La loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie economique a introduit, par son article 62, un nouvel article L. 145-32-1 dans le Code de commerce qui consacre un veritable droit a la mensualisation du loyer au benefice du preneur a bail commercial. Ce texte, place en tete de la section « Du loyer », dispose que le preneur d’un local destine a l’exercice d’une activite de commerce de detail ou de gros ou de prestations de services a caractere commercial ou artisanal peut, sous reserve de l’absence d’arrieres de loyers et de charges non contestes, exiger le paiement mensuel du loyer quand bien meme le bail stipulerait une autre periodicite (C. com., art. L. 145-32-1 nouveau). Cette disposition, d’ordre public, est applicable aux baux en cours des sa promulgation. La reforme opere une transformation profonde de l’economie du bail commercial en conferant au preneur un droit potestatif de modification unilaterale des modalites de paiement, droit qui transcende la liberte contractuelle et redistribue le risque de tresorerie entre les parties. Le legislateur a entendu repondre a une attente ancienne des commerçants et artisans, dont les negociations professionnelles avec les bailleurs institutionnels n’avaient permis que des avancees modestes, ainsi que le rappelait le rapport de la Commission des affaires economiques du Senat qui soulignait que la pratique du paiement trimestriel d’avance constituait un poids de tresorerie excessif pour les petites entreprises (Senat, rapport n° 634, 2024-2025). L’analyse de ce nouveau droit subjectif commande d’en examiner d’abord la portee normative et l’articulation avec l’ordre public du statut (I), avant d’en mesurer les effets sur l’equilibre economique du bail commercial et les garanties locatives (II).
I. La consecration d’un droit subjectif du preneur a la mensualisation entre ordre public statutaire et liberte contractuelle
A. La portee normative de l’article L. 145-32-1 nouveau
Le nouvel article L. 145-32-1 du Code de commerce, issu de l’article 62 de la loi du 26 mai 2026, dispose que le preneur a bail d’un local destine a l’exercice d’une activite de commerce de detail ou de gros ou de prestations de services a caractere commercial ou artisanal peut, en l’absence d’arrieres dans le paiement des sommes dues au titre du loyer et des charges n’ayant pas fait l’objet d’une contestation prealable, demander le paiement mensuel du loyer (Loi n° 2026-403, JO 27 mai 2026). La demande prend effet a compter de l’echeance suivante de paiement du loyer prevue par le bail. Le legislateur a ainsi erige un veritable droit subjectif au benefice du preneur, dont l’exercice n’est subordonne qu’a une condition unique : l’absence d’arrieres non contestes. Le texte ne prevoit aucune condition de forme pour la demande du preneur, ce qui laisse a ce dernier une liberte probatoire certaine, encore qu’une lettre recommandee avec accuse de reception soit recommandee en pratique. Le bailleur ne dispose d’aucune faculte d’opposition des lors que la condition legale est remplie. Ce mecanisme rompt avec la pratique historique du paiement trimestriel d’avance qui constituait, depuis l’origine du statut des baux commerciaux en 1926, la norme quasi systemique du marche locatif commercial.
Le champ d’application personnel de la mensualisation est toutefois circonscrit aux preneurs exercant une activite de commerce de detail ou de gros ou de prestations de services a caractere commercial ou artisanal, a l’exclusion des activites industrielles et des professions liberales exercant dans des locaux a usage exclusif de bureaux. Cette delimitation, qui peut paraitre restrictive, traduit la volonte du legislateur de cibler les exploitants les plus exposes aux tensions de tresorerie, singulierement les commerçants independants et les tres petites entreprises. En cela, le texte s’inscrit dans une tendance legislative plus large d’alignement des droits des tres petites entreprises sur ceux des particuliers, tendance deja amorcee par la loi du 18 juin 2014 relative a l’artisanat, au commerce et aux tres petites entreprises dite loi Pinel (Loi n° 2014-626 du 18 juin 2014). La mensualisation constitue, dans cette perspective, l’aboutissement d’un mouvement de fond qui tend a rapprocher la condition juridique du preneur commercial de celle du locataire d’habitation, lequel beneficie deja du paiement mensuel du loyer en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.
