Servitudes de vues et jours : panorama de jurisprudence de la troisième chambre civile (2014-2024)
I. La distinction fondamentale entre le jour et la vue
A. Le jour de souffrance : une ouverture à lumière sans faculté de regard
Les articles 675 à 680 du Code civil, inscrits dans une section intitulée « Des vues sur la propriété de son voisin », consacrent un régime de servitudes légales dont la technicité n’a d’égale que la fréquence des litiges qu’il engendre. Leur architecture repose sur une distinction cardinale entre le jour, simple ouverture destinée à laisser passer la lumière, et la vue, qui confère la faculté de porter le regard sur le fonds d’autrui. Cette distinction, dont la pérennité dans le Code napoléonien n’a jamais été sérieusement remise en cause, irrigue l’ensemble du contentieux de voisinage depuis plus de deux siècles et constitue l’un des piliers les plus méconnus du droit des biens. La présente étude propose un panorama des décisions les plus significatives rendues par la troisième chambre civile de la Cour de cassation au cours de la décennie 2014-2024, en s’attachant à dégager les lignes de force d’une jurisprudence qui, sous l’apparente stabilité des textes, révèle une construction prétorienne d’une remarquable cohérence.
Le jour, qualifié de « souffrance » par la pratique notariale en ce qu’il est subi sans réciprocité par le voisin, est défini par l’article 676 du Code civil comme une « fenêtre à fer maillé et verre dormant » [[ Article 676 du Code civil, version en vigueur au 9 juin 2026, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006430206. ]]. L’article 677 précise en outre que ces ouvertures ne peuvent être établies qu’à vingt-six décimètres au-dessus du sol pour le rez-de-chaussée et à dix-neuf décimètres pour les étages supérieurs [[ Article 677 du Code civil, version en vigueur au 9 juin 2026, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006430214. ]]. La jurisprudence a eu l’occasion de rappeler avec constance les exigences cumulatives qui conditionnent la qualification de jour. L’ouverture doit être garnie d’un treillis de fer dont les mailles n’excèdent pas un décimètre et d’un châssis à verre dormant, lequel ne peut être ni ouvrant ni mobile.
La troisième chambre civile a, par un arrêt du 12 juillet 2018, censuré une cour d’appel qui avait qualifié de jour de souffrance une fenêtre dépourvue du treillis réglementaire, ouvrante et équipée de verres translucide et clair sur ses deux vantaux [[ Cass. 3e civ., 12 juil. 2018, n° 17-11.288, https://www.courdecassation.fr/decision/5fca8938699b1d7aca75df34. ]]. Par cette décision, elle a rappelé que l’absence de l’un quelconque des attributs techniques exigés par l’article 676 fait obstacle à la qualification de jour et expose le propriétaire à une action en suppression fondée sur les règles gouvernant les vues. Un arrêt antérieur du 7 mai 2014 avait déjà rappelé, au visa des mêmes articles 676 et 677, que « les jours sont des ouvertures grillagées et fermées par un verre fixe, dit dormant » [[ Cass. 3e civ., 7 mai 2014, n° 12-29.901, https://www.courdecassation.fr/decision/613728e5cd5801467743350d. ]].
L’arrêt rendu le 23 mai 2019 offre une illustration supplémentaire de cette rigueur technique. La Cour de cassation y confirme qu’à défaut de satisfaire aux prescriptions cumulatives de l’article 676, une ouverture pratiquée dans un mur non mitoyen joignant immédiatement l’héritage d’autrui ne peut être qualifiée de jour de souffrance et doit être appréhendée sous l’angle du régime des vues [[ Cass. 3e civ., 23 mai 2019, n° 18-10.427, https://www.courdecassation.fr/decision/5fca6ed4247c3b5a219d5cd6. ]]. Le propriétaire qui entend simplement éclairer son fonds sans conférer de vue sur le fonds voisin doit ainsi respecter un formalisme technique rigoureux, dont la moindre défaillance emporte requalification de l’ouvrage.
