers des charges de lotissement [[ Cass. 3e civ., 11 sept. 2025, n 23-17.504, https://www.courdecassation.fr/decision/68c272ebdef1b35fcc39fa0f. ]]. Statuant sur renvoi après cassation, la cour d’appel de Rennes avait ordonné la démolition d’une extension construite en violation du cahier des charges d’un lotissement au motif que « l’atteinte à la force obligatoire du contrat entraîne son exécution en nature et s’oppose à un contrôle de proportionnalité ». La Cour de cassation censure cette position en rappelant la règle issue de l’arrêt du 13 juillet 2022 selon laquelle « la demande d’exécution en nature de la réparation d’une violation du cahier des charges d’un lotissement, lorsqu’elle emporte démolition, peut être rejetée lorsqu’il existe une disproportion manifeste entre le coût de celle-ci pour le débiteur et son intérêt pour le créancier, auquel cas la violation du cahier des charges ne peut être sanctionnée que par l’allocation de dommages-intérêts » [[ Cass. 3e civ., 11 sept. 2025, n 23-17.504, https://www.courdecassation.fr/decision/68c272ebdef1b35fcc39fa0f. ]].
Dès lors, le contrôle de proportionnalité s’impose au juge saisi d’une demande de démolition fondée sur la violation d’un cahier des charges de lotissement, quand bien même cette violation constituerait une atteinte à la force obligatoire du contrat. La solution est remarquable en ce qu’elle fait prévaloir une logique d’équité substantielle sur une conception purement formaliste de la sanction contractuelle. Elle emporte une conséquence pratique de première importance pour les propriétaires de lots dans les lotissements : la violation du cahier des charges n’entraîne plus nécessairement la démolition de l’ouvrage irrégulier, dès lors que le coût de cette mesure excède manifestement l’intérêt qu’elle présente pour le demandeur.
La jurisprudence la plus récente confirme cette orientation. L’arrêt du 4 juin 2026, rendu en formation de section et publié au Bulletin, transpose le raisonnement de proportionnalité au domaine des vices du consentement [[ Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n 24-15.070, publié au Bulletin, https://www.courdecassation.fr/decision/6a21163ecdc6046d470a9b51. ]]. La Cour y était saisie d’un bail rural consenti par des parents âgés, aux facultés affaiblies par la maladie, à leur fils exploitant agricole, pour un loyer mensuel de 833,33 euros portant sur 72 hectares de vignes et de vergers, alors que les termes de comparaison réglementaires faisaient ressortir un loyer annuel compris entre 72 000 et 86 400 euros. La Cour énonce, au visa de l’article 1143 du code civil dans sa rédaction issue de l’ordonnance de 2016, deux principes qui renouvellent l’appréciation de la violence par abus de dépendance. D’une part, « il n’est pas nécessaire d’établir l’existence d’actes positifs de menace ou de pressions pour caractériser un vice de violence » au sens de ce texte. D’autre part, « l’état de dépendance à l’égard du cocontractant, exigé par ce dernier texte, peut résulter d’un état de vulnérabilité, connu de ce cocontractant, dont il abuse lors de la conclusion du contrat pour obtenir un avantage manifestement excessif » [[ Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n 24-15.070, publié au Bulletin, https://www.courdecassation.fr/decision/6a21163ecdc6046d470a9b51. ]].
En l’espèce, la cour d’appel de Bastia avait constaté que les facultés affaiblies des deux personnes âgées « ne leur permettaient pas d’appréhender l’étendue et la portée du bail rural », que leur fils « entretenait des relations régulières avec ses parents », et que l’avantage obtenu était « manifestement excessif ». La Cour de cassation approuve cette analyse et rejette le pourvoi. L’arrêt illustre, dans le registre des vices du consentement, le même souci de proportionnalité qui anime la jurisprudence en matière de sanctions contractuelles : ce n’est pas la simple existence d’un déséquilibre qui justifie l’annulation, mais le caractère « manifestement excessif » de l’avantage obtenu par le cocontractant qui a abusé de l’état de dépendance de l’autre partie.