La portee du nouveau droit ne se limite pas a la seule modification de la periodicite du paiement. En effet, la mensualisation emporte des consequences indirectes sur la structure meme du loyer, des lors que certains baux commerciaux stipulent un loyer annuel payable trimestriellement d’avance, avec une franchise de loyer ou une progressivite indexee sur le trimestre. La conversion du paiement trimestriel en paiement mensuel obligera les parties a reconsiderer la structure du loyer, specialement lorsque le bail comporte des paliers ou des franchises qui sont indexes sur la periodicite trimestrielle. La mise en œuvre concrete du droit a la mensualisation pourrait ainsi susciter un contentieux d’interpretation des clauses contractuelles dont les juridictions auront a connaitre.
La prise d’effet de la demande de mensualisation est reglee par le texte lui-meme : elle intervient a compter de l’echeance suivante de paiement du loyer prevue par le bail. Si le preneur a paye son loyer trimestriellement d’avance, la demande produit un effet immediat des l’echeance suivante. S’il paie a terme echu, il doit acquitter le trimestre en cours, la mensualisation ne prenant effet que pour le premier mois du trimestre suivant. Cette distinction temporelle, qui peut sembler technique, emporte des consequences pratiques considerables pour la gestion de la tresorerie des bailleurs institutionnels et des foncieres dont les modeles financiers sont indexes sur des flux trimestriels entrants.
B. L’inscription dans l’ordre public du statut des baux commerciaux
L’innovation legislative la plus remarquable ne reside pas tant dans la creation du droit a la mensualisation que dans son elevation au rang de disposition d’ordre public. Le legislateur a en effet modifie l’article L. 145-15 du Code de commerce pour y inscrire le nouvel article L. 145-32-1 parmi les dispositions dont les clauses, stipulations et arrangements ne peuvent faire echec, a peine d’etre reputes non ecrits. L’article L. 145-15, dans sa redaction issue de la loi du 26 mai 2026, enonce desormais que « sont reputes non ecrits, quelle qu’en soit la forme, les clauses, stipulations et arrangements qui ont pour effet de faire echec au droit de renouvellement institue par le present chapitre ou aux dispositions des articles L. 145-4, L. 145-32-1, L. 145-37 a L. 145-41, du premier alinea de l’article L. 145-42 et des articles L. 145-47 a L. 145-54 » (C. com., art. L. 145-15).
Par cette inscription, le droit a la mensualisation rejoint le noyau dur des protections legales du preneur, au cote du droit au renouvellement et de la reglementation de la revision triennale et de l’indexation du loyer. La portee de cette integration est considerable : toute clause du bail qui exclurait ou limiterait la faculte de mensualisation serait reputee non ecrite, sans qu’il soit besoin de caracteriser un prejudice ou un desequilibre. A cet egard, la Cour de cassation a juge de maniere constante que la sanction du caractere non ecrit s’applique a toute stipulation qui, directement ou indirectement, fait obstacle a l’exercice des droits que le statut confere au preneur, sans que le bailleur puisse utilement opposer la liberte contractuelle ou l’intangibilite des conventions (Cass. 3e civ., 28 juin 2018, n° 16-17.939).
Or cette elevation a l’ordre public opere une intrusion remarquable dans le champ de la liberte contractuelle, principe pourtant consacre par l’article 1102 du Code civil aux termes duquel « chacun est libre de contracter ou de ne pas contracter, de choisir son cocontractant et de determiner le contenu et la forme du contrat dans les limites fixees par la loi » (C. civ., art. 1102). La liberte contractuelle, qui fondait jusqu’alors la faculte pour les parties de convenir de la periodicite du paiement du loyer, se trouve desormais encadree par une disposition imperieuse qui impose au bailleur d’accepter une modification unilaterale du rythme de paiement a l’initiative du preneur. Cette intrusion, pour etre inedite par son objet, s’inscrit neanmoins dans une evolution plus large de l’ordre public economique de protection qui caracterise le statut des baux commerciaux depuis son origine et que la Cour de cassation a constamment reaffirme, notamment en jugeant que le droit de preference du locataire commercial est d’ordre public et ne peut etre ecarte par une clause contraire (Cass. 3e civ., 28 juin 2018, n° 17-18.624).
