L’imprévision dans le bail commercial : la construction prétorienne de l’article 1195 du Code civil face au statut impératif des baux commerciaux
I. La validité de principe de l’imprévision dans le bail commercial et ses conditions cumulatives
A. Les conditions cumulatives de l’article 1195 du Code civil
L’article 1195 du Code civil, introduit par l’ordonnance du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, dispose que « si un changement de circonstances imprévisible lors de la conclusion du contrat rend l’exécution excessivement onéreuse pour une partie qui n’avait pas accepté d’en assumer le risque, celle-ci peut demander une renégociation du contrat à son cocontractant » [[Article 1195 du Code civil, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000032041302]]. Le texte poursuit en précisant que le débiteur continue à exécuter ses obligations durant la renégociation et qu’à défaut d’accord dans un délai raisonnable, le juge peut, à la demande d’une partie, réviser le contrat ou y mettre fin, à la date et aux conditions qu’il fixe. Ce mécanisme, qui constitue une innovation majeure du droit français des obligations, longtemps rétif à la révision judiciaire pour imprévision, trouve dans le bail commercial un terrain d’application particulièrement délicat, en raison de la superposition du statut impératif des baux commerciaux régi par les articles L. 145-1 et suivants du Code de commerce.
La mise en œuvre de l’article 1195 suppose la réunion de trois conditions cumulatives : un changement de circonstances imprévisible lors de la conclusion du contrat, une exécution devenue excessivement onéreuse pour l’une des parties, et l’absence d’acceptation par celle-ci du risque correspondant. La jurisprudence a eu l’occasion de préciser ces conditions dans le contentieux des baux commerciaux à l’occasion de la crise sanitaire liée au virus de la Covid-19. Le tribunal judiciaire de Paris a ainsi rappelé que « la révision du contrat sur le fondement de l’imprévision nécessite que les circonstances d’exécution du contrat aient été modifiées de manière pérenne » [[TJ Paris, 18e ch. 3e sect., 27 mai 2025, RG n° 21/13131, https://www.courdecassation.fr/decision/683603d51211936937a1f60b]]. La même décision souligne que les restrictions administratives liées à la pandémie, intervenues sur une période limitée de deux années, ne caractérisaient pas une modification pérenne des conditions d’exécution du contrat.
Par ailleurs, le caractère excessivement onéreux de l’exécution doit être établi par des pièces comptables probantes. Le tribunal judiciaire de Paris a débouté un preneur de sa demande de révision du loyer au motif qu’il « ne produit aucune pièce comptable » et « ne justifie pas que ce changement de circonstances induit par la pandémie aurait rendu l’exécution du bail excessivement onéreuse pour elle » [[TJ Paris, 18e ch. 1re sect., 13 mai 2024, RG n° 22/14767, https://www.courdecassation.fr/decision/66425a6d879c8a875bd476b5]]. Cette exigence probatoire est récurrente dans le contentieux de l’imprévision : la simple allégation d’une baisse de chiffre d’affaires ne suffit pas à démontrer que l’exécution du contrat est devenue excessivement onéreuse. Le juge exige des documents comptables précis permettant d’apprécier l’incidence réelle du changement de circonstances sur l’équilibre économique du contrat.
La cour d’appel de Paris a également rappelé, à propos d’un preneur qui invoquait l’imprévision pour solliciter une expertise, que ce dernier « ne produit cependant aucune pièce comptable pour justifier de l’incidence réelle de la crise sanitaire sur son exploitation, tant lors des périodes de fermeture du centre commercial que depuis sa réouverture au public, la cour relevant que lors de la saisie conservatoire pratiquée le 26 décembre 2022, le compte bancaire de cette société était créditeur de la somme de 212.117,48 euros » [[CA Paris, pôle 1 ch. 8, 26 avril 2024, RG n° 23/16011, https://www.courdecassation.fr/decision/662c94f5b787c4000862f609]]. L’absence de justification comptable a ainsi conduit la cour à rejeter la demande d’expertise et, par voie de conséquence, à écarter le moyen tiré de l’imprévision.
En outre, le mécanisme de l’article 1195 impose une exigence procédurale préalable : la demande de renégociation adressée au cocontractant. Le tribunal judiciaire de Paris a ainsi relevé qu’« il ne ressort pas des pièces versées aux débats que la SARL CK BRASSERIE a soumis à la SCI 13 PATCH la demande de renégociation du bail exigée par l’article 1195 du Code civil » [[TJ Paris, 18e ch. 1re sect., 13 mai 2024, précité]]. Cette formalité substantielle, qui conditionne la recevabilité de l’action en révision judiciaire, est souvent négligée par les praticiens. Le débiteur doit, avant de saisir le juge, avoir tenté une renégociation amiable et établir soit le refus, soit l’échec de celle-ci.
