L’acte de notoriété acquisitive entre validité formelle et force probante : la distinction consacrée par la Cour de cassation
I. La nature juridique ambivalente de l’acte de notoriété acquisitive
A. Un instrumentum notarié dépourvu de force probante autonome
La prescription acquisitive, ou usucapion, constitue l’un des modes originaires d’acquisition de la propriété immobilière les plus singuliers du droit civil français. Elle permet à celui qui possède un immeuble de manière continue, paisible, publique, non équivoque et à titre de propriétaire pendant trente années d’en devenir le propriétaire légitime, sans égard au titre de celui qui en était antérieurement le maître. L’acte de notoriété acquisitive, dressé par un notaire, a précisément pour fonction de consigner cette possession prolongée et de la rendre opposable aux tiers. Or la jurisprudence récente de la troisième chambre civile de la Cour de cassation a entrepris d’en clarifier la portée et les limites, opérant un travail de délimitation dont l’arrêt du 21 mai 2026, publié au Bulletin, constitue le dernier jalon. [[Voir Cass. civ. 3e, 21 mai 2026, n° 23-23.911, publié au Bulletin. Lien vers la décision.]
Aux termes de l’article 2261 du code civil, pour pouvoir prescrire, il faut une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque et à titre de propriétaire. L’article 2272, alinéa premier, du même code fixe le délai de la prescription acquisitive immobilière à trente ans. Ces deux articles, inchangés sur le fond depuis 1804, gouvernent l’ensemble du contentieux de l’usucapion. L’acte de notoriété acquisitive intervient comme un instrument de preuve préconstituée : il relate, sous la forme authentique reçue par un officier public, les témoignages de personnes attestant de la possession prolongée du requérant sur le bien litigieux. Il ne constitue toutefois pas, par lui-même, un titre de propriété. La Cour de cassation a eu l’occasion de le rappeler avec netteté dans un arrêt du 10 octobre 2024, en énonçant que si l’existence d’un acte notarié constatant une usucapion ne peut, par elle-même, établir celle-ci, il appartient au juge d’apprécier la valeur probante des témoignages relatés dans cet acte quant à l’existence d’actes matériels de nature à caractériser la possession invoquée. [[Voir Cass. civ. 3e, 10 oct. 2024, n° 23-17.458, publié au Bulletin. Lien vers la décision.]
Par ailleurs, l’acte de notoriété acquisitive se distingue de l’acte authentique ordinaire en ce que les faits qu’il relate, et dont dépend sa force probatoire, ne sont pas directement constatés par l’officier public instrumentaire mais simplement rapportés par des tiers. La distinction entre la validité formelle de l’instrumentum et la véracité substantielle des faits qu’il relate est au coeur de la construction prétorienne que la troisième chambre civile affine depuis plusieurs années. En conséquence, l’annulation de l’acte ne peut être prononcée que pour des causes affectant sa régularité formelle, et non pour des motifs tirés de l’insuffisance probatoire de son contenu. Cette dissociation, qui peut paraître subtile au profane, emporte des conséquences redoutables en pratique, car elle interdit au juge de confondre le contenant et le contenu, le cadre juridique et la substance factuelle.
B. La distinction consacrée entre nullité et absence de valeur probante
L’arrêt rendu par la troisième chambre civile le 21 mai 2026, sous la présidence de Madame Teiller, constitue une décision de principe dont la portée dépasse largement les circonstances de l’espèce. En l’occurrence, une propriétaire revendiquait la propriété d’une parcelle sur le fondement d’un acte de notoriété acquisitive établi en 2015. Les consorts défendeurs sollicitaient reconventionnellement l’annulation de cet acte, en soutenant que la possession invoquée n’était ni paisible, ni continue, ni non équivoque, en raison de revendications concurrentes relevées par un géomètre-expert. La cour d’appel de Fort-de-France, par arrêt du 26 septembre 2023 rectifié le 23 janvier 2024, avait fait droit à cette demande et annulé l’acte de notoriété, considérant que les éléments produits ne permettaient pas d’établir une possession trentenaire répondant aux conditions légales. [[Voir Cass. civ. 3e, 21 mai 2026, n° 23-23.911, publié au Bulletin, motifs §9. Lien vers la décision.]
La Cour de cassation censure cette analyse, au visa des articles 1317 et 1353 du code civil dans leur rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016. Le premier de ces textes définit l’acte authentique comme celui qui a été reçu par officiers publics ayant le droit d’instrumenter dans le lieu où l’acte a été rédigé, et avec les solennités requises. Le second dispose que les présomptions qui ne sont point établies par la loi sont abandonnées aux lumières et à la prudence du magistrat, qui ne doit admettre que des présomptions graves, précises et concordantes. De ces textes, la haute juridiction déduit un principe dont la formulation, d’une concision remarquable, emprunte au syllogisme le plus pur : la nullité d’un acte de notoriété acquisitive ne saurait résulter de son absence de valeur probante. En statuant par des motifs fondés sur l’insuffisance de la valeur probatoire du contenu de l’acte, la cour d’appel a violé les textes susvisés. [[Voir Cass. civ. 3e, 21 mai 2026, n° 23-23.911, publié au Bulletin, motifs §8 à 10. Lien vers la décision.]
