Les causes de nullité des assemblées générales de copropriété : panorama de jurisprudence de la troisième chambre civile (2021-2026)
I. Les causes de nullité tenant à la convocation de l’assemblée générale
A. Le non-respect du formalisme de la convocation
La régularité de la convocation constitue le premier verrou de validité de toute assemblée générale de copropriété. Le décret du 17 mars 1967, en son article 9, impose que les convocations soient notifiées aux copropriétaires au moins vingt-et-un jours avant la date de la réunion [[Article 9 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, dans sa rédaction issue du décret n° 2020-834 du 2 juillet 2020, https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/LEGITEXT000005621078_25-12-2025]]. Ce délai, qualifié de substantiel par la jurisprudence, conditionne le droit pour chaque copropriétaire de prendre connaissance des questions inscrites à l’ordre du jour et de s’y préparer utilement.
La troisième chambre civile a eu l’occasion de rappeler la rigueur avec laquelle ce formalisme doit être apprécié par les juridictions du fond. Dans un arrêt du 21 septembre 2022, elle a validé le raisonnement d’une cour d’appel qui, en l’absence de mention de la date de réception sur l’accusé de réception du pli recommandé adressé à un copropriétaire, s’était fondée sur un faisceau d’indices concordants pour établir que la convocation avait bien été réceptionnée dans le délai requis de vingt-et-un jours [[Cass. 3e civ., 21 sept. 2022, n° 21-21.031, https://www.courdecassation.fr/decision/632bfd526ed81805da0b01d3]]. La Cour de cassation a ainsi approuvé une appréciation souveraine de la valeur et de la portée des éléments de preuve, faisant ressortir que ce qui importe est la date de première présentation du pli recommandé au domicile du copropriétaire, et non celle de son retrait effectif.
Par ailleurs, le contenu même de la convocation doit respecter des exigences précises. L’article 13 du même décret impose que la convocation contienne l’ordre du jour, lequel doit être arrêté par le syndic en concertation avec le conseil syndical [[Article 13 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967]]. La jurisprudence sanctionne les ordres du jour imprécis ou incomplets qui ne permettent pas aux copropriétaires de mesurer la portée des décisions soumises à leur vote. La troisième chambre civile a ainsi jugé, dans un arrêt du 9 février 2022, que la convocation doit, à peine de nullité, préciser l’ordre du jour de manière suffisamment détaillée pour que chaque copropriétaire puisse se déterminer en toute connaissance de cause [[Cass. 3e civ., 9 fév. 2022, n° 21-10.408, https://www.courdecassation.fr/decision/62036799925bd3330c9edbb9]].
Le formalisme de la convocation ne se réduit toutefois pas au seul respect du délai et du contenu de l’ordre du jour. La jurisprudence récente des juridictions du fond confirme que l’absence de transmission des documents annexes obligatoires, tels que les états financiers, le budget prévisionnel ou les contrats soumis à ratification, peut également entraîner la nullité des délibérations correspondantes lorsque cette carence a privé les copropriétaires d’une information essentielle à l’exercice éclairé de leur vote. Le tribunal judiciaire de Bordeaux, dans une décision du 12 mars 2026, a ainsi prononcé la nullité d’une assemblée générale au motif que la convocation ne respectait pas le délai de vingt-et-un jours, rappelant le caractère d’ordre public de cette prescription réglementaire [[TJ Bordeaux, 12 mars 2026, RG n° 24/10599, commenté par LegalPlanet, https://legalplanet.pro/nullite-dassemblee-generale-en-copropriete-respect-des-delais-de-convocation-tribunal-judiciaire-de-bordeaux-12-mars-2026-n-de-rg-24-10599-3/]].
En conséquence, le syndic qui ne justifie pas, par la production des accusés de réception ou par tout autre élément probant, du respect du délai de vingt-et-un jours et de la complétude de l’ordre du jour s’expose à voir l’intégralité des délibérations de l’assemblée annulées par le juge. La charge de la preuve de la régularité de la convocation pèse sur le syndicat des copropriétaires, défendeur à l’action en nullité.