B. La licéité des clauses d’exclusion conventionnelle de l’article 1195
Une question essentielle, qui traverse le contentieux récent, est celle de la validité des clauses par lesquelles les parties au bail commercial écartent conventionnellement l’application de l’article 1195 du Code civil. Le tribunal judiciaire de Paris a eu l’occasion de se prononcer sur une stipulation ainsi rédigée : « les parties déclarent accepter de supporter les risques liés à la survenance d’éventuelles circonstances imprévisibles et déclarent renoncer expressément à demander une renégociation des termes et conditions du présent bail ou sa résolution dans les termes et conditions de l’article 1195 du Code civil, et ce, même dans l’hypothèse où de telles circonstances imprévisibles rendraient l’exécution du présent bail excessivement onéreuse » [[TJ Paris, 18e ch. 1re sect., 13 mai 2024, précité]]. Le tribunal a validé cette clause sans aucune réserve, considérant qu’elle constituait un obstacle dirimant à la demande de révision du loyer pour imprévision.
Cette solution mérite d’être mise en perspective avec le caractère supplétif de l’article 1195 du Code civil. En effet, le texte lui-même précise que le mécanisme de l’imprévision ne s’applique que si la partie qui l’invoque « n’avait pas accepté d’en assumer le risque ». La clause d’exclusion ne fait donc que constater, de manière anticipée et expresse, l’acceptation du risque par les deux parties. Cette acceptation préalable du risque est précisément l’un des tempéraments que le législateur de 2016 a entendu apporter au mécanisme de l’imprévision, afin de préserver la sécurité juridique et la force obligatoire des contrats.
La validité de ces clauses d’exclusion trouve cependant une limite dans le droit commun des contrats et, plus particulièrement, dans les dispositions de l’article 1171 du Code civil relatif au déséquilibre significatif dans les contrats d’adhésion [[Article 1171 du Code civil, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000032041749]]. Une clause d’exclusion de l’article 1195 imposée unilatéralement par un bailleur à un preneur qui n’a disposé d’aucun pouvoir de négociation pourrait, dans certains cas, être jugée abusive. Le tribunal judiciaire de Versailles a toutefois rappelé que le bail commercial ne constitue pas, par nature, un contrat d’adhésion, dès lors que « neuf clauses ont été négociées et modifiées par rapport aux conditions générales proposées » par le bailleur [[TJ Versailles, 3e ch., 6 février 2025, RG n° 21/06139, https://www.courdecassation.fr/decision/67a51148e6367a63fbf3e70d]]. La qualification de contrat d’adhésion, qui conditionne l’application de l’article 1171, doit donc être appréciée in concreto, en fonction des circonstances de la conclusion du bail.
II. L’articulation de l’imprévision avec le statut impératif des baux commerciaux
A. L’office du juge des loyers commerciaux et les voies de la révision du loyer
L’articulation entre le mécanisme de l’imprévision du Code civil et le statut des baux commerciaux régissant la fixation et la révision du loyer soulève une difficulté d’ordre procédural et substantiel. Le statut des baux commerciaux organise, aux articles L. 145-33 à L. 145-39 du Code de commerce, un régime complet de fixation du loyer lors du renouvellement et de révision triennale en cours de bail [[Article L. 145-33 du Code de commerce, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006229519]]. Ce régime est d’ordre public, ainsi que le rappelle l’article L. 145-15 du même code, et relève de la compétence exclusive du juge des loyers commerciaux.
La question se pose de savoir si le preneur qui invoque l’imprévision peut solliciter du juge de droit commun, sur le fondement de l’article 1195 du Code civil, une révision du loyer qui relèverait normalement de la compétence du juge des loyers commerciaux. La cour d’appel de Paris a apporté un élément de réponse en relevant que « la société Synecarre peut discuter le montant du loyer du bail renouvelé devant le juge des loyers commerciaux » et qu’« il n’apparaît pas qu’elle ait sollicité de celui-ci la fixation d’un nouveau loyer » [[CA Paris, pôle 1 ch. 8, 26 avril 2024, précité]]. La cour semble ainsi considérer que le juge des loyers commerciaux constitue la voie procédurale normale pour discuter du montant du loyer, même en présence d’un changement de circonstances allégué.
Cette orientation jurisprudentielle invite à distinguer deux situations. Lorsque le bail est en cours et que le preneur sollicite une révision du loyer en raison d’un changement de circonstances, l’article 1195 du Code civil offre une voie de droit commun, mais la révision triennale prévue à l’article L. 145-38 du Code de commerce constitue la voie spéciale [[Article L. 145-38 du Code de commerce, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006229523]]. En revanche, lorsque le bail arrive à son terme et que le loyer du bail renouvelé doit être fixé, le juge des loyers commerciaux dispose d’une compétence exclusive pour déterminer la valeur locative, en tenant compte de l’ensemble des éléments mentionnés aux articles L. 145-33 et R. 145-3 à R. 145-8 du Code de commerce, parmi lesquels figurent les facteurs locaux de commercialité.
