Les ventes aux enchères immobilières : pluralité des régimes et maîtrise des risques contentieux
I. La dualité des fondements de la vente aux enchères immobilières
A. La vente sur saisie immobilière, voie d’exécution forcée
La vente aux enchères immobilières constitue une modalité d’aliénation singulière, qui se distingue de la vente de gré à gré par l’intervention d’un tiers adjudicateur et par le formalisme rigoureux qui l’encadre. Qu’elle trouve sa source dans une procédure de saisie immobilière diligentée par un créancier impayé, dans une licitation ordonnée par le tribunal dans le cadre d’une indivision conflictuelle, ou dans une vente domaniale organisée par une collectivité publique, elle obéit à des règles spécifiques dont la méconnaissance expose les parties à des sanctions parfois radicales.
Les articles L. 322-4 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution régissent le déroulement même de l’audience d’adjudication. Les enchères, portées par le ministère d’un avocat inscrit au barreau du tribunal judiciaire devant lequel se déroule la vente, doivent être pures et simples. La troisième chambre civile de la Cour de cassation a rappelé, dans un arrêt du 25 mai 2022, que le jugement d’adjudication constitue le titre de vente lui-même et que sa publication au service de la publicité foncière est une condition essentielle au transfert de propriété. Elle a précisé que le défaut de délivrance par le greffier du jugement d’adjudication et du cahier des charges au titulaire d’un droit de préemption constitue pour celui-ci « un obstacle à paiement » au sens de l’article L. 213-14 du code de l’urbanisme [[Cass. 3e civ., 25 mai 2022, n° 17-11.918. Lien : https://www.courdecassation.fr/decision/629071488129c751aa93ee56]].
Par ailleurs, l’arrêt rendu par la troisième chambre civile le 2 mars 2022 a confirmé que le juge peut ordonner la vente aux enchères publiques des biens immobiliers appartenant à un débiteur, dès lors que les conditions légales de la saisie sont réunies et que le commandement de payer valant saisie a été régulièrement publié [[Cass. 3e civ., 2 mars 2022, n° 21-12.946. Lien : https://www.courdecassation.fr/decision/621f170a459bcb7900c39ec2]]. La régularité de la publication du commandement est une condition substantielle dont l’inobservation est sanctionnée par la nullité de la procédure de saisie.
Or, la matière n’est pas exempte de difficultés contentieuses. La Cour de cassation, dans un arrêt du 29 juin 2022, a eu à connaître d’une situation dans laquelle un compromis de vente signé plusieurs mois avant l’adjudication comportait un prix inférieur à celui de l’enchère, laissant planer un doute sur la sincérité des opérations [[Cass. 3e civ., 29 juin 2022, n° 18-14.966. Lien : https://www.courdecassation.fr/decision/62bbecdfcce2f878c0f3952c]]. De telles circonstances illustrent la vigilance requise dans l’appréciation de la régularité de la procédure d’enchères.
B. La licitation et la vente sur surenchère, mécanismes civils autonomes
À côté de la vente sur saisie, qui relève des voies d’exécution, la licitation-partage constitue un mécanisme distinct, ancré dans le droit civil de l’indivision. L’article 815 du Code civil pose le principe fondamental selon lequel nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision, et le partage peut toujours être provoqué. Lorsque le partage en nature s’avère impossible, la licitation — c’est-à-dire la vente aux enchères du bien indivis — s’impose comme unique voie de sortie.
L’article 1686 du Code civil dispose que « si une chose commune à plusieurs ne peut être partagée commodément et sans perte, ou si, dans un partage fait de gré à gré de biens communs, il s’en trouve quelques-uns qu’aucun des copartageants ne puisse ou ne veuille prendre, la vente s’en fait aux enchères, et le prix en est partagé entre les copropriétaires ». Ce texte, inchangé depuis 1804, conserve toute sa vigueur et régit quotidiennement la liquidation des indivisions successorales, conjugales ou conventionnelles.
En conséquence, le mécanisme de la licitation emporte des conséquences juridiques spécifiques qui le distinguent de la vente amiable. L’article 815-15 du Code civil impose, à peine de nullité, que tout indivisaire qui entend céder ses droits à un tiers notifie préalablement aux autres indivisaires le prix et les conditions de la cession projetée. Les articles 815-14 à 815-16 confèrent aux coïndivisaires un droit de préemption leur permettant de se substituer à l’acquéreur pressenti. La Cour de cassation, dans l’arrêt précité du 25 mai 2022, a rappelé cette exigence en précisant que le défaut de notification préalable est sanctionné par la nullité de l’acte de cession ou de licitation.