B. Les irrégularités tenant à la qualité du convocant
La question de la qualité du convocant constitue un second foyer contentieux majeur, source d’une jurisprudence abondante et parfois contradictoire que la troisième chambre civile s’est employée à clarifier au cours des dernières années. Le principe est que seul le syndic régulièrement désigné dispose du pouvoir de convoquer l’assemblée générale des copropriétaires. Dès lors, la convocation émanant d’une personne dépourvue de cette qualité entache de nullité l’assemblée qui s’est tenue à sa suite.
Or, l’arrêt rendu par la troisième chambre civile le 17 novembre 2021 a posé une règle essentielle quant aux conditions de recevabilité de l’action en nullité fondée sur ce grief. La Cour de cassation a jugé que « les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales, même fondées sur le défaut de pouvoir de la personne qui a procédé à leur convocation, doivent être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants » [[Cass. 3e civ., 17 nov. 2021, n° 20-16.268, https://www.courdecassation.fr/decision/6194ba445a317cc1d116fbbc]]. Cette solution, qui applique strictement le deuxième alinéa de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, écarte toute tentative de contournement du régime de l’action en contestation par la voie d’une action en nullité absolue qui serait ouverte à tout copropriétaire, y compris à celui qui aurait approuvé la délibération litigieuse.
A cet égard, la troisième chambre civile a également précisé, dans un arrêt du 15 décembre 2021, que les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant qu’elles n’ont pas été annulées par une décision judiciaire devenue définitive [[Cass. 3e civ., 15 déc. 2021, n° 20-17.079, https://www.courdecassation.fr/decision/61b99387ef20f6a61afc364b]]. Il en résulte qu’une irrégularité affectant la désignation du syndic lors d’une assemblée générale antérieure, si elle n’a pas été sanctionnée par une annulation prononcée dans le dispositif d’une décision de justice, ne saurait rejaillir sur la validité des assemblées ultérieures que ce syndic a convoquées. La cour d’appel qui se borne à déclarer irrégulière une désignation sans en prononcer l’annulation dans son dispositif ne peut, en conséquence, annuler l’assemblée générale subséquente.
Par ailleurs, la nullité du mandat du syndic peut également résulter de la méconnaissance des obligations légales qui pèsent sur lui au titre de sa fonction. L’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 impose au syndic de soumettre au vote de l’assemblée générale l’ouverture d’un compte bancaire séparé au nom du syndicat. La troisième chambre civile, dans un arrêt publié au Bulletin du 9 février 2022, a jugé qu’à défaut d’une telle ouverture à l’expiration du délai de trois mois suivant sa désignation, le mandat du syndic est nul de plein droit [[Cass. 3e civ., 9 fév. 2022, n° 21-11.197, Publié au Bulletin, https://www.courdecassation.fr/decision/62036791925bd3330c9edb91]]. La Cour a en outre précisé que la demande de constatation de cette nullité ne peut être formulée que par un copropriétaire, mais que celui-ci est recevable à agir dès lors qu’il possède cette qualité au jour de l’introduction de l’instance, peu important que les faits justifiant la nullité soient antérieurs à l’acquisition de cette qualité.
Les décisions les plus récentes des juridictions du fond confirment la sévérité de l’appréciation portée sur la qualité du convocant. Le 28 mai 2026, le tribunal judiciaire de Nice a prononcé la nullité d’une assemblée générale au motif que la convocation avait été adressée par un syndic dont le mandat n’avait pas été valablement renouvelé, aucun vote de l’assemblée générale n’étant venu proroger ses pouvoirs au-delà du terme contractuel [[TJ Nice, 28 mai 2026, commenté par LegalPlanet, https://legalplanet.pro/nullite-assemblee-generale-copropriete-risques-convocation-syndic-sans-mandat-valide/]]. Cette jurisprudence illustre l’impératif de rigueur qui gouverne la vérification de la chaîne de désignation du syndic, le copropriétaire diligent pouvant utilement se prévaloir d’une rupture dans cette chaîne pour obtenir l’annulation des délibérations prises sous l’empire d’un mandat irrégulier.