B. La vue : une servitude légale de distance protectrice de l’intimité du voisinage
La vue, à la différence du jour, permet à celui qui en dispose de porter le regard sur le fonds contigu. Cette faculté, qui constitue une ingérence dans la sphère d’intimité du voisin, est soumise par le législateur à des distances minimales impératives qui varient selon que la vue est droite ou oblique. Le contentieux des servitudes de vue est l’un des plus nourris du droit immobilier, précisément parce qu’il met en balance deux intérêts également légitimes : celui du propriétaire qui souhaite jouir de la lumière et du paysage, et celui du voisin qui entend préserver son intimité contre les regards extérieurs. La troisième chambre civile a eu l’occasion de définir la vue comme « une ouverture qui permet de voir à l’extérieur », par opposition au jour qui ne laisse passer que la lumière [[ Cass. 3e civ., 15 fév. 2023, n° 21-23.049, https://www.courdecassation.fr/decision/63ec8c609dfdee05deff07a4. ]]. Cette définition, en apparence simplissime, recèle une conséquence contentieuse majeure : la qualification de l’ouverture conditionne le régime juridique applicable, la sanction encourue et les droits respectifs des propriétaires concernés.
L’article 675 du Code civil, qui ouvre la section, pose une interdiction de principe faite au propriétaire de pratiquer dans un mur mitoyen « aucune fenêtre ou ouverture, en quelque manière que ce soit, même à verre dormant » sans le consentement de l’autre [[ Article 675 du Code civil, version en vigueur au 9 juin 2026, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006430196. ]]. Cette prohibition absolue sur le mur mitoyen traduit une conception du droit de propriété qui protège le voisin contre toute immixtion, fût-elle purement lumineuse. La jurisprudence de la troisième chambre civile a confirmé que « les vues sur la propriété de son voisin, régies par les articles 675 à 680 du code civil, constituent des servitudes établies par la loi » [[ Cass. 3e civ., 26 mars 2020, n° 19-13.224, https://www.courdecassation.fr/decision/5fca5946aa4c3b2dde12019c. ]]. Cette qualification de servitude légale emporte des conséquences importantes, notamment quant au caractère perpétuel de la charge et à son opposabilité aux ayants cause des propriétaires successifs.
La distinction entre jour et vue n’est pas seulement académique. Elle commande l’issue du litige lorsque, comme dans l’affaire ayant donné lieu à l’arrêt du 15 février 2023, un propriétaire entend transformer une ouverture existante pour en modifier l’usage. La troisième chambre civile a jugé en cette occasion qu’un propriétaire ne peut unilatéralement substituer une vue à un jour, une telle transformation constituant une aggravation de la servitude prohibée par l’article 702 du Code civil, quand bien même le fonds dominant bénéficierait déjà d’un droit d’accès à une cour commune [[ Cass. 3e civ., 15 fév. 2023, n° 21-23.049, précité. ]].
Par ailleurs, la Cour de cassation a précisé le 12 mars 2020 que les articles 676 et 677 du Code civil autorisent uniquement le propriétaire d’un mur non mitoyen joignant immédiatement l’héritage d’autrui à pratiquer des jours, et non des vues, ces dernières étant exclusivement régies par les articles 678 et 679 [[ Cass. 3e civ., 12 mars 2020, n° 19-15.871, https://www.courdecassation.fr/decision/5fca5a090ae03930cbf105a2. ]]. Cette distinction des régimes est d’une rigueur absolue et ne souffre aucun tempérament, fût-ce au nom de considérations d’équité ou de proportionnalité que la pratique notariale pourrait spontanément invoquer.
II. Le régime des distances légales et leur sanction juridictionnelle
A. Les distances impératives des articles 678 et 679 du Code civil
Les distances auxquelles les articles 678 et 679 subordonnent l’ouverture de vues constituent le cœur du dispositif protecteur élaboré par le législateur de 1804. La troisième chambre civile en assure une application dont la rigueur, pour être dépourvue de tout infléchissement équitable, n’en garantit pas moins une sécurité juridique appréciable pour les propriétaires concernés.