La Cour de cassation a rappele, dans un arret publie au Bulletin, le principe fondamental du droit transitoire en matiere de baux commerciaux, en jugeant que « les contrats demeurent soumis a la loi ancienne en vigueur a la date de leur conclusion », tout en precisant que l’action tendant a faire declarer non ecrite une clause stipulee en meconnaissance des dispositions imperatives du statut des baux commerciaux releve de l’application de la loi nouvelle aux effets a venir des contrats en cours (Cass. 3e civ., 19 nov. 2020, n° 19-20.405, Bull.). Des lors, si les clauses contractuelles stipulant un paiement trimestriel ne sauraient etre retroactivement privees d’effet pour la periode anterieure au 26 mai 2026, elles ne peuvent faire obstacle a la demande de mensualisation formee par le preneur a compter de cette date. Par ailleurs, la Cour de cassation a juge que les regles de procedure sont d’application immediate, y compris aux instances en cours (Cass. 3e civ., 18 fev. 2021, n° 19-11.462, Bull.), consacrant ainsi la distinction entre les regles de fond, qui demeurent soumises a la loi en vigueur a la date du contrat, et les regles qui gouvernent les effets a venir de celui-ci.
II. Les effets de la mensualisation et de la reforme des garanties sur l’equilibre economique du bail commercial
A. La recomposition de l’economie des garanties locatives
La loi du 26 mai 2026 ne se limite pas a instaurer un droit a la mensualisation du loyer. Elle procede, de maniere coherence, a une refonte du regime des garanties locatives qui modifie substantiellement l’equilibre financier du bail commercial. L’article L. 145-40 du Code de commerce, dans sa redaction nouvelle, dispose que les sommes payees a titre de garantie par le preneur ne peuvent exceder le montant des loyers dus au titre d’un trimestre, mettant ainsi fin a la pratique de certains bailleurs qui exigeaient des depots de garantie representant six mois, voire un an de loyer (C. com., art. L. 145-40, al. 2). Le texte vise largement les garanties de toute nature : depot de garantie, garanties autonomes a premiere demande, cautions bancaires et engagements de tiers. La redaction extensive du texte souleve d’ores et deja une question d’interpretation essentielle, celle de savoir si le plafond de trois mois s’applique a chaque surete isolement ou au montant cumule de l’ensemble des suretees consenties par le preneur. La doctrine s’est deja fait l’echo de cette difficulté, qui pourrait alimenter un contentieux nourri devant les juridictions consulaires (Village-Justice, 2 juin 2026, obs. J. Pereira Carvalho).
La Cour de cassation a eu l’occasion de preciser, dans un arret du 30 juin 2021, que les clauses d’indexation du loyer qui conferent un avantage excessif au bailleur peuvent etre declarees non ecrites (Cass. 3e civ., 30 juin 2021, n° 20-11.685). Cette jurisprudence, rendue en matiere d’indexation asymetrique, temoigne de la vigilance de la Haute juridiction a l’egard des clauses qui desequilibrent le rapport contractuel au detriment du preneur. Le plafonnement legal des garanties, combine au droit a la mensualisation, prolonge cette logique protectrice en agissant directement sur la tresorerie du preneur : la limitation du depot de garantie libere des liquidites immobilisees tandis que la mensualisation reduit les avances de tresorerie liees au paiement du loyer. Cette double mesure constitue, pour les commerçants independants, une bouffee d’oxygene financiere dont les effets macroeconomiques pourraient etre significatifs a l’echelle du tissu commercial français.