Par ailleurs, le tribunal judiciaire de Paris a précisé que « les conséquences de la crise sanitaire n’ont pas pour effet de permettre une modification des conditions du bail, étant rappelé qu’aucun texte n’a prévu de mesure de suspension voire d’exonération du paiement des loyers pendant les périodes de fermeture ou de restriction d’accès des commerces » [[CA Paris, pôle 1 ch. 8, 26 avril 2024, précité]]. Cette affirmation, qui rappelle l’absence de dispositif législatif spécifique pendant la crise sanitaire, confirme que le droit commun de l’imprévision constitue, en l’état du droit positif, la seule voie de droit offerte au preneur pour solliciter une adaptation du contrat en cas de circonstances exceptionnelles, sous réserve du respect de ses conditions strictes.
B. La bonne foi comme mécanisme complémentaire d’adaptation du contrat
En marge du mécanisme spécifique de l’article 1195, l’article 1104 du Code civil impose que les contrats « doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi » [[Article 1104 du Code civil, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000032041726]]. Cette obligation générale de bonne foi a trouvé un prolongement concret dans le contentieux des baux commerciaux confrontés aux circonstances exceptionnelles de la crise sanitaire. Le tribunal judiciaire de Versailles a ainsi relevé que « en application de l’article 1104 du Code civil, les parties sont tenues, en cas de circonstances exceptionnelles, de vérifier si ces circonstances ne rendent pas nécessaire une adaptation des modalités d’exécution de leurs obligations respectives » [[TJ Versailles, 3e ch., 6 février 2025, précité]].
Cette obligation d’adaptation de bonne foi ne se confond pas avec le mécanisme de l’imprévision, bien qu’elle en constitue le prolongement naturel. Alors que l’article 1195 impose une révision judiciaire du contrat à défaut d’accord des parties, l’article 1104 oblige les parties à un devoir de coopération renforcé en période de crise. La jurisprudence versaillaise a ainsi constaté que le bailleur s’était « manifestement montré diligent dans l’adaptation aux circonstances exceptionnelles liées à la crise sanitaire » en consentant un abattement exceptionnel et temporaire de loyer, pour en déduire qu’« aucun manquement à la bonne foi ne saurait lui être reproché » [[TJ Versailles, 3e ch., 6 février 2025, précité]].
L’articulation entre la bonne foi et l’imprévision révèle ainsi un double niveau d’obligation. Au premier niveau, l’article 1104 impose un devoir de négociation et d’adaptation spontanée face aux circonstances exceptionnelles. Au second niveau, l’article 1195 offre un recours judiciaire lorsque la négociation échoue, sous réserve de conditions strictes. Le bailleur qui refuse toute adaptation en période de crise s’expose ainsi à voir sa responsabilité engagée sur le fondement de l’article 1104, indépendamment de l’application de l’article 1195. Cette dualité de régimes, qui émerge de la pratique prétorienne des juridictions du fond, témoigne de la plasticité du droit commun des contrats lorsqu’il est confronté à la rigidité du statut des baux commerciaux.
En conséquence, le contentieux de l’imprévision dans le bail commercial se caractérise par une double exigence, à la fois substantielle et procédurale. Sur le plan substantiel, le preneur doit démontrer la réunion des trois conditions cumulatives de l’article 1195, ce qui suppose la production de pièces comptables détaillées établissant le caractère excessivement onéreux de l’exécution. Sur le plan procédural, il doit justifier d’une tentative préalable de renégociation amiable et, le cas échéant, identifier la voie juridictionnelle appropriée, selon que la demande porte sur une révision en cours de bail ou sur la fixation du loyer du bail renouvelé. L’existence de clauses d’exclusion de l’article 1195, dont la licéité de principe est désormais admise, ajoute une difficulté supplémentaire à la mise en œuvre de ce mécanisme.
Par ailleurs, l’absence de toute jurisprudence de la Cour de cassation sur l’application de l’article 1195 au bail commercial témoigne de la rareté du contentieux porté devant la haute juridiction. Les décisions disponibles émanent exclusivement des juridictions du fond, ce qui confère à la matière un caractère encore largement expérimental. La troisième chambre civile n’a, à ce jour, rendu aucun arrêt de principe sur l’articulation entre l’article 1195 du Code civil et le statut des baux commerciaux, ce qui laisse subsister une incertitude quant à la portée exacte du mécanisme de l’imprévision dans ce domaine.
Conclusion
L’irruption de l’article 1195 du Code civil dans le contentieux du bail commercial, principalement à la faveur de la crise sanitaire, a mis en lumière la tension persistante entre le droit commun des contrats et le statut impératif des baux commerciaux. Si la validité de principe du mécanisme de l’imprévision est acquise, sa mise en œuvre effective se heurte à des conditions substantielles et procédurales exigeantes, que la pratique prétorienne des juridictions du fond a progressivement précisées. L’absence d’intervention de la Cour de cassation sur ce terrain laisse toutefois subsister une zone d’incertitude que les praticiens doivent intégrer dans leur stratégie contentieuse. La présence de clauses d’exclusion de l’article 1195 dans un nombre croissant de baux commerciaux contemporains pourrait, à terme, réduire encore le champ d’application de ce mécanisme, au profit d’une approche fondée sur l’obligation générale de bonne foi de l’article 1104 du Code civil.
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