Dès lors, la position de la Cour de cassation opère une clarification doctrinale d’autant plus bienvenue que la pratique notariale était confrontée à une réelle incertitude sur l’articulation entre la forme et le fond de l’acte de notoriété. Longtemps réticente à recevoir des actes de notoriété acquisitive, la pratique notariale hésite aujourd’hui moins à y recourir, notamment lorsque la chaîne des titres de propriété est lacunaire ou que les transmissions successorales successives ont rendu incertaine la preuve de la propriété. [[Dossier Copropriété et ensembles immobiliers complexes, Defrénois 2026, n°13. Lien vers la revue.] L’institution de l’acte de notoriété acquisitive demeure toutefois largement méconnue des praticiens eux-mêmes, comme l’observait la doctrine dès 2021 en relevant que cet instrument, pourtant essentiel à la sécurité des transactions dans les zones où les titres sont anciens ou inexistants, souffrait d’un déficit de cadre juridique clair quant à sa portée et à ses conditions de contestation. [[Voir « L’acte de notoriété acquisitive : une institution méconnue », Village de la Justice, 2021. Lien vers l’article.]
La solution du 21 mai 2026 prolonge et approfondit une ligne jurisprudentielle déjà esquissée dans deux décisions antérieures de la même chambre. D’une part, l’arrêt du 6 septembre 2018 avait déjà retenu qu’un acte de notoriété acquisitive dont la nullité était poursuivie n’était critiquable qu’en la forme ou au regard des constatations du notaire lui-même. [[Voir Cass. civ. 3e, 6 sept. 2018, n° 17-19.661. Lien vers la décision.] D’autre part, un arrêt du 13 septembre 2018 avait indiqué que le tiers mis en cause ne saurait contester la validité de l’acte de notoriété acquisitive au motif que les constatations du notaire étaient insuffisantes. [[Voir Cass. civ. 3e, 13 sept. 2018, n° 17-19.892. Lien vers la décision.] A cet égard, un arrêt de la Cour de cassation du 17 novembre 2021 avait également précisé que l’établissement d’un acte de notoriété acquisitive ne peut, à lui seul, faire échec à une action en revendication engagée antérieurement, ce qui confirme la fragilité probatoire de l’instrumentum lorsqu’il est isolé. [[Voir Cass. civ. 3e, 17 nov. 2021, n° 20-20.381. Lien vers la décision.] La décision du 21 mai 2026 élève la distinction entre nullité et absence de valeur probante au rang de principe général, applicable quelle que soit la qualité de la partie qui conteste l’acte et quel que soit le motif d’insuffisance probatoire invoqué.
II. L’office du juge dans l’appréciation de la prescription acquisitive
A. La nécessaire appréciation concrète des éléments de preuve de la possession
Si la nullité de l’acte de notoriété ne peut être fondée sur son absence de valeur probante, il n’en demeure pas moins que le juge conserve un pouvoir d’appréciation souverain sur la question de savoir si la prescription acquisitive est effectivement constituée. La distinction, ici, est capitale : l’acte de notoriété peut parfaitement subsister comme instrumentum valide sans pour autant emporter la conviction du juge sur le fond de l’usucapion alléguée. La Cour de cassation, dans son arrêt du 10 octobre 2024, a posé une règle de méthode qui éclaire l’office du juge avec une précision renouvelée. Il incombe à celui qui invoque le bénéfice de la prescription acquisitive de rapporter la preuve d’actes matériels de possession exercés pendant la durée requise et revêtant les caractères exigés par l’article 2261. Si l’existence d’un acte notarié constatant une usucapion ne peut, par elle-même, établir celle-ci, il appartient au juge d’apprécier la valeur probante des témoignages relatés dans cet acte quant à l’existence d’actes matériels de nature à caractériser la possession invoquée. [[Voir Cass. civ. 3e, 10 oct. 2024, n° 23-17.458, publié au Bulletin, motifs §7 à 8. Lien vers la décision.]