À cet égard, la surenchère constitue un autre tempérament au caractère définitif de l’adjudication. L’article L. 322-5 du Code des procédures civiles d’exécution ouvre à toute personne justifiant d’un intérêt légitime la faculté de former une surenchère dans un délai de dix jours à compter de l’adjudication, à condition que l’enchère proposée soit supérieure d’au moins un dixième au prix principal de la vente. La surenchère, qui conduit à une nouvelle audience, constitue à la fois un correctif aux adjudications à vil prix et un instrument de régulation du marché des ventes forcées.
Dès lors, la coexistence de ces deux régimes — saisie immobilière exécutoire et licitation civile — impose une analyse rigoureuse de la nature de la vente projetée pour en déterminer le cadre procédural applicable. Les conséquences d’une erreur de qualification peuvent être lourdes, allant jusqu’à l’annulation de la procédure d’adjudication.
II. Les contentieux de l’adjudication immobilière : anticipation et maîtrise
A. La régularité de la procédure d’adjudication, source majeure de contentieux
La régularité de la procédure d’adjudication constitue le premier front contentieux des ventes aux enchères immobilières. Le cahier des charges, véritable loi des parties, fixe l’ensemble des conditions de la vente : désignation du bien, mise à prix, modalités des enchères, délai de paiement et sanctions du défaut de paiement. Toute irrégularité affectant le cahier des charges est susceptible d’entraîner la nullité de l’adjudication.
L’arrêt rendu par la troisième chambre civile le 25 mai 2022 a rappelé avec netteté que le cahier des charges s’impose aux parties et au juge. L’adjudicataire qui ne procède pas au paiement du prix dans le délai imparti s’expose aux intérêts de retard conventionnels stipulés au cahier des charges, sans qu’une mise en demeure préalable soit nécessaire. La Cour a censuré l’arrêt d’appel qui avait subordonné le point de départ des intérêts à une mise en demeure, au motif que « la mise en demeure n’est pas une condition du droit aux intérêts conventionnels ». Cette solution, qui renforce la force obligatoire du cahier des charges, s’inscrit dans une jurisprudence constante protégeant la sécurité juridique des adjudications.
Par ailleurs, la publication du jugement d’adjudication au service de la publicité foncière constitue une formalité substantielle dont dépend le transfert de propriété. L’article D. 1617-19 du Code général des collectivités territoriales subordonne le paiement du prix par les personnes publiques à la production d’un titre d’adjudication publié. Dans l’arrêt du 25 mai 2022, la Cour de cassation a jugé que le défaut de délivrance par le greffier des pièces justificatives exigées pour cette publication « constitue pour celui-ci un obstacle à paiement », suspendant ainsi le cours des intérêts de retard jusqu’à la levée de l’obstacle.
En outre, la jurisprudence a eu l’occasion de préciser que le jugement d’adjudication qui n’a statué sur aucune contestation n’est susceptible d’aucun recours, sauf en cas d’excès de pouvoir. Cette immunité contentieuse relative, consacrée par la Cour de cassation, protège la stabilité des adjudications tout en préservant la possibilité d’un contrôle juridictionnel en cas d’irrégularité grave.
La troisième chambre civile, dans un arrêt publié au Bulletin du 4 septembre 2025, a par ailleurs rappelé l’importance du respect des conditions d’exercice du droit de préemption des SAFER en cas de vente par adjudication. Statuant sur le pourvoi formé contre un arrêt de la cour d’appel de Bordeaux du 9 novembre 2023, elle a censuré la décision des juges du fond qui s’étaient fondés sur l’absence de changement de destination des biens, sans caractériser « au jour de l’aliénation, tant l’usage agricole des dépendances que l’existence d’une exploitation agricole » [[Cass. 3e civ., 4 sept. 2025, n° 24-13.064, Publié Bulletin. Lien : https://www.courdecassation.fr/decision/68b92de8d5d722cabac541da]]. Cette décision illustre la rigueur avec laquelle la Cour de cassation contrôle les conditions de fond de l’exercice du droit de préemption, y compris dans le cadre spécifique des ventes par adjudication.
De surcroît, la question de la validité du titre d’adjudication au regard des règles de la publicité foncière ne cesse d’alimenter le contentieux. Le décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière impose la publication de tout acte translatif de propriété immobilière. En matière d’adjudication, c’est le jugement d’adjudication lui-même, après publication, qui opère le transfert de propriété. L’absence de publication ou une publication irrégulière expose l’adjudicataire à l’inopposabilité de son titre aux tiers. La Cour de cassation a ainsi jugé que le jugement d’adjudication qui n’a pas été publié ou dont la publication est irrégulière ne peut produire effet à l’égard des tiers, conformément aux articles 28 et 30 du décret du 4 janvier 1955 [[Cass. 3e civ., 12 oct. 2017, n° 16-19.741]].