Le régime des distances applicables aux vues est énoncé aux articles 678 et 679 du Code civil, dont la troisième chambre civile assure une application littérale et constante. L’article 678 dispose que l’on ne peut avoir de « vues droites ou fenêtres d’aspect, ni balcons ou autres semblables saillies sur l’héritage clos ou non clos de son voisin, s’il n’y a dix-neuf décimètres de distance entre le mur où on les pratique et ledit héritage » [[ Article 678 du Code civil, version en vigueur au 9 juin 2026, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006430226. ]]. L’article 679, quant à lui, prescrit une distance de six décimètres pour les vues obliques ou par côté [[ Article 679 du Code civil, version en vigueur au 9 juin 2026, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006430231. ]]. L’article 680 précise enfin que ces distances se mesurent depuis le parement extérieur du mur où l’ouverture est pratiquée et, s’il y a balcons ou saillies, depuis leur ligne extérieure jusqu’à la ligne séparative des deux propriétés [[ Article 680 du Code civil, version en vigueur au 9 juin 2026, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006430239. ]].
La troisième chambre civile a rappelé, dans un arrêt du 12 décembre 2019, que l’article 678 prohibe toute vue droite dont la distance au fonds voisin est inférieure à dix-neuf décimètres, et ce indépendamment de la circonstance que le fonds sur lequel s’exerce la vue soit déjà grevé d’une servitude de passage [[ Cass. 3e civ., 12 déc. 2019, n° 18-24.749, https://www.courdecassation.fr/decision/5fca6022d34fd1478dab042e. ]]. La réserve énoncée à l’article 678 – à savoir l’existence d’une servitude de passage faisant obstacle à l’édification de constructions – est d’interprétation stricte et ne saurait être étendue à d’autres hypothèses que celle expressément visée par le texte. La Cour a ainsi censuré une cour d’appel qui avait écarté l’application de l’article 678 au motif que le fonds voisin était déjà grevé d’une servitude de passage, sans rechercher si cette servitude faisait effectivement obstacle à l’édification de constructions.
L’arrêt du 22 mars 2018 offre une illustration topique de l’application de l’article 679 aux fenêtres de toit. La troisième chambre civile y juge que les ouvertures pratiquées dans une toiture, lorsqu’elles offrent une vue oblique sur le fonds voisin à une distance inférieure à six décimètres de la limite séparative, contreviennent aux dispositions de l’article 679 et doivent être supprimées [[ Cass. 3e civ., 22 mars 2018, n° 16-20.755, https://www.courdecassation.fr/decision/5fca96a7bbf9db8b55645200. ]]. Cette solution revêt une importance pratique considérable à l’heure où l’aménagement de combles et la pose de Velux se généralisent dans le tissu urbain, et où les règles de distance sont fréquemment méconnues par les propriétaires comme par les professionnels du bâtiment.
Dans un arrêt du 11 mai 2022, la troisième chambre civile a également eu l’occasion de préciser que la qualification de vue droite est indépendante de la hauteur à laquelle l’ouverture est pratiquée et que, dès lors que la distance mesurée entre l’ouverture et la limite séparative est inférieure à un mètre quatre-vingt-dix, la violation des articles 678 et 679 est caractérisée, sans qu’il y ait lieu de rechercher si la configuration des lieux permet effectivement d’exercer une vue [[ Cass. 3e civ., 11 mai 2022, n° 21-14.203, https://www.courdecassation.fr/decision/627b53be76c5d9057df7fe2a. ]]. La Cour rappelle ainsi que le régime des articles 678 et 679 est un régime de distance objective, qui ne cède ni devant la preuve d’une absence effective de vue, ni devant l’installation de dispositifs occultants par le propriétaire du fonds voisin.
L’arrêt du 28 mars 2024, publié au Bulletin, apporte une contribution supplémentaire à la compréhension des servitudes de vue en précisant que la violation de la distance légale peut se cumuler avec d’autres manquements, notamment ceux tirés de l’inexécution d’une convention de cour commune. La Cour y juge que l’installation d’une fenêtre en méconnaissance de l’article 678, conjuguée au non-respect des engagements conventionnels souscrits entre voisins, justifie pleinement la sanction de la démolition [[ Cass. 3e civ., 28 mars 2024, n° 22-13.993, Publié au Bulletin, https://www.courdecassation.fr/decision/6605163882fb0c00084cdb7c. ]].