II. Les causes de nullité tenant au déroulement de l’assemblée générale
A. L’irrégularité dans la composition du bureau de séance
Le déroulement de l’assemblée générale est encadré par des règles de forme dont la violation peut, selon les circonstances, entraîner la nullité de tout ou partie des délibérations adoptées. L’une des causes de nullité les plus méconnues, et pourtant régulièrement sanctionnée par les juridictions, réside dans l’irrégularité de la composition du bureau de l’assemblée. L’article 13 du décret du 17 mars 1967 dispose que l’assemblée générale est présidée par le président du conseil syndical ou, à défaut, par un copropriétaire élu par l’assemblée, et que le bureau est complété par des assesseurs et un secrétaire.
La fonction d’assesseur, souvent négligée dans la pratique, a récemment fait l’objet d’une attention jurisprudentielle renouvelée. Les assesseurs, au nombre de deux, ont pour mission de contrôler la régularité des opérations de vote et d’assister le président dans la tenue de la séance. Le défaut de désignation des assesseurs, ou leur désignation irrégulière, constitue un vice de nature à entraîner la nullité de l’assemblée générale dans son ensemble. Un article de doctrine récent, publié le 5 juin 2026, rappelle que le défaut d’assesseurs constitue une cause de nullité souvent négligée mais dont les conséquences sont d’une particulière gravité, le juge ne disposant d’aucun pouvoir de modulation dès lors que le vice est établi [[Monimmeuble, 5 juin 2026, « Actualité juridique de la copropriété : ce qu’il faut retenir de mai 2026 », https://monimmeuble.com/actualite/actualite-juridique-de-la-copropriete-ce-quil-faut-retenir-de-mai-2026]].
La jurisprudence récente a également eu à connaître de l’irrégularité affectant la désignation du président de séance. Le tribunal judiciaire de Nice, dans une décision du 16 avril 2026, a annulé une assemblée générale au motif que le président de séance n’avait pas la qualité de copropriétaire, condition pourtant requise par les textes réglementaires pour présider valablement une assemblée générale lorsque le président du conseil syndical est défaillant [[TJ Nice, 16 avr. 2026, RG n° 23/03809, commenté par LegalPlanet, https://legalplanet.pro/nullite-assemblee-generale-conditions-representation-presidence-copropriete-tribunal-judiciaire-nice-16-avril-2026-rg-n-23-03809-2/]]. Cette solution s’inscrit dans une ligne jurisprudentielle constante qui refuse toute délégation ou représentation dans l’exercice de la fonction de président de séance, celle-ci étant attachée à la personne même du copropriétaire élu par ses pairs.
De surcroît, les irrégularités affectant le décompte des voix ou le calcul des tantièmes peuvent constituer des causes de nullité des délibérations concernées. Une décision du tribunal judiciaire de Paris, rendue le 28 mai 2026, a retenu que des erreurs dans le calcul des tantièmes, ayant faussé le résultat des votes sur plusieurs résolutions essentielles, justifiaient l’annulation partielle de l’assemblée générale, sans qu’il soit nécessaire d’établir que le résultat du vote eût été différent en l’absence de ces erreurs [[TJ Paris, 28 mai 2026, commenté par LegalPlanet, https://legalplanet.pro/nullite-assemblee-generale-erreurs-tantiemes-consequences-juridiques/]]. Il suffit que l’incertitude sur la sincérité du scrutin soit suffisamment caractérisée pour que le juge prononce la nullité des délibérations entachées de ce vice.