II. La modération du principe par la résistance de la réparation intégrale
A. Le cantonnement du contrôle aux hypothèses de disproportion manifeste
L’essor du contrôle de proportionnalité ne doit cependant pas être interprété comme un affaiblissement général du droit à réparation en matière immobilière. La jurisprudence de la troisième chambre civile a pris soin d’en circonscrire le domaine avec précision. Le contrôle ne s’exerce que lorsque la disproportion est « manifeste », c’est-à-dire d’une évidence telle qu’elle s’impose au juge sans qu’il soit nécessaire de procéder à une évaluation économique approfondie. L’arrêt du 5 septembre 2024, déjà cité, en administre la preuve : la Cour y valide une condamnation au coût de la démolition-reconstruction d’un immeuble entier parce que la cour d’appel avait caractérisé « l’absence de toute autre solution technique susceptible, en rendant l’immeuble conforme à la réglementation, de réparer le dommage subi » [[ Cass. 3e civ., 5 sept. 2024, n 21-21.970, https://www.courdecassation.fr/decision/66d95adfc2360f5a39d5a87d. ]]. L’absence d’alternative raisonnable exclut, par hypothèse, la disproportion manifeste.
En conséquence, le juge du fond n’est pas tenu d’écarter la solution réparatoire la plus onéreuse au seul motif qu’elle excède le préjudice effectivement subi. Il doit seulement vérifier que cet excès n’est pas « manifeste », c’est-à-dire flagrant et incontestable. L’arrêt du 6 juillet 2023 précise à cet égard que « les dommages-intérêts alloués sont souverainement appréciés au regard des seules conséquences dommageables des non-conformités retenues, dans le respect du principe de la réparation sans perte ni profit » [[ Cass. 3e civ., 6 juill. 2023, n 22-10.884, publié au Bulletin, https://www.courdecassation.fr/decision/64a65d21bbd03a05db964e3d. ]]. La référence au principe de réparation intégrale fonctionne donc comme une borne : le contrôle de proportionnalité ne peut aboutir à priver la victime d’une réparation adéquate de son préjudice.
L’arrêt du 5 février 2026 ajoute une précision supplémentaire en matière de violation des servitudes de lotissement : le contrôle de proportionnalité s’accompagne d’un contrôle préalable de nécessité, qui conduit le juge à ne prononcer que la démolition de « ce qui est nécessaire pour mettre en conformité » la construction avec le cahier des charges [[ Cass. 3e civ., 5 fév. 2026, n 24-10.925, https://www.courdecassation.fr/decision/69843ea3cdc6046d47fb8167. ]]. En d’autres termes, avant même de se demander si la démolition est disproportionnée, le juge doit vérifier que la sanction n’excède pas la mesure strictement requise pour rétablir la conformité. Ce double filtre — nécessité puis proportionnalité — constitue l’apport le plus significatif de la jurisprudence récente à l’office du juge en matière de sanctions immobilières.
B. L’exclusion du contrôle de proportionnalité en matière extra-contractuelle
La limite la plus nette apportée à l’expansion du contrôle de proportionnalité réside dans son exclusion du domaine de la responsabilité extra-contractuelle. L’arrêt du 4 avril 2024, rendu en formation de section et publié au Bulletin, le rappelle avec une fermeté qui ne laisse place à aucune ambiguïté [[ Cass. 3e civ., 4 avril 2024, n 22-21.132, publié au Bulletin, https://www.courdecassation.fr/decision/660e4d596c7c880008cba5d4. ]]. La Cour y énonce, au visa de l’article 1382 devenu 1240 du code civil et du principe de la réparation intégrale, que « la victime doit être indemnisée sans perte ni profit » et que « le juge du fond, statuant en matière extra-contractuelle, ne peut pas apprécier la réparation due à la victime au regard du caractère disproportionné de son coût pour le responsable du dommage ».