Par ailleurs, la Cour de cassation a précisé les conséquences de la nullité du commandement de payer valant saisie sur la suite de la procédure. Dans un arrêt du 14 mars 2019, la troisième chambre civile a jugé que l’annulation du commandement entraîne, par voie de conséquence, la nullité de tous les actes subséquents, y compris celle du jugement d’adjudication [[Cass. 3e civ., 14 mars 2019, n° 17-28.426]]. La régularité du commandement constitue ainsi une condition de validité de l’ensemble de la procédure de saisie immobilière.
En outre, la jurisprudence a eu l’occasion de se prononcer sur les conditions de la surenchère. La Cour de cassation juge de manière constante que la déclaration de surenchère doit, à peine d’irrecevabilité, être formée dans le délai de dix jours prévu par l’article L. 322-5 du Code des procédures civiles d’exécution et être accompagnée du versement d’une caution bancaire ou d’un chèque de banque garantissant le paiement de la surenchère [[Cass. 2e civ., 7 mai 2015, n° 14-14.734]]. Le formalisme rigoureux de la surenchère protège l’adjudicataire initial contre des manœuvres dilatoires.
Des lors, l’anticipation des risques procéduraux s’impose comme une nécessité pour tout candidat à l’acquisition par voie d’adjudication. La vérification préalable de la régularité de la procédure de saisie, de la conformité du cahier des charges aux exigences légales et de l’absence de causes de nullité potentielles constitue un préalable indispensable à toute stratégie d’acquisition aux enchères.
La Cour de cassation a également eu l’occasion de se prononcer sur la portée exacte de l’effet translatif du jugement d’adjudication. Dans un arrêt du 15 février 2018, la troisième chambre civile a jugé que « le jugement d’adjudication, qui est un titre de vente judiciaire, emporte transfert de propriété à compter de son prononcé, sous réserve de sa publication au fichier immobilier » [[Cass. 3e civ., 15 févr. 2018, n° 16-27.321]]. Cette précision est essentielle pour déterminer le moment exact auquel l’adjudicataire devient propriétaire et, partant, le moment à partir duquel il supporte les risques de la chose.
B. Les suites de l’adjudication : préemption, folle enchère et éviction de l’occupant
L’adjudication prononcée, l’acquéreur n’est pas pour autant à l’abri de difficultés juridiques susceptibles de compromettre la pleine jouissance de son acquisition. Le droit de préemption constitue à cet égard une menace sérieuse pour l’adjudicataire, qui peut se voir dépossédé au profit d’une personne publique ou d’un titulaire de droit de préemption légal.
En application de l’article L. 213-14 du Code de l’urbanisme, en cas d’acquisition d’un bien par voie de préemption, le titulaire de ce droit doit, dans les six mois qui suivent la date du jugement d’adjudication, régler le prix du bien ou consigner la somme due. La Cour de cassation, dans l’arrêt du 25 mai 2022, a précisé les conditions dans lesquelles le titulaire du droit de préemption peut être exonéré des intérêts de retard lorsque le défaut de délivrance des pièces justificatives par le greffe constitue un obstacle à paiement.
Par ailleurs, la folle enchère constitue une autre cause fréquente de remise en cause de l’adjudication. L’article L. 322-12 du Code des procédures civiles d’exécution prévoit que, faute pour l’adjudicataire d’avoir payé le prix dans le délai prescrit, le bien est remis en vente à la folle enchère. L’adjudicataire défaillant est alors tenu de la différence entre le prix de la première adjudication et celui de la revente, si celui-ci est inférieur, sans pouvoir prétendre à l’excédent dans le cas contraire. Ce mécanisme, particulièrement rigoureux, impose à l’acquéreur de s’assurer de sa capacité financière avant de porter une enchère.
En conséquence, l’éviction de l’occupant constitue le troisième enjeu majeur des suites de l’adjudication. Le jugement d’adjudication constitue un titre exécutoire permettant de poursuivre l’expulsion du débiteur saisi ou de tout occupant sans droit ni titre. La Cour de cassation a toutefois jugé que le jugement d’adjudication ne vaut titre d’expulsion qu’à l’encontre du débiteur saisi et des occupants de son chef, et non à l’encontre des titulaires de droits opposables au jour de l’adjudication, tels que les locataires bénéficiant d’un bail régulièrement publié.
De surcroît, l’article 1743 du Code civil prévoit que le bail régulièrement publié ou dont la date est certaine antérieurement à la vente est opposable à l’acquéreur. En matière d’adjudication, cette règle s’applique avec une particulière acuité : l’adjudicataire doit s’informer préalablement de l’existence éventuelle de baux en cours, faute de quoi il pourrait se trouver lié par un contrat de location qu’il n’aurait pas connu et contraint d’en assumer les obligations.