Par ailleurs, l’arrêt du 12 juillet 2018 apporte des précisions utiles sur l’articulation entre les règles de distance et les règles d’urbanisme. La troisième chambre civile y rappelle que l’illicéité d’une vue au regard des articles 678 et 679 du Code civil ne saurait être couverte par l’obtention d’un permis de construire, l’autorité administrative n’ayant pas compétence pour déroger aux servitudes légales de droit privé [[ Cass. 3e civ., 12 juil. 2018, n° 16-13.601, https://www.courdecassation.fr/decision/5fca8938699b1d7aca75df3b. ]]. Cette solution, constante, constitue un rappel salutaire à destination des constructeurs et architectes qui s’en remettent parfois excessivement aux seules autorisations d’urbanisme.
B. L’office du juge face à la violation des distances légales
Lorsqu’une ouverture contrevient aux distances prescrites par les articles 678 et 679, le propriétaire du fonds grevé dispose d’une action en suppression qui tend à obtenir la condamnation du propriétaire du fonds dominant à supprimer l’ouverture litigieuse. La jurisprudence de la troisième chambre civile révèle une tension permanente entre le principe de la réparation en nature, qui commande la suppression de l’ouvrage irrégulier, et les considérations d’équité ou de proportionnalité qui pourraient justifier une simple indemnisation.
L’arrêt du 28 mars 2024, déjà cité, illustre cette tension de manière exemplaire. La Cour y rappelle que l’obligation de rebouchage d’une fenêtre située à une distance inférieure à celle prescrite par l’article 678 doit être ordonnée, sauf à ce que le juge du fond réponde précisément aux conclusions du propriétaire qui invoque l’installation, par le voisin lui-même, d’un brise-vue rendant impossible l’exercice d’une vue effective. En cassant l’arrêt de la cour d’appel d’Aix-en-Provence pour défaut de réponse à conclusions sur ce point, la troisième chambre civile ne remet pas en cause le principe de la suppression mais impose aux juges du fond une motivation renforcée dès lors que le défendeur invoque des circonstances de fait de nature à relativiser l’atteinte portée au fonds voisin [[ Cass. 3e civ., 28 mars 2024, n° 22-13.993, précité. ]].
L’arrêt du 28 juin 2018 confirme que la méconnaissance des distances édictées par l’article 678 justifie en principe la suppression de l’ouvrage, sans que le juge puisse se borner à allouer des dommages-intérêts au propriétaire lésé [[ Cass. 3e civ., 28 juin 2018, n° 17-25.797, https://www.courdecassation.fr/decision/5fca8acfb0c1f67cd744d4f5. ]]. La Cour de cassation censure pour défaut de base légale l’arrêt qui, après avoir constaté que des ouvertures constituaient des vues droites en méconnaissance de l’article 678, refuse d’en ordonner la suppression sans caractériser les circonstances particulières qui auraient pu justifier une exception au principe de la réparation en nature.
L’arrêt du 20 décembre 2018 ajoute une nuance d’importance en rappelant que le juge ne peut ordonner la suppression d’une vue sans avoir préalablement vérifié que l’ouverture litigieuse se situe effectivement à une distance inférieure à la distance légale prescrite par le texte applicable, la charge de la preuve de la violation incombant au demandeur à l’action [[ Cass. 3e civ., 20 déc. 2018, n° 17-22.467, https://www.courdecassation.fr/decision/5fca7ceb150a3e6bc3945220. ]]. Cette exigence probatoire, qui peut paraître évidente, est régulièrement rappelée par la Cour suprême à destination de juges du fond parfois enclins à présumer l’irrégularité des ouvertures pratiquées en limite de propriété.