En contrepartie de ce plafonnement, le legislateur a supprime l’obligation faite au bailleur de servir des interets au preneur sur les sommes versees a titre de garantie, obligation qui etait anciennement prevue au premier alinea de l’article L. 145-40 pour les sommes excedant le prix du loyer de plus de deux termes. L’equilibre du texte s’en trouve recompose : la limitation de l’engagement financier du preneur se substitue a sa remuneration. Ce changement d’approche, qui passe d’une logique de compensation a une logique de plafonnement, modifie sensiblement les rapports economiques entre bailleurs et preneurs sans pour autant compromettre la protection du preneur, dans la mesure ou ce dernier conserve des garanties financieres suffisantes tout en etant libere d’une immobilisation excessive de tresorerie en debut de bail.
Par ailleurs, le nouvel article L. 145-40 encadre strictement les delais de restitution du depot de garantie en fin de bail, en imposant au bailleur de restituer les sommes dans un delai maximal de trois mois a compter de la remise des cles, deduction faite des sommes restant dues et dont le bailleur pourrait etre tenu, sous reserve qu’elles soient dument justifiees. Pour les autres garanties, le delai est porte a six mois. L’obligation de restitution est en outre transmise de plein droit au nouveau bailleur en cas de mutation de l’immeuble, ce qui constitue une securisation importante pour le preneur en cas de cession de l’actif immobilier. La mutation emporte de droit la caducite des garanties consenties au bailleur cedant, et le cedant doit restituer au preneur les documents afferents et proceder aux mainlevees necessaires dans un delai de six mois (C. com., art. L. 145-40, al. 4 a 6). Ces dispositions, dont l’entree en vigueur est fixee au 27 aout 2026 pour les baux en cours, devraient contribuer a reduire le contentieux de la restitution des depots de garantie qui constitue un pan important du droit des baux commerciaux.
La Cour de cassation a egalement eu a connaitre du sort du depot de garantie dans l’hypothese d’un renouvellement du bail, notamment dans un arret du 18 septembre 2025 qui a precise les modalites de fixation du depot de garantie a l’occasion du renouvellement et la restitution des surloyers verses (Cass. 3e civ., 18 sept. 2025, n° 24-13.288, Bull.). Cette jurisprudence, combinee aux nouvelles dispositions de l’article L. 145-40, renforce significativement la protection du preneur en matiere de garanties locatives, tant au stade de la constitution du bail qu’a celui de sa terminaison ou de son renouvellement.
B. Le droit transitoire et l’application immediate aux baux en cours
La dimension la plus remarquable de la reforme, au plan du droit transitoire, reside dans l’application immediate du droit a la mensualisation aux baux en cours d’execution a la date de promulgation de la loi. Le legislateur a expressement prevu cette application immediate au troisieme alinea de l’article L. 145-32-1, derogant ainsi au principe de non-retroactivite de la loi nouvelle consacre par l’article 2 du Code civil (C. civ., art. 2). Cette derogation est juridiquement fondee des lors que, s’agissant des effets a venir d’un contrat en cours, la loi nouvelle peut regir les situations contractuelles en cours sans encourir le grief de retroactivite, des lors qu’elle ne remet pas en cause les effets deja produits du contrat. Par suite, aucune violation du principe de securite juridique ni de l’article 1er du Protocole additionnel n° 1 a la Convention europeenne des droits de l’homme ne saurait etre caracterisee, la mesure ne constituant pas une privation de propriete mais une simple regulation de l’usage des biens.
En revanche, le plafonnement des garanties locatives et le nouveau regime de restitution ne s’appliquent qu’aux baux conclus ou renouveles posterieurement a la promulgation de la loi, ou aux remises de cles intervenant apres le 27 aout 2026 pour les dispositions relatives a la restitution. Cette distinction entre application immediate et application differee est commandee par la nature des dispositions en cause : le droit a la mensualisation modifie les modalites d’execution du contrat pour l’avenir, ce qui justifie son application aux baux en cours, tandis que le plafonnement des garanties touche aux conditions de formation du contrat, ce qui justifie qu’il ne s’applique qu’aux contrats conclus apres l’entree en vigueur de la loi. La Cour de cassation a deja eu l’occasion de consacrer cette distinction, en jugeant que si la loi nouvelle ne peut remettre en cause les effets deja produits d’un contrat en cours, elle peut en regir les effets a venir des lors que le legislateur l’a expressement prevu (Cass. 3e civ., 19 nov. 2020, n° 19-20.405, Bull.).