En l’espèce de 2024, des époux avaient fait dresser un acte de notoriété acquisitive les désignant comme propriétaires d’une parcelle par usucapion. La cour d’appel de Grenoble avait annulé cet acte et reconnu la commune limitrophe propriétaire du bien, au motif que l’acte de notoriété n’était confirmé par aucun autre élément. La Cour de cassation censure cet arrêt pour défaut de base légale, reprochant à la cour d’appel de ne pas avoir analysé les témoignages contenus dans l’acte de notoriété, comme il le lui était demandé. Ce faisant, la haute juridiction impose aux juges du fond une obligation positive : ils ne peuvent écarter un acte de notoriété sans avoir préalablement examiné, de manière concrète et circonstanciée, les éléments de preuve qu’il contient. [[Voir Cass. civ. 3e, 10 oct. 2024, n° 23-17.458, publié au Bulletin, motifs §9 à 10. Lien vers la décision.]
Par ailleurs, la jurisprudence a également précisé les conditions dans lesquelles des actes de notoriété concurrents peuvent coexister. Un arrêt du 21 janvier 2021 a jugé qu’il n’était ni incohérent ni illogique que deux actes de notoriété reconnaissant une prescription acquisitive sur des fonds voisins aient pu être dressés, dès lors qu’ils se référaient à des périodes de possession différentes et à des auteurs distincts. [[Voir Cass. civ. 3e, 21 janv. 2021, n° 19-23.632. Lien vers la décision.] Un arrêt du 27 février 2020 avait quant à lui censuré une cour d’appel qui avait annulé des actes de notoriété au motif qu’ils étaient antagonistes, sans rechercher si chacun d’entre eux reposait sur des témoignages suffisamment probants pour établir la possession alléguée. [[Voir Cass. civ. 3e, 27 févr. 2020, n° 18-22.967. Lien vers la décision.]
Ces solutions dessinent une orientation constante : le juge ne peut se contenter de constater l’insuffisance probatoire de l’acte de notoriété pour en prononcer l’annulation, mais il doit également, et surtout, se livrer à une appréciation globale de l’ensemble des éléments de preuve qui lui sont soumis, parmi lesquels les témoignages contenus dans l’acte occupent une place centrale. L’office du juge se dédouble ainsi : il statue sur la validité de l’acte (question de forme) et, indépendamment, sur la réalité de la prescription acquisitive (question de fond). La confusion de ces deux offices, que la pratique judiciaire n’a pas toujours su éviter, est désormais clairement prohibée par la Cour de cassation.
B. Le régime de l’action en nullité et la prescription extinctive
L’action en nullité de l’acte de notoriété acquisitive obéit à un régime spécifique que la Cour de cassation a eu l’occasion de préciser, notamment dans les ressorts d’outre-mer où la loi du 27 mai 2009, modifiée par la loi du 28 février 2017, a institué un dispositif dérogatoire. Aux termes de l’article 35-2 de la loi du 27 mai 2009, applicable aux actes de notoriété dressés et publiés avant le 31 décembre 2027, lorsqu’un acte de notoriété porte sur un immeuble situé en Guadeloupe, en Martinique, à la Réunion, en Guyane, à Saint-Martin et à Mayotte, et constate une possession répondant aux conditions de la prescription acquisitive, il fait foi de la possession sauf preuve contraire et ne peut être contesté que dans un délai de cinq ans à compter de la dernière des publications de cet acte par voie d’affichage, sur un site internet et au service de la publicité foncière. [[Voir Décret n° 2017-1802 du 28 déc. 2017. Lien vers le décret.]
Dans un arrêt du 28 novembre 2024, également publié au Bulletin, la troisième chambre civile a toutefois apporté une précision d’importance quant à l’application dans le temps de ce dispositif. En l’espèce, un acte de notoriété acquisitive avait été dressé en 2011 au bénéfice d’un tiers, puis publié au bureau des hypothèques le 29 juin 2011. Le propriétaire évincé avait introduit une action en nullité de cet acte en 2019. La cour d’appel de Saint-Denis avait déclaré cette action irrecevable comme prescrite, au motif que le délai de cinq ans prévu par l’article 35-2 était expiré. La Cour de cassation censure cette décision, au visa de l’article 2 du code civil selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Elle relève que la loi du 28 février 2017 ne prévoyant pas d’application rétroactive de ses dispositions, le nouveau régime n’est pas applicable aux actes de notoriété acquisitive publiés avant son entrée en vigueur. [[Voir Cass. civ. 3e, 28 nov. 2024, n° 23-14.640, publié au Bulletin. Lien vers la décision.]
Cette solution, qui peut paraître technique, emporte des conséquences pratiques considérables pour la sécurisation des transactions immobilières dans les départements et collectivités d’outre-mer, où les questions de prescription acquisitive sont particulièrement prégnantes en raison de l’histoire foncière de ces territoires. Elle rappelle que les délais de prescription applicables à l’action en nullité de l’acte de notoriété ne sauraient être appliqués rétroactivement, ce qui préserve le droit d’accès au juge des propriétaires qui auraient été dépossédés par un acte dressé antérieurement à la réforme. A cet égard, la Cour de cassation manifeste une vigilance constante dans le contrôle de l’application des règles de prescription extinctive lorsque celles-ci sont susceptibles de porter une atteinte disproportionnée au droit de propriété.