La question de la prescription de l’action en suppression des vues illicites mérite également d’être évoquée. La troisième chambre civile a jugé, dans un arrêt du 12 mars 2020, que la prescription trentenaire – et non la prescription quinquennale de droit commun – est applicable à l’action en suppression d’une vue illicite, dès lors que cette action tend à faire cesser une atteinte continue à la propriété [[ Cass. 3e civ., 12 mars 2020, n° 19-15.871, précité. ]]. Cette solution, protectrice du propriétaire du fonds grevé, permet de ne pas enfermer l’action dans un délai trop bref et de tenir compte du caractère continu de l’atteinte que constitue une vue irrégulière. Elle tempère toutefois la rigueur du régime en permettant l’acquisition d’une servitude de vue par prescription acquisitive trentenaire, conformément à l’article 690 du Code civil.
La question de la prescription acquisitive des servitudes de vue se pose avec une acuité particulière dans les centres urbains anciens, où de nombreuses ouvertures ont été pratiquées en méconnaissance des distances légales voici plusieurs décennies, sans que les propriétaires des fonds grevés n’aient jamais formé de contestation. La troisième chambre civile a rappelé, dans un arrêt du 22 octobre 2020, que le point de départ du délai de prescription trentenaire doit être fixé au jour de l’achèvement des travaux ayant créé la vue irrégulière, et non au jour où le propriétaire du fonds grevé en a eu connaissance [[ Cass. 3e civ., 22 oct. 2020, n° 19-22.817, https://www.courdecassation.fr/decision/5fca2d8a5cd1533dd5952bb7. ]]. Cette solution, qui fait courir le délai indépendamment de la connaissance effective de l’empiétement par le voisin, consacre une approche objective de la prescription acquisitive qui peut paraître sévère pour le propriétaire du fonds grevé, mais qui assure en contrepartie une consolidation des situations juridiques au terme d’un délai raisonnable.
Enfin, la troisième chambre civile a rappelé, par un arrêt du 5 mai 2016, que la renonciation à se prévaloir des dispositions des articles 678 et 679 ne se présume pas et doit résulter d’un acte manifestant sans équivoque la volonté du propriétaire du fonds grevé d’abandonner son droit [[ Cass. 3e civ., 4 mai 2016, n° 15-17.109, https://www.courdecassation.fr/decision/5fd93553fc93ae174bb095b9. ]]. La simple tolérance, fût-elle prolongée pendant de nombreuses années, ne constitue pas une renonciation au sens de la jurisprudence. Cette solution assure une protection efficace du propriétaire qui, par courtoisie ou négligence, s’abstient de réagir immédiatement à l’ouverture d’une vue irrégulière sur son fonds.
Conclusion
Le panorama jurisprudentiel ici esquissé fait apparaître une troisième chambre civile attachée à une application littérale des articles 675 à 680 du Code civil, dont l’ancienneté n’a pas émoussé la vigueur contentieuse. La distinction entre le jour et la vue, la détermination objective des distances légales et le principe de la réparation en nature constituent les trois piliers d’un édifice jurisprudentiel dont la cohérence ne se dément pas. Les praticiens du droit de l’immobilier et de la construction trouveront dans ces décisions un cadre d’analyse sécurisé, tandis que les propriétaires confrontés à un litige de voisinage mesureront l’importance de faire constater sans délai les irrégularités affectant les ouvertures pratiquées par leurs voisins. L’intervention d’un avocat en droit des servitudes dès l’apparition du différend permet de préserver les droits du propriétaire et d’éviter que l’écoulement du temps ne vienne consolider des situations juridiquement contestables au détriment du fonds grevé. La matière, régie par des textes inchangés depuis 1804, continue d’alimenter un contentieux nourri dont les enjeux, loin d’être purement symboliques, touchent aux conditions les plus concrètes de la jouissance des biens. Les troubles de jouissance qu’engendre une vue illicite, qu’il s’agisse de la perte d’intimité dans un jardin ou de l’exposition permanente d’une pièce de vie aux regards du voisinage, figurent parmi les atteintes les plus vivement ressenties par les justiciables dans le contentieux de la propriété immobilière.
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