Cette application immediate souleve des enjeux pratiques considerables pour les bailleurs institutionnels, les foncieres cotees et les societes de gestion d’actifs immobiliers dont les modeles de financement sont adosses a des flux trimestriels de loyers. La conversion d’un portefeuille de baux du paiement trimestriel au paiement mensuel, a l’initiative unilaterale des preneurs qui en feraient la demande, pourrait affecter les ratios de couverture du service de la dette et les clauses financieres des contrats de credit. Les praticiens devront integrer ce nouveau parametre dans l’evaluation des actifs et la negociation des financements, de meme qu’ils devront reviser les baux types et les lettres d’intention pour anticiper l’exercice par le preneur de son droit a la mensualisation.
Par ailleurs, la coexistence, dans un meme immeuble ou portefeuille, de baux soumis au paiement trimestriel et de baux convertis au paiement mensuel creera une heterogeneite des flux financiers qui complexifiera la gestion locative. Les administrateurs de biens et les gestionnaires d’actifs devront adapter leurs systemes de facturation et de recouvrement a cette nouvelle donne, ce qui represente un cout operationnel non negligeable a la charge des bailleurs. La pratique contractuelle pourrait egalement voir emerger des clauses par lesquelles le preneur renoncerait par avance a l’exercice de son droit a la mensualisation en contrepartie d’une franchise de loyer ou d’une participation du bailleur aux travaux d’amenagement, encore que la validite de telles clauses soit pour le moins incertaine au regard du caractere d’ordre public du droit confere par l’article L. 145-32-1 et de son inscription dans la liste de l’article L. 145-15. La Cour de cassation, saisie d’une telle clause, serait vraisemblablement amenee a la declarer reputee non ecrite sur le fondement de l’article L. 145-15, a l’instar de ce qu’elle a deja juge en matiere de renonciation au droit de preference (Cass. 3e civ., 28 juin 2018, n° 17-18.624).
En definitive, la mensualisation du loyer commercial, erigee en droit subjectif d’ordre public par la loi du 26 mai 2026, constitue une evolution legislative majeure qui depasse le seul cadre de la gestion de tresorerie des preneurs pour affecter l’equilibre economique global du bail commercial. L’inscription de ce droit dans la liste des dispositions d’ordre public de l’article L. 145-15, combinee a son application immediate aux baux en cours, temoigne de la volonte du legislateur de reaffirmer la vocation protectrice du statut des baux commerciaux au benefice des exploitants les plus vulnerables. La pratique et la jurisprudence devront rapidement preciser les contours de ce nouveau droit, notamment quant a la forme de la demande du preneur, a ses consequences sur les garanties et a l’articulation entre le plafonnement des suretees et la liberte contractuelle.
Conclusion
La loi du 26 mai 2026 opere une mutation profonde de l’economie du bail commercial en creant un droit subjectif du preneur a la mensualisation du loyer. Ce droit, d’ordre public et d’application immediate aux baux en cours, s’accompagne d’un plafonnement des garanties locatives et d’un encadrement strict des delais de restitution, qui recomposent ensemble l’equilibre financier de la relation locative commerciale. L’analyse des textes et de la jurisprudence de la Cour de cassation revele que la reforme s’inscrit dans la continuite d’une construction legislative et pretorienne qui, depuis l’origine du statut en 1926, tend a proteger le preneur en tant que partie faible au contrat, tout en preservant la liberte contractuelle comme principe regulateur. La pratique devra integrer ces nouvelles dispositions dans la negociation, la redaction et la gestion des baux commerciaux, sans perdre de vue que l’office du juge, saisi de la mise en œuvre de ces textes, sera appele a en preciser la portee dans les mois et annees a venir.
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