Par ailleurs, la troisième chambre civile a rappelé, dans un arrêt du 6 mai 2021, l’importance du respect du principe du contradictoire dans la tenue des assemblées générales. L’absence de convocation d’un copropriétaire, ou d’un titulaire de droit réel sur l’immeuble, constitue une irrégularité de nature à entraîner la nullité des délibérations adoptées, dès lors que la participation de la personne omise était de nature à influer sur le résultat du vote [[Cass. 3e civ., 6 mai 2021, n° 20-11.399, https://www.courdecassation.fr/decision/6094d778fe1ef609843c8e83]]. La Cour de cassation a toutefois précisé que cette nullité n’est pas automatique et qu’il appartient au juge du fond de vérifier, au cas par cas, si l’absence de convocation a effectivement porté atteinte aux droits de la défense ou à l’équilibre des votes au sein du syndicat.
En conséquence, le bureau de séance, dont la composition régulière conditionne la validité formelle de l’assemblée, doit faire l’objet d’une attention particulière de la part du syndic. La désignation d’un président ayant la qualité de copropriétaire, la présence effective de deux assesseurs et la tenue d’une feuille de présence régulière constituent des garanties procédurales dont le non-respect expose le syndicat à une annulation contentieuse des délibérations adoptées.
B. Les conditions de recevabilité de l’action en nullité : le verrou de l’article 42
L’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis constitue la clef de voûte du contentieux de l’annulation des décisions d’assemblée générale. Ce texte, dans sa rédaction issue de la loi ELAN du 23 novembre 2018, dispose que les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée, sans ses annexes [[Article 42, alinéa 2, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000039329680]]. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d’un mois à compter de la tenue de l’assemblée générale.
Le double verrou ainsi posé par le législateur est d’une rigueur redoutable pour le plaideur. D’une part, le copropriétaire qui a voté en faveur d’une résolution ne peut plus, ultérieurement, en poursuivre l’annulation. D’autre part, le délai de deux mois imparti pour agir est un délai de déchéance, ce qui signifie que le juge ne peut ni le suspendre ni le proroger. La troisième chambre civile veille avec une particulière constance au respect de ces conditions de recevabilité, comme en témoigne l’arrêt précité du 17 novembre 2021 qui a censuré une cour d’appel pour avoir accueilli l’action de copropriétaires qui n’étaient ni opposants ni défaillants, au motif erroné que l’irrégularité de la convocation par une personne non mandatée comme syndic permettait de s’affranchir de cette condition.
Le point de départ du délai de deux mois a donné lieu à un contentieux nourri. La troisième chambre civile a jugé, dans un arrêt du 1er juin 2022, que ce délai court à compter de la notification régulière du procès-verbal par le syndic, et non à compter de la connaissance effective que le copropriétaire aurait pu avoir des délibérations litigieuses par d’autres voies [[Cass. 3e civ., 1er juin 2022, n° 21-16.946, https://www.courdecassation.fr/decision/6297027f65ec7ea9d4f0dcb3]]. La Cour impose ainsi une lecture littérale du texte, qui protège à la fois le copropriétaire en lui garantissant une information formelle et le syndicat en fixant un terme certain à l’exercice des voies de recours.
Dès lors, le copropriétaire qui entend contester une décision d’assemblée générale doit être en mesure de rapporter la preuve de sa qualité d’opposant ou de défaillant. Le copropriétaire opposant est celui qui a voté contre la résolution litigieuse, tandis que le défaillant est celui qui n’a pas assisté à l’assemblée générale, ni en personne ni par mandataire. La feuille de présence, le procès-verbal de l’assemblée et, le cas échéant, le pouvoir donné à un mandataire constituent les éléments de preuve essentiels de la recevabilité de l’action. La troisième chambre civile a également précisé que le copropriétaire qui s’est abstenu lors du vote ne peut être assimilé à un opposant et se trouve, de ce fait, irrecevable à agir en nullité.