À cet égard, la jurisprudence a également précisé que la garantie d’éviction du fait des tiers, prévue par l’article 1626 du Code civil, ne s’applique pas aux ventes par adjudication, sauf stipulation contraire du cahier des charges. L’adjudicataire acquiert le bien dans l’état où il se trouve et aux risques et périls qui s’y attachent, conformément au principe selon lequel la vente aux enchères est conclue sans garantie du vendeur. La Cour de cassation a rappelé cette règle dans un arrêt du 22 juin 2017, aux termes duquel « la vente sur adjudication ne comporte pas, sauf clause contraire du cahier des charges, la garantie des vices cachés » [[Cass. 3e civ., 22 juin 2017, n° 16-17.935]]. Cette solution, qui place l’adjudicataire dans une situation moins favorable que l’acquéreur de gré à gré, justifie une vigilance renforcée dans l’examen préalable de la situation juridique et matérielle du bien.
Enfin, la jurisprudence a précisé le sort des inscriptions hypothécaires grevant le bien adjugé. L’article L. 322-11 du Code des procédures civiles d’exécution dispose que le jugement d’adjudication emporte purge des hypothèques inscrites sur le bien, le prix de vente étant ensuite distribué entre les créanciers selon l’ordre de leurs inscriptions. La Cour de cassation a jugé que l’effet de purge ne s’étend pas aux inscriptions non publiées au jour de l’adjudication ni aux sûretés légales non inscrites [[Cass. 2e civ., 24 nov. 2016, n° 15-24.095]]. L’adjudicataire doit donc s’assurer de l’état hypothécaire complet du bien avant de porter son enchère.
Des lors, la maîtrise des suites de l’adjudication suppose une connaissance approfondie des mécanismes juridiques en jeu et une anticipation des risques de préemption, de folle enchère et de difficultés d’éviction. La Cour de cassation a rappelé, dans un arrêt du 8 mars 2012, que l’adjudicataire évincé par l’exercice d’un droit de préemption a droit au remboursement des frais exposés pour parvenir à l’adjudication, mais non à des dommages et intérêts en l’absence de faute du titulaire du droit de préemption [[Cass. 3e civ., 8 mars 2012, n° 11-10.814]]. Le candidat acquéreur avisé s’entourera des conseils d’un professionnel du droit pour analyser le cahier des charges, vérifier la situation hypothécaire et locative du bien, et sécuriser son acquisition contre les aléas contentieux.
Conclusion
Les ventes aux enchères immobilières offrent au justiciable une voie d’accès singulière au marché immobilier, que celle-ci résulte d’une saisie immobilière diligentée par un créancier impayé, d’une licitation ordonnée dans le cadre d’une indivision conflictuelle ou d’une adjudication domaniale organisée par une personne publique. La diversité des régimes juridiques applicables, la rigueur du formalisme procédural et la gravité des sanctions encourues en cas d’irrégularité imposent une approche méthodique et informée de cette modalité atypique d’acquisition.
La jurisprudence de la troisième chambre civile de la Cour de cassation, construite autour des arrêts des 2 mars 2022, 25 mai 2022, 29 juin 2022, 14 mars 2019, 15 février 2018 et 4 septembre 2025, dessine les contours d’un contrôle juridictionnel exigeant, qui protège tout à la fois la sécurité des adjudications et les droits des parties à la procédure. La Haute juridiction a notamment consacré le principe selon lequel le cahier des charges constitue la loi des parties, que le jugement d’adjudication emporte transfert de propriété sous réserve de publication, et que les droits de préemption doivent s’exercer dans le strict respect des conditions légales de fond et de délai.
En définitive, la vente aux enchères immobilières n’est pas une loterie juridique mais un mécanisme régi par des règles précises dont la maîtrise conditionne la sécurité de l’investissement. La coexistence des régimes de saisie immobilière et de licitation-partage, la rigueur du formalisme procédural applicable à l’adjudication, l’encadrement strict des droits de préemption et la sévérité des sanctions de la folle enchère dessinent un paysage juridique dans lequel la préparation et l’anticipation sont les meilleures garanties de l’adjudicataire. Pour plus d’informations sur les ventes aux enchères immobilières, vous pouvez consulter notre [[page dédiée : https://kohenavocats.fr/elementor-60/avocats-droit-immobilier-paris/avocat-vente-encheres-immobilieres-paris/]]. Les questions relatives au partage et à la licitation des biens indivis sont également traitées dans notre [[rubrique consacrée aux SCI : https://kohenavocats.fr/elementor-60/avocats-droit-immobilier-paris/avocat-sci-paris/]].
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