Par ailleurs, la question de la prescription de l’action en nullité de droit commun, soumise aux dispositions de l’article 2224 du code civil depuis la réforme du 17 juin 2008, a également été éclairée par la jurisprudence. Un arrêt du 28 mars 2019, rendu dans un contentieux portant sur un acte de notoriété dressé en 1998, a précisé que l’action en nullité d’un acte de notoriété acquisitive est soumise au délai de prescription de droit commun, et qu’il appartient au juge de déterminer le point de départ de ce délai au regard de la connaissance effective du vice par le demandeur. [[Voir Cass. civ. 3e, 28 mars 2019, n° 17-22.060. Lien vers la décision.] Un arrêt plus récent du 10 avril 2025 a confirmé cette orientation en rappelant que l’action en nullité de l’acte de notoriété et l’action en revendication de la propriété sont deux actions distinctes, obéissant à des régimes de prescription différents, et que le rejet de l’une n’emporte pas nécessairement le succès de l’autre. [[Voir Cass. civ. 3e, 10 avr. 2025, n° 23-21.286. Lien vers la décision.] Dès lors, la distinction entre la prescription de l’action en nullité (qui relève du droit commun de l’article 2224) et celle applicable au régime dérogatoire de l’outre-mer (article 35-2 de la loi de 2009) constitue une grille d’analyse indispensable pour le praticien confronté à un contentieux de cette nature.
Enfin, la Cour de cassation a rappelé, dans un arrêt du 17 décembre 2020 publié au Bulletin, que la validité d’un acte de notoriété acquisitive pouvait être contestée pour cause de fraude ou de dol, conformément à la réserve expresse de l’article 1353 du code civil. Ce tempérament, d’une importance capitale, montre que la protection de l’acte authentique de notoriété n’est pas absolue et qu’elle cède lorsque l’acte a été établi sur le fondement de manoeuvres dolosives ou de déclarations frauduleuses. [[Voir Cass. civ. 3e, 17 déc. 2020, n° 18-24.228, publié au Bulletin. Lien vers la décision.] La jurisprudence opère ainsi une gradation dans la sanction des irrégularités affectant l’acte de notoriété : l’insuffisance probatoire est sans effet sur la validité de l’acte, l’irrégularité formelle justifie l’annulation, et la fraude ou le dol constituent des causes autonomes de nullité qui peuvent être invoquées indépendamment du débat sur la force probante.
En conséquence, la position de la Cour de cassation au 21 mai 2026 s’inscrit dans un mouvement jurisprudentiel cohérent qui vise à restaurer la sécurité juridique des actes de notoriété acquisitive, tout en préservant le pouvoir d’appréciation du juge sur le fond du droit. La vente d’un immeuble dont le titre de propriété repose sur un acte de notoriété acquisitive impose une vigilance particulière, tant de la part du notaire rédacteur que des parties à l’acte, car la validité formelle de l’instrumentum ne garantit en rien la solidité du negotium qu’il prétend constater. [[Voir également la page consacrée à la vente immobilière : Avocat vente immobilière Paris.]
Conclusion
L’arrêt du 21 mai 2026, par sa publication au Bulletin et la netteté de son attendu de principe, marque une étape décisive dans la construction du régime juridique de l’acte de notoriété acquisitive. En consacrant la distinction entre la validité formelle de l’acte, qui relève de la régularité de l’instrumentum, et sa force probante, qui relève de l’appréciation souveraine des juges du fond, la troisième chambre civile apporte une clarification bienvenue à un contentieux qui, pour être technique, n’en est pas moins d’une grande importance pratique. Les notaires, les avocats et les juges disposent désormais d’une grille de lecture qui interdit de confondre la critique de la valeur probatoire des témoignages avec une cause de nullité de l’acte. Cette solution, loin d’affaiblir le contrôle juridictionnel de l’usucapion, le renforce au contraire en le recentrant sur son objet propre : la vérification concrète, pièce par pièce, témoignage par témoignage, de la réalité de la possession trentenaire. Les juridictions du fond, désormais tenues d’examiner avec rigueur le contenu des actes de notoriété sans pouvoir se réfugier derrière une annulation de pure forme, devront motiver avec une précision accrue leurs décisions d’écarter une prescription acquisitive alléguée. La sécurité des transactions immobilières, dont l’acte de notoriété acquisitive est un rouage essentiel dans les territoires où la chaîne des titres est souvent lacunaire, s’en trouve durablement confortée.
Transmettez les pièces de votre dossier au cabinet. Maître Reda KOHEN vous répond personnellement sous 24 heures avec une première analyse stratégique.