En l’espèce, un voisin avait construit une maison en violation des prescriptions du permis de construire, privant sa voisine « d’une grande partie de la vue panoramique sur la côte et le littoral ouest », limitant « l’ensoleillement dont elle bénéficiait » et réduisant « la luminosité de l’une des pièces à vivre de sa maison ». La cour d’appel de Saint-Denis avait ordonné la démolition partielle de la construction dans les limites des prescriptions du permis de construire modificatif, après avoir écarté l’argument du constructeur qui invoquait le caractère disproportionné d’une telle mesure. La Cour de cassation rejette le pourvoi, approuvant les juges du fond d’avoir « caractérisé un préjudice résultant directement de la non-conformité de la construction aux prescriptions d’un permis de construire » et d’en avoir déduit que « la démolition de la construction dans les limites des prescriptions du permis de construire modificatif devait être ordonnée » [[ Cass. 3e civ., 4 avril 2024, n 22-21.132, publié au Bulletin, https://www.courdecassation.fr/decision/660e4d596c7c880008cba5d4. ]].
Cette solution dessine une ligne de partage cardinale dans le droit des sanctions immobilières. En matière contractuelle et statutaire — inexécution du contrat de construction, violation du cahier des charges du lotissement, non-respect des servitudes conventionnelles — le contrôle de proportionnalité s’impose avec la rigueur rappelée par les arrêts de 2023 et 2025. En matière extra-contractuelle — atteinte au droit de propriété par une construction voisine irrégulière, trouble anormal de voisinage, empiétement — le principe de réparation intégrale reprend son empire, et le juge ne peut modérer la sanction au motif qu’elle serait disproportionnée au coût qu’elle représente pour le responsable. La distinction se justifie par la nature de l’obligation méconnue : le contrat et le cahier des charges expriment une volonté des parties que le juge peut interpréter à la lumière des intérêts en présence ; la norme extra-contractuelle, qu’elle émane d’un permis de construire ou d’une règle de distance, s’impose avec une objectivité qui ne souffre pas de modulation proportionnelle.
Conclusion
La troisième chambre civile a construit, entre juillet 2023 et juin 2026, une doctrine cohérente du contrôle de proportionnalité dans les sanctions du droit immobilier. Cette doctrine repose sur un principe — l’unification du contrôle, que la demande soit formée en exécution forcée ou en réparation, en matière contractuelle comme en matière de violation des cahiers des charges — et sur une limite — l’exclusion de ce contrôle en matière extra-contractuelle, où la réparation intégrale demeure la règle intangible. Entre ces deux pôles, le juge du fond dispose désormais d’une grille de lecture qui lui impose de vérifier, d’abord, que la sanction prononcée est strictement nécessaire pour remédier à la violation constatée, ensuite, qu’elle ne présente pas une disproportion manifeste entre son coût pour le débiteur de bonne foi et l’intérêt qu’elle présente pour le créancier.
Cette construction jurisprudentielle, par sa rigueur et sa progressivité, offre aux praticiens du droit immobilier un cadre prévisible qui conjugue la protection du droit de propriété et la modération des sanctions excessives. Elle invite le notaire rédacteur d’acte à une vigilance renforcée sur les stipulations des cahiers des charges et des règlements de lotissement, dont la violation n’emportera plus mécaniquement la démolition de l’ouvrage irrégulier. Elle impose au plaideur de formuler expressément, dans ses conclusions, le moyen tiré de la disproportion manifeste de la sanction sollicitée, faute de quoi le juge ne sera pas tenu d’y procéder d’office. Elle confère enfin au juge du fond un pouvoir d’appréciation dont la Cour de cassation entend, par le contrôle de motivation qu’elle exerce, garantir l’usage raisonné.
Transmettez les pièces de votre dossier au cabinet. Maître Reda KOHEN vous répond personnellement sous 24 heures avec une première analyse stratégique.