A cet égard, l’article 42 ne distingue pas selon la nature de la cause de nullité invoquée. Que le grief porte sur le fond de la délibération, sur la régularité de la convocation ou sur la composition du bureau de séance, la condition tenant à la qualité d’opposant ou de défaillant s’applique uniformément. Cette solution, dégagée par l’arrêt du 17 novembre 2021, a mis un terme aux tentatives de certains plaideurs de contourner ce verrou procédural en invoquant une nullité absolue qui aurait été ouverte à tout intéressé, indépendamment de sa participation à l’assemblée.
Par ailleurs, la jurisprudence impose au syndic de notifier le procès-verbal dans le délai d’un mois suivant la tenue de l’assemblée. Le non-respect de ce délai n’est pas en lui-même une cause de nullité des décisions adoptées, mais il a pour effet de différer le point de départ du délai de recours de deux mois, qui ne commence à courir qu’à compter de la notification effective du procès-verbal. Cette règle, protectrice des droits des copropriétaires, a pour corollaire que le syndic défaillant dans son obligation de notification expose le syndicat à voir le délai de recours prorogé de fait, parfois pendant plusieurs années, jusqu’à ce qu’une notification régulière intervienne.
L’office du juge saisi d’une action en nullité mérite également d’être précisé. La troisième chambre civile a rappelé à plusieurs reprises que le juge ne dispose pas d’un pouvoir général de modulation lui permettant de ne prononcer qu’une annulation partielle lorsque le vice affecte l’ensemble de la procédure de convocation ou de tenue de l’assemblée. En revanche, lorsque la cause de nullité n’affecte que certaines résolutions déterminées, par exemple celles pour lesquelles l’ordre du jour était imprécis ou celles dont le décompte des voix a été faussé par une erreur dans les tantièmes, le juge peut limiter l’annulation aux seules délibérations entachées du vice, sans étendre la nullité à l’intégralité de l’assemblée. Cette appréciation casuistique, qui relève du pouvoir souverain des juges du fond, invite les plaideurs à circonscrire précisément leurs demandes et à identifier avec rigueur le lien de causalité entre le vice allégué et les résolutions contestées.
En ce qui concerne le contenu même de la notification, la loi ELAN du 23 novembre 2018 a opéré une réforme significative en précisant que le procès-verbal est notifié sans ses annexes, ce qui allège considérablement la charge administrative pesant sur le syndic tout en sécurisant le point de départ du délai de recours. La notification doit néanmoins être effectuée par lettre recommandée avec accusé de réception ou par voie électronique pour les copropriétaires qui ont donné leur accord exprès à ce mode de communication. Le défaut de notification régulière rend inopposable le délai de deux mois et ouvre au copropriétaire, fût-il présent ou représenté à l’assemblée, la voie de l’action en nullité sans condition de délai tant que la prescription quinquennale de droit commun n’est pas acquise.
Conclusion
Le panorama des causes de nullité des assemblées générales de copropriété dessiné par la jurisprudence de la troisième chambre civile au cours des cinq dernières années révèle une tension constante entre deux impératifs contradictoires. D’un côté, la Cour de cassation impose un formalisme rigoureux dans la convocation, la tenue et la notification des décisions des assemblées générales, garantissant ainsi les droits individuels des copropriétaires face au pouvoir collectif du syndicat. De l’autre côté, elle verrouille l’accès au juge par une application stricte des conditions de recevabilité posées par l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, dont la double exigence de qualité d’opposant ou de défaillant et de respect du délai de deux mois constitue un filtre procédural redoutablement efficace. Les praticiens du droit de la copropriété, dont l’office consiste à sécuriser les délibérations des syndicats tout en préservant les droits des copropriétaires minoritaires, trouveront dans cette jurisprudence les lignes directrices d’une pratique éclairée des assemblées générales, où la rigueur formelle constitue la meilleure garantie contre le risque contentieux.
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